ערעור על החלטת ועדת ערר לעניין דירת מגורים מזכה

בפניי ערעור על החלטת ועדת ערר לעניין מצב תיפקודי מיום 30.3.2016 אשר קבעה כי המערערת אינה תלויה במידה רבה בזולת בבצוע רוב פעולות היומיום וכן אינה זקוקה להשגחה (להלן: "הועדה").

בתה של המערערת התייצבה בפני הועדה והעלתה את התלונות הבאות: "אימא גרה בדירה בת"א עם אבא שחולה סרטן אך הוא יחסית מתפקד.

העובדה, כי המערערת סובלת מבריחת שתן אינה כשלעצמה מזכה בנקוד.

...

כמו כן אין בידי לקבל את הטענה לפיה טעתה הוועדה בקביעה שהמערערת אינה זקוקה להשגחה.

סיכומו של דבר, מצאתי כי החלטת הוועדה נסמכה על ממצאי הערכת התלות המפורטת ולא הוצגו מסמכים המלמדים שיש מקום לקבוע ניקוד שונה.

משלא נפל כל פגם משפטי בעבודת הוועדה, דין הערעור להידחות.

בנוסף נסמכת המערערת על הדברים שנכתבו בע"א 7417/01 צרי נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבניה גבעתיים, פ"ד נז(4) 479 (2003) (להלן: עניין צרי), שם נקבע כי מטרת הפטור ותכליתו הינה מטרה סוציאלית – לסייע לאזרח להרחיב את דירת מגוריו הצרה ללא שיצטרך לשאת בתשלום היטל השבחה.

על רקע אותה גישה פרשנית מצמצמת לסעיף 19(ג) לתוספת השלישית, טוענת המערערת יש לראות גם את פסיקת בית המשפט העליון בבר"ם 6195/13 דפנה רביד נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבניה ירושלים (8.6.2014) (להלן: עניין רביד) כתומכת בכך שהתכלית הסוציאלית ממוקדת בדירה ששיטחה עד ל- 140 מ"ר וכי בניית דירה נוספת באותם מקרקעין אינה מזכה בפטור.

בשולי הסיכומים מתייחסת המערערת גם לשאלה שעמדה בבסיס החלטת ועדת הערר והיא השאלה אם מתן היתר לפיצול דירה הוא בגדר "בנייה או הרחבה" של דירת מגורים.

...

לסיכום, עמדת ועדת הערר הייתה כי המונח "בנייה" בסעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית יפורש ככולל "היתר בניה ופעולות בינוי נדרשות לפיצול דירה קיימת". כאמור ועדת הערר דנה גם בשאלה השנייה – שעניינה היעדר הזכאות לפטור בשל ההנחה כי מועד המימוש הוא בגדר התחלת השימוש, ואולם נוכח הסכמת הצדדים לא מצאתי מקום להרחיב באשר לקביעתה בנושא זה. הטענות המערערת טוענת כי יש לפרש את הוראת הפטור הקבוע בסעיף 19(ג) לתוספת השלישית פרשנות מצמצמת, שכן זו נועדה לפטור מתשלום היטל השבחה עקב תכניות הבאות להקל על מצוקת דיור, תכניות לשיקום שכונות והקמת התיישבות חדשה, כעולה מדברי ההסבר לתיקונים שהוכנסו לחוק.

יישום דברים אלה לענייננו מלמד כי התכלית שמבקש סעיף 19(ג) לתוספת השלישית להשיג היא תכלית סוציאלית רחבה והגדלת היקף הדירות בדרך של פיצול והרחבת מספר הדירות בכל יחידת קרקע משרתת תכלית זו. מכאן המסקנה כי יש לבכר פרשנות המאפשרת זאת על פני פרשנות שאינה מאפשרת.

סיכום בכפוף להסכמת הצדדים לעניין שאלת מועד המימוש – הערעור נדחה.

המערערת תשלם למשיבים הוצאות משפט בסכום של 3,000 ₪.

כב' השופט א' הומינר לא קיבל את גרסת העורר כי התגורר בדירה (עד לשלב מסירת החזקה בה לרוכש החדש), וקבע כי "אין די בכוונה להתגורר בדירה, כדי לזכות בפטור מתשלום מס רכישה מכוח תקנה 12(ב) לתקנות מס רכישה, אלא יש צורך במגורים בפועל". ההכרעה בעיניין גוסין עוגנה בהמשך הדרך בפסיקת בית המשפט העליון בעיניין ע"א 3207/93 אברהם פדר נ' מנהל מס שבח מקרקעין פ"ד נב(3) 385, 389 (1997).

ראו למשל בעמ"נ (מנהליים חי') 8249-01-11 ש.ח.ר אירוח ואירועים בע"מ נ' מנהל הארנונה של מועצה איזורית מטה אשר (11.08.2011), שם דן כב' השופט ר' סוקול בעירעור על החלטת ועדת הערר לעינייני ארנונה: "השאלה מהו השמוש העקרי שעושים המשתמשים בנכס. דומני כי הביטוי 'מגורים' מכוון לשימוש של דיירים המתגוררים במקום לתקופות ארוכות, בין אם מדובר במקום למגורי קבע ובין אם מדובר בתקופות בודדות. ההבחנה בין 'בית מגורים' ל'בית מלון', אליה התייחסה הועדה, מבוססת על אורך תקופת השמוש בנכס. אורח במלון מגיע להתארח וללון בו לתקופות קצרות. אדם הלן במעון, בבית אבות, בפנימייה וכדומה, מגיע ללון במקום ולהתגורר בו לתקופות ארוכות ועל כן הנכסים הללו משמשים אותו למגורים" (וראו עוד על האבחנה בין מגורים אירעיים למגורי קבע בהתאם לשימוש שנעשה בפועל ב-ת"א (שלום רמ') 1940/02 עריית רמלה נ' אלפסי אבי פסקה 25 (01.05.2007)).

ב-ו"ע (מינהליים ת"א) 1361/06 רן רונן (פקר) נ' מנהל מס שבח מקרקעין (14.04.2011), קבעה ועדת הערר כי המבחן הרלוואנטי לבחינת העמידה בהגדרת "שימוש למגורים" הוא מבחן רוב השמוש בדירה, זאת לאור הכלל לפיו "הולך הטפל אחר העיקר". מאחר שבאותו עניין, הדירה לא שימשה למגורים במשך רוב ימות השנה (הרוכשים אף התחייבו להעמיד את הדירה להשכרה מדי שנה כדירת נופש לתקופה של למעלה מחצי שנה), נקבע כי אין לראות בה כ"דירת מגורים" ולכן סווגה כדירת נופש.

...

בית המשפט העליון דחה את בקשתה וקבע: "אין זאת אומרת שיהודי אשר עלה ארצה על פי אשרת עולה, או שקיבל תעודת-עולה בהיותו בארץ, לא יוכל לעולם לאבד את המעמד שרכש לעצמו עקב היותו עולה. מחוק השבות, סעיף 2(ב), ברור שעליה ארצה משמעותה בחוק כמשמעותה בלשון בני אדם, היינו כניסת יהודי לארץ על מנת להשתקע בה לישיבת קבע, ועל כן מעמדו של העולה בארץ הוא ממילא מעמד של תושב קבע... אם אותו אדם 'ירד' מן הארץ במובן המקובל של המילה, כלומר ניתק את קשרי המגורים שלו כאן, ורכש לעצמו מקום מגורים קבוע בחוץ לארץ בוודאי יוכל לבוא לאחר מכן שנית לארץ כתייר או כתושב ארעי". ובהמשך – "עובדה היא שעד היום לא רכשה המבקשת מקום מגורים קבוע בחוץ לארץ, ובעלה הוא אזרח המדינה ותושב קבוע בארץ, וכאן ביתם המשותף. אין אפוא ספק שכאן 'מכסימום הקשרים הביתיים שלה'...". והנה, גם בפסיקה מאוחרת יותר נדחו בקשות של פרטים, שהיו זכאים לעלות ארצה מכוח חוק השבות, לקבל אשרת עליה, לאור העובדה שלא הוכיחו כי בכוונתם להשתקע בפועל במדינת ישראל: בבג"ץ 1292/12 ודים ליבשיץ נ' שר הפנים פסקה 13 (05.03.2014) דן בית המשפט העליון בעתירה לקבלת אשרת עלייה ודחה אותה, בין היתר, הואיל ולא הוכח כי העותר מתכוון להשתקע בישראל: "תנאי מקדמי לזכותו של יהודי לעלות ארצה, הוא הבעת רצון להשתקע בישראל. האם הביע העותר דנן רצון שכזה? סבורני כי יש להשיב על שאלה זו בשלילה. העותר אמנם טען בשפה רפה על כוונתו לחיות בישראל, אולם כלל הנסיבות מעלות ספק ממשי, ודומה כי הכוונה הנטענת אינה רצינית. העותר מנהל את עסקיו מחוץ לישראל, באוקראינה ובגרמניה; הוא ומשפחתו, קרי, אשתו ובנו, חיים בגרמניה; העותר הבהיר בדיון לפנינו כמו גם בהזדמנויות קודמות, כי הקשר עם אשתו חזק ויציב. אין בכוונתו להיפרד ממנה. משבחר העותר לקשור את גורלו עם אשתו, נתינת אוקראינה, על אדמת גרמניה, לא עם העותרת, ולא בישראל, אין הוא יכול להלין על החלטת משרד הפנים שלא להעניק לו מעמד מכוח חוק השבות. כפי שציינו המשיבים, ככל שיחליט העותר בעתיד כי בכוונתו להשתקע בישראל, ויפנה בבקשה מתאימה לקבלת מעמד עולה, ישובו גורמי המקצוע אצל המשיבים ויבחנו את בקשתו מחדש. בתמצית: לנוכח העובדה שלעת הזאת העותר אינו ממלא אחר התנאי המקדמי על-פי חוק השבות, קרי, הוא אינו מתכוון להשתקע בישראל, הרי שלא נפל פגם בהחלטה על דחיית בקשתו לקבל מעמד מכוח חוק השבות". ראו גם בג"ץ (ירושלים) 758/88 ריצ'רד קנדל נ' שר הפנים, פ"ד מו(4) 505, 517 (1992), שם נדונה עתירה לקבלת אשרת עלייה מכוח סעיף 4(א(א) לחוק השבות ונקבע כי: "זכויותיה לפי סעיף 4א(א) כלא יהודיה הן כזכויות יהודי לפי חוק השבות. כשם שזכותו של יהודי לקבלת אשרת עולה מוקנית לו אם הביע את רצונות להשתקע בישראל, כן זכותה תלויה בהבעת רצון כזה. אך בהיותה קטינה, לא די בהבעת רצונה שלה. היא נתונה לאפוטרופסות של הוריה, הכוללת גם את קביעת מקום מגוריה... לא כל שכן את קביעת המקום בו תשתקע". על הדרישה להשתקע בישראל לצורך קבלת מעמד של עולה מעידים גם המסמכים שיש למלא במסגרת הבקשה לקבלת תעודת עולה.

בסופו של דבר, ההכרעה בשאלות אלו היא נסיבתית.

עם זאת, צודק המערער כי קביעה לפיה ההקלה בתקנה 12 מותנית בהיות העולה "תושב ישראל" עשויה להפר את האיזון הדק הקיים כיום בין ההקלה במס רכישה הניתנת לעולה לפי תקנה 12 לתקנות מס רכישה לבין ההטבה הניתנת לתושב ישראל הרוכש את דירתו היחידה בישראל לפי סעיף 9(ג1ג)(2) לחוק, עד כדי איון ההטבה לפי תקנה 12 במקרה בו העולה רוכש את דירתו היחידה בישראל (כאשר שווי הדירה אינו עולה על כ- 5 מיליון ש"ח) והותרת התקנה רלוונטית רק ברכישת דירתו השנייה של העולה, כל זאת בניגוד לתכלית התקנה לסייע לעולה דווקא בצעדיו הראשונים בישראל, עת הוא מסתגל לחייו החדשים בה. סוף דבר לאור כל הטעמים המפורטים לעיל, אציע לחברי הוועדה לדחות את הערר.

מבוא לפניי ערעור מנהלי על החלטת ועדת הערר לתיכנון ולבניה מחוז מרכז (להלן: "ועדת הערר") מיום 4.12.2018 בערר מס' רל/8034/0718, בגדרה נדחה הערר שהגישה המערערת על החלטת המשיבה שלא לפטור אותה מהיטל השבחה עד 140 מ"ר, ביחס למקרקעין הידועים כחלקה 747 בגוש 3925, הנמצאים בתחומי העיר ראשון לציון (להלן: "המקרקעין").

החלטת ועדת הערר בהחלטת ועדת הערר נקבע, לעניין הפטור שהתבקש לדירת מגורים, כי המערערת אינה זכאית לפטור המבוקש.

עם זאת, משנקבעה בסעיף מיגבלה על הגודל המירבי של דירת מגורים המזכה בפטור ובהיתחשב בכך שהחוק מחייב בהיתר כל בניה או הרחבה נוספת מעבר לאותה מיגבלה, יש עגון לשוני לשתי הגישות וההכרעה תיערך בהתאם לתכלית הפטור.

...

מבוא לפניי ערעור מינהלי על החלטת ועדת הערר לתכנון ולבניה מחוז מרכז (להלן: "ועדת הערר") מיום 4.12.2018 בערר מס' רל/8034/0718, בגדרה נדחה הערר שהגישה המערערת על החלטת המשיבה שלא לפטור אותה מהיטל השבחה עד 140 מ"ר, ביחס למקרקעין הידועים כחלקה 747 בגוש 3925, הנמצאים בתחומי העיר ראשון לציון (להלן: "המקרקעין").

יש להצר על כך שכן אני סבורה כי האינטרס הציבורי הצדיק הבאת עמדת היועמ"ש בפני בית המשפט, כפי שהתבקש (השוו: דנ"א 6298/15 הועדה המקומית לתו"ב פ"ת נ' דיבון ואח' (פורסם במאגרים) סעיף 16).

מעבר לכך, ועדת הערר ציינה כי נטען בפניה על ידי המערערת כי: "אם לא נקבל את עמדתה לתחולת הלכת שלו, אזי יש לקחת בחשבון את שטח ההרחבה (של הדירה הקודמת) ולא את מלוא השטח של אותה דירה. מהטעמים האמורים לעיל לגבי תכלית הפטור אין בידינו לקבל טענה זו, והפטור מתמצה בהרחבת אחת הדירות עד לשטח 140 מ"ר". ועדת הערר הפנתה בעניין זה לפסק הדין בעניין רביד וכן לאמור בפסק הדין בעניין זיו הצופה.

מעבר לנדרש, אציין כי אני סבורה כי עמדה זו של ועדת הערר, לפיה הפטור מתמצה באפשרות להרחבת אחת הדירות עד 140 מ"ר, תואם את לשון הסעיף ואת תכלית הפטור ולכן אין מקום להתערב בקביעה זו. משעה שהערעור נדחה לגופו, מתייתר הצורך לדון בטענה לפיה דין הערעור להידחות מהטעם שהערר הוגש באיחור.

סיכומו של דבר, הערעור נדחה.

(4) השבחה במקרקעין של מוסד לחינוך, לתרבות, למדע, לדת, לצדקה, לסעד, לבריאות או לספורט, או במקרקעין של הקדש צבורי, כמשמעותו בחוק הנאמנות, התשל"ט-1979, שאין עסוקו לשם קבלת רווחים, אם אותם מקרקעין או התמורה בעדם, משמשים או מיועדים לשמש למטרות האמורות; הועדה המקומית דחתה את בקשת ההקדש (וזאת חרף פטור דומה שניתן להקדש גם בשנת 2012) בטענה כי הקמת דירות מגורים לא מזכה לפטור מכוח הסעיף.

הועדה המקומית ערערה על החלטת ועדת הערר, ובצד העירעור הגישה בקשה לעיכוב ביצוע ההחלטה.

עוד נקבע כי לא היה כל בסיס לקביעת ועדת הערר שהנכס משמש או נועד לשמש למטרה ציבורית של "צדקה וסעד". לבסוף ראה בית המשפט להחזיר את הדיון לועדת הערר, לצורך דיון בטענות ההקדש לעניין גובה ההיטל, שלא נדונו בהחלטת ועדת הערר.

...

לאחר שעיינו בטענות הצדדים ושמענו את טענותיהם בדיון לפנינו, מצאנו כי בקשת הרשות לערער אכן מעוררת שאלה שחורגת מעניינם של הצדדים והיא אם התיבה "התמורה בעדם" בהוראת הפטור מוגבלת למימוש זכויות במקרקעין בדרך של מכר.

הכרעת בית המשפט לעניינים מינהליים בשאלה זו מקובלת עלינו במלואה ולכן לא ראינו ליתן בה רשות לערער (השוו: בר"ם 6589/15 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים נ' זעירא (23.12.2019)).

הבקשה למתן רשות ערעור נדחית אפוא.