ערעור על החלטת ועדת הערר לתכנון ובניה מחוז הדרום

כללי ערעור זה מופנה נגד החלטת ועדת הערר לתיכנון ובניה מחוז דרום מיום 7.3.2021, בתיק אשק/8008/0319, בגדרה בוטל חיוב המשיבה בתשלום היטל השבחה בגין אישור תכנית בינוי שבעקבותיו הופק למשיבה היתר המתייחס למקרקעין המשמשים את רכבת ישראל בגוש 1166 חלקות 75 ו-106; בגוש 1220 חלקה 69; ובגוש 1222 חלקה 96 (להלן: "המקרקעין").

המשיבה סומכת את ידיה על החלטת וועדת הערר וטוענת, בעיקר, שבמקרה זה לא היתקיים כל ארוע משביח, המצדיק חיוב בהיטל השבחה; ושתכנית הבינוי אינה מהוה "תכנית" כמובנה בחוק התיכנון והבניה; ושמכל מקום עומדת לה טענת פטור, בהיות המקרקעין "דרך" או "מסילת ברזל". דיון והכרעה עיינתי בכתבי טענות הצדדים, כאן ובמסגרת הערר; בסיכומי הצדדים; בהשלמת טענותיהם; ובכל הנספחים שהוגשו; ושמעתי את טיעוני הצדדים; והחלטתי לקבל את העירעור.

...

הדברים הבאים של היועץ המשפטי של הוועדה בישיבת הוועדה מיום 6.11.2017, מתארים היטב את מצב הדברים – "... התכנית משנת חמישים או מה שלא יהיה, היא היתה מאוד מאוד לא מפורטת ומאוד כללית. ... בזמנו עלתה השאלה אם אפשר לאשר מכוחה היתרי בנייה, כי אי אפשר לאשר היתרי בנייה מכח תכנית שהיא לא מספיק מפורטת, כדי להוציא מכוחה היתרי בנייה. ... בזמנו הדר הלכה למשרד המשפטים ועל דעת המשנה ליועץ המשפטי לממשלה הוחלט שמצד אחד התכנית לא אי אפשר ישר להוציא מכוחה היתרי בנייה... אבל לא צריך לאשר תכנית אחרת, אלא משהו באמצע." ובסופו של דבר, בהתייעצות עם מי שהיה בזמנו המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, עו"ד ארז קמיניץ, נקבע מתווה, שהתקבל על דעת הרכבת, במסגרתו הרכבת תגיש תכנית בינוי מפורטת, עם נספח סביבתי בהתאם להנחיות המשרד להגנת הסביבה; יתקיים דיון בוועדה המקומית ויבוצע פרסום לשמיעת התנגדויות; הוועדה המקומית תדון בהתנגדויות ובהמלצתה לוועדה המחוזית על אישור תכנית הבינוי; יתקיים דיון בוועדה המחוזית בתכנית הבינוי ותתקבל החלטה; ובסופו של דבר יוצא היתר בניה ברשות הרישוי המקומית, תוך התחייבות הרכבת לשיפוי הוועדה המקומית במקרה של תביעה לפי סעיף 197 בחוק התכנון והבניה, והסכמת הרכבת שלצורך תביעות לפי סעיף 197 יראו באישור תכנית הבינוי כאישור תכנית, והמועד הקובע להגשת התביעות יהיה מועד אישור תכנית הבינוי.

אני מקבל אפוא את הערעור וקובע שאישור תכנית הבינוי מחייב עקרונית את המשיבה בתשלום היטל השבחה.

נוכח החלטתי שבנסיבות הענין המשיבה חייבת עקרונית בהיטל השבחה, הדיון יוחזר לוועדה המחוזית על מנת שתבחן את טענות הפטור ותכריע בהן.

בסופו של דבר מדובר בגופים ציבוריים, האמונים על הסדרת מחלוקות ביניהם בדרך של שיח במסגרת מנגנונים קיימים המשמשים לצורך זה, שרק בלית ברירה מעבירים את ענייניהם להכרעת בית המשפט.

]השופט ד' מינץ: ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים (השופטת ה' עובדיה) מיום 4.4.2022 בעת"מ 73000-10-21, בו נדחתה עתירת המערערת על החלטת ועדת הערר לתיכנון ולבניה מחוז תל אביב (להלן: ועדת הערר או הועדה) מיום 22.7.2021.

בבסיס התכנית עומדת ההנחה שלאחר ביצוע עבודות החיזוק ועבודות נוספות לשידרוג הבניין, ייוותר בידי היזם רווח שיצדיק אותן מבחינה כלכלית (עניין דורפברגר, פסקה 30; עע"מ 1752/18 רוסו נ' ועדת הערר המחוזית לתיכנון ובניה מחוז דרום, פסקה 15 (10.4.2019)).

...

בענייננו, לאחר שבחנה את בקשת ההיתר שהגישה המערערת, מצאה ועדת הערר, שיש לה כאמור מעמד היררכי גבוה יותר מהוועדה המקומית, כי לא היה מקום להיעתר לה. ביסודה של החלטה זו עמדו שיקולים תכנוניים ומקצועיים מובהקים הנוגעים להסדרי החניה שהוצעו על ידי המערערת, ובכלל זה לפער בינם לבין מקומות החניה המשמשים כיום את דיירי הבניין ולהשלכותיהם על חזות הבניין והרחוב; לחריגתו של התכנון המוצע מעקרונות התכנון הקבועים בתכנית ח/619; ולהשלכות המשמעותיות שיש לתכנית המוצעת על איכות המגורים בחלק מהדירות בבניין בעקבות השינויים בחלל הפנימי.

אין בידי לקבל טענה זו. ראשית, כמפורט לעיל, סוגיית החניות הבלתי מוסדרות לא הייתה הסוגיה היחידה שעמדה ביסוד החלטתה של ועדת הערר.

סיכומו של דבר, אציע לחבריי כי נדחה את הערעור.

ערעור על החלטת ועדת ערר לעינייני תיכנון ובנייה מחוז מרכז (להלן: "ועדת הערר"), מיום 20.6.2022, בגדרה נדחה ערר שהגישו המערערים נגד החלטת הועדה המקומית לתיכנון ובנייה כפר סבא (להלן: "הועדה המקומית"), שדחתה תביעה לפיצויים בגין ירידת ערך, שהגישו המערערים מכוח סעיף 197 לחוק התיכנון והבנייה, התשכ"ה–1965 (להלן: "חוק התיכנון והבנייה").

גם במהלך הדיון בעירעור, המערערים לא הצליחו להיתמודד עם קביעת הועדה וטענות המשיבים שלפיהן התכנית המאושרת לא כוללת פגיעה בנכס המערערים, לעומת המצב התיכנוני שהיה קיים במקום ערב אישור התכנית; נהפוך הוא, מקביעות ועדת הערר, ותאור המצב התיכנוני כפי שפורט בתשובת המשיבה, ולא הוכחש על ידי המערערים, עולה כי המצב התיכנוני שחל על הנכס ערב התכנית המאושרת, כולל שימושים שהפגיעה הכרוכה בהם בנכס המערערים, עלולה להיות חמורה ומשמעותית יותר מההשפעה של התכנית המאושרת; כך למשל, המצב התיכנוני הקודם כלל בנייה של שתי קומות נוספות, ביעוד מסחרי שכולל סופרמרקט; בעוד התכנית החדשה המאושרת הפחיתה באופן משמעותי את הפוטנציאל המסחרי של המיגרש, ביחס למצב התיכנוני הקודם לה. לעניין הפגיעה בפרטיות, המערערים לא התמודדו עם קביעת ועדת הערר, שלפיה התכנית המאושרת מצמצמת את הפגיעה בפרטיותם, משום שהיא מגבילה את השמוש לבריכה סגורה ללא חלונות לכיוון דרום, כאשר שבקומה השנייה יהיו חלונות שמתחילים מגובה 1.90 מ', וגובהם לא יעלה על 60 ס"מ, וייעודם לצורך כניסת אור בלבד.

...

בסיכומו של דבר צוין על ידי ועדת הערר כי, העוררים לא הרימו את הנטל להוכיח את קיומה של פגיעה במקרקעין לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה; צוין על ידי הוועדה כי: "95. לא רק שלא שוכנענו כי השינוי שהביאה לעולם התכנית הנדונה גרם לפגיעה בחלקת העוררים, אלא שבשומה שהוגשה מטעמם נפלו פגמים מהותיים שדי בהם כדי לדחות את הערר: אי הנחת תשתית ראייתית לראשי הנזק הנטענים; היעדר ניתוח השלכות המצב התכנוני הקודם של שווי מקרקעי העוררים והשפעת קיומו של השטח הציבורי הגובל בהם ממזרח; והיעדר מסד נתונים התומך בשיעורי הפגיעה". תמצית טענות המערערים לטענת המערערים, טעתה ועדת הערר כאשר לא הפעילה את סמכויותיה למינוי שמאי מטעמה, בהתאם לסמכותה הקבועה בסעיף 198(ו)(2) לחוק התכנון והבנייה.

סוף דבר.

הערעור נדחה.

אני מחייב את המערערים לשלם לכל אחת מהמשיבות הוצאות משפט בסך של 10,000 ₪.

כידוע, בית המשפט בשבתו בעירעור מינהלי על החלטות ועדת ערר ממעט להתערב בקביעות עובדתיות, וככלל הקף ההתערבות השיפוטית בהחלטות של ועדות מקצועיות מצומצם (ראו למשל עע"מ 402/03 עמותת העצמאים באילת (לישכת המסחר) נ' ועדת ערר לתיכנון ולבניה מחוז דרום, פ"ד נח(3) 199 (2004); עמ"נ (י-ם) 226/02 א"מ חניות ירושלים(1993) בע"מ נ' מנהל הארנונה של עריית ירושלים (5/5/2004); בר"מ 5557/06 מצפה תת ימי ים סוף בע"מ נ' מנהל הארנונה של עריית אילת (2/1/2007); בר"מ 9362/08 השקעות כדאיות בע"מ נ' מנהל הארנונה של עריית הרצליה (27/11/2008)).

...

לאור כל האמור, דין הטענה לפטור על פי סעיף 330 לפקודה להידחות ואין צורך לבחון גם את התנאים הנוספים לפטור ובמיוחד את תנאי ההודעה לעירייה (יצוין כי לא הוכח שנשלחה הודעה שכזו לפני מועד הגשת ההשגה).

במצב זה דומה שלא נפל פגם בבחירת העירייה בסיווג השיורי של "עסקים אחרים" התואם את השימוש האחרון שנעשה בו. סוף דבר לאור כל האמור, אני דוחה את הערעור.

המערער ישלם למשיבה הוצאות בסך כולל של 4,000 ₪.

לפני ערעור על החלטת ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה מיום 1.3.2022, בה נקבע כי אין לראות במשיבה, חברת רותם אמפרט נגב בע"מ, כחייבת בהיטל השבחה בגין "מקרקעי אורון" בהם היא כורה פוספט.

החלטת ועדת הערר ועדת הערר לתיכנון ובנייה מחוז דרום דנה בערר של חב' רותם, ביחד עם ערר נוסף שהגישה חברת תעשיית אבן וסיד בע"מ נגד דרישת תשלום היטל השבחה מהועדה המקומית לתיכנון ובנייה תמר.

...

גם בחינה של מכלול הנסיבות והנתונים החיצוניים אינה מובילה למסקנה כי מעמדה של רותם במקרקעין בפועל, הוא כמעמד חוכר לדורות.

הערעור נדחה איפוא.

המערערת תשלם למשיבה הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך 25,000 ₪.