ערעור על החלטות ביניים של מפקחת רישום מקרקעין בפתח תקווה

לפני ערעור על שתי החלטות ביניים, אשר ניתנו על ידי המפקחת על רישום המקרקעין בפתח תקווה - הגב' אושרת ארפי מוראי (להלן: "המפקחת"), בתיק 6/320/2019, בימים 24/11/20 ו - 18/11/20.

העירעור לפני; על החלטותיה של המפקחת מיום 18/11/20 ומיום 24/11/20, הוגש על ידי המערער העירעור לפני, במסגרתו טוען המערער כי בנסיבות מחלתו ונבצרותו מהגעה לדיון, אשר היה קבוע ליום 1/11/20 בשל בידוד כדין בו שהה עד לקבלת תוצאות בדיקת הקורונה אשר נערכה לו - שגתה המפקחת עת שללה ממנו יומו בפניה ועת דחתה בקשותיו לביטול החלטתה מיום 1/11/20, בה נקבע כי הוא לא התייצב לדיון ההוכחות ומשכך, היתקיים הדיון בהיעדרו.

...

לאור כל האמור, נטען כי לא נפל כל פגם בהחלטה ולפיה המערער אמנם לא התייצב לדיון ומשכך, דין הערעור להידחות.

לאחר ששמעתי את טענותיהם של הצדדים, כמו גם עיינתי בכלל החומר המצוי בתיק, נחה דעתי כי דין הערעור להידחות ולהלן יפורטו טעמי.

סוף דבר; לאור האמור והמפורט – הערעור נדחה.

בתאריך 06.01.2014 ניתן פסק דין על-ידי המפקחת על רישום המקרקעין בפתח תקווה, בהסכמת יתר בעלי הזכויות במקרקעין דאז (לוסטיג; בלומנטל; גרנשטיין), כאשר קודמו של המבקש, ברקוביץ, ביקש להמחק מן התביעה לאחר שמכר את דירתו למבקש, וכך נעשה.

שלישית, לאור פנייה שנעשתה על ידי המשיב לבית הדין מאוחר יותר, פרוטוקול הדיון בפני בית הדין ומסמך שהוציא בית הדין ביום ל' תשרי תשפ"ב כי "אין תיק פתוח בפנינו בין שאול ונורית לוסטיג ואלחנן ועדי ליזרוביץ" , הרי שנהיר כי מדובר בפסק דין סופי, ולא בהחלטת ביניים (ולקביעתם המחייבת אף אין ערעור תלוי ועומד ביחס לפסק הבוררות).

סעיף 29ב שעיינו ערעור על פסק הבוררות אינו רלוואנטי לענייננו שכן הוא דן במקרה בו "צדדים להסכם בוררות אשר היתנו שעל הבורר לפסוק בהתאם לדין, רשאים להסכים כי ניתן לערער על פסק הבוררות...". גם ערעור לפני בורר (סעיף 21א(א) לחוק אינו רלוואנטי לעניינו שכן גם שם נקבע "קבעו צדדים להסכם בוררות כי פסק הבוררות ניתן לערעור לפני בורר" בעוד שבעניינינו הצדדים לא קבעו אפשרות כזו.

אשר לטענה כי פסק דינה של מפקחת המקרקעין קובע אחרת מאשר פסק הבוררות ייאמר כי המבקש לא היה צד להתדיינות לפני המפקחת, לכאורה פסק הדין וההערה שנרשמה על פסק הדין בלישכת רישום המקרקעין אינה עוסקת במבקש (או במי שמכר לו את הדירה), וגם ההערה בלישכת רישום המקרקעין אינה רשומה על דירתו.

...

סוף דבר לא מצאתי בטיעוניהם האחרים של הצדדים או בשיקולים אחרים, כדי לשנות את תוצאות הדיון לגופו של עניין.

לאור כל האמור לעיל, נדחית התנגדותו של המשיב, ומתקבלת בקשתו של המבקש לאישור פסק הבוררות בהתאם לסעיף 23 לחוק.

המשיב ישלם למבקש הוצאות אגרה בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה (16.11.2020) ועד למועד התשלום המלא בפועל, וכן הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך 15,000 ₪ אשר ישולמו תוך 30 יום שאם לא כן יישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד למועד התשלום המלא בפועל.

ברקע להליך הבוררות מצויים שלושה הליכים קודמים בהם היו מעורבים הצדדים: תובענה ל"השבת שטח קרקע ומתן צו לרישום בית משותף" שהגישה המשיבה נגד המבקשת לבית המשפט לעינייני מישפחה פ"ת ואשר הסתיימה בפסק דין מנומק מיום 14.12.2016לפיו נדחתה התביעה (תמ"ש 23470-05-13); ערעור בבית המשפט המחוזי מרכז על אותו פסק דין ממנו חזרה המשיבה בהמלצת בית המשפט (עמ"ש 67441-07-16); ותובענה למינוי כונס נכסים לצורך ביצוע הליכי רישום זכויות בכלל המיתחם בו מצויים בתיהן של בעלות הדין, שהגישה "עמותת רמת פולג גוש הקבלנים" לבית המשפט המחוזי בתל אביב (ה"פ 1487/09).

בהחלטה מיום 21.05.2019 נדרשה מבקשת "...להתייחס לסוגיות הבאות: א. האם ההחלטה נושא בקשת הביטול היא פסק בוררות הראוי להיות נושא לבקשת אישור ביטול, או שמא מדובר בהחלטת ביניים שניתן לעתור לביטולה רק במסגרת בקשה לביטול פסק הבוררות הסופי ? ב. מה המקור לסמכות בית המשפט המחוזי להדרש לבקשה במובחן מסמכות בית המשפט לעינייני מישפחה (מדובר בשתי אחיות)?". המבקשת השיבה כי מדובר בפסק בוררות חלקי משהוא מכריע בפעימה דיונית שסיומה בסיכומים ובחיוב שכר טירחה מצד הבורר בסכום נכבד, ומשנושא קיומו של מעשה בית דין הוא "סוגיה מוגדרת העומדת בפני עצמה" שהכרעתו של הבורר בה סופית, כמו גם "שיקול היעילות ומאזן הנוחיות" להמנע מהצורך להתדיין מחדש בנושא "שבורר והוכרע בדיוק ככזה עד דק במשך כ-4.5 שנים, בפני ביהמ"ש לעינייני מישפחה בפ"ת ובהליכי ערעור...בביהמ"ש המחוזי מרכז". לעמדתה, כבר בשלב זה עומדות לה עילות לביטול פסיקת הבורר שעניינן, בין השאר, חריגה מסמכות הבורר והיות פסיקתו מנוגדת לתקנת הציבור.

מערערת את האיזונים שחוק הבוררות ביקש להשיג בין הרחבת החופש החוזי להיתקשר בהסכמי בוררות וולונטריים, לבין הצורך בפקוח שפוטי מינימאלי על תקינות היתנהלות הבוררות, ועל עמידתו של פסק הבורר בתנאים הבסיסיים של התאמה לרצון הצדדים, עקרונות צדק טבעי, תקנת הציבור, וטוהר מידות" (רע"א 1465/07 בני וצביקה בע"מ נ' אשתאול מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ, פסקה 14, ניתן ב-17.12.2009).

...

עיון במסמך מעלה כי עניינו ב"החלטה בשאלת נפקות פסקי הדין" שנתן הבורר ביום 20.03.2019, המשתרעת על פני 18 עמודים, בה פסק כי הוא "דוחה את עמדתה של אורלי שגב כאילו שדין עתירותיה של מיכל שניידר להידחות בשל השתק עילה או בשל השתק פלוגתא. בכפוף לפסק הדין שניתן בהסכמת הצדדים, בשלב הבא של הבוררות תידון ותוכרע 'המחלוקת בין המבקשת לבין המשיבה 1 לגבי הבעלות שלהם בקרקע המשותפת והחלקים המגיעים לכל אחת מהן בקרקע זו'". הבורר קבע כי פסק דינו של בית המשפט לענייני משפחה לא קבע ממצאים פוזיטיביים בשאלת הבעלות, כי אם דחה את תביעת המשיבה בעיקר נוכח אי הוכחתה, והוסיף וקבע כי הצהרת הצדדים בבית המשפט המחוזי ממילא מגלמת הסכמה לדיון מלא בשאלה האמורה, ובכלל זה ויתור על טענות מעשה בית דין מצד המבקשת.

התוצאה אני מורה על מחיקתו על הסף של ההליך.

בהנתן העובדה לפיה הצדדים לא הגישו חוות דעת של המפקחת על רישום המקרקעין כמצוות סעיף 42(א) לחוק המקרקעין ובהנתן המחלוקות ביניהם, אין מנוס ממינוי כונס נכסים חצוני לבצוע הרישום.

בשולי הדברים העיר הכונס כי יתכן ויש טעם לקבל את עמדת המפקח על המקרקעין בפתח תקווה בנוגע להוראות שאותן המבקשים מבקשים להוסיף לתקנון במסגרת בקשת רשות העירעור.

לאחר עיון בטענות הצדדים הגעתי למסקנה ולפיה יש ליתן רשות ערעור ולדחות את העירעור לגופו, מהנימוקים כדלקמן: מצאתי לנכון ליתן רשות ערעור כיוון שעסקינן בתיק סגור, שלא תהיה לגביו היזדמנות עתידית להשיג על החלטות ביניים נשוא בקשת רשות העירעור שלפני בזכות.

...

(הדגש לא במקור – א.כ.) נוכח הקביעות בפסה"ד, גם אני סבורה כי יש לפעול לפי עמדת כונס הנכסים.

לסיכום: לאור האמור לעיל, לא מצאתי כי החלטת בימ"ש קמא מצריכה התערבות ערכאת ערעור.

ניתנת רשות ערעור והערעור נדחה.

רקע פסק הדין עניינו בתביעה לתשלום פיצויים ע"ס 950,000 ₪ בגין הפרת הסכם חליפין של מקרקעין, שנכרת בין התובע לבין הנתבעות, ואשר הופר על ידו האחרונות, עת לא עמדו בחובתן להעברת זכויות הבעלות במקרקעין ורישומן על שם התובע בפנקס רישום המקרקעין, וזאת חרף החלטת ועדת חליפין המאשרת את ההסכם ולמרות אישורה של תכנית איחוד וחלוקה הכוללת בתוכה הוראות ביחס לעיסקת החליפין.

לטענתו, הרשות אף הכינה הסכם חליפין וייפוי-כוח נוטריוני בלתי חוזר, לחתימת הבעלים הפרטיים (מיכל, רות והתובע), על מנת לבצע את עסקת החליפין, כפי שנכתב בסעיף 11 לתצהיר אורית וכי "מהמסמכים הנמצאים בתיק ניתן ללמוד ביום 10.2.88 נשלח הסכם חליפין וייפוי הכוח למיכל הלוי לחתימה. אולם, וכפי שצוין בפתח הדברים, המסמכים הנ"ל לא נתקבלו חתומים במשרדי הרשות". גרסה זו לוקה בחסר, משום שכל שניתן ללמוד ממנה הוא משלוח הסכמים וייפוי כוח לאחד מבין הפרטיים (מיכל), ואילו ביחס לרות והתובע, תצהירה של אורית שותק.

חובה זו מטילה על מודד הגשת התשריט לצורכי רישום (תצ"ר) לידי המינהל (אגף הפיקוח על מודדים פ.ל.מ) עובר להעברתו לרשם המקרקעין כדי לאשרו, וכן על יו"ר הוועדה המקומית מכוח סעיף 125(א) לחוק.

עם זאת, על הוועדה המקומית לתיכנון ובניה הוטלה האחריות לבצע פעולות בתקופת הביניים, שבין תחילת תקופה של התכנית לבין הרישום, ולעמוד במועדים שנקבעו בחוק.

לעניין זה, ראו והשוו את המגמה הפסיקתית המכירה בהשתכללות הזכויות מכוח טבלת ההקצאות של תכנית איחוד וחלוקה שטרם נרשמה: ע"א 587/77 הועדה המקומית לתיכנון ובניה רמת גן נ' יצחק קצב (09.05.1978); ת"א (פ"ת) 1350/08 ג'י. אל. אי מרכז רוטשילד בע"מ נ' גדעון וויאקובסקי (24.11.09); ערעור שהוגש רע"א 23833-12-09 ונדחה).

...

עוד צין רובינשטיין במכתבו זה כי "אנו נתמוך בכל הליך חוקי שתנקוט בו המועצה, שיאפשר רישומם של המקרקעין ע"ש המועצה המקומית". על יסוד האמור לעיל, אני קובעת כי עד שנת 2000 הביעה ממ"י גם בדוקומנטציה וגם בהתנהגות את מחויבותה להסכם החליפין, חרף אי ביצוע הרישום עד לאותו מועד, ולמרות אי חתימת ההסכמים או התנגדות הפרטיים (שלטעמי לא הוכחה) והביעה דעתה שהיא תתמוך בכל הליך חוקי שיביא לרישום הקרקע על שם המועצה למטרת בריכת מים ודרך גישה אליה מחלקה 94 שבבעלות משפחת הלוי.

לאור כל המפורט לעיל, מתחייבת המסקנה כי דינה של תביעה זו להתקבל, בין אם מכוח עסקת החליפין שאושרה על ידי הגורמים הרלוונטיים, והמוצאת ביטוי בתכנית ג/5274 ותכנית 819 שהמינהל ערך ואישר, כאשר הוכח כי אי רישומה של מחצית החלקה, בהתאם לעסקת החליפין, על שמו של התובע, תהליך שהמינהל היה אחראי לביצועו, לא היה, כטענת הנתבעות, עקב זניחת התהליך ע"י התובע או אי קיום תנאיו ע"י משפחת הלוי, אלא מסיבות אחרות שאינן קשורות להם, שכן לא בוצע רישום השטח בשל אישור תרש"צים באזור שמנע את אפשרות הרישום ועקב תקלה/טעות מטעם הגורמים בתהליך רישומה של התכנית ובתוכה איחוד וחלוקה.

התוצאה לשיטה אחרונה, אני מורה על קבלת התביעה במלואה ומחייבת את הנתבעות, ביחד ולחוד, לשלם לתובע סך של 950,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ביום 20.12.17 ועד מועד התשלום המלא בפועל.