ערעור על ביטול חיוב בהיטל השבחה לשימוש חורג

כפי שפורט לעיל , במקרה שלפנינו היתקיימו נסיבות מיוחדות שיש בהן אף כדי להפחית את החומרה שבעבירות שביצעו המערערים , אף פחות מעבירות של שימוש חורג ללא היתר במקרקעין יעודם חקלאי וכאמור בפסיקה לעיל , סכומי הקנסות שהוטלו בכל המקרים עמדו על סך של 20,000-55,000 ₪ ובענין "סעדי" על 120,000 ש"ח , בעוד שבמקרה שלפנינו הטיל בית המשפט קנסות בסכומים העולים פי 3-6 על רמת הענישה לעיל , ועוד הוסיף וחייב בכפל אגרה ושווי מבנה,זאת בשונה מהמקרים לעיל בהם לא הוטל חיוב כלל בגין שווי מבנה.

כך ורק לשם הדוגמא אפנה לתו"ב 40800-04-14 לב הגליל נ' סח ואח' (12.12.18 ) שנזכר בטיעוני המשיבה , שם דובר בשימוש שנעשה בקרקע חקלאית לצרכי עסק של מסחר בחומרי בנין והנאשמים שם בנו 2 סככות ומבנה עץ בשטח כולל של כ-1100 מ"ר , שחלקים מהם חדרו לדרכים חקלאיות ולמרות נתונים אלו שחמורים בהרבה מהמקרה שלפנינו,לא עתרה המשיבה שם לחיוב בגין שווי הבנייה , אם כי יצוין כי היא דרשה שם כפל היטל השבחה, וגם בשל תמיהות אלו , היה מקום לביטול החיוב .

בהקשר זה אציין כי לא מצאתי מקום להתנות את ביטול החיוב בגין שווי בנייה בהריסת כבישי האספלט שנסללו ומשטח הבטון או עבודות הכשרה נוספות שנעשו במקרקעין,מהטעם שאותו מציין גם השמאי בחוות דעתו שלפיו יתכן וניתן יהיה לעשות שימוש בכל עבודות אלו לצרכי "מרכז התחבורה " לכשיתוכנן על ידי מי שבסמכותו לעשות כן (לרבות המשיבה), ולפיכך לא ברור בשלב זה האם קיים אינטרס צבורי לתמרץ את המערערים 2-3 להרוס פריטים אלו.

מאידך הטלת חיוב בכפל אגרה מצויה בשקול דעתו של בית המשפט , ומכל השיקולים שפורטו לעיל , וכן השיקול שהחיוב בגזר הדין הוטל דוקא על המערער 1 אשר איננו מי שהפעיל בפועל את העסק במקרקעין , מצאתי לנכון לבטל את החיוב בכפל אגרה , ובהתאם על המערער 1 לשלם בגין אגרות בנייה סך של 80,280 ₪ בלבד, ואני מאריך את המועד לתשלום הסך האמור עד ליום 1.8.2020.

...

לעניין אי הטלת קנס יומי, ציין בית משפט קמא כי "עסקינן באישום המתייחס ל-4 מבנים נפרדים... הנאשמים אף מואשמים בעבירת שימוש ללא היתר בכל אחד מהם, כמו גם בעבירות נוספות של הפרת צו מנהלי, צו שיפוטי וצן למניעת פעולות. על פי ההלכה הפסוקה על בניית כל מבנה בנפרד ועל כל עבירת שימוש בכל מבנה ניתן לחייב בתקרה הקבועה בסעיף 61 לחוק העונשין... דומה על כן נוכח הסכום הניכר אליו ניתן להגיע, כי מתייתר הצורך לדון בשאלת הקנס היומי. למעלה מן הצורך, אני מקבל את טענת המאשימה, אשר הוכחה במסגרת הגשת ראיות לעונש, כי הזמנה לחקירה עומדת בתנאי ההודעה בכתב לנאשמים (סעיף 204 לחוק הישן) המאפשרת הטלת קנס יומי." (עמ' 5, שורות 17-26 לגזר הדין).

כמו כן ישלמו המערערים 2-3 ביחד ולחוד , תשלום בגין שווי בנייה בסך של 70,000 ₪ , עד ליום 1.8.2020 , בכפוף לאפשרות ביטול מרכיב זה בגזר הדין בהתאם לתנאים שקבעתי בסעיף 96 לעיל.

לא יחול שינוי בהוראות גזר הדין ביחס לעונש המאסר על תנאי , וכן ביחס לכתב ההתחייבות עליו נדרשה המערערת 2 לחתום , ובנסיבות אני מורה על הארכת המועד לחתימתו עד ליום 15.5.2020 , ואם לא יחתם עד למועד זה , יאסר המערער 3 ל-15 יום כפי שנקבע בגזר הדין.

בנוסף לכל האמור , ומהטעמים שפורטו בגזר הדין , ובשים לב למצב החירום אני מורה כי עיכוב הביצוע עליו הורה בית המשפט קמא ביחס לצו ההריסה וצו איסור השימוש שנקבעו על ידו ,יוארך עד ליום 31.5.2020.

בצד זאת, סעיף 16 לתוספת לחוק מורה, כי בית-המשפט לעניינים מנהליים, או ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה, או שמאי מכריע בהחלטתו, "... רשאים להפחית את תשלומי הפיגורים שבעל המקרקעין חייב בהם לפי הוראות חוק ההצמדה, בשל התקופה שבה היתנהל ההליך לפניהם; וכן רשאים הם, מנימוקים מיוחדים שיירשמו, להפחית תשלומי פיגורים שבעל המקרקעין חייב בהם לפי הוראות חוק ההצמדה, כולם או חלקם, בשל תקופה נוספת". לעניין זה יצוין, כי שומת ההשבחה נקבעת על-ידי שמאי מקרקעין, בסמוך לאחר אישור תוכנית או התרת שימוש חורג או מתן הקלה; ואולם, הועדה המקומית יכולה לדחות את עריכת השומה עקב השבחה הנובעת מאישור תכנית, עד למימוש הזכויות שבהן חלה ההשבחה, זאת לפי האמור בסעיף 4(2) לתוספת השלישית, בכפוף לכך שתודיע לבעל המקרקעין בתוך חצי שנה מיום תחילת התכנית, על חבותו בהיטל.

בהחלטה קצרה, אגב הפנייה להחלטה בערר 35/14 בעיניין הנוניאן ואח' ובערר 164/15 בעיניין חברוני, צוין כי "אין לראות בהמשך מגורים בבנייה לא חוקית, לאחר אישור תכנית המאפשרת את הכשרת הבנייה, כמועד מימוש בדרך של התחלת שימוש בפועל". משכך, ובהעדר מימוש הזכויות בדרך אחרת, הורתה ועדת הערר על ביטול החיוב בהיטל השבחה.

טיעוני הצדדים טענות המערערת – הועדה המקומית לתיכנון ובנייה בירושלים הועדה המקומית, המערערת, גורסת כי פרשנות תכליתית של החלופה השנייה של "התחלת שימוש" שבסעיף 1(א) לתוספת השלישית לחוק, כוללת גם מצבים של "המשך שימוש" במקרקעין, דהיינו – גם מקרים שבהם השמוש בפועל התחיל לפני אישור התכנית; ומשכך, בסיטואציות כאלה יש לחייב את הנישום בתשלום היטל ההשבחה החל ממועד אישור התכנית.

...

"דרך המלך" למאבק בעבריינות הבנייה ובהפרת הוראות חוק התכנון והבנייה, ובכלל זה אי-הוצאת היתר בנייה במקום שזה נדרש, היא באמצעות הליכי אכיפה; ובפרט כאשר ניתן בגדר ההליך הפלילי לחייב את המורשע לשלם את תשלומי החובה ובכללם היטל ההשבחה.

התנהגות הצדדים, ובפרט הרשויות המקומיות, לאורך שלושה עשורים מהווה, אפוא, נדבך נוסף במסקנה הפרשנית, שלפיה החלופה השנייה אינה חלה על התחלת שימוש הטעונה על-פי הדין קבלת היתר בנייה; זאת, כאמור, לאור "לשון הפשט" של החלופה, מבנה הגדרת "מימוש הזכויות על חלופותיו, תכלית החקיקה ודברי ההסבר להצעת החוק – שהיו ברורים ומפורשים לכל, גם לציבור וגם לרשויות. שינוי הגישה הפרשנית של הוועדה המקומית בירושלים, המערערת, לאחר שלושה עשורים, מחייב טעמים כבדי משקל המצביעים על כך שהפרשנות הקודמת שלפיה נקטה, הייתה שגויה לאור לשון החוק ותכליתו; וכאמור, טעמים כאלו אין בנמצא, והפרשנות הלשונית והתכליתית שונה. בנסיבות אלו, ניכר כי שינוי, ככל שהוא מתבקש, אמור להיעשות בדרך של חקיקה – הן בהיבט המהותי שלפיו פרשנות החוק אינה מתיישבת עם השינוי המתבקש, והן מעקרונות של שוויון בהחלת החוק ומניעת אפליה לאחר שנים ארוכות של יישומו.

המערערת תשלם לכל אחד מהמשיבים 6-1 הוצאות בסכום כולל של 15,000 ₪.

בפני ערעור על החלטת ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז תל אביב (להלן: "וועדת הערר"), מיום 28.7.2016, בערר מס' תא/85056/14 (להלן: "הערר"), במסגרתה קיבלה הועדה את הערר שהגישו המשיבים, וקבעה כי לא יחויבו בהיטל השבחה (להלן: "ההחלטה").

הועדה הסתמכה על "הילכת יד חרוצים" (עמנ (ת"א) 42234-04-16 ועדה מקומית לתיכנון ובניה תל אביב נ' נכסי יד חרוצים בע"מ (פורסם בנבו, 15.2.2018)), אשר לימים אושרה בבית המשפט העליון (ברמ 2283/18 הועדה המקומית לתיכנון ובניה תל אביב נ' נכסי יד חרוצים בע"מ (פורסם בנבו, 1.1.2019), לפיה בנגוד לקבלת היתר לשימוש חורג מתכנית, אשר מעלה את ערך הקרקע, קבלת היתר לשימוש חורג מהיתר, אינו מהוה ארוע מס המקים חיוב בהיטל השבחה (שם, בעמ' 7).

בהתאם לכך, ביטלה וועדת הערר את החיוב בהיטל ההשבחה.

...

נראה לי כי החלטה זו אינה חורגת ממתחם הסבירות, במידה המצדיקה התערבות ערכאת הערעור.

לסיכום, שינוי והרחבת חזית, בוודאי בשלב זה, פוגעת בבעל הדין שהתנהל במהלך כל ההליכים המשפטיים, בהתאם למחלוקות שהועלו ונידונו.

סוף דבר הערעור נדחה.

לשלמות התמונה יצוין כי לימים, בוטל החיוב בהיטל השבחה בידי ועדת הערר, משנקבע כי מתן שימוש חורג מהיתר אינו מהוה ארוע השבחה (ראו החלטת ועדת הערר מיום 13.6.2016, ת/21).

בסוף המכתב מטעם עידית צוין כי: "אם בית המשפט העליון יאשר לעיריה למכור לנו את חלקה בחניון (בהליך ערעור על פסק הדין בעתירה הנזכרת – א' י') וכל עוד ההליכים המשפטיים ביניכם לבין העיריה ימשכו באותה עת, אזי אנחנו נעמוד על סיום ההליכים מול העיריה". להשלמת התמונה יצוין, כי בפסק דין ב-עע"מ 1930/18 עריית תל אביב - יפו נ' צביאלי (2.8.2020), בוטלה באופן סופי החלטת הערייה למכור את הזכויות בחניון לעידית.

...

עם זאת, סבורני כי בענייננו לא נודעת נפקות לאי-מתן ההודעה, בכל הנוגע לכיסוי הביטוחי, כפי הוראות סעיפים 22 ו-24 בחוק חוזה הביטוח, התשמ"א-1981.

סוף דבר בהינתן נסיבותיו הייחודיות של העניין, התרשמתי כי אין המדובר במקרה מתאים להטלת אחריות על הנתבעות.

ביתרת טענות הצדדים לא מצאתי ממש ולאור המקובץ, התביעה וההודעה לצד שלישי נדחות בזה.

כללי ערעור זה מופנה נגד החלטת ועדת הערר לתיכנון ובניה מחוז דרום מיום 7.3.2021, בתיק אשק/8008/0319, בגדרה בוטל חיוב המשיבה בתשלום היטל השבחה בגין אישור תכנית בינוי שבעקבותיו הופק למשיבה היתר המתייחס למקרקעין המשמשים את רכבת ישראל בגוש 1166 חלקות 75 ו-106; בגוש 1220 חלקה 69; ובגוש 1222 חלקה 96 (להלן: "המקרקעין").

סעיף 1 בתוספת השלישית בחוק התיכנון והבניה מגדיר "השבחה" כ- "עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג". ומגדיר "תכנית" כ- "תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת ולמעט תכנית כוללנית או תכנית כוללת להתחדשות עירונית כהגדרתה בסעיף 64(ב) לעניין מגרשים שלגביהם היא לא מאפשרת מתן היתר בנייה או ביצוע עבודות לפיה ללא אישור תכנית נוספת טרם מתן ההיתר או ביצוע העבודה." שתי תכניות חולשות על המקרקעין.

...

הדברים הבאים של היועץ המשפטי של הוועדה בישיבת הוועדה מיום 6.11.2017, מתארים היטב את מצב הדברים – "... התכנית משנת חמישים או מה שלא יהיה, היא היתה מאוד מאוד לא מפורטת ומאוד כללית. ... בזמנו עלתה השאלה אם אפשר לאשר מכוחה היתרי בנייה, כי אי אפשר לאשר היתרי בנייה מכח תכנית שהיא לא מספיק מפורטת, כדי להוציא מכוחה היתרי בנייה. ... בזמנו הדר הלכה למשרד המשפטים ועל דעת המשנה ליועץ המשפטי לממשלה הוחלט שמצד אחד התכנית לא אי אפשר ישר להוציא מכוחה היתרי בנייה... אבל לא צריך לאשר תכנית אחרת, אלא משהו באמצע." ובסופו של דבר, בהתייעצות עם מי שהיה בזמנו המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, עו"ד ארז קמיניץ, נקבע מתווה, שהתקבל על דעת הרכבת, במסגרתו הרכבת תגיש תכנית בינוי מפורטת, עם נספח סביבתי בהתאם להנחיות המשרד להגנת הסביבה; יתקיים דיון בוועדה המקומית ויבוצע פרסום לשמיעת התנגדויות; הוועדה המקומית תדון בהתנגדויות ובהמלצתה לוועדה המחוזית על אישור תכנית הבינוי; יתקיים דיון בוועדה המחוזית בתכנית הבינוי ותתקבל החלטה; ובסופו של דבר יוצא היתר בניה ברשות הרישוי המקומית, תוך התחייבות הרכבת לשיפוי הוועדה המקומית במקרה של תביעה לפי סעיף 197 בחוק התכנון והבניה, והסכמת הרכבת שלצורך תביעות לפי סעיף 197 יראו באישור תכנית הבינוי כאישור תכנית, והמועד הקובע להגשת התביעות יהיה מועד אישור תכנית הבינוי.

אני מקבל אפוא את הערעור וקובע שאישור תכנית הבינוי מחייב עקרונית את המשיבה בתשלום היטל השבחה.

נוכח החלטתי שבנסיבות הענין המשיבה חייבת עקרונית בהיטל השבחה, הדיון יוחזר לוועדה המחוזית על מנת שתבחן את טענות הפטור ותכריע בהן.

בסופו של דבר מדובר בגופים ציבוריים, האמונים על הסדרת מחלוקות ביניהם בדרך של שיח במסגרת מנגנונים קיימים המשמשים לצורך זה, שרק בלית ברירה מעבירים את ענייניהם להכרעת בית המשפט.