ערעור על אישור של תוכנית מתאר מקומית

לפני בקשת רשות ערעור על החלטתו של בית המשפט השלום בעכו (כבוד השופט וויליאם חאמד) בגדרה נדחתה בקשת המבקשים למתן צו מניעה זמני האוסר על המשיבות לתפוס חזקה או לבצע עבודות בחלק מחלקה 56 גוש 18528 המתייחס לחלק של תואי הדרך המקביל לגדר הממוקמת בחלקת המבקשים.

בית משפט קמא הוסיף וציין כי בנגוד לטענת המבקשים ניתן לתפוס חזקה בטרם ביצוע פעולות ההפקעה של זכויות המבקשת מס' 1 בחלקה זו שכן ביצוע תכנית מתאר מקומית הנה סמכות במישור התיכנוני בעוד שביצוע פעולות הפקעה של זכויות במקרקעין הנו במישור קינייני ואין ליצור זיקה ותלות בין שני אפיקים אלה וכי ביצוע תכנית מתאר, שאושרה על ידי רשויות התיכנון, אינו תלוי בבצוע ההפקעה של זכויות המבקשת בחלק המצוין, שהרשות המקומית מבקשת לבצע בו את הוראות התכנית המאושרת וכי ביצוע ההפקעה הנו תנאי מקדים והכרחי לשם מימוש תכנית מתאר מאושרת.

לדידו של בית משפט קמא, רשות מקומית רשאית לתפוס חזקה בקרקע הן על ידי הפקעה של זכויות הפרט באותה קרקע או מתוקף תכנית מאושרת של רשויות התיכנון לפיהן חלק זה של הקרקע מיועד לצורכי הציבור או על ידי העברה מרצון של זכויות הבעלים לטובת הרשות המקומית; המדובר ב-3 מסלולים שונים, נפרדים ועצמאיים, ואין חובה כי לצורך התקיימות אחד מהמסלולים, שהדבר יותנה בתפיסה של הקרקע.

...

שאלת קיומה של תכנית מפורטת אם לאו, היא שאלה שתתברר במסגרת המשפט ואם היה מקום להוציא היתר אם לאו מכל מקום למבקשים אשר העדיפו לפנות במסלול הקנייני ולא במסלול המנהלי, חזקה שהרשות מקיימת את הוראות הדין ומקיימת את הפרויקט לאחר קבלת האישורים כנדרש, והעילה הקניינית, ובפרט לאור חתימתם על תכנית החלוקה וויתורם על מגרש 6 בהיבט הקנייני היא בעצימות נמוכה ובשל מאזן הנוחות הנוטה לטובת המשיבות, אני סבור כי צדק בית משפט קמא בדחייתו את הבקשה למתן צו מניעה.

על, כן הבקשה , נדחית.

בשאלת ההוצאות , אני סבור כי התנהלות המשיבה מס' 1 תרמה רבות למצב, כאשר המשיבה מס' 1 אינה מבחינה בין תפקידה כרשות לבין סמכויות הועדה לתכנון ובניה.

תאריך הישיבה: ו' בכסלו התשפ"ב (10.11.2021) בשם המערערת: עו"ד אמיר בירנבוים; עו"ד מתן מונק בשם המשיבים: עו"ד אברהם פורז ][]פסק-דין ]השופט ע' פוגלמן: לפנינו ערעור על פסק הדין של בית המשפט לעניינים מינהליים מרכז-לוד (כב' השופט ר' אמיר) מיום 21.7.2020, שבמסגרתו קיבל בית המשפט את עתירת המשיבים בחלקה, והורה למערערת שלא להתנות את מתן האישור לרישום הזכויות בנכס נושא העירעור בתשלום מלוא החוב בגין היטל ההשבחה.

בשנת 1995 אושרה תכנית מתאר מקומית של הועדה המרחבית לתיכנון ובניה זמורה "תכנית מס' זמ/1/62/598, שינוי לתכנית מס' זמ/3/598" (להלן: התכנית הראשונה).

וכדברי השופט י' עמית שם: " הרוכש יכול לברר אם על הנכס אותו הוא מבקש לרכוש רובץ חוב היטל השבחה בגין תכנית משביחה, ועומדים לרשותו כלים חוזיים להבטיח את תשלומו. [...] מאחר שלפי סעיף 10(א) לתוספת הרוכש לא יוכל להעביר את הזכויות בנכס על שמו, כל עוד לא יתקבל אישור הועדה המקומית כי היטל ההשבחה שולם, יש לרוכש אינטרס להבטיח את תשלום ההיטל. מכאן, שהרוכש מצוי בעמדה טובה מזו של הרשות הן במישור הידיעה על החוב והן במישור הבטחתו של החוב" (שם, פסקה 38).

...

דיון והכרעה השאלה שניצבת במוקד הערעור היא האם התנהלותה של הוועדה המקומית בהליכי גביית החוב בגין היטל ההשבחה מובילה למסקנה כי יש לחייבה להנפיק אישור – גם מבלי ששולם החוב האמור.

החוב שלפנינו נוצר עובר למתן פסק הדין ומשכך, דינה של טענה זו להידחות.

סוף דבר אציע לחבריי לקבל את הערעור, ולקבוע כי הוועדה רשאית לסרב ליתן למשיבים אישור לרישום זכויותיהם כל עוד רובצים על הנכס חובות בגין היטל השבחה, זאת בהתאם לסמכותה לפי סעיף 10(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.

לפני ערעור על החלטת בית משפט השלום בצפת (כב' השופטת ד' נסאר), מיום 27.3.2022, בתיק עמ"א 23537-01-22, במסגרתה נעתר בית משפט קמא לבקשת המשיבה, והורה על מתן צו הריסה נגד המבנה, העשוי מקירות אבן ובטון וגג מבטון, בשטח כולל של כ- 98 מ"ר (נ"צ 765120/241438), המשמש כמטבח שסומן כמבנה 19 (להלן: "המבנה"), והבנוי בחלקה 29 גוש 13688 (להלן: "המקרקעין"), המצויה באיזור מיתחם קבר רבי שמעון בר יוחאי בהר מירון (להלן: "המיתחם"/ "מיתחם הקבר").

עוד נטען כי לאחרונה אושרה תכנית מתאר מקומית חדשה למיתחם הקבר, שמספרה 209-0263913 (להלן: "התכנית המאושרת החדשה"), ובה המבנה סומן להריסה.

הוראות התכנית החדשה המאושרת הן הקובעות, וכפי שאף פסק בית המשפט קמא, וספק רב אם המערערת תצליח בעתיד להכשיר את המבנה, נוכח ההוראות הקפדניות של תוכנית המתאר החדשה.

...

לפני ערעור על החלטת בית משפט השלום בצפת (כב' השופטת ד' נסאר), מיום 27.3.2022, בתיק עמ"א 23537-01-22, במסגרתה נעתר בית משפט קמא לבקשת המשיבה, והורה על מתן צו הריסה נגד המבנה, העשוי מקירות אבן ובטון וגג מבטון, בשטח כולל של כ- 98 מ"ר (נ"צ 765120/241438), המשמש כמטבח שסומן כמבנה 19 (להלן: "המבנה"), והבנוי בחלקה 29 גוש 13688 (להלן: "המקרקעין"), המצויה באזור מתחם קבר רבי שמעון בר יוחאי בהר מירון (להלן: "המתחם"/ "מתחם הקבר").

עם זאת, לאחר שבחנתי את מכלול הראיות, לא מצאתי להתערב במסקנות בית המשפט קמא.

זאת, ולו משום כך שבית המשפט אינו בעל מומחיות בתחום זה. עם זאת, המסמכים שהגישה המשיבה, ובכללם עמדתו של מהנדס בניין מוסמך ד"ר שטיינברג דוד, תוך התייחסות ספציפית למבנה 19, צירוף תמונות המדגימות את מסוכנותו והמלצתו בין היתר "יש להרוס מיידית את כל הקונסטרוקציות והמבנים מברזל ובטון שמופיעות בתמונות המצורפות" – מביאים למסקנה בדבר מסוכנות המבנה.

סיכומם של דברים לאור כל המפורט – הערעור נדחה.

בשנת 1997 פורסמה הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית של הועדה המחוזית לתיכנון ולבניה מחוז המרכז נת/20/401/א (להלן: התכנית המקורית) שנוגעת לשטחים בתחומה של עריית נתניה.

הליכים משפטיים שנוהלו בעיניינה של תכנית זו הסתיימו בהסכם פשרה, שבמסגרתו נקבע, בין היתר, כי לגבי חלקה המערבי של התכנית המקורית (שסומן בתשריט שצורף להסכם) "מתכננת הועדה המקומית להכין תיכנון מחדש [...]. התיכנון מחדש יוכן כתכנית אחת לכל השטחים נושא התיכנון מחדש [...]" (סעיף 3 להסכם; להלן: הסכם הפשרה או ההסכם).

בית המשפט קבע כי גם שיקול שילטון החוק לא מגיף את השהוי הסובייקטיבי והאובייקטיבי, מאחר שהיתר הבניה ניתן כדין, מכוחן של שתי תכניות מפורטות: התכנית המקורית ותכנית מפורטת נת/מק/20/401/א/11 "איחוד וחלוקה במערב עיר ימים – מלונאות" (14.8.2013) (להלן: תכנית המלונאות), שעתירה שהוגשה נגדה נדחתה אך לאחרונה בבית המשפט לעניינים מנהליים (להלן: פסק הדין בעיניין תכנית המלונאות; יוער בהקשר זה כי ערעור על פסק הדין תלוי ועומד לפני בית משפט זה; עע"ם 8968/21 אלוש נ' הועדה מחוזית לתיכנון ובניה מרכז).

...

לאחר שעיינתי בבקשת הרשות לערער ובצרופותיה הגעתי לכלל מסקנה כי דינה להידחות.

משאלה הם פני הדברים, ומבלי לקבוע מסמרות בשיקול סיכויי העתירה, אני סבור כי דינה של הבקשה להידחות לפי אמות המידה המקובלות (בר"ם 7608/21 חאג' נ' נתיבי ישראל החברה הלאומית לתשתיות תחבורה בע"מ, פסקה 4 (10.11.2021); בר"ם 6096/21 מזאוי נ' רשות התמרור המקומית – עיריית נצרת, פסקה 4 (6.10.2021)).

הבקשה לרשות ערעור נדחית אפוא.

בבית המשפט העליון בר"מ 7389/22 לפני: כבוד השופט נ' סולברג המבקש: ירון נייר נ ג ד המשיבה: הועדה המקומית לתיכנון ובניה תל אביב בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, מיום 1.9.2022 בעמ"נ 67026-06-21 בשם המבקש: עו"ד מרדכי סאסי ][]החלטה

היטל ההשבחה הושת עקב אישור תכנית מתאר מקומית (כוללנית) תל אביב-יפו תא/5000 (להלן: תכנית 5000), שבגדרה יורחבו זכויות הבנייה במיתחם.

בחוות הדעת, לא התבסס השמאי המייעץ על חלקה היחסי של יחידה 58 מתוך שטח המיתחם הכולל, אלא ביצע השוואה בין שיעור עליית מחירי יחידות דיור בגודל דומה, בתקופה שמאז אישורה של תכנית 5000, במיתחם, לבין שיעור עליית המחירים הכללית באיזור ליחידות מסוג זה, באותו פרק זמן.

...

עוד אבהיר בהקשר זה, כי גם את טענתו של ירון, שלפיה כלל לא היה מקום לחייבו בהיטל השבחה, בגין עליית הערך הנובעת מאישור תכנית 5000, שכן הגדלת זכויות הבנייה הנובעת מהתכנית, חלה רק על היחידות הכלליות – אין בידי לקבל.

ירון לא הביא כל אסמכתא שיש בה כדי לבסס את הטענה; בהעדר ראיה כאמור, לא מצאתי טעם טוב להתערבות בקביעת בית המשפט המחוזי, שלפיה "לכאורה כלל המקרקעין במתחם עשויים להיות מושבחים מן התוכנית באותה מידה". באשר לטענתו של ירון, שלפיה החלטות ועדת הערר, סותרות את החלטת הממונה, ואת אשר נקבע בעניין גלבוע – דין הטענה להידחות.

בקשת רשות הערעור נדחית אפוא בזאת.