ערעור מנהלי על קביעת שווי מקרקעין לחישוב היטל השבחה

כללי: לפני ערעור מינהלי שהגישה ועדת הערר המקומית לתיכנון ולבנייה בתל אביב על החלטת ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה של מחוז תל אביב (להלן: "ועדת הערר"), מתאריך 22.1.19, במסגרת עררים 85215/15, 85026/17 ו-85349/17 במאוחד.

הערר נסוב כנגד קביעתה של ועדת הערר שלפיה, לצורך חישוב היטל השבחה, במצב שבו זכויות מכוח תכנית ניתנות לניצול רק לאחר אישור הקלה, יש לקבוע את שווי המקרקעין טרם מתן ההקלה בהתאם לשווים האובייקטיבי בשוק, גם אם שווי זה מגלם בחובו עליית ערך מסוימת כתוצאה מהציפייה להשבחה בזכות התכנית.

משיבה 2 התייחסה לנסיבות הספציפיות שלה לרבות העובדה ששילמה היטל השבחה עבור המקרקעין במצבם הקודם טרם ההקלה, כי כלל לא נדרשה לה הקלה לצורך מימוש הזכויות מכוח התכניות התקפות אלא רק לצורך מימוש תמ"א 38 שממלא פטורה מהיטל השבחה, וכן איבחנה את עניינה מהפסיקה הרלוואנטית, לרבות עניין כהן הנ"ל. דיון ומסקנות: אומר כבר בראשית דברי, כי דין העירעור להיתקבל ככל שהדבר מתייחס לסוגיה המשפטית שעניינה האופן שבו יש לחשב, לצורכי היטל השבחה, את שווי המקרקעין במצב שקדם לאישור הקלה.

...

קביעות בית המשפט בעניין כהן לגבי האופן שבו יש להתייחס ולהעריך שווי זכויות המותנות בהקלה, זאת בהמשך להלכות קודמות של בית המשפט העליון, מקובלת עלי עם כל הכבוד.

סיכומו של דבר, לאור כל האמור לעיל אני קובעת כדלקמן: בעניינם הספציפי של המשיבים תישאר בתוקפה החלטת ועדת הערר כמות שהיא.

אשר לשאר הקביעות המשפטיות של וועדת הערר – הערר מתקבל, כפי שפורט קודם, וזאת, ככל שהדבר מתייחס לתכניות שחוק התכנון והבנייה והתוספת השלישית לחוק חלים עליהן.

בפניי ערעור מינהלי על החלטת ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה במחוז תל אביב מיום 20.4.2020 בתיקי ערר מאוחדים (ת"א) 85224/14 ו-(ת"א) 85227/14 (להלן, בהתאמה: "ההחלטה", "ועדת הערר" ו-"העררים").

סעיף 4(7) לתוספת השלישית קובע כי: "השומה תערך ליום תחילת התכנית, או ליום אישור ההקלה או השמוש החורג, לפי הענין, בהיתחשב בעליית ערך המקרקעין וכאילו נמכרו בשוק חפשי". כפי שחזר ונשנה בהלכה "לשם חישוב שווי ההשבחה יש להעריך את שוויים של המקרקעין בשוק החופשי לפני אישור התכנית המשביחה ('המצב הקודם') ולאחריה ('המצב החדש'). ההפרש בין סכומים אלה הוא שווי ההשבחה ממנו נגזר סכום ההיטל. כמו כן, הערכת השווי תיעשה בהתאם למבחן אוניברסאלי, המניח שוק משוכלל שבו קונה סביר מוכן לשלם תמורה המשקפת את הערך האובייקטיבי של המקרקעין בנקודת הזמן הנתונה" (בר"מ 7255/17 הועדה המקומית לתיכנון ובניה תל אביב נ' בורשטיין, פס' 13 (22.3.2021) (להלן: "עניין בורשטיין")).

...

אציין, כי אלמלא הייתי מגיעה למסקנה, כי יש להחזיר את השומה לפתחו של השמאי המכריע בעניין חישוב ההשבחה בפרויקט, הייתי רואה לנכון להכריע בסוגיה זו ישירות על מנת שלא לעכב עוד את ההכרעה בהליך.

אולם משעה שההכרעה בסוגיה העיקרית ממילא נדחית, יש להורות על מיצוי ההליכים כסדרם.

סיכומם של דברים, הערעור מתקבל, והסוגיה בדבר חישוב ההשבחה ביחס לתוכנית 3850 תשוב לפתחו של השמאי המכריע, שיחשב את היטל ההשבחה בהתאם למתודה שמאית מקובלת שאינה נוגדת את הוראות הדין, ואילו סוגית ההשבחה בגין תוכנית 3897 תשוב לפתחה של ועדת הערר, שתדון ותכריע בעניין.

בפניי ערעור מינהלי על החלטת ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה במחוז תל אביב מיום 4.8.2020 בערר חל/85009/16 (להלן, בהתאמה: "ההחלטה", "ועדת הערר" ו-"הערר").

המצב התיכנוני הקודם לעניין חישוב ההשבחה מעוגן בתכנית ח/310, במסגרתה נקבע יעוד המקרקעין לתעשייה, דרך ושצ"פ. ביום 29.4.2012 אושרה בקשת המשיבה להיתר לבניית מחסן קרור אוטומאטי על המקרקעין בגובה של 23.5 מ', בנפח איחסון של כ-70,000 קו"ב. במצב הקודם ניתן היה להקים מבנה בגובה של 12 מ', בנפח איחסון של כ-35,000 קו"ב. בעקבות מימוש הזכויות בדרך של היתר בנייה הוציאה המערערת למשיבה שומת היטל השבחה.

לא אכחד, אם היה מוכח בפניי כי ניתן היה לנצל את תוספת נפח האיחסון, אף אם באופן מופחת, מבלי להדרש למיתקן הרובוטי כלל – היה מקום לקבוע את היטל ההשבחה לפי שווי זה, שכן השווי נקבע לפי השמוש היעיל והטוב שמשיא את ערך הקרקע (וראו עמ"נ (מנהליים ת"א) 33020-06-20 אטבלישמנט נהל נ' ועדה מקומית לתיכנון ובניה תל אביב, פס' 25 (21.4.2021)).

...

ב-בר"מ 7255/17 הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב נ' בורשטיין (22.3.2021), שפורסם לאחר הגשת עיקרי הטיעון מטעם המערערת, נקבע כדלהלן: "טענתה העיקרית של הועדה המקומית הייתה כי חובת התשלום לקרן החניה אינה קבועה בתכנית המשביחה ועל כן ברי כי מדובר בחיוב 'חיצוני' שאין לקחתה בחשבון בשיעור היטל ההשבחה. אין בידי לקבל פרשנות מצמצמת זו. לעמדתי, צדק בית המשפט המחוזי בקבעו כי למרות שלכאורה קרן החניה מהווה הוצאה חיצונית לתכנית, יש לה השפעה ממשית על שווי הנכס במצב החדש. על כן יש להתחשב בעת עריכת שומת ההשבחה בהוצאות לשם מימוש החובה להתקנת מקומות חניה או תשלום לקרן החניה. כאמור, החובה להתקין מקומות חניה או לחלופין תשלום לקרן חניה נדרשים בהכרח לשם מימוש מלוא הפוטנציאל התכנוני של הנכס. על כן, הוצאות אלה משפיעות ישירות על שווי הנכס. יתר על כן, ההבחנה בין חיוב 'פנימי' לחיוב 'חיצוני' אינה מתבססת על השאלה האם החיוב קבוע באופן מפורש בתכנית המשביחה, כי אם על השאלה האם מדובר בחיוב שבלעדיו לא הייתה יכולה התכנית המשביחה לבוא לאוויר העולם. בענייננו, על אף שהחיוב קבוע בתקנות החניה ולא בתכנית המשביחה גופא, מדובר בתנאי בלעדיו אין למימושה של התכנית המשביחה ועל כן יש לקחתו בחשבון בעת עריכת השומה" (שם, פס' 18 – 19, ההדגשות שלי – י"ס).

השמאי המכריע עמד על כך מפורשות בשומתו (סעיף 3.1.8 לשומה המכרעת, מע/8): "האחסנה והשינוע במחסן המבוקש בהיתר מתבצעת באמצעות מערכת שינוע רובוטית מתקדמת. במערך שינוע שכזה לגובה אין כמעט משמעות, שכן היא איננה מתבצעת במגע יד אדם. והגם שכך, ורק מטעמי זהירות ושמרנות החלטתי ליחס לתוספת נפח האחסון תועלת מדורגת, כדלקמן...". בהינתן העובדה שהשמאי המכריע קבע את שומתו בהסתמך על התקנתו של המתקן הרובוטי, מדובר בתנאי בלעדיו אין לניצול מלוא הנפח שהובא בחשבון במצב החדש ולפיכך, יש להתחשב בעלותו.

סיכומם של דברים, הערעור נדחה.

לעניין זה, המערערת טענה כי המתודה הראויה לחישוב ההשבחה הנובעת מההקלות הנה קביעת שווי המקרקעין במצב לפני אישור ההקלות וקביעת שווי המקרקעין במצב לאחר חישוב ההקלות, כאשר ההשבחה הנה הפער בשווי המקרקעין בשני המצבים.

המערערת אינה מכחישה כי בסעיף 11(ד) לתכנית 2783 נקבע תנאי להוצאת היתרי בניה, כדלקמן: "אישור לוח הקצאות וטבלת איזון בתכנית מפורטת נפרדת בסמכות הוועדה המקומית" המערערת אף אינה מכחישה, כי כאשר חישבו את היטל ההשבחה בגין תכנית 2783 הפחיתו מהשווי במצב החדש עקב העידר זמינות, כאשר מקדם הזמינות נקבע על סך של 0.665 וזאת לאור תחשיב של עיכוב צפוי של 7 שנים בשיעור הוון של 6 אחוזים.

20.10.2010)), שונים הם פני הדברים ביחס לפרשנות של הוראה בתכנית; שכן בית המשפט הוא לעולם הפרשן המוסמך של דברי חקיקה, ותכניות מתאר בכללותם" ולעניין ההתערבות המצומצמת במסגרת של ערעור מינהלי בנושא היטל השבחה, ר', עמ"נ (ת"א) 43181-11-18‏ ועדה מקומית לתיכנון ובניה תל אביב נ' רחל צור [פורסם במאגר נבו] (26.9.2019): "ראשית לכל, נזכיר כי הקף התערבותו של בית המשפט בהחלטותיה של ועדת הערר הוא מצומצם למדי. כבר נפסק לא אחת כי ועדת הערר היא גוף מקצועי בעל ידע ומומחיות לעניין תביעות לירידת ערך והיטלי השבחה (בר"מ 8250/10 מנחם מנדלסון ו-12 אחרים נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבניה חדרה (פורסם בנבו, 16.03.2015) (בפיסקה 8)). מתוקף היותה של הועדה טרבונל הקרוב במאפייניו לערכאה שיפוטית, ונוכח מומחיותה בסוגייה השמאית שעל הפרק, נגזרת אמת מידה מצומצמת בכל הנוגע להתערבות שיפוטית בקביעותיה:" ור' גם בר"ם 1874/12‏ הועדה המקומית לתיכנון ולבניה חולון נ' רויטל אנג'ל [פורסם במאגר נבו] (1.5.2012).

...

לפיכך, המערערת נותרה למעשה עם כמעט אותו שטח גג, אלא שכעת ניתן לנצל חלק ממנו כמרפסת גג במפלס הקומה החלקית, אשר קביעת השמאי כי זה שווה יותר משטח גג, ללא גישה ישירה, מקובלת עליי, ומכאן ברור כי קיימת השבחה תכנונית.

סיכום והוצאות לאור האמור והמנומק לעיל, אני דוחה את הערר על כל חלקיו.

אשר על כן, אני קובע כי המערערת תשלם למשיבה שכר טרחת עו"ד והוצאות משפט בסך של 35,000 ₪ (כולל מע"מ).

לפניי ערעור מינהלי העוסק בסוגיות שונות בדיני היטל השבחה ובהן השאלה העקרונית האם יש להביא בחשבון בעת קביעת "מצב קודם" של שווי מקרקעין עליית ערך שארעה בשל תחולת תמ"א 38.

אזכיר שוב את הוראת סעיף 4(7) לתוספת השלישית הקובעת כי: "השומה תערך ליום תחילת התכנית, או ליום אישור ההקלה או השמוש החורג, לפי הענין, בהיתחשב בעליית ערך המקרקעין וכאילו נמכרו בשוק חפשי". וכפי שקבע בית המשפט העליון: "היטל השבחה מוטל על השבחת-תיכנון, ואך-ורק על השבחת-תיכנון. שוויים של מקרקעין יכול שיעלה מטעמים שאינם טעמי-תיכנון, אך על השבחה זו אין מוטל היטל השבחה... בחישוב השבחתם של מקרקעין לא תובא במניין אלא השבחה הקשורה בקשר סיבתי ישיר לתכנית המשביחה. על השמאי לחלץ ולבודד את המרכיב של השבחת התיכנון מכל יתר המרכיבים שהביאו לעליית שוויים של המקרקעין, ורק השבחה זו תשמש נושא להיטל השבחה" (דנ"א 3768/98  קריית בית הכרם בע"מ נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה ירושלים, פ''ד נו(5) 49, 79 (2002); ההדגשה אינה במקור; להלן – עניין קריית בית הכרם).

אף היועצת המשפטית לממשלה מסכימה עקרונית לעמדה זו. איני רואה מניעה להחיל עיקרון זה גם על קביעת "מצב קודם" לצורך בחינה של שיעור ההשבחה, שכן כאמור ההסדרים הנוגעים לתביעת פיצויים מכוח סעיף 197 לחוק התיכנון והבניה אל מול העקרונות של קביעת היטל השבחה מהוים מעין תמונת ראי לכללי היטל השבחה מכמה היבטים עקרוניים.

...

מקובלת עליי גם קביעתה כי אין צורך לקבוע מראש כיצד תיקבע הדחיה (סעיף 343), שכן מדובר בעניין שמאי מובהק.

אין בידי לקבל את טענות המערער.

יא': סוף דבר בהינתן האמור לעיל הערעור מתקבל בחלקו, כדלהלן: נדחית טענת המערער כי קיים פטור מהיטל השבחה במכר הדירות וכי תכנית רובע 3 אינה מחייבת בגביית היטל השבחה; מתקבלת טענתו העקרונית של המערער לפיה יש לבחון עליית שווי בשל השפעת תמ"א 38, בעת קביעת "מצב קודם" של הדירות, כפוף להנחיות לשמאי המייעץ כאמור לעיל; נדחית טענת המערער ביחס לתקינות שומות המשיבה; השמאי המייעץ יפעל כאמור בפסק דין זה ובנספח א' להחלטת ועדת הערר (ככל שהאמור בו לא סותר פסק דין זה); נוכח התוצאה, לפיה נדחו חלק מטענות המערער וחלקן התקבל – אין צו להוצאות.