ערעור מנהלי על חיוב בהיטל השבחה לפי סעיף 14(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו בשבתו כבית-משפט לעניינים מינהליים עמ"נ 17603-09-20 ועדה מקומית לתיכנון ובניה תל אביב נ' בר תוואי חברה לנכסים בע"מ לפני כבוד השופט ה' קירש המערערת הועדה המקומית לתיכנון ובניה תל אביב-יפו ע"י ב"כ עו"ד מיכל דיק המשיבה בר תואי חברה לנכסים בע"מ ע"י ב"כ עו"ד עמית סלע פסק דין

המערערת, הועדה המקומית לתיכנון ובניה, הוציאה ביום 14.3.2017 דרישה לתשלום היטל השבחה בגין ההיתר בסך 383,326 ש"ח. המשיבה הגישה ערר על החיוב לועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה ("ועדת הערר").

נזכיר כי על פי תקנה 21(א) לתקנות התיכנון והבנייה (סדרי דין בועדות ערר בעררים לפי סעיף 14 לתוספת השלישית לחוק), תשע"א- 2010 ("תקנות סדרי הדין בערר"), החלטת ועדת הערר תחתם בידי יושב ראש הוועדה ועובד אחר שקבע היושב ראש.

...

משיקוליה היא, המערערת לא פעלה כך והעלתה את הטיעון בנושא ההרכב החסר רק במסגרת ערעור זה. לאור מכלול השיקולים, אינני סבור כי יש מקום להיעתר באופן מלא לסעד שביקשה המערערת, כלומר השבת הדיון לראשיתו.

תוצאה של השבת הדיון לשלב שבו נפל הפגם, מתחשבת בכלל השיקולים, לרבות בסוג ההליך והיא התוצאה המאוזנת בעיניי .

חיזוק למסקנה זו ניתן למצוא בכך שתקנה 177 חלה באופן מפורש בעניינה של ועדת ערר לעניין מס שבח, אשר גם היא גוף מינהלי שדן בענייני החלטות מינהליות בנושא פיסקלי (ראו בסעיף 12 לתקנות מס שבח מקרקעין (סדרי הדין בפני ועדות ערר), תשכ"ה- 1965).

בית המשפט המחוזי בנצרת בשבתו כבית-משפט לעניינים מינהליים 01 פברואר 2021 עמ"נ 28739-06-20 קדש נפתלי מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ נ' הוועדה המקומית לתיכנון ובניה גליל עליון ואח' בפני כב' הנשיא אברהם אברהם המערערת קדש נפתלי מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ ע" ב"כ עוה"ד אליעזר סגל המשיבות .1 הוועדה המקומית לתיכנון ובניה גליל עליון ע"י ב"כ עוה"ד ענת באור פרל .2 מועצה אזורית מבואות החרמון רשויות מקומיות ע"י ב"כ עוה"ד שמעון ג'ינו ערעור מינהלי על החלטת מ"מ יו"ר ועדת הערר לתיכנון ובנייה פיצויים והיטלי השבחה מחוז צפון, מיום 06/05/20 פסק דין

דיון והכרעה סעיף 14 (א) לתוספת השלישית לחוק התיכנון והבניה קובע: "על שומה לפי סעיף 4 ניתן לערור לפני ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה, בתוך 45 ימים מיום שבו הובאה השומה לידיעת החייב; על לוח שומה לפי סעיף 5 ניתן לערור לפני ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה בתוך שנה ממועד הצגת לוח השומה; יושב ראש ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה רשאי להאריך את התקופות האמורות מטעמים מיוחדים שיירשמו". מלים אחרות, בפני המבקש לערור על שומה עומדים 45 ימים, אותם החמצה המערערת בכשלוש שנים.

...

עוד נטען מפי המערערת, כי המשיבה התעשרה מכספים שלא הגיעו לה על פי דין, ואין לאפשר חוקית או מוסרית מציאות זו של גביה שלא כדין, אפילו נפלו פגמים אלו או אחרים בהתנהלות פרוצדוראלית של המערערת.

סוף דבר הערעור נדחה.

כן מלינה העותרת כי חויבה על ידי המשיבות לחתום על "התחייבות לא חוקית" בנוגע להיטל ההשבחה כתנאי לקבלת היתר החפירה והדיפון, במסגרתה הצהירה העותרת כי היא "מודעת לכך שמועד הוצאת היתר הבניה לחפירה ודיפון אינו מהוה 'מימוש זכויות' כמשמעות[ו] בחוק, וכי מלוא היטל ההשבחה יגבה בעת הוצאת היתר הבניה לבניין כולו" (סעיף 3 לכתב ההיתחייבות מיום 4.10.2021 אשר צורף כנספח 24 לעתירה המינהלית; "ההיתחייבות").

חוק התיכנון והבניה מייחד מסלול להשגה על שומת היטל השבחה בפני ועדת הערר (סעיף 14 לתוספת השלישית; קיימת גם אפשרות, אשר איננה רלבאנטית לענייננו, לדיון בפני שמאי מכריע).

ודוק: אין המשמעות כי בית משפט זה לא יוכל להדרש כלל לסוגיות הנוגעות להיטל השבחה אלא שיש לעשות כן, ככל שיידרש, בשלב המתאים - דהיינו, במסגרת ערעור מנהלי על החלטת ועדת הערר, ככל שערעור כזה יוגש.

אף אינני סבור שיש בכך שטענות העותרת בסוגיית מימוש הזכויות מופנות גם כלפי היתנהלות המשיבות והחלטותיהן במהלך ביצוע הפרויקט ואישור ההיתרים השונים כדי לשנות מסקנה זו. סמכות ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה משתרעת על כל "...החלטה הנוגעת להיטל השבחה..." (סעיף 12ז(א) לחוק התיכנון והבניה).

דיון בעתירה לאחר הדיון בועדת הערר מגלם אף יתרון נוסף: הוועדה היא גוף מקצועי שאף מוסמך להתערב בנושאים שמאיים, והדיון בערר איננו כבול לכללים נוקשים (כך למשל הוועדה יכולה לקבל מסמכים או ידיעות הדרושים לה לטעמה וליו"ר הוועדה סמכות רחבה לקבוע הוראות דיוניות - ראו סעיפים 14 ו- 18 לתקנות התיכנון והבנייה (סדרי הדין בועדות ערר בעררים לפי סעיף 14 לתוספת השלישית לחוק), תשע"א-2010).

...

המסקנה היא שיש לברר תחילה את הערר שהוגש לוועדת הערר.

אף אינני סבור שיש בכך שטענות העותרת בסוגיית מימוש הזכויות מופנות גם כלפי התנהלות המשיבות והחלטותיהן במהלך ביצוע הפרויקט ואישור ההיתרים השונים כדי לשנות מסקנה זו. סמכות ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה משתרעת על כל "...החלטה הנוגעת להיטל השבחה..." (סעיף 12ז(א) לחוק התכנון והבניה).

בנוסף, בנסיבות המקרה דנן אני סבור כי אף גלומים יתרונות דיוניים חשובים בבירור המחלוקות בפני ועדת הערר תחילה.

בפניי ערעור מינהלי על החלטת המשיבה 1 (להלן: "יו"ר הוועדה") מיום 30/11/22 שניתנה בהתאם לסמכותה לפי סעיף 14 (א) לתוספת השלישית לחוק התיכנון והבנייה תשכ"ה - 1965 ולפיה דחתה המשיבה 1 את בקשת המערערים להארכת מועד להגשת ערר על שומות היטל השבחה אותן הוציאה המשיבה 2 ביום 10/12/21 ביחס למקרקעין הידועים כגוש 15556 חלקה 7 בישוב חזון (להלן: "ההחלטה").

עוד טענו כי לפי הוראות חוק התיכנון והבנייה בתוספת השלישית, המועד לחיובם בהיטל השבחה חל במועד "מימוש הזכויות" בקרקע המוגדר כמועד מתן היתרי בנייה או התחלת השמוש בהם בפועל וכי לגבי המערערים כלל לא נתקיים מועד שכזה בשל תפיסת הקרקע על ידי אחרים ולא על ידם.

...

סיכומו של דבר לא מצאתי שנפלה בהחלטת יו"ר הועדה טעות המצדיקה התערבותי.

הערעור נדחה.

המערערים ישלמו לועדה, המשיבה 2 הוצאות הערעור בסך כולל של 20,000 ₪.

בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים בעניינים מנהליים עע"מ 3923/23 לפני: כבוד השופטת י' וילנר כבוד השופט ע' גרוסקופף כבוד השופט א' שטיין המערערת: המשביר המרכזי אגודה שיתופית לאספקה בע"מ נ ג ד המשיבים: 1. הועדה המקומית לתיכנון ובניה חולון המשיבים הפורמאליים: 2. שולמית לוינסון 3. כב' השופט בדימוס שאול מנהיים ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז בלוד בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים מיום 15.3.2023 בת"צ 17616-09-10 שניתן על ידי כבוד השופטת מיכל נד"ב; בקשה לסילוק העירעור על הסף בשם המערערת: עו"ד נמרוד אסיף בשם המשיבה 1: עו"ד עופר צילקר ][]פסק-דין

ביום 13.9.2010 הגישה המשיבה 2, גב' שלומית לוינסון, נגד המשיבה 1, הועדה המקומית לתיכנון ובניה חולון (להלן: הועדה המקומית), בקשה לאישור תובענה כייצוגית שעניינה בטענה כי הועדה המקומית גבתה ריבית פיגורים ביתר בעבור תשלום היטל השבחה (ת"צ 17616-09-10).

במסגרת זו, נתגלעה מחלוקת בין הצדדים (המערערת מזה והועדה המקומית מזה) ביחס לשאלה מהו מועד המימוש של הסכם אופציה שערכה המערערת לצורך החיוב בהיטל השבחה על ידי הועדה המקומית, וכפועל יוצא המועד שממנו נושא החיוב בריבית.

הטעם להחלטת בית המשפט קמא היה שמועד המימוש במקרה דנן נקבע זה מכבר בשומה מכרעת שנערכה לפי סעיף 14 לתוספת השלישית לחוק התיכנון והבניה, התשכ"ה-1965, ומשלא הוגש ערעור עליה השומה המכרעת הפכה חלוטה.

...

לאחר שעיינו בבקשה, בהתייחסות המערערת אליה, ובתגובה מטעם המשיבה 1, החלטנו כי דין הבקשה להתקבל, וזאת מהטעם שנימוקיי הערעור מהווים הרחבת חזית שאין להתירה.

די בהצגת הדברים הללו כדי ללמד שדין הערעור להידחות על הסף.

לאור האמור דין הערעור להידחות, לפי תקנה 138 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018.