ערעור לדחות התנגדות להרחבת שטח ולבניית מרפסת

בסעיף 24 לפסק הדין הוסיף המפקח ואמר בהקשר זה דברים אלה: "ויודגש, לו היתה מוגשת בקשה של הנתבעים לבניה בהקף דומה לזה שמבצעים חלק מהתובעים על גבי הרכוש המשותף אזי אפשר וניתן היה לייחס לתובעים הסכמה קונסטרוקטיבית. דא עקא, עסקינן בהליך זה בבקשת הנתבעים לבניה על כל שטח הגג (למגורים ולמרפסת פתוחה)". המפקח דחה את טענת המערערים כי המשיבים נעדרי תום לב ואין להם טעם לגיטימי להתנגדות, וכי סירובם נובע מרצונם להשיג לעצמם עמדת מקוח טובה יותר במשא ומתן בין הצדדים, ולאלץ את המערערים למכור להם את המחסנים שלהם.

אשר לטענת המערערים בדבר חוסר תום לב של המשיבים בסירובם לתת הסכמה לבצוע ההרחבות המבוקשות - המפקח בפסק דינו עמד על טענת חוסר תום הלב שהמערערים מייחסים למשיבים ובמסגרת בירור זה מצא כי "אינני רואה כל חוסר תום לב בהתנגדות התובעים (המשיבים – א.ר.) לבצוע הבניה על ידי הנתבעים על מלוא שטח הגג מתוך רצון כי יוכלו גם הם לבצע בניה דומה בדירותיהם. סירובם של התובעים "להסתפק" בתשלום דמי איזון מקובל אף הוא, ודאי כאשר הקף הבניה והשינוי אותו רוצים לבצע הנתבעים (המערערים – א.ר.) בבית הנו עצום" (ס' 26 לפסק הדין).

...

אני סבור כי פסק הדין שניתן על ידי המפקח תואם את מגמת הפסיקה ביחס לפרשנות המושג "הרחבה דומה" (ר', למשל, את פסק דינו של בית המשפט העליון ברע"א 1462/10 עטיה נ' שגיא (2.8.12)).

ואולם, החוק מאפשר לקבוע קיומה של הסכמה קונסטרוקטיבית רק מקום שקיימת "הרחבה דומה". במקרה שלפנינו, מהטעמים שצוינו לעיל, מקובלת עליי קביעתו של המפקח שלא קיימת "הרחבה דומה". ציינתי לעיל שקביעת המפקח בדבר קיומו של שוני מהותי בין שני סוגי ההרחבות מקובלת עליי "על דרך הכלל". זאת שכן לא ניתן לשלול מצב בו בנסיבות מסוימות, למרות השוני המהותי הקיים בין שני סוגי ההרחבות, ניתן יהיה לראות אותן כשקולות זו לזו.

סוף דבר מהטעמים עליהם עמדתי, אני מחליט לדחות את הערעור.

באשר לתוספת בנייה בגג רעפים, המשיבה טענה כי המערערים בנו גג רעפים מתחת למרפסת דירתה, מעל קירות מרפסת דירת מערער 1, בגובה רב החורג לתחומי דירתה, פוגע בפרטיות המשיבה ומקל על פורצים להכנס לדירתה מהמרפסת בעזרת טיפוס על גג הרעפים.

המערערים הוסיפו, כי המפקח שגה עת לא ראה לקבוע במסגרת פסק דינו שדין הטענה אודות בניית גג הרעפים להתיישן היתיישנות מהותית, ודי בכך בכדי לדחות את הטענה על הסף.

לטענת המשיבה, הוכיחה שהבנייה אותה ביצעו המערערים פולשת לתוך שטחה, פוגעת בפרטיותה, מהוה מיטרד ויש בה כדי לפגוע בזכויותיה הקנייניות, על אחת כמה וכמה כאשר העבודה נעשתה בלא היתר כדין, כך שאין לבית המשפט לתת יד למערערים בניסיונם בדרך לא דרך, להכשיר את עבודות הבנייה וההריסה הבלתי חוקיות.

ב"כ המערער היתנגד להרחבת החזית בציינו, כי אין בכתב התביעה שום היתייחסות לנושא המחסנים או גישה אליהם (עמ' 9 לפרוטוקול מיום 7.11.19, שורה 13).

...

משכך, בהחלטה של המפקח מיום 7.11.19 נקבע: "אני מקבל את ההתנגדות. בכתב התביעה וגם בתצהירים של התובעת אין התייחסות לסוגיית המחסנים או הגישה אליהם ולכן התובעת אינה רשאית לדרוש סעד בעניין זה לראשונה בהליך הנוכחי במסגרת דיון ההוכחות. ההתייחסות לרעפים אינה כוללת התייחסות למחסן" (עמ' 9 לפרוטוקול, שורות 21-23.

על כן, יש לקבל את הערעור בנקודה זו ולבטל את הסעד שקבע המפקח למשיבה בסוגיה זו. שונים פני הדברים באשר להכרעת המפקח בנוגע לגג הרעפים.

סיכום על פי כל האמור לעיל, הערעור מתקבל חלקית.

בשנת 2006 הרחיבו המערערים את מרפסת הדירה ב-14 מ"ר כאשר כיום שטחה הכולל של מרפסת הדירה הוא 20 מ"ר. ההרחבה נעשתה ללא היתר בנייה כדין.

אין לקבל את גרסת המערערים כי בניית המרפסת והמחסן הייתה פרויקט משותף של הצדדים ולו בשל פער הזמנים בין בניית המרפסת והמחסן, וכן בשל העובדה שגירסת המערערים לעניין זה נדחתה בעדות המשיב.

בית משפט קמא קבע בפסק דינו בסעיף 22 כי: "מחומר הראיות עולה, אומנם, כי התובע היה מודע לבניה שביצע הנתבע ולא היתנגד לה (ראה: עדות התובע בעמ' 14 שו' 32 – עמ' 15 שו' 13). התובע אף סיפק לנתבע אריחים לריצוף המרפסת תמורת תשלום (ראה: עדות התובע בעמ' 17 שו' 35 – עמ' 18 שו' 2). אילו היה התובע בעל המקרקעין, יתכן שדי היה בעובדות אלה כדי לבסס קביעה כי לנתבעים ניתנה רשות מכללא לבנות את המרפסת. אלא שהתובע לא היה באותה תקופה בעל המקרקעין". בית משפט קמא הניח בפסק דינו כי המשיב כמחזיק אשר לא הוכח שהיה מחזיק בלעדי במקרקעי המשיב בתקופה הרלוואנטית, לא יכול היה להתיר למערערים לבצע הרחבת המרפסת ולאחר מכן לא יכול היה לאפשר להותירה על כנה, משרכש הזכויות במקרקעי המשיב.

...

דיון והכרעה לאחר שעיינו בכל החומר הרלוונטי, ושמענו טיעוני ב"כ הצדדים, אציע לחברי להורות על קבלת הערעור.

סיכום לאור כל האמור לעיל אציע לחברי לקבל את הערעור.

המשיב ישלם למערערים הוצאות ההליך בסך כולל של 10,000 ₪.

ביתר דיוק נקבע על ידי הועדה מקומית כי יש לדחות את ההתנגדויות להוצאת ההיתרים, תוך שנקבע כי: "הבקשה תואמת את תכנית רובע 4 לעניין קוי ביניין, גובה קומות ומספר יח"ד והיתר בנייה יצא רק לאחר מתן תוקף לתכנית". עוד הוסף כי הבקשה מאושרת בין היתר: "בתנאי מתן תוקף תכנית 3729א'"(להלן: "תכנית רובע 4") (להלן: "החלטת הועדה המקומית") עקרי העבודות נשוא הפרויקט הן כדלהלן: עבודות לחזוק הבית המשותף והבית המשותף הסמוך מפני רעידות אדמה לפי תמ"א 38; תוספת שטחים לדירות הקיימות לרבות ממ"דים (בסך הכל 25 מ"ר – 13 מ"ר עקרי ו – 12 מ"ר ממ"ד/שירות לכל דירה); תוספת מרפסות לחלק מהדירות (בבניין 13 מתוכננת מרפסת חזיתית בשטח של 14 מ"ר ולדירות בבניינים האחרים - שתי מרפסות- עורפית בשטח של 5.6 מ"ר וחזיתית בגודל של 4 מ"ר) והצמדת חצרות לדירות הממוקמות בקומות הקרקע של הבתים המשותפים (לכלל דירות הגן מוצמד שטח חצר בגודל שטח המרפסת הטיפוסית וזאת, למעט שתי דירות הגן אשר עתידות להיהרס ולהבנות מחדש כמפורט להלן להן יוצמד שטח גינה של 14 מ"ר); ביצוע התאמות לדירות כתוצאה מבצוע תוספות הממ"דים והמרפסות – לפי תיכנון שיעשה על ידי היזם בתיאום עם כל אחד מבעלי הדירות הקיימות; הרחבת שטחים בקומת הקרקע המהוים רכוש משותף כגון לובי; התקנת מעליות בכל אחד מהמבנים; החלפת תשתיות קיימות ובצוע עבודות פיתוח לרבות גינון; דיור חלופי וכן דמי הובלה ואריזה למי שיוכיח כי השהות בדירה במהלך העבודות תסכן את בריאותו וכן לבני 75 ומעלה.

נוסף על כך טוענים המשיבים כי יש לדחות את טענות המערערים בדבר קיפוחם והפלייתם כפועל יוצא מכך שהם לא הרחיבו את דירתם בעבר על ידי תוספת מרפסת וסגירתה.

...

עוד אין בידי לקבל את הטענות ולפיהן ההחלטה בדבר מתן היתר אינה עומדת בתנאי חוק החיזוק – אשר לטענות אלו, מוצאת אני לקבל את קביעות המפקחת המושתתות על האישור כפי שהוצא על ידי המוסד התכנוני, במסגרתו נקבע מפורשות כי מדובר בהחלטה למתן היתר בתנאים – כפי הדרישה הקבועה בחוק החיזוק.

זאת ועוד, אשר להחלטה בדבר צירוף חוות דעת, הנני מוצאת לקבל את טענת המשיבים ולפיה, בשים לב לכך שלבקשה כלל לא צורפה חוות הדעת וכן, בהינתן שהבקשה לא פירטה נימוקים בגדרם יש להיעתר לה הגם שהוגשה באיחור – לא מצאתי כי נפלה שגגה בקביעת המפקחת במסגרתה נדחתה הבקשה.

סוף דבר; לאור כל האמור הערעור מתקבל – פסק דינה של המפקחת מיום 2/7/19- בטל.

האם נפל פגם בהליך הוצאת היתר הבנייה להרחבת דירת המשיבים 2-3, זו השאלה שבפניי.

על פי תאור ועדת הערר, התבקשה תוספת בניה ל-2 דירות בקומה א' (כ-91 מ"ר לשתיהן), תוספת מרפסת-סוכה לאחת הדירות בקומה א' (7.72 מ"ר) וכן תוספת בנייה על הגג בשיעור של 40 מ"ר + פרגולת בטון וכן שטחי מרפסת גג לכל אחת מהדירות.

ביום 1.8.2019 דחתה המשיבה 1, הועדה המקומית לתיכנון ובנייה בני ברק, את היתנגדות העותרת להיתר.

ועדת הערר הביעה מורת רוחה מהחלטת הועדה המקומית לאשר תוספת של מרפסת סוכה בנגוד להחלטות קודמות של ועדת הערר במקרים דומים (ערר (ת"א) 1049-05-18 אדרי נ' הועדה המקומית לתיכנון ובניה בני ברק (11.11.2018); על ההחלטה הוגשה עת"מ 65869-12-18 הועדה המקומית לתיכנון ובניה בני ברק נ' ועדת הערר לתיכנון ובנייה מחוז ת"א (10.10.2019), שנדחתה; ערעור שהוגש על פסק הדין בעתירה, עע"ם 8013/19, נדחה אף הוא ביום 30.11.2020).

...

יובהר כי נדחות מכל וכל טענות הוועדה המקומית לפיהן תפקידה לבדוק ש"לא מתחילים לבצע עבודות בטרם התקבלו החישובים" (ס' 8 ו-10 להודעה מיום 10.5.2022).

כמפורט לעיל – הגעתי למסקנה שבעת אישור ההיתר לא הייתה בפני הוועדה המקומית חוות דעת מהנדס לעניין חיזוק המבנה כולו וכי הוועדה המקומית לא וידאה שהבקשה עומדת בתקן – כפי שנדרש על ידי ועדת הערר, ומכאן שנפלו פגמים בעת הוצאת ההיתר.

סוף דבר העתירה מתקבלת.