ערבות בנקאית בגין היתר בנייה על תנאי

בשנת 2002 הוגש נגד השניים כתב אישום בגין בנייה ללא היתר ובגין שימושים במקרקעין שלא למטרות חקלאיות.

בסופו של ההליך הורשע קלקודה על פי הודאתו במסגרת הסדר טיעון, ובגזר דין מיום 19.2.2006 נגזרו עליו מאסר על תנאי וקנס כספי, וכן נאסר עליו לעשות שימוש בבניה הבלתי חוקית שבוצעה בנחלות.

כמו כן, הוטל עליו קנס בסך של 2.5 מיליון ש"ח לצד התחייבות כספית נוספת והפקדת ערבות בנקאית להבטחת קיום התחייבויותיו.

...

בסופו של דבר הורשע קלקודה בשנית על יסוד הודאתו בעבירות של שימוש אסור במקרקעין ואי קיום צווים שיפוטיים (צווים שהוצאו נגדו במסגרת ההליך הפלילי הראשון).

לטענת המערערים בית המשפט קבע כי המבנה הוצב לתקופה של חמש שנים ועל כן היה עליו לייחס להם שימוש של חמש שנים בלבד במבנה זה. לאחר שעיינתי בקביעות בית המשפט ביחס לאותו מבנה, מצאתי כי אכן היה עליו לבצע את החישוב ביחס לחמש שנות שימוש לכל היותר ומשכך אני מקבל את טענת המערערים.

סוף דבר המדובר אפוא במקרה קיצוני ביותר, של מערערים שפעלו בניגוד לדין ולהסכם המשבצת משך שנים ארוכות, חרף הליכים משפטיים – אזרחיים ופליליים – שננקטו נגדם, וחרף צווים שיפוטיים שניתנו נגדם.

סיכומו של דבר, אמליץ לחבריי כי יידחו כל רכיבי הערעור למעט טענות המערערים הנוגעות לחישוב דמי השימוש שביצע בית המשפט המחוזי ביחס למבנה מספר 28 בנחלה 33.

מודה שלא המציא ערבות בנקאית, לא הרס את תוספות הבנייה, לא העביר את הפעלת העסק לאחרים ולא ביקש מהאגודה להעביר את העסק לאחרים ולא קיבל אישור לכך, כי בני משפחתו עובדים אצלו ועוזרים לו. הבנק לא הסכים שבתו תעבוד עם כספים על שמו, והיה לו קשה ליסוע לבנק (דברים אלו לא מובנים, שכן הנתבע 1 יכול היה ליתן לבתו יפוי כוח לפעול בחשבון, והנתבע 1 לא הביא את בתו להעיד בתיק זה או את פקיד הבנק שלו).

יתירה מכך, יש להטיל ספק בדבריו אלו של הנתבע, שכן דו"ח הפיקוח על הבנייה ללא היתר הנו משנת 2019; כבר משנת 2019 עמדה התובעת על מילוי כל תנאי החוזה, ולפחות משנה זו היה על הנתבע למלא אחר כל תנאי ההסכם, ומשנת 2019 לא חלפו 7 שנים; מאחר והוראות ההסכם היו תקפות כל תקופת ההסכם, בכל יום ויום שהנתבע הפר את הוראות ההסכם, קמה לתובעת עילת תביעה חדשה נגד הנתבע.

...

בכתב ההגנה טענו הנתבעים שיש לדחות את תביעת התובעת מהנימוקים כדלקמן: התביעה התיישנה; התובעת הסתירה מבית המשפט את העובדה שיש לנתבע אופציה להאריך את תקופת השכירות.

לאור כל האמור לעיל, אני דוחה את טענת ההתיישנות שטען הנתבע.

סבור אני שטענה זו הייתה נכונה אילו לא היה הנתבע מפר את הוראות ההסכם.

סוף דבר: לאור כל האמור לעיל, ניתן בזה פסק דין כדלקמן: אני מורה לנתבעים ולכל הבאים מכוחם לפנות בתוך 30 יום מהיום את מבנה מחסן התערובת שמושב עזריה, המשמש היום כצרכנייה של המושב, ואת כל הבנייה הנוספת שבנו בצמוד אליו או בקרבתו או בסמוך אליו, בשטח משבצת הקרקע המנוהל על ידי אגודת מושב עזריה, לסלק ידיהם ממנו בתוך 30 יום מהיום, ולמסרו לתובעת בתוך 30 יום מהיום בהתאם להסכם השכירות מיום 11.5.2006 שצורף לכתב התביעה; על הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעת כדלקמן: את הוצאות המשפט בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל; שכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מהיום ועד ליום התשלום בפועל.

וזו גרסת הנתבעים כפי שפורטה בתצהירו של עו"ד מוריאנו: כל הדיירים שחתמו על הסכם החיזוק מול הנתבעת הם חוכרים שחכרו את הקרקע מעריית רמת גן. עם הגשת הבקשה להיתר בנייה למחלקת הרשוי בעריית רמת גן לצורך קבלת חתימות של מחלקת הבקורת ומחלקת הפיקוח (חתימות שהן תנאי לצורך תחילת הליך בועדה המקומית לתיכנון ובניה), הודיעו נציגי מחלקת הרשוי בערייה לנתבעת כי בהתאם להסכם החכירה, זכויות הבנייה הנוספות הקיימות בחלקה (ואשר נמכרו לנתבעת במסגרת הסכם החיזוק) אינן בבעלות הדיירים.

למעשה, עו"ד מוריאנו אישר בחקירתו, כי רישום הערות האזהרה אכן כפוף לקיומם של תנאים מתלים ומתן ערבות בנקאית (עמ' 121).

בתשובה לשאלה אם שולמו כספים על ידי צדדים שלישיים, היתייחס עו"ד מוריאנו לאותם אלה שהוגדרו בהסכם החיזוק (בסעיף ההגדרות ובסעיף 123) כ-"רוכשי קצה": "על פי ההסכם... רוכשי הקצה שילמו מקדמה שלא הייתה אמורה להכנס לחשבון נאמנות, אלא הייתה אמורה לשמש את די סי אס או את קדם לצורך העניין לשימושים השוטפים שלהם, כאשר הסכומים הנדרשים לצורך הבנייה על פי תחשיב שנעשה היו אמורים להכנס לחשבון נאמנות רק אחרי שמתקבל היתר הבנייה. כלומר הרוכשים רוכשי הקצה ידעו בדיוק על פי ההסכם... שחברת די סי אס בכספים ששולמו כמקדמה די סי אס משתמשת לצורך הפעילות השוטפת שלה. ולכן הכספים האלה אנחנו עשינו בהם שימוש" (עמ' 108-109).

...

סוף דבר א. התביעה נגד החברה - הנתבעת 1, מתקבלת.

התביעה הכספית- נדחית.

התביעה כנגד הנתבע 2- עו"ד מוריאנו, נדחית.

לטענת ארדה בחינת לשון ההסכם, הראיות שהובאו בפני בית המשפט ואף הגיונם של דברים, מצביעים בבירור כי הסיכום בין הצדדים בנוגע לנשיאה בהיטל ההשבחה תאם הן את ההסדר הנוהג והן את הוראות הדין, ולפיהם, המוכר נושא בהיטל ההשבחה בגין זכויות שהוקנו בתב"ע שקבלה תוקף לפני חתימת הסכם המכר (ולפיכך יכלו הצדדים לצפות אותן ולהכלילן במסגרת קביעת התמורה בהסכם) ואילו הקונה נושא בהיטל השבחה בגין אישור תוספות בניה שבקש מכוח זכויות מותנות הכלולות בתכנית, ככל שאלה יאושרו לו. ראיות הצדדים מטעם התובעת הוגש תצהירו של קלוד נחמיאס (להלן: נחמיאס), מבעליה ומנהליה של התובעת.

תוך 14 ימים מהיום בו נימסר למוכר כי ניתן להוציא את היתר הבניה על פי הבקשה שתוגש בסמוך לחתימת הסכם זה בכפוף לסילוק ההערה לטובת עריית רחובות וסלוק תשלומים לעירייה שסילוקם יהא תנאי להוצאת ההיתר החלים על המוכר.

רביעית, אני מוצא טעם רב בטענות ארדה, לפיהן הופקדה הערבות הבנקאית מטעמים כלכליים ולשם הקטנת הנזק, ואני סבור כי המוכרים פעלו בעיניין זה כפי שהיה מצופה מהם וודאי שאין לייחס להם בשל כך הודאה בחובת תשלום התוספת להיטל ההשבחה.

...

העובדה כי שלושה שמאים מכריעים מצאו כי בעת האישור המותנה בתב"ע לא היו לזכויות כל ערך כלכלי רק מחזקות מסקנה זו. אין בהסכם המכר הוראה כלשהי הסותרת את קביעת וועדת הערר המחוזית וחלוקת הנטל כפי שנקבעה על ידה אף תואמת את כוונת הצדדים להסכם המכר.

תוצאה התביעה נדחית במלואה.

על התובעת לשלם את היטל ההשבחה המשלים שנדרש ממנה במכתב מיום 24.1.18 (נספח י"ג לכתב התביעה) וכן את תוספות החיוב ופיגורים שהוצמדו לו; שכ"ט עו"ד בסכום כולל של 57,691 ₪, שכר עדותה של גב' פורת בסך 1,500 ₪ וכן הוצאות התייצבותו של הנתבע למועדי הדיון בסך כולל של 2,500 ש"ח. סכומים אלו תשלם התובעת לנתבעים בתוך 30 ימים מהיום, שאם לא כן יישאו ריבית והפרשי הצמדה כחוק.

לדבריו, אי המצאת המסמכים הכשילה את הוצאת היתר הבניה במועד, שכן כי אי המצאת כל אחד מהמסמכים היתה עשויה לגרום לתיק "להיתקע", ובלשונו: "חשוב לציין, ודברים אלה נימסרו גם לקבוצה, כי ה"תחנות" שצריך לעבור לאחר מתן החלטה על היתר בנייה על ידי הוועדה המקומית (ככל שהן לא נדרשו כתנאי מקדמי לדיון בוועדה), בנויות בצורה "טורית". כלומר, עד שלא תבוצע פעולה או מטלה מסוימת, ואפילו אם מדובר בהגשת מיסמך או תצהיר בן עמוד אחד, התיק יכול "להיתקע" ולא לעבור ל"תחנה הבאה"" (סעיף 29 לתצהיר המהנדס שבי).

הערבויות הוצאו מתוך חשבון הנאמנות של התמורות בתיאום עם עורכי הדין של קבוצת הרכישה, כאשר, לטענתו, התובעים לא המציאו הסכם עם קבלן שלד או ערבויות בנקאיות על חשבונם רק בסמוך לאיסוף היתר הבניה, בחודש ינואר 2017 (סעיף 43 לתצהיר המהנדס שבי).

...

על רקע האמור, טענו התובעים, כי הפיצוי המוסכם ראוי והולם ואף נמוך מגובה הנזקים שנגרמו להם בפועל.

מכאן מתבקשת המסקנה כי העיכוב בהתחלת הבניה הלכה למעשה לא נבע בהכרח מהעיכוב בהוצאת היתר הבניה.

מהתשתית הראייתית שכן הוצגה, ובפרט מעדויותיהם של התובעים אודותיהן הרחבתי לעיל, עולה הרושם כי התפוררות קבוצת הרכישה נבעה דווקא מאי הסכמות בין חברי הקבוצה, שקדמו לעיכוב בהוצאת היתר הבניה, ועל כן דין טענתם זו של התובעים להידחות.

בנוסף, תשלם הנתבעת לתובעים אגרת בית משפט, כפי ששולמה, שכר עדים, כפי שנפסק במהלך הדיון, וכן הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 18,000 ₪.