ערב יכול להשתחרר מערבותו לחוזה שכירות לאחר הודעה חד צדדית למשכיר

ו.הנתבעת הפרה יסודית את הסכם השכירות, עזבה חד צדדית המושכר בלא שקבלה הסכמה של התובע ו/או מיופה הכוח מר מזליאן לסיום הסכם השכירות טרם תום תקופת השכירת.ביטלה שיקים שמסרה לתשלום דמי שכירות עבור חודשים ספטמבר ודצמבר 2014, וינואר עד אפריל 2015.

מר מזליאן סירב לקבל את המעטפה, והודיע כי אינו יכול להתחייב למצוא שוכר חלופי עבור הנתבעת, ולא נתן הסכמתו לסיום הסכם השכירות בתמורה לתשלום 2,000 ₪.

עקב מצבה הכלכלי הקשה של הנתבעת ביקשה ממיופה הכוח לסיים את הסכם השכירות טרם תום תקופת השכירות, מיופה הכוח הסכים לכך בתמורה לתשלום במזומן של 2,000 ₪ ששולמו לו בנוכחות הערב מר יגאל לוי, לשם עריכת הסכם עם שוכר חדש.

הנתבע 2 העיד כי גם לאחר שהנתבעת 1 עזבה את הדירה (טרם תום תקופת השכירות), המשיכו הנתבעים לחפש שוכרים חלופיים(עמ' 10 לפרוטוקול ש' 6-7), היתנהגות המלמדת כי הנתבעים ידעו כי לא שוחררו מהסכם השכירות שכן טרם מצאו שוכר חלופי שייכנס בנעליה של הנתבעת1.

...

אשר על כן, התביעה לפסיקת סכום הפיצוי המוסכם – נדחית.

אשר על כן, התביעה לתשלום פיצוי והשבת הוצאות שהוצאו לתיקון הנזקים למושכר - נדחית.

בנסיבות העניין בשים לב לתוצאה, אני מחייב את הנתבעת 1 בלבד בהוצאות אגרה בסך 846 ₪ ובשכ"ט עו"ד בסך 4,000 ₪.

לא הוכח כי לזר שוחרר מערבויותיו כלפי ספקים אחרים של גנים לרבות כלפי בנקים, כפי שנקבע בסעיף 5.2 להסכם הפירוד, ולא הוכח כי גנים משלמת ללזר דמי שכירות.

השאלה הטעונה הכרעה הינה כי כן, שאלה אחת טעונה הכרעה בפרשה זו והיא: האם ערבותו של לזר נותרה בתוקף לגבי חובות של גנים לתובעת, שנוצרו בשנת 2013? ביטול ערבות – הדין וההלכה הפסוקה סעיף 15(א) לחוק הערבות ("ערבות לחיוב לעתיד לבוא"), קובע כי: "ניתנה ערבות לחיוב לעתיד, רשאי הערב כל עוד לא נוצר החיוב הנערב, לבטל את ערבותו על ידי מתן הודעה בכתב לנושה, אולם עליו לפצות את הנושה בעד הנזק שניגרם לו עקב הביטול". כלומר, על פי החוק, הערב רשאי באמצעות הודעה חד צדדית שנמסרה בכתב, להודיע על ביטול ערבות לחיוב עתידי, כל עוד זה טרם נוצר, בכפוף לפצוי הנושה בגין הנזק שניגרם לו עקב ביטול הערבות .

בעיניין זה ר' ע"א 127/89 שושנה ליברמן נ' צבי כהן (25.1.1998) שם נידונה טענה לביטול ערבות בעל פה, כאשר הערב טען כי הנושה הבטיח להחזיר לו את כתב הערבות כאשר ישוב ארצה, ובפועל לא עשה כן. בית המשפט העליון קיבל את הטענה להפטר הערב, תוך שקבע כי: "הכלל הוא כי 'בעריכת הסכם הערבות... נהנים המתקשרים מן החופש הרחב ביותר בהתאם לעיקרון היסודי של דיני החוזים'. (ש. גנוסר, חוק הערבות תשכ"ז-1967, פירוש לחוקי חוזים [המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי ע"ש הרי סאקר, ג' טדסקי, תשל"ט, 31]). על פי עיקרון זה אין כל מניעה שהנושה, שקבל את הערבות לטובתו, יחליט מטעמיו ושיקוליו, לוותר על ערבותו של הערב, מתוך הסכם ישיר בין השניים. הערבות נושאת אופי חוזי ולכן יכולה היא ליפקוע גם על פי הודעה בעל-פה בלבד של הנושה. החזרת כתב הערבות לידי הערב עצמו, איננה תנאי לפקיעתה." דיון והכרעה לאחר שעיינתי בכתבי הטענות ובתצהירים על נספחיהם, שמעתי העדויות, בחנתי את הראיות שהוצגו בפני, ושקלתי את מכלול טענות הצדדים ואת השיקולים הצריכים לעניין, הגעתי למסקנה, כי דין התביעה להדחות.

...

סוף דבר נוכח כל האמור לעיל אני נותן אמון בגירסת לזר וקובע כי לזר הרים את הנטל המוטל עליו להוכיח שמסר לתובעת הודעה על ביטול ערבותו לחובות גנים כלפי התובעת התובעת הסכימה לכך והחתימה את כספי כערב לחובות גנים כלפיה, תחת ובמקום ערבות לזר.

לפיכך, המסקנה היא שערבותו של לזר כלפי התובעת אינה חלה על חובות גנים לתובעת נשוא תובענה זו. אשר על כן, התביעה נדחית.

התובעת תשלם ללזר את הוצאות המשפט, וכן שכ"ט עו"ד בסך של 20,000 ₪.

זאת ועוד, היתנהגות הצדדים לאחר חתימת הנספח להסכם משנת 2009, כפי שהיא עולה מתכתובות של מר חזן, דוקא מחזקת מסקנה זו. כך למשל, במכתבו של מר חזן מיום 19.12.10 למרכז המשק במושב, שכותרתו "סיכום פגישה והצעה להסדר תשלומים" (נ/1, נספח ה'), היתייחס מר חזן לפגישה שנערכה מספר ימים קודם לכן, ובו ציין בין השאר: "1. בפגישה הוצגו המהלכים שנעשו בשנה וחצי האחרונה- מאז נחתם, ביום 1.06.09, נספח תוספות ושינויים להסכם השכירות.

נוסף על כך, אומנם עו"ד סודאי הצהירה שהמושב התמהמה במתן התשובה להצעתה, ולכן לאחר שחלפו מספר שבועות היא הודיעה למר חזן שאינה רואה עוד טעם בעיסקה (ת/1, סעיפים 14-15), אך בחקירתה הנגדית העידה שכלל לא ידעה שהמושב העמיד את הצעתה לבחינת BDO (עמ' 31 לפרוטוקול, שורות 8-17), ונראה שמר חזן לא שיתף אותה בפרט מידע זה. זאת בנגוד לעדותו של מר רון, לפיה מר חזן אמר לו שעדכן את עו"ד סודאי על תוצאות בדיקת BDO (עמ' 34 לפרוטוקול, שורות 10-18).

אכן, דור לדור נשאה בתשלומים למהנדסת שהכינה את התוכנית, אך זאת במסגרת מאמיציה של דור לדור לקידום הפרוייקט שלה, והתחייבותה לשאת בהוצאות, במסגרת ההסכם שבינה לבין המושב, שלא נתן לדור לדור זכות כלשהי עקב שינוי התב"ע. אילו עמדה בתנאי ההסכם ובתשלומי דמי השכירות והחשמל והחובות לבנק, היתה יכולה לנצל את שינוי התב"ע ולהרויח כספים מספיקים, אך היא לא עשתה כן. אילו היו זכויותיה באמת שוות 12.5 מיליון ₪, היתה יכולה למכור אותן, או לשתף בהן משקיע נבון שירוויח כספים רבים.

ואכן, ביום 15.5.2002 חתם מר חזן על כתב ערבות, לפיו ערב באופן בלתי חוזר לכל התחייבויות השוכרת, דור לדור, על פי ההסכם שנחתם בין דור לדור למושב.

נטען על ידי דור לדור, שפעולת המושב, בה שילם לבנק את חובה של דור לדור, היא פעולה חד צדדית שנעשתה על ידי המושב ומהוה הפרה נוספת של ההסכם (סעיף 64 לכתב ההגנה שכנגד).

לנוכח פתיחת הליכי מימוש, היה מובן מדוע נאלץ המושב, ולא היתנדב, לשלם את החוב כדי לשחרר את השעבוד, שמלכתחילה נעשה בו שימוש על ידי דור לדור בנגוד למטרות השעבוד.

...

אני קובע, שאכן נפתח תיק הוצאה לפועל, והבנק החל בהליכי מימוש השיעבוד על מקרקעי המושב, לגביית חובה של דור לדור.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, אני דוחה את התביעה העיקרית.

אני מקבל את התביעה שכנגד, ועל הנתבעים שכנגד, דור לדור נהריה (94) בע"מ ומאיר חזן ת.ז. 59699579, לשלם לתובע שכנגד, שבי ציון מושב שיתופי אגודה חקלאית שיתופית בע"מ, סך של 2,946,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה שכנגד (23.10.14) ועד מועד התשלום בפועל, וכן אגרות התביעה שכנגד, ועוד הוצאות משפט שישומו לפי תקנה 513 לפי בקשה שתוגש עד יום 10.8.16, ועוד שכ"ט עו"ד לפי תקנה 513 בסך 117,000 ₪.

לאור המחלוקת בין ליים אקולוגי לבין מר רון, בדבר חתימתו על שטר החוב וכתב הערבות, כערב להתחייבויותיה של גלידות אריזונה, החלטתי למנות כמומחה לכתב יד מטעם בית המשפט את מר יונתן נפתלי, אשר בחוות דעתו מיום 3.4.2018 קבע, כי "קיימת אפשרות סבירה שחתימות המחלוקת אמיתיות." כשהגיע שלב הסיכומים, והיה על הנתבעים להגיש סיכומים בכתב, הגיש ב"כ הנתבעים הודעה לבית המשפט, ובה נאמר שניתן צו פירוק לגלידות אריזונה על ידי ביהמ"ש המחוזי, ובהתאם התבקש בית המשפט לשחרר אותו מן הייצוג של החברה.

ביום 18.9.2016 הודיעה ליים אקולוגי לגלידות אריזונה, כי היא דוחה את פנייתה להפסקת הסכם השכירות, וכי ככל שגלידות אריזונה תבצע מהלכים חד צדדיים בעיניין זה, היא תחוייב במלוא דמי השכירות כעולה מן ההסכם בין הצדדים (ראו נספח ח' לתיק המוצגים של ליים אקולוגי, והאמור בסעיף 11 לתצהיר עדותו הראשית של מר טרוינה).

להשקפתי, משקיבלה גלידות אריזונה תגובת סרוב להודעה החד צדדית, בדבר הכוונה לסיים את תקופת השכירות בסוף חודש 2/2017, היא לא יכלה להסתפק במשלוח ההודעה הבודדת.

בעיניין זה הגישה ליים אקולוגי תצהיר עדות ראשית של הגב' מרינה לוי, אשר העידה בתצהיר עדותה הראשית, כך: "אני מלאתי בכתב ידי את הפרטים על הסכם השכירות וכתב הערבות וכן הייתי בקשר עם רוני שחר מנהל הנכס ועם טוביה טרוניה מנהל הנתבעת על מנת שיגיע הערב לחתום על כתב הערבות ושטר החוב- העתק כתב הערבות ושטר החוב מצורף כנספח "ד". לאחר מספר רב יחסית של פניות, ואף נשלח פקס שהעתקו מצ"ב כנספח ה', תואם מועד לחתימת הערב במשרדי התובעת.

...

המסקנה העולה מן הדברים, כי הוכח שמר רון חתם על שטר החוב ועל כתב הערבות, ובהתאם הוא ערב כדין להתחייבותה של "גלידות אריזונה", וזאת ככל שאקבע כי אכן קיים חוב.

בהתאם, אני קובע על יסוד האמור, כי הנזק שנגרם לליים אקולוגי הוא בגין אובדן דמי שכירות ותשלום הוצאות נלוות במשך שישה חודשים.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל אני מקבל את התביעה במלואה, ומחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעת סך של 120,00 ₪.

מעבר לאמור, טענת השוכר כי חתם על חוזה בו תנאים חד צדדיים לטובת המשכיר מתוך לחץ והתנהלות חסרת תום לב מצדו עלתה לראשונה רק בפנייה מאוחרת למשכיר בחודש מרץ 2018, הרבה אחרי שפרצה המחלוקת, כאשר בפניות הראשונות הסמוכות למועד הכניסה לדירה לא בא זכר לטענה זו. מכל אלה שוכנעתי כי בנגוד לטענותיו, היתקשר השוכר רבינוביץ בחוזה השכירות בעניים פקוחות, תוך שהוא מבין את תנאי החוזה היטב ולאחר שניתנה לו האפשרות לבחון את החוזה ולהתייעץ לפני שחתם עליו.

אם לא ביקר השוכר בדירה לאחר החתימה על החוזה כיצד יכול היה לדעת מה מצבה במועד הכניסה אליה? בהקשר זה יצוין כי גם לטענות ביחס למצב הדירה לפני הכניסה לא היה כל ביטוי בפניות השוכר למשכיר בזמן אמת, גם בהתנגדות שהגיש השוכר לבצוע השיטריות לא עלתה טענת ההפרה בשל מצב הדירה, ובכך יש לחזק את הרושם כי הטענה בדבר אי קיום תנאי החוזה על ידי המשכיר נולדה בדיעבד לצורך התביעה והצדקת מעשיו של השוכר.

בהתכתבות מיום 14/1/18 הודיע המתווך לקרן כי הדירה מוכנה וריקה, ובתשובה ענתה קרן "אני מבינה אך לצערי זה לא הסתדר..." ומציינת כי "בעל הדירה צריך להיות אנושי ולהסכים לבטל את החוזה עם פיצוי מסויים". ביחס לערבות הבהירה כי בקשת המשכיר לתיקון הערבות "לא ריאלית" ובהתכתבות נוספת ציינה כי השוכר אינו מסכים להצעה להשכיר הדירה בשכירות משנה ועומד על כך ש'יצא' מן העסקה.

מהתנהלות השוכר שלא עשה כל מאמץ להביא החוזה לכדי מימוש ומתשובתה של קרן למתווך לפיה העניין "לא הסתדר" בהחלט יתכן כי השוכר ביקש 'לשחרר' עצמו מחוזה השכירות מטעמים שונים שאינם נוגעים ליחסי הצדדים.

...

בשל סכסוך שהתגלע בין הצדדים לא התקדם ההסכם לכדי מימוש, מפתח הדירה לא נמסר לשוכר, ובסופו של דבר לא נכנס השוכר לגור בדירה, לא עשה בה כל שימוש ואף ביטל את ההמחאות שמסר עבור דמי השכירות.

מן הטעמים לעיל יש לדחות את תביעת המשכיר לתשלום דמי שכירות בגין חודשים אפריל מאי 2018 בהם לא נעשה בדירה שימוש על ידי השוכר.

סוף דבר – בתא"מ 45221-07-18 מתקבלת התביעה בחלקה הקטן.

בתא"מ 31693-09-18 התביעה נדחית.