עסקת מכר: עסקת מכר אמיתית או פיקטיבית

ברוח הפסיקה המתייחסת לביטול פסק דין שהושג במירמה – השאלות שעומדות בפנינו בתיק זה הנן: לגבי התביעה – האם הסכם ההלוואה לפיו הלווה שרוני לבן שטרית סכום של 365,000 ₪ ושעל פיו זכה שרוני בפסק הדין לטובתו הנו אמתי, או שמא מדובר בפיקציה ולכן יש לבטל את פסק הדין לטובת שרוני הואיל והושג בתרמית, כפי שמבקש לביא, על מנת שלא לפגוע בזכויות הנשייה שלו מכוח פסק הדין שניתן לטובתו בקשר לביטול עסקת המכר של הנכס בעין כרם.

...

כב' הרשם קבע בפסקאות 8-9 להחלטתו קביעה אשר נראה כי כל המוסיף עליה – גורע: "לא הוכח כל מעשה עוולה מצד התובע. מדוע יש לשלול מהתובע לקבל את כספו כאשר הנתבע, הוא ולא אחר, מסכים שהוא חייב בהשבתו?... המדובר בהודעת בעל דין שמצהיר כי הינו חייב בהשבת הכספים על מנת לקבוע כי די בכך לדחות את הבקשה לרשות להגן". לאור הקביעה החד משמעית האמורה, ולאור העובדה שלא נמצא כל פגם בהסכם לביטול העסקה (גם אם בהסכם עצמו לרכישת הנכס היה ספק אם ניתן בכלל למכור את הנכס מלכתחילה) – לא מצאתי כל פגם בפסק הדין שניתן לטובת לביא, ולכן דין התביעה שכנגד להידחות, ופסק הדין לטובת לביא נותר על כנו.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, אני קובעת כדלקמן: התביעה מתקבלת.

התביעה שכנגד נדחית.

עוד ציינתי כי צו איסור דיספוזיציה במסגרת הליכי חידלות פירעון, בגין עסקה שקדמה למועד בו ניפתחו הליכי חידלות הפירעון, יינתן אם עלה בידי הנושה להצביע על כוונה להבריח נכסים מנושים באמצעות מכירה פיקטיבית או באמצעות מכירה במחיר הנופל משוויו האמתי של הנכס.

...

באופן תמוה, הבנק הממשכן לא הגיש את עמדתו, למרות שהתבקש לעשות כן. דיון והכרעה לאחר עיון בבקשה, בתשובה ובתגובה, באתי לכלל מסקנה כי הדין עם הקונים.

סיכומו של דבר, התוצאה אליה מכוון המנהל המיוחד היא נישולם של הקונים מהדירה אותה רכשו עוד לפני שהוטלו עליה עיקולים ובטרם ניתן צו הכינוס נגד החייב.

משכך, יש לדחות את בקשתו של המנהל המיוחד בנוגע ליתרת חוב המשכנתה.

הנתבעים 7-9 לא עמדו בנטל המוגבר (ואף לא בנטל רגיל) להוכיח את טענתם כי המסמך המדובר אינו אמיתי או מזוייף או כי חתימתו של פהד עליו זוייפה.

היינו מדובר בעסקת מכר אמיתית ולא פיקטיבית, שנכרתה בין עליא למטר למכירת המקרקעין, שהחלה בשנת 1997 ב"לחיצת יד", וכנראה אז גם שולמה תמורתה, והועלתה על הכתב ביום 17.9.2000 תוך השמטת התמורה שכבר שולמה כאמור כשלוש שנים קודם לכן.

...

הוכחת עסקת המכר השלישית לאור התשובות לשלוש שאלות המשנה דלעיל, שוכנעתי לקבוע כי הוכחה לי עסקת המכר השלישית, במסגרתה נמכרו המקרקעין ממטר לתובע.

לקראת סיום שוכנעתי לקבוע, לנוכח כל המפורט בהרחבה לעיל, כי התובע הוכיח את תביעתו, וזכאי לקבל את הסעדים שביקש במסגרתה.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, אני מצהיר כי התובע זכאי להירשם כבעלים של חלקה 24 בגוש 18841 מאדמות הכפר ראמה, וזאת לאחר כריתת שלוש עסקות המכר שפורטו לעיל.

לכן נקודה זאת גם מחזקת המסקנה, כי הסכם המכר בנוגע לדירת 14 הוא אמיתי ולא בגדר פיקציה, כטענת הנתבעים בסיכומיהם.

מתי בית המשפט יפעיל את שיקול דעתו בהתאם לסעיף 31 לחוק החוזים, ולא יורה על פסילת ההסכם כולו מפאת אי חוקיות? כב' השופט עמית הדגיש בענין טנדלר, כי בפסיקה ניתן לזהות נטייה לאכוף חוזה מכר מקרקעין שכרוכה בו הונאה של רשויות המס (דוגמאת אי דיווח על תמורה אמיתית או אי דיווח כלל על עסקת המקרקעין).

...

במסגרת שאלה ה' לעיל בחנו בהרחבה את נכסי השותפות הקיימים היום, והחרגנו מהם את דירה 14, שכן שוכנענו כי פריג' רכשהּ מהשותפות בכסף מלא.

לכן אני קובע כי סדר הדברים יהיה כדלקמן: תחילה יפעלו הצדדים למכירת דירה 13, שתמורתה, לאחר ניכוי הוצאות המכירה, תימסר לפריג' (עד לגובה החוב נשוא פסק דין זה); רק אם לא יהיה במכירת דירה 13 די הצורך לפרעון מלוא החוב לפריג' על פי פסק דין זה (וכך סביר כי יהיה, לנוכח שומת דירה 13 המוזכרת בסעיף 86(א) לעיל), יישאו הנתבעים, כל אחד על פי חלקו בעזבון המנוח, ביתרת החוב, עד שווי העזבון המשוערך (בהתאם לפסק דין זה); ככל שייכנסו כספים נוספים לקופת השותפות (בהתאם למפורט בפסק דין זה), לרבות דמי שכירות דירה 13 ומכירת המרתף (ככל שיצליחו הצדדים לקבל עליו היתר בדיעבד), ועדיין תיוותר יתרת חוב לפריג' בהתאם לאמור בפסק דין זה, פריג' יקבל תחילה כספים אלה לידיו (לאחר ניכוי מיסים והוצאות) עד לגובה החוב הפסוק של העזבון בפסק דין זה; כל נכס ו/או כספים של השותפות שיוותרו לאחר סילוק החוב לפריג', כהוראת פסק דין זה, יחולקו בין הצדדים (פריג' ועזבון המנוח, באמצעות יורשיו) בחלקים שווים.

שכר טרחה : אקח בחשבון בפסיקת שכר טרחת עורך הדין של התובע בתובענה זאת את חלקיות הזכיה; כן אקח בחשבון כי אלמלא התובענה, לא היתה מפורקת השותפות, לא היה התובע זוכה בסכום תביעתו הכספית, ואפילו באופן חלקי, אך בשיעור שאינו שולי (לנוכח השיפוי על דירת נתניה) ולא היתה מוכרת זכותו של התובע לבעלות בדירה 14; במסגרת שיקולים אלה, שוכנעתי להעמיד את שכר טרחת עורך דינו של התובע בתובענה זאת, בסכום של 90,000 ₪; לסיכום – שוכנעתי לפסוק לתובע הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 150,000 ₪ נכון ליום מתן פסק הדין.

בכל מקרה, מקובלת עלי טענת ב"כ הנתבעים לפיה התובעים אינם זכאים "להנחה" ראייתית בשל היותם יורשיו של המנוח, ונטל ההוכחה והשכנוע חל עליהם מראשית ההליך ועד סופו, אך בד בבד יחולו בעיניינם גם הכלל לפיו באם עלה בידם להרים את נטל הראיה הראשוני ולהניח תשתית ראייתית "לאותות מירמה" המצביעים לכאורה על פיקטיביות של הסכם המכר, יעבור אל הנתבעים נטל הראיה המישני להבאת ראיות שיסתרו את המסקנה הלכאורית העולה מהראיות שהציגו התובעים.

עובדות בסיסיות אלו, בצרוף לראיות נוספות שפורטו לעיל (כגון התצהיר שאינו אמת עליו חתמו המנוחים לצורך קבלת ההלוואה, ושהוגש על-ידי הנתבעים למזרחי טפחות או הסתירות בגירסאות הנתבעים ביחס למטרת עסקת המכר מבחינתם), מהוות לעמדתי תשתית ראייתית מספיקה להוכחת קיומם של "אותות מירמה" מהותיים המצביעים על היות הסכם המכר – הסכם למראית עין בלבד, ועל כך שלא הייתה כל כוונה אמיתית של המנוחים והנתבעים להעביר את הזכויות בבית אל הנתבעים.

...

בד בבד, ולאחר שלא עלה בידי התובעים להוכיח כי המנוח החזיר לנתבעים את הסך של 103,439 ₪ מכספי ההלוואה שבו סולקה הלוואת המנוחים בבינלאומי, אני מחייב את התובעים לשלם לנתבעים את הסך של 103,439 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה ו/או ריבית מיום 6.6.1999 ועד מועד התשלום בפועל.

בענין זה אני מורה לתובעים ולנתבעים להגיש עד ליום 20.12.23 תחשיב מטעמם בצירוף נימוקים (בהיקף טיעון שלא יעלה על 2 עמודים) של הסכום שעל התובעים לשלם בהתאם לסעיף זה ותינתן על ידי החלטה משלימה בנושא.

מאידך, גם לתובעים תרומה מסוימת להגדלת היקף ההליך בכך שהעלו טענות שונות שנזנחו על ידם כגון טענת הזיוף, או טענות שלא הוכחו ואשר הצריכו השקעת משאבים דיוניים מהנתבעים ומבית המשפט.בשקלול כל האמור תוך מתן דגש על כך שתביעתם של התובעים התקבלה, אני מחייב את הנתבעים בהוצאות האגרה וכן בתשלום לתובעים ביחד של הסך של 35,000 ₪ (כולל מע"מ).