עסקאות נוגדות לפי הלכת אהרונוב

תחרות הזכויות במקרה דנן היא מן הסוג של עיסקאות נוגדות, לפיכך רלוואנטית הקביעה כי זכויותיו של הרוכש הראשון גוברות על זכויות הרוכש או המעקל המאוחר, אף אם העיסקה טרם נגמרה ברשום ובודאי במקום בו שתי עיסקאות שהסתיימו ברשום הערת אזהרה (ראו: ע"א 189/95 בנק אוצר החייל בע"מ נ' אהרונוב, פ"ד נג(4) 199 (1999) (להלן: "הילכת אהרונוב").

לפיכך, גם אם אקבל את טענת איתמר, לפיה הסכם ספטמבר, בעטיו נרשמה הערת האזהרה הראשונה, נדחה מפני הסכם אוקטובר, סבורני כי זכויות איתמר נסוגות מפני זכויות הרוכשים, תוצאה אותה ניתן לעגן בשתי קונסטרוקציות משפטיות: (א) הקונסטרוקציה הראשונה מבוססת על דיני העיסקאות הנוגדות לפי סעיף 9 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969, סעיף אשר גם הוא שם דגש על בחינת הסיטואציה מתוך נקודת מבטם ותום לבם של הצדדים בזמן אמת, ואשר קובע: עיסקאות נוגדות התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברשום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום- לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום- לב - זכותו עדיפה.

...

סוף דבר: צירופם של הדברים שנאמרו עד כה מוביל למסקנה כי במועד בו נחתם הסכם ההלוואה, איתמר היתה מודעת להסכם מכר מחצית מהמקרקעין.

נתון מספרי גבוה זה, יכול להתיישב עם המסקנה, לפיה איתמר סברה כי הסכם המכר שנחתם קודם עם הרוכשים, אינו מפר את האיזון העסקי שבהסכם ההלוואה.

לאור האמור הבקשה, על כל חלקיה, נדחית.

התובענה נשוא העירעור, עניינה בתחרות הנוגעת לשתי עיסקאות נטענות, עיסקאות נוגדות וסותרות באשר לדירה.

מכאן שלא היה מקום לבחינת טענות המדינה לאותות מירמה שחלו בעיסקה, וכי חלה על העסקה השנייה הילכת אהרונוב.

ההיגיון וההיקש היחידים מההלכות הנוגעות לעיסקאות נוגדות, הנו בצורך שבבחינת העיסקאות הנוגדות והשאלה מדוע שלא להעדיף את העסקה הראשונה מבחינה כרונולוגית.

...

לאחר סקירת אותות המרמה, קבע ביהמ"ש קמא כי גם אם ניתן לקבל הסבר לכל פריט ופריט בנפרד, בסה"כ, למרות שהמערער נהג בדירה מנהג בעלים, השילוב המצטבר של תמיהות ואי בהירות בקשירת העסקה, בקשרים בין הגורמים המעורבים בעסקה, בתשלום המופחת, בטענת ה-"טעות" בעסקה הראשונה, ומעורבות המערער בניסיון לתקנה, מביאים למסקנה כי יש קושי בעסקה השנייה, והנטל חזר למערער, נטל בו לא עמד.

נטען כי אישור הזכויות עליו הסתמך המערער הוא החריג, ועליו הנטל לשכנע כי יש להסתמך דווקא על אישור זה. לסיכום טוענת המדינה כי בית המשפט קמא לא נתן אמון בגרסת המערער, ודחה את התביעה בכך שזה לא עמד בנטל השכנוע תוך דגש על כך שכפי שנקבע בפסק הדין, לעמ' 12 בסע' 25, הודעת ביטול ההסכם בין ליאב ונוף ים, צריכה הייתה "להדליק" אצלו אור אדום, כדוגמא לקושי שבעסקה הנטענת בידי המערער.

  שרה דברת, שופטת, ס.נשיא השופט גד גדעון: אני מסכים   גד גדעון, שופט   הערעור נדחה כאמור בפסק דינו של השופט פרסקי ניתן היום, כ"ג אלול תשע"ד, 18 ספטמבר 2014, בהעדר הצדדים שרה דברת, שופטת, נשיא יעקב פרסקי, שופט גד גדעון, שופט 6 מתוך 6

יישומה של ההלכה הפסוקה, המאפשרת הסגת זכותו של הקונה הקודם בזמן, מפני זכותו של מתקשר בעיסקה נוגדת, מאוחרת יותר, בשל שקולי תום לב ו"מאזן צדק", אפשרי, הן בסיטואציה של רכישת "זכויות שביושר", בידי המתקשר הראשון, לפי הילכת "מזל אהרונוב" (ע"א 189/95, בנק אוצר החייל נ' מזל אהרונוב, פ"ד נ"ג (4), 199), והן בתרחיש של עיסקאות נוגדות, לפי סעיף 9 לחוק המקרקעין, שזהו המקרה הנידון כעת.

...

קביעה כזו, הנעשית ברובד המשפטי, על בסיס עובדות, שכשלעצמן אינן במחלוקת, ושהן בלבד אוצלות על ההכרעה המשפטית הנקודתית, תחרוץ גורל ההליך, ויהא בה להקנות לעמוסי את הסעד שעתר לו. הנה כי כן, לאחר "נטרול רעשי הרקע", המרובים, שמצויים בפריפריה של הקביעה הבינארית הנדרשת, מתבקשת, כעת, הכרעה, בשאלה של עדיפות איזו משתי העסקאות הנוגדות, שנעשו בחלקה של אקה בדירה, ובהנחה, לצורך הניתוח המשפטי בלבד, שגם הראשונה שבהן - ההסכם הזוגי, תקינה ומחייבת הצדדים לה. לעניין זה - ומנימוקים שאפרט - מסקנתי היא, שהדין עם עמוסי וכי, ההסכם המאוחר איתו עדיף על ההסכם הזוגי שקדם לו בזמן.

לאור כל האמור, מצאתי שיש לדחות המרצת הפתיחה שהגיש שבתאי, ולקבל את המרצת הפתיחה שהגיש עמוסי, וזאת באופן הבא: מוצהר, שזכויות אקה בדירה הנדונה, קרי - חצי מזכויות הבעלות בה, נמכרו, במסגרת ההסכם מיום 19.7.16, לעמוסי.

נדחית כל תביעה, במפורש או בעקיפין, הכלולה בכתבי הטענות שהוחלפו, והנוגעת לפן הכספי בממשק בין הצדדים, בין במישור החוזי ובין בזה הנזיקי, וטענות כאלה, ככל שקיימות, יש לבררן בהליכים אחרים וייעודיים.

מצב שני הוא של נושה שהטיל עיקול על נכס מקרקעין, במצב שהחייב היתקשר קודם לכן עם רוכש בעיסקה למכירתו, שאז נקבע כי זכויותיו של הרוכש הן מעין-קנייניות וגוברות על זכויות המעקל המאוחר, אף אם העיסקה טרם נגמרה ברשום (ראו: ע"א 189/95 בנק אוצר החייל בע"מ נ' אהרונוב, פ"ד נג(4) 199 (1999) (להלן: הילכת אהרונוב); עניין אברהם הנ"ל; עיינו: מנחם מאוטנר "'תחרות זכויות': השפעת החוק, נפתולי הפסיקה ויחסי האקדמיה ובית המשפט" ספר **** 331, 361-357 (2008)).

את הפיתרון לתחרות בין האינטרסים המוגנים של הנושה שהוצא לטובתו צו עיקול שטרם נרשם ובין רוכש שני בזמן יש למצוא, לפי גישה זו, בדיני העיסקאות הנוגדות לפי סעיף 9 לחוק המקרקעין.

...

מכל האמור לעיל עולה כי במועד בו התחייב ברוקס להעביר למערערת את חלקו בבית המשותף – אם במסגרת הסדר הממון בין בני הזוג בשנת 2003 ואם במועד מוקדם יותר (לטענת המערערת – עוד באוגוסט 2002) – הרי שצו העיקול הזמני לא היה רשום במרשם המקרקעין.

התוצאה היא שנוצרת תחרות בין חיוב ראשון בזמן שלא לבצע עסקה במקרקעין ובין התחייבות שנייה בזמן בין בעל הנכס לצד שלישי – להעברת זכויותיו בנכס.

סוף דבר נוכח כל האמור לעיל, אציע לחבריי לדחות את הערעור.

דיון הנתבעת מפנה לפסד הדין בע"א 189/95 בנק אוצר החייל בע"מ נ' מזל אהרונוב, פ"ד נג(4) 199 (להלן: הילכת אהרונוב), שם נקבע כי בתחרות שבין בת הזוג שרכשה את הנכס מכח הסכם, לבין נושה שהטיל עיקול מאוחר, זכותה של בת הזוג עדיפה.

בעיניין זה יש להפנות גם לפסק הדין בע"א 8127/06, רינה ברוקס נ. דרורת (י. מצקל) בית מסחר לרפואות בסיטונאות בע"מ, שם נקבע כי זכויותיו של רוכש צד ג' המודע לעיקול כפופות לזכויותיו של המעקל, זאת הן מכח היקש לדיני העיסקאות הנוגדות לפי סעיף 9 לחוק המקרקעין, הן מכח עיקרון תום הלב: "כאמור בית המשפט המחוזי הנכבד קבע כממצא עובדתי כי המערערת ידעה או לכל הפחות היה עליה לדעת על קיומו של צו העיקול הזמני שהוצא. ... כיוון שכך הרי שרכישת זכויות הבעלות של ברוקס על ידי המערערת נעשתה שלא בתום לב, במשמעותו ובנפקותו המשפטית, וזכויותיה של המערערת בחלקו של ברוקס בדירה כפופות לעיקול שהוטל לטובת המשיבה בחלק זה." גם כאן, הנתבעת ידעה ולכל הפחות היה עליה לדעת על קיומו של העיקול.

...

אדרבא, בסמוך לגירושין ביום י"ז בסיוון תשנ"ג (6.6.1993) חתמו הנתבע והנתבעת על הסכם גרושין בו נקבע כי הנתבעת תתגורר בדירה עד הגיע אחרון הילדים לגיל 18, והנתבע ישלם את תשלומי המשכנתא.

שיהוי אינני מקבלת את טענת הנתבעת הנוגעות לשיהוי בהגשת התביעה.

הנתבעת לא הסכימה לרכוש את זכויות הנתבע במחיר זה. אשר על כן, ובהעדר הסכמה מצד הנתבעת לרכישת חלקו של הנתבע בשווי שהוצע על ידי השמאי בחוות הדעת, יש לקבל את התביעה ולהורות כי פירוק השיתוף בנכס יבוצע בדרך של מכירת דירה למרבה במחיר, כאשר הדירה תמכר כתפוסה והנתבעת תמשיך להתגורר בה כדיירת מוגנת.