עסקאות נוגדות במקרקעין עם רישום הערת אזהרה

טענות הצדדים תמצית טענות המבקשים לטענת המבקשים, עוד משנת 2000 נוהל על-ידם משא ומתן לפירוק השתוף ופיתוח הקרקע עם כלל הבעלים הרשומים בחלקה 49, כאשר בכל הבדיקות שנעשו בתקופה זאת ואשר כללו הוצאתם של עשרות נסחי טאבו וחוות דעת שמאיות, נימצאו זכויות מזל במקרקעין נקיות מכל זכות של צד שלישי.

" יהונתן ושאלתיאל מציינים בעצמם כי חשדו בקיומה האפשרי של עסקה נוגדת במקרקעין, וכי רק כתוצאה מכך ביצעו את רישום הערת האזהרה בגין ההסכם הראשון, וזאת מבלי שפנו למזל בשלב כלשהוא לבחינת פשר הדברים (אף לא לאחר מועד רישום הערת יפת), ותוך ניסיון לקביעת "עובדות בשטח". מתקשה אני לראות כיצד במצב דברים זה ניתן לראות ברשום הערת יפת כפעולה שנעשתה בתום לב. אדרבא, סבורני כי בנסיבות אלו מתהדק הקשר שבמחדל הרישום המאוחר של הערת האזהרה לקיומה של העסקה הנוגדת עם המבקשים.

...

סוף דבר אשר על כן, התובענה מתקבלת.

הנני קובע בזאת כי זכויות המבקשים בחלק השווה ל-293 מ"ר במקרקעין במושע ששטחם 4,457 מ"ר, והידועים כגוש 6407 חלקה 49 בשכונת ירושבסקי במגדיאל (להלן: "המקרקעין") - כפי שנרכשו במסגרת הסכם בין המבקשים לבין המשיבה 3 (אשר נכרת בפסק הדין שניתן בת"א 46242-07-12 בבית משפט השלום בכפר סבא) – גוברות על זכויותיהם של המשיבים 1-2 במקרקעין מכוח הסכם שנכרת בין המשיבה 3 לבין אביהם המנוח, מר זכריה יפת, ביום 4.4.1990.

בהתאם לכך, הנני מורה בזאת על מחיקת הערת האזהרה שנרשמה על המקרקעין בלשכת רישום המקרקעין בפתח תקווה לטובתו של מר זכריה יפת, ת.ז 002065365, בשטר שמספרו 16422/2015/1.

בהמשך נקלעה החברה לקשיים כלכליים, ובשנת 2013 חתם המבקש על בקשה לביטול הערת האזהרה שנרשמה לטובתו, וכן על "תצהיר על ביטול מכירה/פעולה באיגוד" למיסוי מקרקעין שמטרתו קבלת החזר מס בגין עסקת מקרקעין שבוטלה (להלן יחד: מיסמכי הביטול).

בנסיבות אלו, נקבע כי עסקינן בתחרות בין שתי עיסקאות נוגדות במקרקעין לפי סעיף 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, וכי בנסיבות העניין זכותו של המבקש לפי החוזה הראשון גוברת על זכותם של המשיבים לפי החוזה השני, שכן בעת רכישת הדירה על ידי המשיבים הייתה רשומה לטובת המבקש הערת אזהרה, אך המשיבים לא נקטו את הזהירות המינימאלית הנדרשת בהקשר זה. בצד זאת, נדחו טענות המבקש בעיניין תשלום התמורה מצידו, ונקבע כי למבקש חוב לחברה בסך של כ-900,000 ש"ח לפי החוזה הראשון.

...

בנסיבות אלו, קבע השופט שטיין כי אין מנוס מהתערבות בחלק מקביעותיו העובדתיות של בית המשפט קמא ובמסקנותיו.

דיון והכרעה לאחר עיון בבקשה ובפסק הדין נושא הבקשה, באתי לידי מסקנה כי דינה להידחות.

טענותיו של המבקש במסגרת הבקשה לדיון נוסף מתמקדות בניתוח שערך השופט שטיין בנוגע ליישום הכללים הראייתיים שנקבעו בעניין חיון, אלא שתוצאתו של פסק הדין לא נסמכה על ניתוח זה: השופט שטיין ביסס את הכרעתו על כללי חלוקת נטלי הראיה בהליך האזרחי, ולאחר שבחן את התשתית הראייתית שעמדה בפני הערכאה הדיונית הגיע לכלל מסקנה כי לא עלה בידי המבקש להרים את הנטל שהוטל עליו.

אשר על כן, הבקשה לקיום דיון נוסף נדחית, ועמה הבקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין.

לעניין זה, נאמר בע"א 1117/06 חברת אלקודס קורפוריישן נ' יורשי המנוח מוחמד עלי עבד אלרחמן (14.4.2010) כדלקמן: "במצב הדברים הרגיל אין באי-רישומה של הערת אזהרה על ידי הרוכש הראשון בזמן משום הפרת חובת תום-הלב כלפי המוכר, שכן מי כמוכר יודע כי הוא מכר את הנכס, ואין צורך בהערת אזהרה כדי להזהירו מלמכור את הנכס בשנית? עם זאת, עשויים להיות חריגים לקביעה הנ"ל, ואחד מהם הוא המקרה בו המוכר בעיסקה הראשונה בזמן הלך לעולמו. במקרה כזה על הרוכש הראשון בזמן ליידע את היורשים או את מינהלי העזבון על התחייבותו של המוכר כלפיו בדרך של רישום הערת אזהרה או בדרך אחרת כדי למנוע מצב בו יתחייבו הם התחייבות נוגדת מחוסר ידיעה על דבר העסקה הראשונה". אין חולק גם שבשנת 1976, ידע מוחמד בזמן אמת על הפקעת המקרקעין, וגם אז לא ראה לנכון לפעול בכל דרך כלשהיא על מנת להבטיח את זכויותיו במקרקעין.

...

בע"א 1442/13 דלעיל נקבע גם כי: "בהסתמך על הפסיקה הרלוונטית, ובמיוחד ע"א 2919/07 הוועדה לאנרגיה אטומית נ' גיא-ליפל [פורסם בנבו] (19.9.2010) (להלן: עניין גיא-ליפל), קבע בית משפט קמא כי די בקיומה של עובדה אשר צריכה הייתה לעורר בליבם של התובעים חשד לקיומה של עילת תובענה, כדי להתחיל את מירוץ ההתיישנות לפי סעיף 8 לחוק ההתיישנות". חיזוק לכל האמור לעיל ניתן אף למצוא בקביעות ביהמ"ש העליון בערעור על פסה"ד שניתן בביהמ"ש המחוזי, ואשר הן תקפות כאמור גם לענייננו ומהוות השתק פלוגתא.

ביהמ"ש העליון אף הוסיף שמוחמד "נחזה כמי שזנח את תביעתו – הוצע לו פיצוי עבור עצי הזית, אך הוא לא נטל את הפיצוי, לא השיב למכתבו של המנהל, לא רשם לזכותו הערת אזהרה, לא דיווח לרשויות המס אודות הרכישה הנטענת, לא פנה למינהל לאחר פסק הדין למסירת החזקה במקרקעין, ולמעשה, קולו נדם משך 35-36 שנה, מה שמעורר את הרושם של זניחת התביעה לקבלת פיצויי הפקעה". נוכח כל האמור ולאור התנהגותו של המנוח מוחמד ומחדליו במשך עשרות שנים, בהם ישב בחוסר מעש, אני קובעת שהתביעה דנן התיישנה.

לסיכום, אני דוחה את התביעה, ובנסיבות המיוחדות של התיק, אינני עושה צו להוצאות.

אמנם הילכת חוות מקורה התייחסה לדרישת התמורה בהקשר של תקנת השוק במקרקעין המעוגנת בסעיף 10 לחוק המקרקעין, אולם המלומדת נינה זלצמן, במאמרה "התחייבות למתנת מקרקעין, "עיסקאות נוגדות" וזכות שביושר" (ספר ****, עמ' 267 ו- 270, (להלן: "זלצמן")), כתבה כי להלכה שנקבעה בעיניין חוות מקורה ביחס למושגים "תום לב" ו- "תמורה", תחולה כללית על מצבי תחרות בין "צדדים רחוקים", ותחולתה משתרעת גם על דרישת ה"תמורה" שבסעיף 9 לחוק המקרקעין (נ' זלצמן, עמ' 267 ו- 270; ר' גם: רע"א 1096-97 עטיה אבו ג'ובה נ' פימן בע"מ, פ"ד נג(1) 481, בעמ' 499).

         לאור זאת, אני סבור כי מקום בו העסקה הראשונה לפי סעיף 9 לחוק המקרקעין היא התחייבות ליתן מתנה, היא ניגפת בפני עסקה מאוחרת שנעשתה בתום לב ובתמורה, גם אם העסקה השנייה לא הסתיימה ברשום (אם נרשמה הערת אזהרה בגין עסקת המתנה הראשונה בזמן, אזי ידה תהא על העליונה גם מול עסקה מאוחרת בתמורה, בשל רישום הערת האזהרה).

עוד יש לזכור כי זכויותיו של עומר בחלקה 73, לגביהן בוצעו ההתחייבויות הנוגדות, לא נרשמו אף הן. אף לא הוכח בפניי כי במצב דברים זה הייתה לנזאם אפשרות מעשית לרשום הערת אזהרה בדבר העסקה שנעשתה עמה, או לעשות מעשה רשומי או פומבי אחר בדבר העסקה שנעשתה עמה למעט אפשרות לכאורית לתפוס חזקה במקרקעין – מה שלא נעשה על ידי נזאם.

...

באשר לטענה כי בייפוי הכוח הבלתי חוזר צוינה העברה של 400 מ"ר מחלקה 74 ללא התייחסות לחלקה 73, אני סבורה כי לא די בכך כדי להוכיח ידיעה של סבאח על עסקת המתנה.

לפיכך, אני נעתרת לסעד זה. הסעדים שהתבקשו על ידי הבעלים הרשומים (נתבעים בשלושת התביעות): הבעלים הרשומים, נתבעים בשלושת התביעות כמפורט לעיל, עתרו בסיכומיהם לסעדים הבאים: "לקבוע כי ניכר העדויות עומד בסתירה מהותית למסמכים ובראשן התכנית לפיה נקבעו מגרשים, טב/2717, וכי התכנית ברורה ומחייבת ובידיעת כל המעורבים שבדרך זו או אחרת הסתמכו עליה בהסכמים שערכו". "לקבוע כי זכויותיו של מר עמאר בהתאם לתכנית איחוד והחלוקה, טב/2717, והתשריט שאושר על פיה, חט/3554, מהוות 3 השלמות במספר מחלקה 73 לחלקה 74 וכי אין עוררין על חלוקה כפי המתבטא בתכניות והתשריט כאמור על פיהן.". מדובר בסעדים הנוגעים להליכי תכנון וממילא הסמכות העניינית הרלוונטית לעניינים מסוג זה אינה מסורה לערכאה זו, ואף אין המדובר במסגרת הדיונית המתאימה.

כך, בכל הנוגע לסעד המבוקש ביחס לתכנית אינני סבורה כי יש מקום למתן סעד מסוג זה. אף ביחס לבקשה לקבוע קביעות ביחס לזכויותיו של עומר בהתאם לתוכנית איחוד וחלוקה, אינני סבורה כי יש מקום להיעתר לבקשה זו. עוד יצוין כי מדובר בבקשה של הנתבעים, שככאלה אינם זכאים לסעד מסוג זה. ככל שביקשו הנתבעים לקבל סעד ביחס לשאלה ממי נעשו השלמות לפי תכנית איחוד וחלוקה, היה על בעלי הזכויות לנקוט הליך מתאים שבמסגרתו יעתרו לסעד מסוג זה תוך צירוף כלל הצדדים הנדרשים לעניין זה. עוד פירטו הבעלים הרשומים בסיכומיהם את עמדתם ביחס להתחייבויות הנוגדות שבמחלוקת וביקשו כי בית המשפט יורה על ביטול הסכם המתנה בין מחמוד לבין אימאן, ולקבוע כי אין לו תוקף מחייב.

לנוכח המסקנות אליהן הגעתי כמפורט בפסק הדין אינני נעתרת לבקשתם זו. הוצאות משפט לנוכח התוצאות אליהן הגעתי ומשעה שמדובר בהתנגשות שבין התחייבויות נוגדות במקרקעין, שבעטיין נקלעו התובעים בשלושת ההליכים (סבאח, אימאן, וריאד) לתאונות המשפטיות שהן מושא המחלוקת, לא מצאתי לחייב את סבאח, אימאן, וריאד, בהוצאות משפט.

לחלופין, וככל שמדובר בעיסקאות עיסקאות נוגדות, המנעות הנתבעת מרישום הערת אזהרה, מלבד על 1/12 חלקים מחלקה 13, מדברת בעד עצמה והיא זאת שגרמה ל "תאונה משפטית" שהכשילה את התובע, לכן אין הנתבעת יכולה להפעיל אכיפה של הסכם המכר מיום 25/05/2010, אם בכלל נכרת הסכם כזה.

בהחלטתי מיום 28/01/2022 הוריתי על שיחרור עו"ד אסדי סאלח מייצוג הנתבע בכפוף לכך שעו"ד אסדי ימציא את ההחלטה וההודעה על הדיון הקבוע ליום 17/02/2022 לאפוטרופוס בדואר רשום עם אישור מסירה.

"עקרונית, תום-הלב דורש כי מי שהתחייבו כלפיו לעשות עיסקה במקרקעין יעשה ככל יכולתו לרשום הערת אזהרה על דבר העיסקה שנעשתה בפנקסי המקרקעין. בכך הוא לא רק מגן על האנטרס העצמי שלו, אלא גם מתחשב באנטרס של בעל עיסקה שנייה, אשר עשוי לרכוש הנכס לאחר עיון בפנקסי המקרקעין ומתוך מחשבה מוטעית כי לא נערכה עיסקה ראשונה. בהמנעותו מעשיית כל האפשר לרישומה של הערת האזהרה הניח בעל העיסקה את התשתית ל"התאונה המשפטית" שבעסקאות הנוגדות.

...

כך גם אין בידי לקבל את טענת הנתבעת לפיה צו המניעה שנרשם בלשכת רישום מקרקעין ביום 11/01/2015 שלא מאפשר לנתבעת לבצע דיספוזיציה בחלקה 13 היה צריך להדליק אור אדום אצל התובע.

אשר על כן אני מקבלת את התביעה, מורה על ביטול הערת האזהרה של הנתבעת מיום 05/05/2010 (שטר מספר: 11792/2010/1 ) ולחלופין צמצומה ל-1/12 מזכויות הנתבע.

בכך יש למלא את פסק הדין של בית המשפט העליון, ובהתאם אני מורה על מחיקת כל הערה המקנה זכויות נוספות כלשהן לנתבעת בחלקה 13 מתוך בעלותו של הנתבע.