עיריית חדרה: חיוב ארנונה שלא כדין

לשיטת המבקשת, כללי הפרשנות התכליתית, כפי שנקבעו בעע"מ 9597/11 עריית יהוד מונסון נ' ארגל (נבו, 3.4.2013) (להלן: "פס"ד ארגל"), באופן המביא להגשמת מטרות המחוקק, מחייבים: מחסן שאינו צמוד פיזית לדירת המגורים אותה הוא משרת, גם אם הוא צמוד לבית המשותף בו ממוקמת דירת המגורים, יחויב ב- 50% ארנונה מהחיוב החל על ביניין מגורים.

לחזוק עמדה זו מפנה המבקשת לצוי הארנונה של מחסנים כפי שהוצאו על ידי עריית ירושלים ועיריית חדרה.

מהבהרה זו יש ללמוד שאין כוונה לראות בדיבור "ביניין" כ"דירת מגורים", שכן אם זו הייתה הכוונה לא היה צריך להוסיף בהבהרה לאחר הדיבור "ביניין" את המילים "המשמש למגורים". המשיבה מאשרת שצו הארנונה אינו מגדיר את הדיבור "בנין". על כן, היא מבקשת ללמוד על משמעותו מסעיף 269 לפקודת העיריות, שגם ממנו יש ללמוד שהמחוקק לא הגביל את הדיבור "בנין" לדירת מגורים.

סעיף 11 לתוספת השנייה לחוק תובענות ייצוגיות קובע שניתן להגיש תביעה ייצוגית נגד רשות "להשבת כספים שגבתה שלא כדין, כמס, כאגרה, או תשלום חובה אחר". בעניינינו, בקשת האישור עוסקת בטענת המבקשת, לפיה המשיבה גובה ארנונה שלא כדין.

...

משכך, נדחית טענת המשיבה, לפיה בקשת האישור הוגשה בשיהוי.

כלומר, טענת המשיבה, לפיה הסמכות הייחודית לברר את המחלוקת מסורה לוועדת הערר נדחית.

המשיבה תשלם שכ"ט באי כוח המבקשת בשיעור של 25,000 ₪ (כולל מע"מ) וכן תשיב למבקשת את עלות חווה"ד מטעמה לפי קבלה שתוצג לה. הקבוצה מטעמה תנוהל התובענה הייצוגית היא: מחזיקי נכסים, כלומר, דירות, יחידות דיור למגורים המתגוררים בבניין מגורים (בית משותף) להם משויכים מחסנים המצויים בקומה נפרדת מקומת המגורים ואשר המשיבה מחייבת בגינם בארנונה עבור מלוא שטחו.

רקע המשיבה, עריית חדרה, מטילה על מחזיקי נכסים בשטחה חיוב ארנונה שנתי.

בהודעת החדילה צוין, כי הערייה סבורה שחייבה את הנישומים כדין, וממילא לא גבתה ביתר בכל שנה קלנדרית.

סעיף 3(א) לחוק תובענות ייצוגיות מורה כי "לא תוגש נגד רשות תובענה ייצוגית לפיצויים בגין נזק שניגרם על ידי צד שלישי, שעילתה הפעלה או אי הפעלה של סמכויות פקוח, הסדרה או אכיפה של הרשות ביחס לאותו צד שלישי"; (2) תביעה כנגד רשות יכולה להיות אך ורק להשבה של סכומים שנגבו שלא כדין "כמס, אגרה או תשלום חובה אחר", כאמור בפרט 11 לתוספת השנייה.

...

הוראה זו כפשוטה מורה לנו כי מקום בו הרשות חדלה מגביית היתר עד למועד הקובע, דינה של הבקשה לאישור התובענה הייצוגית להידחות.

על כן, אני מורה כי העירייה תשלם גמול בסך של 1,500 ₪ לכל אחד מן המבקשים וסך של 30,000 ₪ בתוספת מע"מ לב"כ המבקש.

סוף דבר הבקשה לאישור התובענה כייצוגית נדחית.

דיון והכרעה על מנת להכריע בהליך זה, יש לתת מענה לכמה שאלות: האם הנתבע רשאי לטעון להיעדר החזקה בנכס, שעה שלא הגיש השגה וערר? האם הערייה נהגה כדין כשרשמה את הנתבע כמחזיק בנכס וחייב בארנונה? האם הנתבע הוכיח כי התגורר בכפר אלראם? האם מדובר בחיוב רטרואקטיבי? אי הגשת השגה וערר ראשית, אני סבור כי טענה זו של התובעת, שעלתה לראשונה בסיכומיה, מהוה הרחבת חזית.

לעומת זאת, ככל שרישום הנתבע נעשה שלא כדין, הרי שעל הערייה להוכיח כי בפועל הנתבע החזיק בנכס.

בבסיס חיובו של הנתבע בארנונה עומדת הקביעה לפיה, בשעה שבני מישפחה שאינם זכאים להנחה מגיעים להתגורר עם אזרח ותיק הזכאי להנחה, הם גורעים מהקף ההנחה שניתן לו. קביעה זו אמנם עולה מן הפסיקה (וראו: עת"מ (חי') 15694-09-18 מושאילוב ואח' נ' עריית חדרה [פורסם במאגרים המשפטיים]), אך היא איננה טריויאלית, ועל אחת כמה וכמה שאיננה ברורה לאדם מן השורה, שאינו משפטן.

...

דיון והכרעה על מנת להכריע בהליך זה, יש לתת מענה לכמה שאלות: האם הנתבע רשאי לטעון להיעדר החזקה בנכס, שעה שלא הגיש השגה וערר? האם העירייה נהגה כדין כשרשמה את הנתבע כמחזיק בנכס וחייב בארנונה? האם הנתבע הוכיח כי התגורר בכפר אלראם? האם מדובר בחיוב רטרואקטיבי? אי הגשת השגה וערר ראשית, אני סבור כי טענה זו של התובעת, שעלתה לראשונה בסיכומיה, מהווה הרחבת חזית.

לאור כל האמור אני דוחה את התביעה, ככל שהיא מתייחסת לתקופה שקדמה ליום 1.2.2019.

משנדחתה התביעה ברובה הגדול, אני סבור שאין מקום לפסיקת הוצאות בקשר לתוצאת פסק הדין, וכל צד יישא בהוצאותיו.

לאור כל האמור, אני מחייב את הנתבע לשלם לתובעת את הסכומים הבאים: סך של 3,049 ₪, בתוספת ריבית והצמדה מיום 16.8.2020 ועד למועד פסק הדין, בגין יתרת הארנונה לשנת 2019.

ברם, במסמך ה"נקודות" לא הובהר ברחל בתך הקטנה מהו גודל השטח מושא הסכם השכירות ותחת זאת צוין כי "בידי השוכר [קרי הנתבע – ר' ג'] תשריט מפורט לעניין זה". ודוקו: התשריט עצמו לא צורף על-ידי הנתבע לחומר הראיות מטעמו (ולא ניתן לכך הסבר מבורר), וכידוע כלל הוא כי המנעות בעל דין מהבאת ראיה הנמצאת בחזקתו או בשליטתו, בהעדר הסבר מבורר לכך, מקימה חזקה שאילו הובאה הראיה הייתה היא פועלת כנגדו (ראו מבין רבים, ע"א 6435/21 ברזילי נ' עריית חדרה, פיסקה 35 (1.8.2022); ע"א 5163/23 חרוב נ' רשות מקרקעי ישראל, פיסקה 13 (26.11.2023); רע"א 8395/23 אורבן נדל"ן י.ד בע"מ נ' נציגות הבית המשותף ברחוב יהודה המכבי 45 תל אביב, פיסקה 7 (28.11.2023)).

אלא שלטענת הנתבע, חיובו בארנונה ביחס לחודשים פברואר עד אפריל 2019 אינו כדין, שכן לעירייה הומצא הסכם שכירות בין הבעלים של הנכס לבין חברת אסרף אמן (נספח 4 לתצהירה של גב' זרד), שממנו עולה כי חברת אסרף אמן החלה להחזיק בנכס ביום 1.2.2019 (ראו סעיף 7.1 להסכם בין הבעלים של הנכס לחברת אסרף אמן בדבר "תקופת השכירות").

...

לבסוף, לא מצאתי ממש בטענת הנתבע כי יש לדחות את התביעה משום שהעירייה לא הציגה כל מסמך שבמסגרתו הודיעה לנתבע כי באפשרותו להגיש ערר בפניי מנהל הארנונה על חיוביו בארנונה.

סוף דבר: התביעה מתקבלת.

הנתבע ישלם לתובעת סך של 187,798.40 ש"ח בצירוף הפרשי ריבית והצמדה כדין בהתאם לחוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), התש"ם-1980, וזאת מיום 26.8.2021 ועד ליום התשלום בפועל.

הנכסים מסווגים לצורך תשלום ארנונה כ'עסק מסחרי', ובהתאם לכך נשלחות מידי שנה לעותרות שומות לתשלום הארנונה לפי הסווג של "ארנונה עסקית". העותרות טוענות מזה שנים כי עריית חיפה מסווגת שלא כדין את הנכסים כ"עסק מסחרי" וכי היא מפלה אותן לרעה בכך שהיא מסרבת להעניק להן פטור מתשלום ארנונה, בהתאם לפקודת מסי העיריה ומסי הממשלה (פיטורין), 1938 (להלן: "פקודת הפיטורין").

הנכס בו מדובר הנו ברחוב הרצל 73 שם העותרת מקיימת את פעילותה, ובין השנים 2019-2023 חויבה על ידי עריית חדרה בתשלום ארנונה תחת הסווג: "בית ספר תיכוני פרטי בפקוח משרד החינוך". גם בנוגע לחיובי הארנונה של עריית חדרה, ננקטו על ידי העותרת וחברות קשורות הליכים רבים קודמים, וראו כי בחלק מההליכים שיוזכרו להלן, העותרת אינה צד להליך, אלא חברה שונה, אך ההליך היתייחס לנכס שבאותה הכתובת.

...

רוצה לומר, שהטענות שלהן "מערבבות" בין הטיעון לגבי הפטור המיוחל (שנדחו לעיל), לבין הטענת לגבי ההפליה (שנדחות) לבין הטענות לגבי הסיווג.

הציטוטים מדגימים את הקושי להפריד בין הרכיבים השונים של טיעוני העותרות, אך החשוב בשלב זה של הדיון הוא שלמעשה העותרות לא מצביעות על הפגם המינהלי המחייב התערבות של בית המשפט ולא שוכנעתי כי יש הכרח להוסיף סיווגים שלא קיימים או שהסיווגים הקיימים לא סבירים.

סיכום – אשר על כן, ולאור כל האמור מעלה במצטבר, אני דוחה את שתי העתירות.