עיכוב פינוי בגין אי תשלום מתמשך של דמי שכירות ואי עדכון הסכום המעודכן

העובדה שבנספח החוזה צוין כי טרם הושג היתר בנייה אינה עולה כדי יידוע מספק של תאריך המסירה הצפוי, דבר העולה כדי הטעייה וחוסר תו"ל במו"מ. הפרת חוזה – איחור במסירת הדירות תוך אי־עידכון מתמשך של התובעים בדבר האיחור לעניין זה טענו התובעים כדלהלן: בחוזה המכר של בני־הזוג אייכלר צוין, כי מועד המסירה יהיה ביום 23/08/12.

הסעדים המבוקשים על־ידי התובעים פיצוי עבור תקופת העיכוב בין מועד מסירת הדירה שננקב בחוזה לבין מועד המסירה בפועל – נטען כי יש לפצות את התובעים בגין האיחור הרב, וזאת לא על־פי המנגנון שנקבע בחוזה כי אם לפי הערכת שווי דמי שכירות של הנכס שהתאחרו הנתבעות במסירתו – על פי הערכת שמאי.

ביטול חוזה איננו סעד רלוואנטי כיוון שהנתבעות לא עידכנו את התובעים על השינויים המתוכננים בנכס למרות שמידע זה היה זמין במשך לפחות 4 שנים בטרם ידעו על כך הזוג, ובכך מנעו מהזוג את האפשרות לבטל את החוזה בחלון הזמן הרלוואנטי.

ולעניין ערכאות אחרות – הרי שהביאו עניינם ללא הפרעה בפני בית־משפט זה. הכרעה בטענות הפרה וחוסר תו"ל בבצוע החוזה לעניין איחור במסירת הדירות תוך אי־עידכון "מתמשך" של התובעים בדבר אי־מתן היתר– בית המשפט לא מצא כי חובת עידכון שכזו אינה מופיעה בחוזה, ולפיכך אין מקום לידון בהפרתה אלא לתקופה שלאחר מתן ההיתר.

המרצת הפתיחה שהוגשה כנגד העבודות בחניון הוגשה בשנת 2016 ויצרה לכל היותר עיכוב בן 30 יום – עיכוב המכוסה ממילא בתקופת "חסד" חוזית בת שלושה חודשים – ועל כן איננה רלוואנטית לתקופה זו. מכיוון שאין לבית־המשפט אלא מה שרואות עיניו, ולא הוגשה טענה משכנעת המצדיקה את האיחור, ולא הוכח כי האיחור נבע מהפעלת תנאי חוזי בשל אי תשלום מלוא התמורה, אלא מעיכוב לא ברור של הבניה בתקופה שבין ההיתר לתחילת הבניה - קובע בית־המשפט, כי הנתבעות תפצנה את התובעים בגין חודשי איחור לא מוצדקים.

פיצוי מוסכם עקב איחור במסירה לאייכלר סכום של 25,956.79 ₪ בערכו ליום 04-07-17 ומסכום זה יקוזז כל פיצוי ששלמו הנתבעות בגין חודשי שכירות.

בית המשפט המחוזי הטיל את קביעת ההוצאות בהליך שם על בית משפט זה. סכום עדכני לחישוב הוצאות הנו 433,143 ₪ (לאחר קזוז, הצמדה וריבית מן התאריכים שנקצבו), סכום המקור הוא 375,679 ₪ סכום התביעה בכתב התביעה המתוקן הנו 1,094,400 ₪ בסיכומי התובע עלה הסכום ל - 1,458,548 (לפני הצמדה וריבית חוקית) היחס בין הסכום שנתבע (לרבות בסיכומים) לסכום שנפסק הוא אם כן 0.25 בקירוב ולפי יחס זה יש לשקול את חלוקת ההוצאות .

...

בית המשפט מצא, כי הפרשי הצמדה שולמו במלואן ואף ביתר על ידי התובעים במהלך השלמת החובות החוזיות במסגרת החלטת ביניים בתיק זה, כמתואר בטבלת חישוב ההצמדה.

באיזון בין השיקולים מצא בית המשפט לנכון, כי יש לפסוק את הוצאות המשפט ולהעמידן על 0.25 מהשיעור הקבוע בכללי לשכת עורכי הדין בעניין התעריף המינימלי כשסכום הבסיס הוא סכום הזכיה המעודכן.

חישוב שכה"ט על פי התעריף המינימלי : X 0.25מקדם ערעור Xמקדם מע"מ X [ שכר 9 ישיבות +הסכום לפי הכללים X 10% + 4% X(סכום הזכיה – הסכום לפי הכללים הנתבעות תשלמנה לתובעים סך של 13,075 סכום זה כולל מע"מ. בשיקול נוסף מצא בית המשפט כי הנתבעת 3 לא עסקה רק בשיווק ולא יוצגה בנפרד ולפיכך - איננה זכאית לפסיקת הוצאות נפרדת.

משכך – ברי כי החובות שהתיימר ההסכם לסלק, היו החובות נשוא העתירה, ולא חוב דמי שכירות שהעתירה כלל לא נגעה לו. כך אף צוין בסע' 2 להסכם, היינו שההסכם מסלק טענות, תביעות או דרישות מכל סוג בעניינים בעולים מן העתירה, ואף הפניות סע' 3 ו 4 להסכם הנם לסע' 2 הנ"ל. במאמר מוסגר יש להוסיף (כפי שציינתי בקצרה בעבר באותה החלטה שדחתה הבקשה לסילוק התביעה על הסף) כי אף לו הופיע בהסכם אמירה שהוא מסלק גם כל טענה לחוב דמי שכירות שלא היה נשוא העתירה, הרי ברי שלא התיימר ההסכם לסלק חובות עתידיים לדמי שכירות, היינו דמי שכירות לשנת 2003 ואילך, שאין חולק שהנתבעים לא שילמו.

ב 5.6.95 נשלח מכתב תיזכורת ע"י עו"ד אייל שייצג הנתבעים לגזבר העיריה, ומבקש לדעת מה סיבת העיכוב באישור משרד הפנים.

בשלב לא ידוע, כנראה במהלך 2005, ניסה הנתבע ניסה לחדש המגעים שיאפשרו המשך השכירות חרף אי התשלום של דמי שכירות מאז 1996: ב 13.3.06 פונה אל הנתבע גזבר העיריה מר מרסל ממן, שכאמור אף העיד בפני.

אלא שבענייננו העיריה אכן פנתה וניסתה להשיג האישור, מהלך שלוש שנים מאז שנחתם הסכם 93', ואז אכן חדלה (התובעות צירפו גם פניה "עדכנית" מתאריך 13.9.09, לנוכח ההליך דכאן, בה פנה ראש העיר אל הממונה על המחוז במשרד הפנים עדכן אותו בהשתלשלות בתמצית, וביקשו לקבל עמדתו לאישור ההסכם.

הסיטואציה שהעמיד לנגד עיניו המחוקק לא היתה התעלמות בת שנים של משרד הפנים מפניות חוזרות מטעם סרבול ביורוקראטי מתמשך זה או אחר (או סיבות עלומות שלא הוברר פשרן).

בנסיבות אלה אין לראות בכל מקרה באי המשך פעולתה של העיריה מול משרד הפנים לשם מימוש התנאי משום הפרת חובתה לעושת כן, אפילו היינו אומרים שאחרת לא מוצתה החובה עד שלב זה. והנתבעים יכולים היו לפנות בעצמם בשלב זה למשרד הפנים ואף לערכאות בעתירה לחיוב השר ליתן תשובה.

לטעמי, את שיעור דמי השכירות המצטברים שיש לשלם כתנאי לאי פינוי במסגרת אותה ארכת קיום נוספת, ראוי היה אז לחשב לתקופת 7 השנים שעובר להגשת התביעה: סכום ששולם כאמור בפועל בצרוף ריבית רגילה רק מכוח החלטתי כתנאי לרשות להיתגונן.

...

לטעמי, את שיעור דמי השכירות המצטברים שיש לשלם כתנאי לאי פינוי במסגרת אותה ארכת קיום נוספת, ראוי היה אז לחשב לתקופת 7 השנים שעובר להגשת התביעה: סכום ששולם כאמור בפועל בצירוף ריבית רגילה רק מכוח החלטתי כתנאי לרשות להתגונן.

השאלה היא אם יש אז להביא בחשבון ריבית בשעור 25% שנקבעה בסע' 9 להסכם הראשון על כל סכום ששולם בפגור (כמובן בנכוי מה ששולם מכוח החלטתי האמורה).

אני מקבל התביעה ומורה שבתוך 60 יום על הנתבעים לסלק ידם משטח המקרקעין חלקות מספר 2, 3, 25, 26 וכן חלק מחלקה 66 בגוש 18036 הממוקם בחוף הארגמן בעכו.

משכך, לא נסתרה טענתה של הנתבעת, שלפיה גב' קדוש-אלמוזנינו ידעה היטב והייתה מעודכנת לגבי חידוש חוזה השכירות (כפי שעולה מסעיף 192 לתצהירו של מר אלבז).

זאת ועוד, דומה כי קיים קושי לקבל הטענה שלפיה הנתבעת חתמה על חוזה להארכת השכירות למשך תקופה של חמש שנים נוספות מבלי לעדכן את הזכיין באותה החנות.

התובעת מוסיפה וטוענת כי היא זכאית אף לפצוי בגין ירידת המחזורים בגין החנות הזמנית בביל"ו עקב התמשכות השפוץ בסך של 148,010 ₪, וכן לפצוי בגין אי השלמת השפוץ בסך של 46,667 ₪.

מנגד, טוענת הנתבעת, כי החנות הייתה חנות ישנה במצב ירוד ועל כן, ובין היתר לאור בקשת התובעת להוסיף מחלקת ביגוד לחנות, בשנת 2016 הוחלט, בהסכמת התובעת, לשפץ את החנות ולהוסיף לה 50 מ"ר. אשר לתשלום דמי השכירות, טוענת הנתבעת כי בהסכם השכירות שנחתם בשנת 2016, נפלה טעות סופר, אשר לה מנסה התובעת להקנות משמעות מלאכותית, שלפיה היא לא הייתה צריכה לשאת בדמי שכירות בגין החנות הזמנית שאליה עברה בזמן השפוץ, בעוד שכוונת הצדדים הייתה כי היא תישא בתשלום דמי שכירות אך בגין החנות הזמנית ולא בגין החנות הקבועה, שעברה שפוץ באותה עת. בהתאם, בפועל, התובעת שילמה לנתבעת דמי שכירות בגין החנות הזמנית ולא הלינה על כך בזמן אמת.

בסעיף 4 להסכם השכירות החדש התחייבה המשכירה לבצע שפוץ בחנות, במסגרתו יוגדל שטח החנות ב-50 מ"ר. בסעיף 6 להסכם זה התחייבה המשכירה לעשות את המיטב כדי לסיים את העבודות בחנות עד ליום 3.8.2016 ואילו הנתבעת התחייבה, בסעיף 7 להסכם, לפתוח את החנות לקהל בחלוף 5 שבועות ממועד השלמת עבודות המשכירה או עד ליום 9.9.2016, לפי המועד המוקדם מביניהם, למעט אם יחול עיכוב בשל נסיבות אשר אינן בשליטתה.

ואולם, כאמור לעיל, יובהר שוב כי הנתבעת היא החתומה על הסכמי השכירות של החנויות, והיא זו שמתחייבת כלפי המשכירים השונים לשאת בתשלום דמי השכירות, ואילו התובעת התחייבה כלפיה להשיב לה את הסכומים המשולמים על ידה למשכירים.

זאת ועוד, טענתה של הנתבעת שלפיה תנאי השכירות סוכמו לאחר משא ומתן עם משכירת החנות, אשר דרשה העלאה כפולה של דמי השכירות, לא נסתרה.

כך או כך, התובעת לא חלקה על טענת הנתבעת, שלפיה הסכמי השכירות של החנויות השונות חודשו בתנאים הדומים לאלו שהיו קיימים עובר לחתימה על הסכם הזכיינות והיו ידועים לה. זאת ועוד, בנגוד לטענת התובעת, גובה דמי השכירות לא ירד מיד עם העברת החנויות לידי הנתבעת.

כך למשל, בכל הנוגע לחנות בירקונים, הגם שזו הועברה להפעלה בשיטת הזכיינות התפעולית הצרה באמצע שנת 2015, כך שממועד זה הנתבעת היא שנשאה בתשלום דמי השכירות, גובה דמי השכירות בחנות לא ירד עד לסוף שנת 2017, כאשר אין חולק כי בתקופה זו היה מיתחם ירקונים צפוי להיות מפונה (ראו מוצגים נ/2-נ/4).

...

מסקנה זו מתחזקת נוכח עדותו של מר אלבז (ראו עמוד 125 לפרוטוקול הדיון מיום 22.4.2021, בשורות 20-25) וכן מתיישבת עם ההיגיון הכלכלי, שלפיו במצב בו שוק האופנה מצוי בקשיים, לא יהיה לנתבעת אינטרס לשאת בעלויות גבוהות בגין החנויות השונות והיא תעדיף כי הזכיינים הם שיישאו בעלויות אלה וייטלו על עצמם את הסיכונים הכלכליים שבהפעלת החנויות.

סוף דבר מכל האמור לעיל, עולה כי הלכה למעשה לא הצביעה התובעת על התחייבות כלשהי שהופרה על ידי הנתבעת על פי הוראות הסכם הזכיינות או על חוסר תום לב מצידה בקיומו.

נוכח האמור, התביעה נדחית.