עיכוב הליכי מימוש משכנתא ודיור חלופי לבנקאות

המבקשת, בעלת מחצית מזכויות החכירה בדירה ברחוב שמואל 6 בנתניה הידועה כגוש 7933 חלקה 143/3 (נסח הרישום של הדירה הוא נספח 1 לתגובת המשיב 1 בבקשה, להלן: "הדירה"), מבקשת בתובענה זו (על פי כתב טענות מתוקן מיום 1.10.2014) להכריז על בטלות המשכנתא הרשומה על הדירה לטובת המשיב 1 (להלן: "המשכנתא"), ואף להורות על ביטול הליכי כנוס הנכסים בהם נקט הבנק המשיב 1 למימוש המשכנתא לטובת פרעון חוב הלוואה המובטח על ידה, בתיק 17-12112-13 המתנהל בלישכת ההוצאה לפועל בכפר סבא (להלן: "תיק ההוצל"פ").

בהמשך לכך, הגישה המבקשת בחודש מרץ 2014 להוצל"פ בקשה לעיכוב הליכים, על מנת שתוכל להביא טענותיה בסוגיית דיור חלופי ולנהל הסדר מול נושים ומול הבנק, ומשלא ניתן היה לאשר בקשה זו, הגישה המבקשת בחודש יוני 2014, באמצעות בא כוחה הנוכחי בקשה חדשה להוצל"פ לעיכוב הליכים מטעמי הבקשה שלפני, ולאחר כל אלה הגישה אף את התובענה שלפני.

...

17.3 אף הטענה לפי המבקשת לא הבינה על מה חתמה וכי חתמה ללא הבנה או כוונה, והטענה לפיה שלמה הוא שטיפל והסדיר לבדו את כל נושא המשכנתא, נמצאה לא נכונה ולא מתאימה למוכח מהמסמכים אשר הוצגו: כך הוכח כי המבקשת חתמה בפני עדת ההגנה, הגב' מיכל ברקו, פקידה בבנק למשכנתאות, ביום 5.11.2009, על חוזה ההלוואה, שבסעיף 11 לו, הסבר לגבי משמעות המשכנתא, וכן על תדריך ללווה (נספח 20 לתגובת המשיב), ונספח שבכותרתו "הסכמה לויתור על דירת מגורים" שבו מודגש בין היתר כיתוב זה: "בהתאם, ידוע לנו כי במקרה שנפר את הסכם ההלוואה... יהיה עלינו ועל כל מי שמתגורר בדירה מטעמנו לפנות את הדירה, והבנק יוכל למכור אותה. אנו מבינים כי במקרה כזה אנו עלולים למצוא את עצמנו ללא קורת גג, ללא כל סידור חלוף למגורים, וללא פיצוי בגין כך." ובתחתיתו נרשם בכתב ידה של המבקשת ומעל חתימתה כך: "אנו מאשרים כי האמור לעיל הוסבר לנו בשפה ברורה ומובנת לנו וברור לנו כי אם נפר את תנאי ההסכם הלוואה יוכל הבנק לפנותנו מהדירה ללא מתן דיור חלופי/דיור מוגן/פיצוי כמפורט לעיל" (מוצג מש/1).

התרשמתי כי עדותה בעניין זה היתה אותנטית, ושוכנעתי במהימנותה (ראה עמודים 19-20 לפרוטוקול).

בנסיבות אלה, מצאתי כי התובענה לא הוכחה ועל כן הינה נדחית.

הטענה כי בשל הסדר החוב שהושג עם הבנק יש לעכב את הליכי המימוש הנה למעשה טענת "פרעתי", שהסמכות לידון בה מסורה לראש ההוצאה לפועל כאמור בסעיף 19 לחוק ההוצאה לפועל, התשכ"ז-1967 (ראו בר"ע 87/72 אלבוים נ' חברת פרץ אפשטיין, פ"ד כו(2) 145 (1972); רע"א 9636/08 המועצה הדתית ראש העין נ' שמריה (27/4/2009)).

וכך מורה סעיף 33(א): "החזיק אדם בנכס כשהוא בעלו או חוכרו-לדורות, או אחד הבעלים או החוכרים-לדורות, ופקעה זכותו בנכס מחמת מכירתו בהוצאה לפועל של פסק דין או של משכנתה או בפשיטת רגל, או מחמת חלוקת הנכס במשפט חלוקה או בהסדר קרקעות או מחמת חלוקתו על ידי רישום בפנקס הבתים המשותפים כאמור בסעיף 42 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 - יהיה המחזיק לדייר של בעלו החדש של הנכס, או של החוכר-לדורות החדש". תכלית הוראה זו הנה להבטיח קורת גג לבעלים שדירתו נמכרה בנסיבות הסעיף לרבות כאשר דירתו נמכרה במסגרת הליכי מימוש בתיק הוצאה לפועל (ראו ע"א 3295/94 פרמינגר נ' מור, פ"ד נ(5) 111 (1997); דוד בר אופיר סוגיות בדיני הגנת הדייר 300 (מהדורה שנייה, 2014); פבלו לרנר "דיור חלופי במקרה של מימוש משכנתא על דירת מגורים: דיון בעקבות הפסיקה והרפורמה בחוק ההוצאה לפועל" הפרקליט נא 51, 63-62 (התשע"א); ע"א 1679/01 משכן בנק הפועלים למשכנתאות בע"מ נ' שפייזמן, פ"ד נז(2) 145 (2003); רע"א 1132/94 פי. אף. איי.

...

הכרעה כפי שאפרט להלן, הגעתי למסקנה כי בית משפט זה אינו הפורום המוסמך לדון בתובענה ועל כן דינה להימחק.

סוף דבר הואיל ובין הצדדים לא נטושה כל מחלוקת בדבר זכויות המבקשים בדירה או בדבר תוקף המשכנתא, הרי שהסמכות לדון, הן בטענת "פרעתי" והן בטענה בדבר זכויות חזקה בנכס מסורות לראש ההוצאה לפועל ולבית משפט השלום ולא לבית משפט זה. אשר על כן, אני מורה על מחיקת התובענה.

המבקשים ישלמו לכל אחד מהמשיבים הוצאות בסך של 2,000 ₪.

לאחר שניתנה למבקש היזדמנות לממש את הדירות בעצמו והוא בחר שלא לעשות כן, מונה ביום 23.4.2012 כונס נכסים מטעם הבנק למימושן (להלן: כונס הנכסים) ולבקשת הבנק, התיר לו בית המשפט המחוזי ביום 4.2.2013 להמשיך בהליכי מימוש המשכנתאות.

הבנק מוסיף כי רשם ההוצאה לפועל דחה את בקשת המבקש כי תמומשנה חלק מן הדירות בלבד והמבקש לא השיג על החלטה זו ואף נתן את הסכמתו למכירת הדירה הרביעית מבלי שהתנה את הסכמתו בדיור חלופי.

הבנק מציין כי התמורה ממכירת הדירות עומדת על סכום של 1,677,000 ש"ח, הנמוך מדמי השכירות המבוקשים, כי המבקש לא עובד כיום וכי בנגוד לטענתו הוא לא שיתף פעולה עם הליכי המימוש וניסה לעכבם.

הנאמן טוען אף הוא שההגנה הקבועה בסעיף 86א לפקודה אינה חלה במקרה זה. עוד מוסיף הנאמן כי לאחר כסוי החוב לבנק הוא העביר לקופת פשיטת הרגל את יתרת הכספים ממימוש הדירות בסך של 660,000 ש"ח והנאמן אינו מיתנגד לכך שייפסק לטובת המבקש חלק מסוים ומוגדר מהכספים בקופת פשיטת הרגל לטובת דיור חלוף, בכפוף לאימות טענותיו בעיניין זה. דין הבקשה להדחות.

...

הכונס הרשמי טוען כי דין הבקשה להידחות מן הטעם שהדירות לא שימשו את המבקש כ"בית מגורים" בלשון סעיף 86א לפקודה, ולכן לא ניתן לראות בו כזכאי לסידור חלוף מכוח סעיף זה. הכונס הרשמי מוסיף כי מימוש הדירות נעשה על ידי הבנק, הנושה המובטח, ולא במסגרת הליך פשיטת הרגל.

הנאמן טוען אף הוא שההגנה הקבועה בסעיף 86א לפקודה אינה חלה במקרה זה. עוד מוסיף הנאמן כי לאחר כיסוי החוב לבנק הוא העביר לקופת פשיטת הרגל את יתרת הכספים ממימוש הדירות בסך של 660,000 ש"ח והנאמן אינו מתנגד לכך שייפסק לטובת המבקש חלק מסוים ומוגדר מהכספים בקופת פשיטת הרגל לטובת דיור חלוף, בכפוף לאימות טענותיו בעניין זה. דין הבקשה להידחות.

הבקשה נדחית, אפוא.

כמו כן, המבקשת עמדה על הכשלים הרבים שנפלו לשיטתה בהסכם ההלוואה: נטען כי ההסכם נעשה מתוך אילוץ, ולחילופין כי מדובר בחוזה למראית עין; כי ההסכם מיתעלם מהעובדה שהמבקשת היא דיירת מוגנת בדירה ועל כן זכאית להגנת בית מגורים; וכי הסכם הלוואה בדרך של "משכנתא הפוכה" נוגד את הוראות סעיפים 8 ו-27 לחוק הירושה, התשכ"ה-1965 משום שהוא מגביל את חופש המוריש לצוות.

לבסוף, נטען כי שקולי הצדק, ההגינות והחמלה צריכים למנוע את מכירת הדירה ללא מתן פיתרון דיור חלופי למבקשת.

דיון והכרעה לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה כי יש לקבל את הבקשה למתן סעד זמני המעכב את מימוש המשכנתא הרובצת על דירת המגורים במסגרת הליך ההוצל"פ, וזאת עד להכרעה בעירעור שהוגש לבית משפט זה. בית המשפט של ערעור רשאי ליתן סעד זמני לתקופת העירעור "בתנאים שיראו לו" (תקנה 467(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984).

נוכח האמור, ובשים לב למעמד הבכורה שניתן למאזן הנוחות (ע"א 8797/16 אובצ'ינקוב נ' סופר, פסקה 16 (28.5.2018); ע"א 6988/16 מייליק נ' בנק לאומי לישראל בע"מ, פסקה 5 (31.10.2016)), די בכך שאומר כי העירעור אינו משולל כל סיכוי (ע"א 2690/17 באלס נ' בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ, פסקה 12 (6.4.2017)).

...

דיון והכרעה לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה כי יש לקבל את הבקשה למתן סעד זמני המעכב את מימוש המשכנתא הרובצת על דירת המגורים במסגרת הליך ההוצל"פ, וזאת עד להכרעה בערעור שהוגש לבית משפט זה. בית המשפט של ערעור רשאי ליתן סעד זמני לתקופת הערעור "בתנאים שיראו לו" (תקנה 467(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984).

במקרה דנן, סבורני כי יש להיעתר לבקשה מן הטעם שמדובר בפינוי המבקשת מדירת מגורים.

סוף דבר: הבקשה לעיכוב הליך ההוצאה לפועל בתיק מס' 501861-02-17 עד להכרעה בערעור מתקבלת.

בבית המשפט העליון רע"א 2770/21 לפני: כבוד השופט י' עמית כבוד השופט ד' מינץ כבוד השופטת י' וילנר המבקשים: 1. פלוני 2. פלונית 3. פלונית 4. פלונית נ ג ד המשיבים: 1. בנק מזרחי טפחות בע"מ 2. עו"ד בעז פייל - כונס הנכסים בקשת רשות ערעור על החלטתו של בית המשפט המחוזי בירושלים בתיק רצ"פ 32631-01-21 מיום 23.2.2021 שניתנה על ידי כב' השופטת חיה זנדברג; בקשה לעיכוב ביצוע ההחלטה

עוד צוין כי במסגרת פסק הדין שבערעור נקבע כי השאלה בדבר זכויות בני מישפחה של חייב לדיור חליפי היא שאלה מורכבת, ויש להשאיר את ההכרעה בה להליכים פרטניים (ראו: (ראו לעניין זה: ע"א 232/10 הבנק הבנלאומי הראשון לישראל בע"מ נ' המפקח על הבנקים בנק ישראל, פסקה 17 (19.9.2012) (להלן: עניין הבנק הבנלאומי))).

סעיף זה, כאמור, התווסף במסגרת תיקון 29 לחוק, והוא נועד למנוע את המצב שקדם לתיקון החוק, ושבמסגרתו חייב היה רשאי לוותר על זכותו לדיור חליפי ללא כל מיגבלה, באופן שעלול היה להותיר אותו ואת בני משפחתו המתגוררים עמו ללא קורת גג במסגרת הליכי מימוש המשכנתא או המישכון בעיניינו.

...

על רקע כל האמור לעיל, אציע לחבריי לדחות את הערעור, ולקבוע כי אין לבטל את החלטת רשמת ההוצאה לפועל שלפיה יש להחיל את הוראות סעיף 38(ג) לחוק בעניינם של המבקשים.

בשולי הדברים, אעיר כי לא מצאתי להיעתר לבקשת המבקשים לצרף ראיות בשלב הערעור לעניין מצבו הרפואי העדכני של החייב.

משכך, לא ראיתי להיעתר לבקשה.