עיגון הסכמות דיירים בהסכם זכויות וחובות בבית משותף

תמצית ההליך המשיבים 1-7 יחד עם אחרים ( 56 דיירים) התקשרו עם הנתבע 8 לבניית מרפסות בדירותיהם הנמצאות בבניין משותף בן מספר קומות ברחוב חשמונאים קריית מוצקין.

בנוסף חתם כל דייר על חוזה אל מול הנתבע 8 לפיו התחייב לשלם עבור בניית המרפסת לפי מיפרט מוסכם סך של 51,000 ₪ למרפסת, בהמשך נטען כי בשל עיכוב בתחילת הפרויקט ועליית מחירי התשומות חתם כל דייר על חוזה שני לפיו עלות כל מרפסת היא 61,000 ₪ ובהמשך נטען כי כל דייר למעט המשיבים 1-7 חתמו על חוזה שלישי/התחייבות להוסיף סך של 5,500 ₪ לעלות המרפסת.

פרויקט המרפסות יצא לדרכו ובחלוף הזמן , העבודות טרם הסתיימו, בחלק מהמרפסות העבודה הסתיימה כליל על פי המפרט המוסכם ו/או בהתאם להסכמות בין הנתבע 8 לדייר הספציפי, ורובם של המרפסות נימצאות בשלבי סיום שונים זה מזה.

בד בבד יוגש ובהתאם לטבלה שתוגש על ידי המפקח תעדכן עו"ד שרגל את הטבלה על ידי רישום ליד כל דייר את יתרת החוב שנותרה לו לתשלום".

כבר עתה ועל סמך הנתונים שהוגשו לבית המשפט עולה פער בלתי סביר בין דרישת הנתבע 8 להשלמת העבודה ליתרות הכספים המוחזקים בידי הנאמנת עו"ד שרגל וביתר שאת, דרישת התשלום פר כל מרפסת אינה עולה בקנה אחד עם התשלומים ששילם כל דייר כלומר, הבצוע בפועל אינו תואם את הקף התשלום ואת הבצוע שהדייר היה זכאי לקבל ביחס להקף התשלום שביצע, כך למשל דירה 57 השייכת למבקשת , הנתבע 8 טוען שעל מנת להשלים את המרפסת של דירה זו הוא זקוק ל-28,300 ₪ (כפי שהעריך לכל מרפסת) ברם, על פי הפרוט מיום 20.4.21 שהוגש לבית המשפט על ידי עו"ד שרגל בדבר תשלומי דיירים שילמה המבקשת (דירה 57) סך של 64,118 ₪ ולכאורה נותרה חייבת סך של 5,500 ₪ .

אציין, שניתן לתת דוגמאות נוספות וברי שדרישת הנתבע 8 אינה מעוגנת בהסכמים החתומים שהוא עצמו מחויב להם ואף לא בהקף התשלום שקבל העולה על הבצוע בפועל של העבודה.

...

נתונים אלו מאשרים בשלב זה את המסקנה המתבקשת שבמצב הנוכחי וככול שהנתבע 8 לא ידביק את קצב הביצוע בפועל עד לתשלום שקיבל ולא תעשה גבייה מהדיירים החבים כסף לפרויקט לא ניתן לעמוד ביעדי הפרויקט קרי, השלמת המרפסות.

לכן, מעבר לכך ששתי התביעות אוחדו ויידונו במאוחד אני מורה על צירוף המבקשים לתיק הנדון.

לכן, ממכלול הנסיבות אני סבור שיש לנקוט בצעדים הבאים להשלמת הפרויקט: עו"ד בן זאב ועו"ד טל ימונו ככונסי נכסים להשלמת הפרויקט, בהעדר שיתוף פעולה ו/או הסכמה ימונה מי מהם ככונס נכסים ו/או כונס חיצוני.

בפסק הדין שניתן בסופו של ההליך הסדיר בית משפט קמא את זכויות החניה של כלל בעלי הדירות באמצעות הגרלה – באופן שהצמיד חניה אחת לכל דירה ודירה הזכאית לכך מכוח ההסכמים – והוציא מלפניו צו גודר לטובת נורה אשר קובע כי נורה קיימה את חובותיה כלפי בעלי הדירות בכל הקשור להקמת החניות והקצאתן וכי המערער ויתר בעלי הדירות לא יוכלו להגיש נגד נורה תביעות כלשהן בעיניין הצמדת חניות לדירותיהם.

לטענת בעלי דירות בבניין אידר 42, ההסכם עליו הם חתמו עם נורה נפרד מההסכם שנורה חתמה עם דיירי אידר 42א, ולכן אין לחייבם בהשגת הסכמות משותפות בנוגע לחניות עם דיירי אידר 42א. חלק מבעלי הדירות, ובהם המערער, טענו כי יש להצמיד את החניות על "דרך של קירוב" כך שהחניות החדשות תחולקנה בהתאם למצב שהתקיים לפני ביצוע הפרויקט – זאת, מאחר שלשיטתם הם אוחזים בזכויות קנייניות בכל הקשור למיקום החניות הספציפיות.

כך, טוען המערער כי קביעתו של בית המשפט לפיה מאגר החניות שהוקם על ידי נורה הוא החניון היחיד של שני הבניינים, אשר מהוה חלק מרכושם המשותף, היא חסרת עגון בראיות ועומדת בסתירה לרישום הזכויות בלישכת רישום המקרקעין, שעותק ממנו הוגש לבית המשפט.

כדי לקדם מטרה זאת, יחד עם שאר מטרות ההסכם, התחייבו דיירי אידר 42, כולל המערער, "לחתום על ... יפויי כוח בלתי חוזר לצורך תיקון צו הבית המשותף בכל עת שיידרש" (כאמור בסעיף 4.2.2 להסכם אידר 42) וכן "להסכים לתיקון תקנון הבית המשותף בכל עת ככל שיידרש ..." (כאמור בסעיף 4.2.5 להסכם אידר 42).

...

ככל שמסקנה ברורה זו טעונה חיזוק – החיזוק בא מהוראת סעיף 3.4 להסכם אידר 42, לפיו הצדדים הסכימו "כי היזם יכשיר על חשבונו שטחים מהרכוש המשותף ליצירת 15 חניות כך שלכל אחד מהבעלים ... תוצמד חניה ..." (ההדגשה הוספה – א.ש.).

בעניין דלק עצמו, המשנָה לנשיא מ' נאור והשופט ס' ג'ובראן (כתוארם אז) לא הסכימו עם המסקנה אליה הגיע השופט סולברג אחרי שמצאו כי הסכם הערבות שעמד במוקד הדיון דשם לא היה ברור דיו.

סוף דבר: הערעור נדחה, ועמו נדחית הבקשה לעיכוב ביצוע.

כוחה הנורמאטיבי של הסכמה כזו מוסדר בסעיף 29(א) לחוק המקרקעין הקובע: "הסכם בין השותפים בדבר ניהול המקרקעין המשותפים והשמוש בהם ובדבר זכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע למקרקעין (להלן – הסכם שתוף) ניתן לרישום, ומשנרשם, כוחו יפה גם כלפי אדם שנעשה שותף לאחר מכן וכל אחד אחר". סעיף 29(א) לחוק אף הוא אינו חל על בית משותף ועל בית שראוי להרשם כבית משותף (עליהם חל תקנון).

עמד על כך בית המשפט העליון באחת הפרשות: "מדובר בבית שאינו רשום כבית משותף, אך מיועד להרשם ככזה, וחלות עליו הוראות פרק ו'1 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969. משמעות הדבר היא כי כל עוד לא נרשם הבית כאמור, אין רואים דירה בבניין כנושא נפרד לזכויות קניין, ואין רואים כאילו צמוד לה מהבחינה הקניינית חלק יחסי ברכוש המשותף. בטרם רישום נחשבים רוכשי הדירות בבניין כבעלי זכויות משותפות בנכס המקרקעין כולו – דירות ורכוש משותף כאחד – ואין בכוחם לרשום זכות בעלות נפרדת בדירה ובחלק היחסי ברכוש המשותף ([...]). בשלב זה גם אין תוצאות קנייניות ישירות להוצאת שטחים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירות מסוימות, שכן גם בהנתן פעולה כזו נותרת בעלות משותפת של כל הדיירים בכל המבנה כולו עד לרישום הבית המשותף ([...])" (רע"א 259/99 פליצ'ה ראובן בע"מ נ' סופיוב, פסקה ה (11.3.2001).

כוונה זו באה לידי ביטוי באפשרות לעגן את ההסכמות באמצעות רשומן במירשם המקרקעין, לרבות לשנות את צו רישום הבית המשותף (וזאת על אף שהבית כלל לא היה רשום כבית משותף, ועודנו אינו רשום ככזה), לרשום הערה מכוח סעיף 130 לחוק המקרקעין, ובהתחייבות שההסכם יחול על חליפיהם ויובא לידיעתם (סעיפים 6 ו-10).

...

אני סבור שלנוכח טענתם של שני שלפיה יש מקום להפחית את הפיצוי המוסכם, הם מנועים מלקבל את מלוא הפיצוי שתבעו.

זאת מהטעם שאין לאפשר העלאת טענות סותרות במישור זה, והדבר פועל לחובתם של שני.

סוף דבר העולה מן המקובץ הוא כדלקמן: התביעה העיקרית של קרמין מתקבלת בחלקה הקטן ונדחית ברובה.

המשיבה טוענת כי יש לה זכות קנויה - מכוח הדין והפסיקה לעכבון על המסמכים המבוקשים, וזאת הגין חוב שכר טירחה שהתגבש והגיע מועד תשלומו וכן בגין חוב שכר טירחה צפוי שטרם הגיע מועד תשלומו כפי שהוסכם בין הצדדים.

לטענתה, במשך כ-15 שנים ועד לאחרונה, סיפקה המשיבה למבקשת ייעוץ, ייצוג ולווי משפטי בלעדי זאת כימעט בכל הנושאים והעניינים המשפטיים בהם נזקקה לשירות משפטי, ובכלל זה לווי וייצוג צמוד לכל הפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, שהמבקשת יזמה ובצעה במשך כ-15 השנים האחרונות; ניהול מו"מ והכנת הסכמים מול בעלי המקרקעין, מול דיירים, מול הבנק המלווה, מול רוכשי הדירות, דיווחים והתנהלות מול רשויות, רישום בית משותף ועוד.

מאידך, זכותה של המשיבה לעכבון מעוגנת על פי חוק ולפיה היא זכאית להחזיק בידיה את המסמכים הקשורים במבקשת עד לתשלום שכר הטירחה המגיע לה. אין ספק שהמשיבה עמדה בחובתה והגישה תביעה לתשלום שכר טירחה תוך הזמן הקבוע בסעיף 88 לחוק לישכת עורכי הדין, תשכ"א-1961 אשר קובע כדלקמן: "להבטחת שכר טירחתו ולהבטחת החזרת הוצאות שהוציא, רשאי עורך דין לעכב תחת ידו כספי הלקוח שהגיעו לידו בהסכמת הלקוח עקב שרותו ללקוח, פרט לכספים שניתנו לו בפיקדון או בתור נאמן וכל עוד הוא נאמן עליהם שלא לטובת לקוחו בלבד, ופרט לכספי מזונות לאישה ולקטינים, וכן רשאי הוא לעכב נכסים ומסמכים של לקוחו שבאו לידיו עקב שרותו ללקוח; ובילבד שהגיש תביעה על שכר טירחתו או הוצאותיו תוך שלושה חדשים מיום שהלקוח דרש ממנו בכתב את מה שעוכב כאמור". בלי להכנס לגופם של דברים ביחס לתביעה לתשלום שכר הטירחה, הרי אין ספק שהתובעת זכאית לתשלום שכר טירחה בעבור טיפולה השוטף, גם אם המבקשת אינה מכירה בסיכום שהיה בין הצדדים בטרם עסקת מכירת המניות של המבקשת.

היה והמשיבה מונתה על ידי בית המשפט או המפקח על בתים משותפים, או כל טרבונל שפוטי אחר, כי אז המבקשת תגיש בקשה מתאימה לשחרר או להחליף את המשיבה בעורך דין או אדם אחר מטעמה של המבקשת, והמשיבה לא תתנגד לכך ואף תצרף את הסכמתה לכך, וזאת בכל הנוגע לכלל הפרויקטים.

...

הנתבעת מלינה על כך שיש לדחות את הבקשה בשים לב לכך שקיימת זהות בין הסעד המבוקש בבקשה לבין הסעד המבוקש בתביעה העיקרית.

אינני מקבל טיעון זה שכן הסעד המבוקש בבקשה הוא אחד מני סעדים רבים אחרים המבוקשים בתביעה ובעניין זה כבר נפסק, כי "זהות הסעד" אינה עוד אלא אחת הנסיבות שעל בית-המשפט להביאן בחשבון במתן צו-מניעה זמני; ואם שוכנע, כי מבחינת הדין המהותי עומדת למבקש עילה שהיא לכאורה מבוססת, ושמאזן הנוחות נוטה בבירור לטובתו, אין בזהות הסעד הזמני לסעד המבוקש בתובענה בלבד כדי להצדיק הימנעות ממתן הסעד הזמני (רע"א 2059/98 וולטה נ' מדיטרניין בע"מ (פורסם בנבו, 12.11.98)).

לסיכום כפוף להמצאת אישור על ביצוע הפקדה כספית בסך של 1,500,000 ₪ בקופת בית המשפט תעביר המשיבה את המסמכים לידי המבקשת והצדדים יפעלו כדלקמן: המשיבה או מי מטעמה תתייצב עד 7 ימים ממועד ההפקדה במשרדי המבקשת, יחד עם הקלסרים של כלל הפרויקטים.

בהקשר זה מציינים, כי האיסור לבצע כל פעולה ברכוש המשותף הפוגעת במראה הבית המשותף ללא הסכמת השכנים מעוגנת גם בסעיף 7.2 להסכם השתוף וגם בהוראות התקנון המוסכם והתקנון המצוי.

המסמך האחד הוא הסכם השתוף מיום 29.12.2022 בו נקבע בסעיף 7.2 כך: "...בתקנון הבית המשותף ייקבע כי השמוש בכל אחד מחלקי הבניין ישמש למגורים בלבד ולא לשום שימוש אחר, ובנוסף לכך תיאסר כל בניה הפוגעת בחזותו החיצונית של הבניין ללא הסכמת שאר הדיירים". עוד הודגש והובהר בהסכם השתוף, כי זכויות אשר יועברו לצד שלישי כלשהוא, יהפכו את הצד השלישי לצד להסכם השתוף כך שהוראות ההסכם יחולו גם עליו.

מוטב היה לו הביאו שטראובר את הציטוט במלואו, לרבות הפתיח של המשפט, בו נאמר מפורשות כך (ההדגשה אינה במקור): "זכות בעלות במקרקעין יכול שתהיה כפופה להתחייבות שבעליה נטל על עצמו בהסכם (ראו: סעיף 2 לחוק המקרקעין; ע"א 269/74 בוקובזה נ' הממונה על המירשם, פ"ד כט(1) 243, 247-246 (1974); ויסמן, בעמ' 42-28). תקנון מוסכם של בית משותף הוא הסכם בין בעלי הדירות לבין עצמם, ומשנרשם בפנקס הבתים המשותפים ניתן לו מעמד קינייני: הוראותיו מחייבות את כל בעלי הדירות וחליפיהם החוקיים (סעיף 62(ג) לחוק המקרקעין). התקנון מסדיר את "היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף" (סעיף 61 לחוק).

...

אין ספק כי בכל אחד מהסעדים המבוקשים בתביעה שכנגד קיימת סטייה מחזות הבית כפי שהייתה בתום הבנייה וקיימים שינויים שאינם רק שינויים פנימיים, ממועד האכלוס ועד לרגע זה. בנסיבות אלה, ומאחר שהצדדים לא הגיעו ביניהם להסכמות, אין מנוס מקבלת התביעה ומהשבת המצב לקדמותו.

סיכומו של דבר, כפי שהוסבר מעלה, ועל בסיס הצטברות הראיות שנפרשו בפניי, לאחר שבחנתי את עמדות הצדדים ושקלתי את נסיבות העניין, הגעתי למסקנה לפיה דין התביעות שתיהן להתקבל.

סוף דבר התביעה העיקרית מתקבלת כך שחדר העגלות יהיה מעתה בשימוש משותף לכלל הדיירים כראוי לרכוש משותף, ולא יהיה בשימושו הייחודי של שיבר.