עדיפות בין משכנתא לבין זכויות בדיור מוגן

המציאות המשפטית ביחס לזכויות בנכסים מורכבת – הן בשל היותם חלק מנכסי הקדש, הן בשל משכנתא הרובצת על חלקם, הן בשל טענות לזכויות לדיירות מוגנת באחד מן הנכסים.

בתשובתו לתגובותיהם טען המבקש, כי "האמת יצאה לאור. הישיבה שהייתה קבועה להתקיים היום במשרדי הכנ"ר בוטלה לא בשל הרצון לנסות ולנהל מו"מ כן ובתום לב עם המציע [המבקש – נ' ס'], כי אם בשל רצון הנאמן לקבל הערכת שווי עדכנית בנוגע לזכויות החייב מושא הצעתו הכשרה של המציע". בנסיבות אלו הודיע המבקש, "כי הוא אינו מעוניין יותר להמתין ולהשתתף בישיבות מו"מ בעיניין בקשתו לאכיפת הצעתו, והוא מבקש כי יינתן לגביה פסק דין, על יסוד מכלול כתבי בי-הדין שהוגשו (ביחס אליה בלבד) ועל יסוד האמור בפרוטוקולים של הדיונים שהתקיימו לגביה". בהחלטה נוספת מיום 30.8.2018 קבע בית המשפט המחוזי, כי "דוקא בשל ריבוי הצדדים וחילוקי הדיעות, עומד בית המשפט על דעתו כי יש צורך בקיום ישיבה דחופה במשרדי הכנ"ר כדי להביא תיק זה לסיומו. גם נושא השמאות יכול לבוא לדיון בפגישה ואולי גם טרם הפגישה ככל שהצדדים ישכילו להגיע להסכמה בעיניין. בכל מקרה כפי שציינתי, דיון יתקיים רק בתחילת השנה הבאה ויש על כן לנצל הזמן להתדברות כדי לחסוך בזמן". בהחלטה מיום 2.9.2018, שב והדגיש בית המשפט המחוזי את חשיבותה של ההידברות בין הצדדים: "מן הראוי ליתן היזדמנות לקיים הפגישה במשרדי הכנ"ר שיכול לחסוך זמן שפוטי יקר שלא לדבר על טובת הצדדים. הכנ"ר יתן עדיפות להליך זה ויזמן פגישה בין הצדדים במועד כפי שיראה לו בהתאם לנסיבות ויעדכן את בית המשפט. בית המשפט פונה לצדדים לשתף פעולה להביא לקידום ההליך. עידכון יוגש בחלוף 60 יום". משחלפו 60 ימים, והודעת עידכון מטעם הכנ"ר או הנאמן לא הוגשה, הגיש המבקש ביום 1.11.2018 בקשה רביעית למתן החלטה בבקשתו להורות על אישור ההצעה.

...

לגופם של דברים ציין, כי בשלב זה – לאחר שהנאמן פרסם הזמנה להציע הצעות, באישורו של בית המשפט, והוגשה הצעה על-פיה – אין רלבנטיות לשיקולים שעניינם מקסום התמורה: "כשם שלא ניתן להעדיף מציע מאוחר על פני מציע מוקדם שעמד בתנאי ההזמנה (זולת מקרים חריגים ונדירים), בשל הרצון לשמור על אמון הציבור בהליכים אלה ועל 'כללי משחק הוגנים', כך גם לא ניתן להחליט לקבל נתוני הערכת שווי כלכליים שהיו אמורים להיות מוגשים מראש, לפני שבעל התפקיד 'יצא לדרך' ולפני שמאן דהוא הסתמך על מתכונת הליך ההזמנה [...] אין זה ראוי מבחינה משפטית, ואין זה הוגן לדחות, דה-פקטו, את בקשת המציע (פעם אחר פעם, משך קרוב לשנתיים!!), בלי שבית המשפט הנכבד מקבל החלטה המורה לנאמן לאשר ולקבל את הצעת המציע [...] או – לחילופין – לקבל החלטה מנומקת הדוחה את בקשת המציע, ובכך לאפשר לו לממש את זכות הערעור הקנויה לו על פי דין". ביום 5.3.2019 דחה בית המשפט המחוזי את טענות המבקש, וקבע כך: "לאחר שעיינתי בהודעה אינני משנה דעתי מההחלטה שניתנה. כל עוד ההסכם לא אושר על ידי בית המשפט אין כל תוקף להצעה והיא בבחינת הצעה בלבד. בית המשפט אמור לשקול ההצעה באופן רחב בהתחשב בכל הגורמים ובין השאר מצב הנכסים. הכנ"ר יגיש לבית המשפט את תוצאות הפגישה ועמדתו באשר לאופן המשך ההליך. בהתאם לעמדה שתוגש יקבע אופן המשך ההליך [...] רק שיתוף פעולה מלא של כל הצדדים יביא לקידום מהיר של ההליך". מכאן הבקשה לרשות ערעור שלפנַי, במסגרתה שב המבקש על טענותיו לפני בית המשפט המחוזי, כמפורט לעיל, שעיקרן – שגה בית המשפט המחוזי בסרבו להכריע באופן מנומק בבקשתו לאישור ההצעה, בחלוף כשנתיים-ימים מעת שהוגשה; שגה בית המשפט המחוזי בחייבו את המבקש לנהל משא ומתן עם הנאמן ועם הכנ"ר, חרף סירובו לעשות כן; שגה בית המשפט המחוזי בשוקלו שיקולים בדבר השאת התמורה, תוך התעלמות מהסתמכותו של המבקש, ומעקרונות בסיסיים של דיני המכרזים.

מנגד טוענים המשיבים בתשובותיהם, כי דין הבקשה לרשות ערעור להידחות.

לאחר עיון בטענות הצדדים מזה ומזה, ובשים לב לאמות המידה הקבועות בסעיף 41(ב) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984, באתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה לרשות ערעור – להידחות.

אם בסופו של דבר יבואו הצדדים לכדי פתרון מוסכם, ויתייתר הצורך להכריע בבקשת המבקש לאשר את הצעתו – מה טוב; אם לאו – יכריע בה בית המשפט המחוזי, בהתאם לתמונת המצב שתתגבש, ולחלופות שתונחנה על השולחן.

סוף דבר: הבקשה לרשות ערעור נדחית, ללא צו להוצאות.

לפיכך, בית המשפט המחוזי עמד על תוכן ההסכמים שנכרתו בין הצדדים, וציין כי עולה מהם שעו"ד פורת העניק לבני הזוג ביטחונות להבטחת קיום מלוא התחייבויותיו החוזיות – רישום משכנתא לטובת בני הזוג על דירתה של אישתו של עו"ד פורת; ורישום הערת אזהרה לטובת בני הזוג בדירה זו. בית המשפט המחוזי קבע כי משהדירה החדשה לא נימסרה במועד החדש למנוח – הרי שמדובר בהפרה יסודית המזכה אותו לממש את המשכנתא, ולקבל למעשה פיצוי בגובה זכות הדיירות המוגנת כאילו מכר את זכויותיו.

על פי המשיבים, בית המשפט המחוזי הבחין בצדק בין זכותו של המנוח לקבלת זכות דיירות מוגנת בדירה החדשה – זכות אשר פקעה עם פטירתו של המנוח – לבין זכותו החוזית לקבל את הכספים להם הוא זכאי עקב הפרה יסודית של החוזה על ידי המבקשים – זכות אשר לא חלפה מהעולם עם פטירתו, אלא הועברה למשיבים.

ודוק, נקבע כי לא בנקל יעניק בית המשפט סעד זמני לתקופת העירעור, והנטל חל על מבקש הסעד להוכיח כי יש להעדיף את טעמיו על פני אלו של הצד אשר זכה בדין בערכאה הדיונית (ראו: ע"א 1256/09 בנק מזרחי-טפחות בע"מ נ' צוף יער ביניין והשקעות בע"מ, פסקה 5 (25.3.2009)).

...

אמנם, כשעניינו של הסעד המבוקש הוא מימוש או פינוי מנכס מקרקעין שמשמש לבית מגורים, ככלל הנטייה תהיה להיעתר לבקשה ולעכב את המימוש "אף אם סיכויי הערעור אינם גבוהים במיוחד" (ראו: ע"א 5529/15 פלונית נ' בנק מזרחי טפחות, בפסקה 8 (9.9.2015)).

מעבר לכך, סבורני כי המבקשים אף לא היטיבו להבהיר כיצד ובאיזה אופן ייגרם להם נזק בלתי הפיך במידה ובקשתם תדחה, אלא התמקדו בכך שלמשיבים לא ייגרם כל נזק מקבלת הבקשה (ראו: ע"א 4195/16 דיין נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ, בפסקה 20 (26.9.2016)).

סוף דבר, הבקשה נדחית.

עוד ובנוסף, צוין כי התחייבויות אלישע ביחד עם הוצאותיה הנילוות ליישום עסקת אלישע הם בסדר גודל של הקף התמורה הכוללת של העסקה, והתמורה בגין עסקת אלישע נועדה לאפשר לחברת אלישע תנופת פיתוח, יצירת פקדונות לצורכי הדיור המוגן וחידוש עסקיה לאחר שיוסדרו התחייבויות אלישע.

הובהר כי ללא צימצום הצוו באופן המתואר לעיל, תסוכל העסקה, ועל כן מיתנגדת חברת נציבים לעיקול, שהנו מאוחר לעסקה שערכה, והיא עומדת על כך שתנתן עדיפות לעסקה ולהוראותיה, וכי זכויותיו של הבנק המעקל לא יעלו על זכותו השיורית לאחר ביצוע העסקה.

תמצית טענות בנק מזרחי טפחות בע"מ בנק מזרחי טפחות, שהנו בעל משכנתא מדרגה ראשונה וללא הגבלה בסכום על זכויות הבעלות של חברת מירג' נדל"ן במקרקעין בלוד, הגיש את היתנגדותו למתן צו העיקול, וציין כי על רקע העיקול הרחב הנידרש, ואשר כולל כספי תמורה, המגיעים לבנק מזרחי טפחות בע"מ, ייגרם נזק לבנק מזרחי טפחות בע"מ בכך שתסוכל העסקה.

...

סוף דבר לנוכח המסגרת הדיונית בה הוגשה הבקשה, בהיעדר תשתית ראייתית מספקת להוכחת עילה לכאורה לביסוס הטענה להרמת מסך על היבטיה השונים, ולאחר שלא סברתי כי הבנק עמד בנטל הוכחת יסוד ההכבדה, ומשמאזן האינטרסים אינו נוטה לטובת הבנק לנוכח השלכות צווי העיקול על צדדים שלישיים, סבורני כי אין מקום להיעתר בשלב זה לבקשת הבנק למתן העיקולים הזמניים על תמורות המגיעות לחברת המשיבות (חברת מירג' פיתוח, חברת מירג' נדל"ן וחברת אלישע), ואף לא על חלקן.

פועל יוצא מן האמור כי הנני מורה על ביטול צווי העיקול הארעיים שניתנו ביום 10/09/17.

בנסיבות העניין, סבורני כי יש לחייב את הבנק בהוצאות המשיבים.

הדיירים אף טוענים לזכויות מכוח חוק הדיור המוגן; טוענים כי יש להם זכות עכבון בדירות כמי שמחזיקים בדירות הדיור המוגן, בידיעתו ובהסכמתו המפורשת או מכללא של הבנק הנושה; טוענים כי חלק מהדיירים ניכנסו למקום לפני שנרשמו המשכנתאות; טוענים כי הם זכאים להחזר הפקדונות מהתמורה שתתקבל מהמכירה, אם וככל שתתבצע.

לבנה ציקורל ובנה מתנגדים למתווים המוצעים שכן מעמדה של חברת הוריזונט ומעמדו של עו"ד שחר ביחס לחברה טרם התבררו; לא הוגשה בקשה להכריז על חלקות 55 – 57 כנכס מנכסי החייב ולכן לא ברור הקשר בין מימוש המשכנתא לתיק הפש"ר; לפי שני המתווים לא זכאים הדיירים בחלקה 58 להחזר הפקדונות ויש בכך העדפת נושים פסולה.

עם זאת, מהדו"ח שהגיש עו"ד שחר ביום 13.8.15, כמו גם מהראיות שנשמעו במסגרת הדיונים בבקשה 41, נראה כי ישנה זיקה עמוקה בין החייב המנוח ובין הדיור המוגן וניהולו עד כדי עירבוב בין זכויותיו וזכויות הוריזונט בכל הנוגע לדיור המוגן.

...

לאחר שבחנתי את ההצעות ושמעתי את טיעוני הצדדים נראה כי בנסיבות המקרה המתווה שמציע יורם גולן, המוסכם על 80% מבעלי הקרקע ועל דיירי הדיור המוגן אשר הצטרפו להליך, הוא המתווה המתאים יותר.

" אני מאשרת, אפוא, את המתווה שהוצע על ידי קבוצת יורם גולן.

בהתאם להמלצות עו"ד שחר, עו"ד הירשמן והכנ"ר, יש להביא את החלטתי זו לידיעת כלל הדיירים או בני משפחותיהם לרבות אלה שעזבו או הלכו לעולמם על מנת לקבל את עמדתם.

על רקע האמור ביקש הבנק כי ככל שיאושר כל מתווה מכר ביחס לחלקות, יופקדו מלוא הסכומים המוצעים על ידי מציע המתווה הזוכה – לרבות הסכומים אותם מייעד המציע לנושה המובטח, לדיירים, לנאמן ולבעלי החלקות – בידי כונס הנכסים, וכי החלוקה תבוצע על ידי כונס הנכסים בפיקוח בית המשפט על פי סדר הקדימות שנקבע בדין.

סעיף 33ד מקנה זכות דיירות מוגנת לאדם שהחזיק בנכס כשהוא אחד מבעליו או מחוכרו לדורות ופקעה זכותו מחמת מכירת חלקו של שותפו, בין מרצון ובין בהוצל"פ של פסק דין או משכנתה או בפשיטת רגל.

במקרים בהם ניתן לממש את הנכס ולהביא תועלת לנושים, יש להעדיף את אינטרס הנושים והתועלת שתיצמח להם מהמשך ניהול ההליך ומימוש הנכס.

פירוש מצמצם: בפסק דין פרמינגר כב' השופטת שטרסברג – כהן שכתבה את חוו"ד הרוב בהסכמת השופט צבי טל, כתבה: "קראתי בעיון את חוו"ד של חברי, השופט טירקל, ומקובל עליי כי המונח 'בעלו או חוכרו לדורות' של נכס שבסעיף 33 לחוק, סובל יותר מפירוש אחד. הוא ניתן לפירוש מרחיב ולפירוש מצמצם והבחירה בין השניים היא של מדיניות. רישום בעלות זכות או חכירה לדורות בנכסי מקרקעין אינו 'אקט טכני', כדברי חברי. זהו אקט קונסטיטוטיבי המשנה את אופי הזכויות מזכויות אובליגאטוריות לזכויות קניינות מלאות. אמת נכון הדבר, כי על ידי הפרשנות המצמצמת שבה בחרתי נוצרה הבחנה בלתי רצויה בין בעלים רשומים לבין בעלים שאינם רשומים, וזאת באמצעות שבה חלק ניכר מבעלי דירות אינם רשומים אצל רשם המקרקעין אף שעשו מצידם את כל הדרוש על מנת לזכות ברשום. על אף פי כן – הן החוק והן הפסיקה מבחינים, לצרכים שונים ובהקשרים שונים, בין הזכויות שבידי מי שרשום כבעלים לבין אלה שבידי מי שאינו רשום כך. אולם, ככל שהדבר נוגע להגנה הנטענת לפי סעיף 33... הפיתרון הראוי מצוי בסעיף 36א לפקודה וסעיף 38 לחוק ההוצל"פ ואילמלא שימור זכויות לפי דיני הגנת הדייר היה מצוי בידינו הכלי הנכון לפיתרון הולם. אשר על כן, על אף הבעייתיות שבנושא, אין בדבריו של חברי כדי לשנות את דעתי". ברע"א 11152/05 בנק לאומי למשכנתאות נ' פלוני (31.7.06) קבע השופט רובינשטיין: "בית משפט זה בשורה של פסקי דין, קבע כי את סעיף 33 לחוק הגנת הדייר יש לפרש על דרך הצמצום... קביעה זו, הגם שלא הייתה נטולת בעייתיות בהקשר ליחס שבין בעלים רשומים לבין בעלים שאינם רשומים, עולה בקנה אחד עם היגיון החוק, השכל הישר ושינוי העתים, כמו גם עם המגמה לצמצם בהגנת הדייר שהיא תופעה בת זמנים עברו... ואולם ההלכה הקיימת בעינה ואיני רואה מקום לסטות ממנה, לא כל שכן להרחיבה". נקודת המוצא, אם כן, על פי הפסיקה שנסרקה לעיל, היא של מתן פרשנות מצומצמת לתחולתו של סעיף 33.

...

· על כן אני קובע שבנסיבות העניין המועד הקובע הוא מועד צו הכינוס וצו איסור הדיספוזיציה.

אשר על כן אני קובע שהדירה תמומש כ"פנויה" תוך מתן סידור חלוף לחייב ולאשתו.

לפיכך אני מורה לצדדים לבוא בדברים בניסיון להגיע להסכמה בנוגע לתקופת הדיור החלוף וככל שלא יגיעו להסכמה, יגישו הצדדים טיעונים וסיכומים לעניין זה בלבד תוך 21 יום מהיום.