סעיף 51 לחוק הגנת הדייר (קביעת דמי שכירות)

מונח זה מוגדר בו כך: "מי שהשכיר נכס בשכירות ראשית, בין שהוא בעלו של הנכס המושכר ובין שאיננו בעלו, לרבות חליפיו של מי שהשכיר כאמור." בפסיקה נקבע כי: "נוכח ההגדרה האמורה, 'בעל הבית' לענין החוק אינו דווקא הבעל הרשום בספרי האחוזה, ולא דיני הקנין קובעים מיהו בעל הבית לענין זה. כדי להשיב על השאלה מיהו בעל הבית, אנו שואלים בראש ובראשונה, מי השכיר את הנכס, ואיש זה הוא בעל הבית הראשון, ואחת היא אם היה בעל הנכס אם לא..."היוצא מכאן, שחליפו של בעל הבית הראשון הוא מי שבא תחתיו וממשיך במקומו ביחס המעין-חוזי של משכיר ודייר מטעם החוק. כשבאה בפני בית-המשפט ראיה, שהדייר שילם במשך שנים רבות דמי שכירות למשיב באופן אישי, ואיש בשם החברה לא בא במשך אותן שנים בדרישה על המערער, רשאי היה שופט השלום לקבוע שהמשיבים הם חליפי בעל הבית לעניין החוק הנ"ל" (ע"א 112/70 די-יונג נ' סטרולוביץ, פ"ד כד (1) 679, 681 (1970); ההדגשות אינן במקור - י.ש.).

סעיף 23 קובע כי: "(א) דייר של בית עסק שנפטר, יהיה בן-זוגו לדייר, ובילבד שהשנים היו בני-זוג לפחות ששה חדשים סמוך לפטירת הדייר והיו מתגוררים יחד תקופה זו. (ב) באין בן-זוג כאמור בסעיף קטן (א) - יהיו ילדי הדייר לדיירים, ובאין ילדים - אותם היורשים על פי דין שיעבדו עם הדייר בעיסקו לפחות ששה חדשים סמוך לפטירתו". סעיף 26 לחוק הגנת הדייר קובע כי: "לא יהיה לדייר לפי סעיפים 23 עד 25 אלא מי שמוסיף לנהל במושכר, בין בעצמו ובין על ידי אחרים, את העסק שהדייר שלפניו ניהל בו, ולא השכירו, כולו או מקצתו". חוק הגנת הדייר מבחין בין מספר סוגים של דיירים מוגנים: דייר "מקורי" - הדייר המוגן אשר עימו נעשה הסכם השכירות המוגנת.

המדובר בטענה לבעלות במקרקעין, אשר ככלל, הכרעה בה אינה מצויה בסמכות בית המשפט השלום (סעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], תשמ"ד-1984; להלן – חוק בתי המשפט).

...

סופו של דבר, הכרעה בעניין מתן סעד מן הצדק, שהוא ביסודו סעד שבשיקול דעת, נעוצה ושלובה בנסיבות העובדתיות המיוחדות של המקרה הנדון, ובאיזון שבין שיקולים נוגדים שונים הכרוכים בו (רע"א 2348/04 נאות רבקה נ' לוי (6.6.2005)).

אחרית דבר נוכח האמור לעיל, התביעה נדחית.

התובעת תשלם לנתבעים יחד ולחוד הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך 40,000 ₪, תוך 30 יום מהיום, שאם לא כן יישא סכום זה ריבית והפרשי הצמדה כחוק מהיום ועד התשלום בפועל.

בית הדין רשאי לפסוק דמי שכירות מחדש במקרים המנויים בסעיף 51 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), תשל"ב-1972 (להלן: החוק), כאשר בעניינינו היתקיימו התנאים המנויים בס"ק (2) ו-(4): בכך שהמשיבה הוסיפה חדר מגורים לדירה שהושכרה לה ובכך חילקה את הדירה לשתי דירות; בכך ששיכנה את בנה בדירה בנגוד לצוו שאסר עליה והפיקה רווח בלתי הוגן; ובכך שהתקינה גדר מבמבוק ויריעה ירוקה על מנת להסתיר את מעשיה בחצר.

תקנות הגנת הדייר (דמי שכירות יסודיים ודמי שכירות בדירות) (מס' 2), התשע"ד-2014 מיום 23.09.14 - הן התקנות האחרונות שהותקנו בהתאם לסעיף 45 לחוק ותחולתן מיום 01.11.14 - קובעות כי לדמי השכירות היסודיים של דירה ייווספו 0.29%.

...

ככלל, מקובלת עלי עדות המשיבה לפיה התקינה את גדר הבמבוק כיוון שלא רצתה שיראו מהרחוב לתוך חצר דירתה, כפי שקורה במרבית הבתים באותו רחוב (עמ' 14, שורות 27 - 28).

סוף דבר על בסיס האמור לעיל, הנני קובעת כי על המשיבה לשלם למבקש דמי שכירות חודשיים, בעבור הדירה, בסך של 85.25 ₪ לחודש, וזאת החל מיום 23.08.16.

בשל התוצאה אליה הגעתי אני סבורה כי אין לחייב את המשיבה בהוצאות, על אף שהבקשה התקבלה באופן חלקי, אלא יש להשית הוצאות על המבקש, בשל הפער בין דרישתו לבין תוצאת ההליך.

סמכותו של בית־הדין לשכירות נקבעת במפורש בחוק הגנת הדייר ומוגבלת לעניינים הבאים, ולהם בלבד: קביעת דמי שכירות או שינויים; סכום דמי מפתח, עצם הזכאות להם וחלוקתם בהנתן עסקה רלוואנטית; מתן רשות לדייר מוצע לקבל את ההחזקה במושכר; אישור הסכמי פינוי (אך לא תביעות פינוי, שהיא בסמכות ייחודית של בית־המשפט לפי סעיף 137 לחוק); שירותים ותיקונים וקביעת הוצאות בגין אלה; שינוי מטרת שכירות; השכרת חלק מהמושכר בשכירות משנית; קביעה כי אדם שאינו בעל רישיון אישי לעסק יהיה דייר מוגן בעסק; התקנות על גבי גג; פיצויים לבעל הבית בגין שינויים החוזה השכירות ומטרותיו; שינויים בריהוט המושכר – הכנסת כלים או ציוד אחר; חלוקה וזכות קדימה בין דיירי־משנה, ובין דיירים ובין עצמם.

סמכותו של בית־משפט השלום במקרה זה איננה נגזרת משאלות של החזקה ושימוש לפי הוראות סעיף 51 לחוק בתי המשפט, אלא על־פי דבר החקיקה המיוחד החל במקרה זה, והוא חוק הגנת הדייר, אשר בית־המשפט המוסמך בעיניינו הוא בית־משפט השלום, כאמור בסעיף ההגדרות.

...

משכך, נדחית טענת התובעות שלפיה עצם הדיירות המוגנת או דיון קודם של בית־דין לשכירות בעניין אחר שבין הצדדים, מקים סמכות לבית־הדין לשכירות.

לעניין התצהיר, נדחית טענת התובעות לחוסר סמכות עניינית כאשר עובדות הקשורות לה אינן במחלוקת.

התביעה נדחית מחוסר סמכות עניינית.

בסופו של יום ובהסתמך על האמור לעיל קבע בית משפט קמא כי אין לראות בהפסקת תשלום דמי השכירות במקרה דנן ככאלה שהקימו כנגד המנוחה עילת פינוי לפי סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר ואין לומר איפוא כי המנוחה איבדה את מעמדה כדיירת מוגנת למן שנת 2013, ואין לומר כי במועד מותה המנוחה לא הייתה בגדר דיירת מוגנת.

...

סוף דבר לאור כל האמור, דין ערעור המערער להתקבל.

על מנת לאפשר למשיב תקופת התארגנות אנו מורים כי על המשיב לפנות את הדירה, לרבות מכל חפץ שבבעלותו עד ליום 01/08/22 ובלבד שהמשיב יישא בתשלום דמי שכירות חודשיים בסך של 3,000 ₪ לחודש עד לפינוי המלא של הדירה וכאמור לא יאוחר מיום 01/08/22.

אנו מחייבים את המשיב בתשלום הוצאות ושכר טרחה מדודים בסך כולל בשתי הערכאות של 20,000 ₪.

סעיף 52א' לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר"), קובע את דמי השכירות המירביים בבית עסק שחוק הגנת הדייר חל עליו.

...

נוכח כל האמור לעיל, ולאור הקביעה לעיל לפיה שגה בית הדין עת קבע כי המשיבה שילמה דמי מפתח, וכאשר מחומר הראיות שהונח בפני בית הדין עמדה המערערת בנטל המוטל עליה והוכיחה כי המשיבה לא שילמה דמי מפתח, הרי יש להחיל על המושכר הוראות תקנה 1(22) לתקנות הגנת הדייר, ולפיכך, זכאית המערערת לדמי שכירות חופשיים.

סוף דבר: לאור כל האמור, דין הערעור להתקבל כמפורט לעיל ואנו מורים על ביטול פסק דינו של בית הדין לשכירות.

אנו מחייבים את המשיבה בהוצאות המערערת בסך כולל של 15,000 ₪.