סעיף בתקנון בית משותף שמגביל שימוש מסחרי

אפנה להוראות סעיף 58 לחוק המקרקעין, הקובע את חובתו של בעל דירה להישתתף בהוצאות ניהול ואחזקת הבית: "בעל דירה חייב להישתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח ריצפת דירתו אל שטח הריצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור הישתתפות אחר. לענין זה, "החזקה תקינה" – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות.

לאחר שפרופ' ויסמן מביא דינים של מדינות שונות ביחס למעמד בני מישפחה של בעל דירה, אורחיו או שוכריו (ראה הערה 2 בעמ' 438), מבחין פרופ' ויסמן בין שני סוגים של הוראות ביחס ל"בעל הדירה", ובתוקפן של הוראות אלו ביחס ל"מחזיק" בדירה שאיננו "בעל הדירה": סוג אחד של הוראות, הן ההוראות השליליות, המטילות על "בעל הדירה" מיגבלות ביחס לשימוש המותר בדירה וברכוש המשותף.

במיוחד נכונים הדברים כאשר עסקינן בנכס מסחרי, לו אפיונים נוספים מעבר לדירת מגורים בבית משותף (לשם הדוגמא הצורך במתקנים דוגמאת דחסן, חשיפה גבוהה יותר המצדיקה עריכת ביטוחים מתאימים, עמידה בדרישות חוקיות כאלה ואחרות כגון מערכת אש ובצוע בדיקות תקופתיות, וכיוצ"ב), ואשר תיחזוקה נאותה לכל הפחות משמרת את ערכו, אם לא משביחה אותו.

...

בתא"מ 66104-07-17 (ניסים רובין נ' יוסי את עוזי בע"מ), תשלם הנתבעת לתובע סך של 18,002 ₪.

בתא"מ 25666-09-17 (ניסים רובין נ' משה סרדם), ישלם הנתבע לתובע סך של 9,714 ₪.

לאחר ששקלתי בשאלת ההוצאות, הגעתי לכלל מסקנה כי אין לפסוק הוצאות במקרה זה. במסגרת השיקולים שהביאו למסקנה זו הבאתי בחשבון את העובדה כי התביעות הוגשו לכתחילה כתביעות על סכום קצוב בלשכת ההוצאה לפועל (על כל המשתמע מכך) על אף שהן אינן מתאימות לכך, דבר שהביא לצורך בדיון במחיקת הכותרת ללא שנפסקו בגין כך הוצאות (ר' החלטות שניתנו בתיקים בנושא), נלקח בחשבון גם הסכום הנפסק למול הסכום הנתבע, וכן מכלול הנסיבות ובהן אופן הצגת הראיות ע"י הצדדים.

בשנת 1998 נחתם הסכם בין עירית חיפה לבין חברת "צמנטכל ב. קוטיק בע"מ" במסגרתו החכירה העיריה לצמנטכל את המקרקעין לשם הקמת מרכז מסחרי ומתחתיו חניון לשימוש הציבור.

לאור חלוקה זו נקבע באותו הסכם, כי הקניון והחניון מיועדים להירשם בעתיד כשתי יחידות נפרדות בבית משותף.

סעיף 6.2 קובע: "מובהר בזאת מפורשות כי תנאי החכירה שתוענק למפעיל על פי הוראות הסכם זה כפופים לתנאי החכירה שתוענק לחברה על ידי העיריה, לרבות אך מבלי לגרוע בדבר המיגבלה על העברת זכויות כמפורט בסעיף 9 להסכם עם העיריה, המיגבלה בדבר העברת זכויות ניהול והפעלת החניון, המיגבלה בדבר שעות פתיחת החניון, אופן אחזקתו וניהולו וכיו"ב". הינה שוב, היתייחסות נקודתית לעניין שעות הפתיחה, אחזקתו וניהולו של החניון אשר עברו באופן בלעדי לרוכש החניון.

אותו סע' קובע כך: "החברה תהיה רשאית לגרום לכך שירשם תקנון לבית המשותף בהתאם לסעיפים 62 ו-62 לחוק המקרקעין. התקנון יערך על ידי עוה"ד כהגדרתם בסעיף 14.5 להלן או ע"י מי שייצג את החברה באותה עת, בהיתחשב באופיו של הבנין והפרויקט. בהתאם לכך תוכל החברה לגרום שתכללנה בתקנון, בין היתר, הוראות שתקבענה את היחסים בין בעלי היחידות לבין עצמם, הוראות בדבר האחזקה, הסדרת הבעיות הכרוכות במעבר ובשימוש בחניון לשם בדיקת, תיקון או החלפת הצנרת והמערבות העובדות בחניון או כל חלק מהן, חלוקת ההוצאות הכרוכות באחזקה, קביעת הצמידויות המיוחדות הנזכרות בסעיף 6.7 לעיל והתנאים הנלווים לצמידויות, הזכויות ברכוש המשותף ואופן השמוש בו; הבטחת זכויות החברה בהתאם לחוזה זה וכיוצא בזה:

...

לאור כל האמור, אני קובע: ביחס לתביעה העיקרית: אף כי ההחלטה בסעד הזמני אינה מקימה מעשה בי"ד, הרי התוצאה אליה הגעתי הולמת ההסדר המוסכם שהושג בסעד הזמני.

אני קובע אפוא כי צו המניעה הזמני שניתן בישיבת 22.11.16 יוותר על כנו כצו קבוע, בכפוף לתשלום עלות שומר הלילה ע"י התובעות.

אני מקבל חלקית התביעה שכנגד.

ביום 21.1.14 נחתם בין הצדדים נספח נוסף להסכם (להלן: "הנספח השני"), המבהיר כי עם השלמת הבניה, תרשום החברה בית משותף, ולכל צד ייוחד חלקו כאמור בהסכם, כאשר מובהר כי היחידות כולן תירשמנה על שם הערייה, ולטובת החברה תירשום חכירה "על כל יחידות המסחר והשטחים הצמודים להן". החברה הגישה לועדה המקומית לתיכנון ובניה עירון בקשה לקבלת היתר לשימוש מסחרי (להלן: "הועדה המקומית" ו"ההיתר" בהתאמה).

אם לא היה ברור מההתקשרויות החוזיות בין הצדדים עד כה, מגיע הנספח השני ומבהיר, שוב, כי זכויות החברה הן גם ביחס ליחידות המסחר והשטחים הצמודים להן, מבלי שהוטלה כל מיגבלה על עשיית שימוש מסחרי במבנה.

בהקשר זה אבקש להפנות גם לסעיף 4.2 לתקנון מיום 18.9.16, חתום בידי ב"כ הערייה, הקובע כי "כל בעל יחידה יעשה ביחידתו שימוש בתום לב, בהגינות ובהיתחשב באופיו המסחרי ו/או העיסקי של הבית, וימנע מלעשות ביחידתו שימוש שיש בו משום הפרעה בלתי סבירה ו/או בלתי ראויה לשימושם של שאר בעלי היחידות, ובכלל כך הרכוש המשותף הסמוך ליחידה". כאמור, בעניינינו לא נטען ובודאי שלא הוכח שימוש בלתי סביר מצד השוכרים בשטח המשותף.

...

הואיל ובמסגרת ההסכם התחייבה החברה לפעול לרישום הזכויות בפנקס הבתים המשותפים ולשאת בכל ההוצאות הכרוכות בכך, והואיל ולטענת העירייה (טענה שלא הוכחשה על ידי המנהלים המיוחדים) בשלו התנאים לצורך ביצוע הרישום כאמור ומרבית המסמכים כבר נערכו ונחתמו, וכל שנדרש הוא חידושם, ובהתחשב בכך שעברו כבר מספר שנים מהיום שנועד לביצוע התחייבויות החברה בכל הקשור לרישום המבנה כבית משותף ואין כל הוראה בהסכם הפוטרת את החברה מחובתה לפעול בנדון במקרה של העברת הזכויות בנכס למאן דהוא אחר, ועל יסוד הנימוקים המפורטים בסעיף 14 לבקשת העירייה, אני סבור כי נכון וראוי לחייב את החברה לעמוד בהתחייבויותיה לפי ההסכם בכל הנוגע לרישום המבנה כבית משותף, וכי אין מקום להמתין עם ביצוע רישום המבנה כבית משותף עד לאחר ש"תתקבע" זהות הרוכש החדש.

הוראות ההסכם, אשר קובעות כי הפרויקט יוקם על חלק מחלקות מסוימות (חלקות 20, 21 ו- 29 בגוש 20312) בשטח מוגדר של 6.625 דונם, הן הוראות ששילובן יחד מביא למסקנה שמלכתחילה, שני הצדדים ידעו והסכימו שהשטח שעליו יוקם המבנה יהיה כ- 6.625 דונם, המהווה חלק מאותן חלקות "היסטוריות". לפי המפורט בבקשת העירייה, לאחר עריכת התצ"ר, חלקה 47 הגדירה את החלק שעל פי ההסכם עליו ממוקם המבנה, וכך גם התוכניות לרישום בית משותף.

הצדדים יפעלו במשותף, בתוך 14 ימים מהיום, לשם הגשת פסיקתה מתאימה בדבר ביטול רישום הערת האזהרה בחלקה 11 וביטול העיקולים בלשכת ההוצאה לפועל ביחס לחלקה זו. סוף דבר: אשר על כל האמור לעיל, אני סבור שאין מנוס אלא לדחות את בקשת העירייה (בקשה מס' 379), מצד אחד, ואת בקשת המנהלים המיוחדים (בקשה מס' 401), מן העבר השני.

במרכזו של פסק הדין נשוא העירעור - פרשנות תקנון בית משותף בשאלה, האם לפי תקנון זה חל על המערערות איסור לעשות שימוש בדירה בבעלותן, לשם הפעלת עסק לממכר מזון מסוג כלשהוא ובכלל כך בפרט לשם הפעלת עסק מסוג גלידריה.

סעיף 5 לתקנון, הרלוואנטי לענייננו, קובע: "הגבלות הבאות בשמוש תחולנה על הדירות:;

אשר לכך, צויין על ידה כי ממול לבית המשותף מצוי מרכז מסחרי קטן, הכולל סופרמרקט ועסקים נוספים וכי לא הבחינה בבית המשותף בעסק נוסף לממכר מזון, אלא רק בעסק שעיסוקו בממכר מוצרים שונים לבית.

לגופם של דברים - פתחה המפקחת ופרטה כי בהתאם להוראות חוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), "בית משותף" יתנהל על פי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות וכי בהתאם להוראות סעיף 62(ג) לחוק המקרקעין, במקרה דנן הואיל והתקנון נרשם, הרי שכוחו יפה גם כלפי אדם שנעשה בעל דירה לאחר מכן.

...

לאור כל האמור, אינני סבורה כי במסגרת התקנון קבוע איסור גורף על ממכר כל סוגי המזון ובכלל כך מוצרי מזון ארוזים מראש ובהתאמה הנני קובעת כי ניתן לקיים בדירה עסק בו יימכר סוג אחד של מזון וכן עסק המוכר מוצרים יבשים וארוזים שאינם גורמים למטרדי ריח או פסולת מיוחדים.

טענה זו אין בידי לקבל שעה שאין חולק שבתקנון בעניין זליג נאסר מפורשות, נוסף על האיסור לניהול מסעדה, גם איסור לפתיחת "בית אוכל" ומשבאותו עניין התבקש לפתוח מאפייה, אשר אף לטעמי היא באה בגדר בית אוכל.

סוף דבר ; הערעור מתקבל חלקית – כך, שקביעת המפקחת ובהתאם לה לא ניתן לפתוח בדירה נשוא הערעור גלידריה כפי שביקשו המערערות – תוותר על כנה.

זאת ועוד, המפקח ציין כי תכלית הסכם הניהול הייתה להסדיר את שיעור ההוצאות אשר בעלי דירות המגורים צריכים לשלם, מתוך הוצאות הבית המשותף ודוקא בהוראותיו יש כדי לחזק את ההפרדה הקיימת בין דירות המגורים לבין המלון, בהנתן שמתוך חקירת פרחי עלה שדירות המגורים משתתפות רק בשיעור של 30% מעלויות האחזקה של המלון ושיעור זה תומך במיגבלה שעוגנה בתקנון ביחס למטרת השמוש בדירות המגורים, שכן ככל שאמנם היה מדובר ביחידות הצורכות את אותם שירותים, לא הייתה סיבה להבחנה בגובה דמי הניהול המשולמים ולבסוף טענתם השלישית של המערערים אשר נבחנה על ידי המפקח היא הטענה ולפיה יש בנוהל ה – leaseback, אשר הופעל על ידי התובעת עצמה, כדי לתמוך באפשרות להשכיר את דירות המגורים לטווח קצר.

בכלל כך נטען כי בפרשנות המינוח "מגורים" היתעלם המפקח מכך שמדובר בבית משותף ייחודי – כעולה מהוראת סעיף 6.01 לתקנון, הקובעת כי מדובר בבית מלון בדרגה גבוהה או מלון דירות ונופש - המערב ומאפשר שימושים מעורבים של בית מלון ומגורים באותו ביניין, כאשר במסדרון אחד יכולות להתקיים – דלת של דירת מגורים ודלת של חדר מלון, זו לצד זו. עוד נטען כי בקביעתו היתעלם המפקח מהוראות התקנון, מהן עולה חזוק לאפשרות השמוש בדירות המגורים גם להשכרות קצרות טווח ומשכך, יש בהן כדי לשלול הפרשנות האוסרת שימוש כאמור, כפי שנקבעה על ידי המפקח להוראת סעיף 6.07.

אשר לכך, טוענים המערערים ראשית, כי פרשנות נכונה של המיגבלה בסיפא לסעיף 6.07 לתקנון, היא שנאסר על בעלי הדירות להשתמש בדירות לשימושים מסחריים או למשרדים אשר יפגעו באופי המלונאי של המלון.

...

לאור כל זאת, טענו המערערים כי דין התביעות כנגדם להידחות.

לאור כל האמור והמפורט, אינני סבורה כי נפלה שגגה בקביעת המפקח ובפרשנות אשר ניתנה על ידו למינוח "למגורים" הקבוע בסעיף 6.07, פרשנות העולה בקנה אחד עם לשונו הברורה של הסעיף והיא אף קוהרנטית ליתר תניות התקנון ומשכך, הנני מוצאת לאשר קביעתו של המפקח ובהתאם לה חל על בעלי דירות המגורים איסור להשכיר את דירותיהם לפרקי זמן קצרים.

זאת בהינתן שאמנם – להליך קמא לא צורפו כצדדים כלל בעלי דירות המגורים ולא הוצג טעם כלשהו וקל וחומר שלא טעם של ממש להחלת פסק הדין גם על מי שלא היה צד להליך ומשכך לא ניתן לו יומו בו. בהתאמה – הנני קובעת כי הוראה זו, הקבועה בסעיף 57 בטלה, תחתיה יקבע כי הערת אזהרה תירשם רק על תתי החלקות שבבעלות הנתבעים בהליך קמא.

סוף דבר; הערעור – למעט באשר להוראת סעיף 57 לפסק דינו של המפקח – נדחה.