סעדים בגין סירוב בלתי סביר לביצוע עיסקת פינוי בינוי

; (4) קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה המסרב שבשלהן ביצוע עסקת הפינוי ובינוי, בתנאים שסוכמו עם שאר בעלי הדירות, הוא בלתי סביר; (5) היה בעל הדירה או בן משפחתו המתגורר עמו אדם עם מוגבלות והתקיים אחד מאלה:.

הנתבעים מכשילים את ביצוע הפרויקט, גורמים לתובעים הפסדים משמעותיים, הם נחשבים לבעל דירה מסרב כמשמעו בחוק פינוי – בינוי, ויש לנקוט נגדם בסעדים הקבועים בחוק.

סעיף 2(א)(2) קובע כי משמצא בית משפט כי סרובו של בעל דירה הוא בלתי סביר, הוא רשאי: "לאשר את ביצוע העסקה וכן למנות עורך דין או רואה חשבון, שאינו בעל דירה במקבץ, שיהיה מוסמך, בהתאם להוראות בית המשפט, להיתקשר בעיסקה בשם בעל הדירה המסרב". לאור זאת אני מאשרת ביצוע העסקה לפינוי בינוי ברחוב כינרת 9 ברעננה בין הנתבעים ובין החברות הקבלניות, ומאשרת חתימה על חוזה בהתאם לנוסח ההסכם והמפרט הטכני הנוהגים בין החברות הקבלניות ובין שאר בעלי הדירות במיתחם, בשינויים המתחייבים ביחס לדירות הספציפיות של הנתבעים (הדירה הישנה והדירה החדשה).

...

לאור האמור אני ממנה את עורך דין יואב גרמסני מרחוב ויצמן 2 תל אביב, טל. 6093444, פקס.

לא ניתן להיעתר לסעד זה. התביעה דנן הוגשה מכוח חוק פינוי – בינוי, והסעד למינוי עו"ד שיחתום על העסקה מתייחס לעסקת פינוי – בינוי.

התוצאה התוצאה היא שהתביעה מתקבלת, אני קובעת כי הנתבעים הם בגדר בעל דירה מסרב, וממנה את עו"ד יואב גרמסני להתקשר בשם הנתבעים ועבורם בעסקת פינוי - בינוי, הכל כאמור בסעיפים 48 - 49 לעיל.

המבקשים הגישו כתב תביעה ביום 31.03.2022 במסגרתו טוענים כי המשיבה מסרבת באופן בלתי סביר ופסול להיתקשר בהסכם פינוי- בינוי (להלן: "ההסכם") לקיומו של מיזם התחדשות עירונית במקרקעין המצויים ברחוב קהילת ורשה 51, 53, 55 ו-57 בתל אביב, הידועים גם כגוש 6636, חלקות 250-274 (להלן: "הפרויקט").

וכן, לקבלת סעד אכיפה במסגרתו יאשר בית המשפט את ביצוע הפרויקט וכן ימנה את מי מבאי כולם שיהיו מוסמך להיתקשר בהסכם בשם המשיבה, בהתאם לסעיף 2(א)(2) לחוק פינוי בינוי וכן לחתום בשמה על מסמכים הדרושים לצורך קידום ההסכם והפרויקט.

ביום 12.06.2022 הגישה המשיבה כתב הגנה, אשר במסגרתו טענה כי עניינה של התביעה היא ניסיון של קבוצת גבאי יזום ובצוע מרכז בע"מ (להלן: "היזם") לכפות עליה באמצעות המבקשים, עסקת פינוי בינוי לא כדאית כלכלית באופן קצוני וכן ניסיון חסר תום לב לגזול את הקניין של בעלי הזכויות במקרקעין, לשם השאת רווחים עצומים של היזם (כ-60%).

...

לפיכך, אני דוחה את התנגדות המבקשים ומאשרת הפניית השאלה.

סוף דבר המומחה ישיב לשאלות 1.3-1.1, 1.5-1.4, 1.7, 2.4-2.1, 4.3 ו- 5.3 אשר מצאתי אותן כראויות להישאל כשאלות הבהרה למומחה, בכפוף להערותיי ביחס לכל אחת מהן בגוף ההחלטה.

המזכירות תדוור העתק החלטתי זו לב"כ הצדדים.

דברי רקע בתמצית עניינה של התביעה בתמצית בטענת 50 בעלי דירות שהתקשרו עם חברה יזמית בעסקת פינוי בינוי בהרצליה, כי המבקשים, הנמנים על קומץ מכלל בעלי הדירות במתחמי הפרויקט לפי חוק פינוי ובינוי (עדוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו–2006, מסרבים סרוב בלתי סביר לבצוע עסקת פינוי ובינוי, מעכבים את ביצוע פרויקט ההתחדשות העירונית, וגורמים בכך נזק הנאמד על-ידי התובעים ב- 33 מיליון ₪ שהועמד לצרכי אגרה בסך 2,600,000 ₪.

ביחס לסעד החלופי שהעניק בית המשפט בדמות חתימה על הסכם לפינוי ובינוי, נטען כי גם במקרה זה מאזן הנוחות נוטה באופן ברור לטובת המבקשים שכן אם לא יעוכב פסק הדין ויאלצו המבקשים לחתום על ההסכם, יהפוך הדבר למעשה עשוי ויהפוך את העירעור לאקדמי בלבד.

...

עם זאת, כאשר לצורך מימוש החיוב הכספי שהוטל עליו, החייב ייאלץ למכור נכס מסוים שיש לו בו עניין מיוחד, כגון דירת מגוריו, יכול שבית המשפט יגיע למסקנה כי עניין מיוחד זה מטה את מאזן הנוחות לטובתו.

לאור כל האמור לעיל ביצוע החיוב לתשלום הפיצוי לתובעים מעוכב עד יום 5.11.23.

בית המשפט המחוזי מחק את התובענה על הסף, בקבעו כי "המסגרת הדיונית להכרעה בשאלת הגדרתו של בעל דירה כ'בעל דירה מסרב' היא זו שהותוותה בחוק פינוי ובינוי, והיא מסגרת ספציפית. לשם קביעה כי סרוב בעל דירה הוא סרוב בלתי סביר, נדרשים תנאים מקדימים, ובהם, הסכמת רוב מיוחס של בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי לכרות עסקת פינוי ובינוי. אין מחלוקת כי בעניינינו לא התגבש תנאי מקדים זה, ואף לא הוגשה כנגד המבקש תביעה בשל סרוב בלתי סביר. במצב דברים זה,  הדיון בשאלה אם סרובו של המבקש לעיסקת פינוי ובינוי הוא סביר או לא, מוקדם ותיאורטי" (שם, פיסקה 39).

עוד צוין כי בעלי הדין הנדרשים בתביעה מעין זו הם בעלי הדירות האחרים, שכן "חוק פינוי ובינוי קובע כי בעל דירה מסרב, חשוף לתביעה נזיקית מצד שאר בעלי הדירות במקבץ פינוי ובינוי, בשל הנזק שניגרם להם מאי ביצוע העסקה. הווה אומר כי חזית המחלוקת של המבקש בשאלת סבירות הסרוב היא מול 'שאר בעלי הדירות במקבץ', ולא מול היזם או ב"כ בעלי הדירות. שאר בעלי הדירות לא נתבעו במסגרת הליך זה, ולהצהרה המבוקשת כלפי המשיבים אין כל נפקות" (שם, פיסקה 40).

המחוקק התוה את הדרך לטפול במיזמי פינוי-בינוי בחוק פינוי-בינוי ובעקרונותיו, ובכלל זאת התוה את אופן ההתמודדות עם "דייר סרבן" ובחינת סבירות הסרוב (סעיף 2 לחוק פינוי [ו]בינוי).

עם זאת, בית המשפט העליון כבר הורה לכאורה כי ככלל ההכרעה בשאלת סבירותו של הסרוב צריכה להעשות "במסגרת הדיונית המתאימה", כלשונו, שהיא תביעה מכוח סעיף 2 לחוק פינוי ובינוי, ולא במסגרת תביעה ל"הכרעה מקדימה" בדרך של סעד הצהרתי.

...

בהמשך הוזמנו יזמים שונים להציע הצעות, ובסופו של דבר נבחרה הנתבעת כמי שתשמש כיזמית מיזם ההתחדשות העירונית.

למרות זאת, סבורני כי במקרה שכאן דין הבקשה להתקבל, שכן ההליך במתכונתו הנוכחית אינו ההליך המתאים לדון במחלוקות.

על רקע האמור, התביעה שכאן מעוררת קושי כפול.

די בכך כדי לדחות טענה זו, ואולם ראוי לציין כי נסיבותיה הייחודיות הנטענות ומצבה הרפואי הנטען של הנתבעת, ממילא יילקחו בחשבון על ידי בית המשפט בגדרי האיזון המתבצע בין זכויות הצדדים בגדרי סעיף 2(א) לחוק, שכותרתו "סעדים בשל סרוב בלתי סביר לבצוע עסקת פינוי ובינוי". משקבעתי כי אין תחולה לסעיפים 2(ב)(6) ו-2(ב)(7) לחוק בעניינינו על הנתבעת, ומשעתרו התובעים לאכיפת עסקת הפינוי והבינוי על הנתבעת על יסוד סעיף 2(א)(א) לחוק פינוי ופינוי, נפנה להלן לדיון בסעיף זה. אכיפת סעיף 2(א)(2) לחוק פינוי ובינוי על הנתבעת הוראת סעיף 2(א)(2) לחוק פינוי ובינוי מורה כדלקמן: "2(א) הסכים רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי לכרות עסקת פינוי ובינוי, ומצא בית המשפט כי בעל דירה באותו מקבץ מסרב סרוב בלתי סביר להעביר את זכויותיו לשם ביצוע העסקה או מתנה את הסכמתו לכך בתנאים בלתי סבירים (בחוק זה – בעל דירה מסרב), רשאי בית המשפט לפעול באחת מאלה –

...

אין בידי לקבל טענה זו ולו מהטעם שמדובר בתרחיש תיאורטי שטרם התרחש ואין כל יסוד להניח בשלב זה כי אכן יתרחש.

דין הטענה להידחות.

סוף דבר התביעה מתקבלת במובן זה שאני קובעת כי הנתבעת היא "בעל דירה מסרב" כהגדרת סעיף 2(א) לחוק פינוי ובינוי.