סעד אכיפה חוסר תום לב במשא ומתן

אמנם לא בכל מצב בו נכרת חוזה בין הצדדים הדבר מבטל מאליו את המצג הטרום חוזי: "69. די אם אציין שמצג שוא טרום חוזי יכול להוות בסיס לפגם ברצון המתקשר בחוזה, כדוגמת טעות (ראו: סעיף 14 לחוק החוזים (חלק כללי)). מצג כאמור גם יכול לעלות כדי הטעה או חוסר תום-לב במשא ומתן (ראו, בהתאמה: סעיפים 15 ו-12 לחוק החוזים (חלק כללי)). כמו כן, כידוע, במקרים מסוימים מצגים טרום חוזיים יכולים להחשב כחלק מתנאי החוזה גופו ... קביעתו הגורפת של בית משפט קמא, לפיה מהרגע שבו נכרת חוזה אין עוד מקום להדרש למצגים טרום חוזיים, אינה יכולה איפוא לעמוד. השלכותיו של מצג עובדתי על חוזה שנכרת בעקבותיו תלויות במהותו של המצג הספציפי, במידת הסתמכותו הקונקרטית של הנפגע על אותו מצג, וכן בתוכנו של החוזה הספציפי, ובפרט במה שנקבע באותו חוזה ספציפי בנוגע למצגים השונים שהצדדים החליפו ביניהם עובר לכריתתו ובמהלך כריתתו"( ע"א 2274/21 ‏ ‏ נטע מור נ' אלעד ישראל מגורים בע"מ, פסקה 69 לחו"ד כב' השופט שטיין (1.1.23).

כן נקבע: ". ככלל, יש להבחין בין הצהרה לא נכונה המהוה הטעייה, אשר ככזו יכולה לזכות בסעד של ביטול החוזה, לבין הצהרה לא נכונה המהוה חלק מההתחייבויות של הצד המתקשר בהסכם, ואשר הפרתה מזכה את הצד שכנגד בכל הסעדים החוזיים לרבות אכיפה ופיצויים. לא תמיד ברורה ההבחנה בין מצג גרידא לבין מצג שהופך לחלק מתניות החוזה... נקבע כי הפרוספקט שבו הופיע שטח ירוק אינו מחייב לצורך אכיפה, ולכל היותר עומדת לקונה זכות לביטול החוזה מכוח סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, או לפיצויים לפי סעיף 12 לחוק החוזים או לפיצוים מכוח עילה נזיקית. במקרה דנן, נחה דעתי כי יש לראות את הפרוספקט כחלק מההסכם מכוח ההלכה לפיה רואים את הפרוספקט כמעין-הצעה לניהול משא ומתן, ובהעדר מיסמך אחר בחוזה המשנה את התנאים שנכללו בפרוספקט, יראו בתנאים אלה חלק מתנאי החוזה.." (ע"א 5888/08 ‏ ‏ יוסף אלרומלי ואח' נ' החברה הכלכלית לפיתוח רהט בע"מ, פסקה 31 (3.2.11)).

...

אף שזו טענת התובעים, הם החליטו לצאת מהעסקה והתובע שלח לנתבע הודעת וואטסאפ ביום 30.8.18 בה הודיע :"אני ואישתי כרמית החלטנו לממש את סעיף היציאה מהעסקה ברח' הבקעה.." (נספח 15 לתצהירי התובעים).

אמחיש מסקנתי זו בהודעת הוואטסאפ מיום 30.8.18 אותה שלח התובע לנתבע ובגדרה הביעה רצון לצאת מהעסקה "אני ואישתי כרמית החלטנו לממש את סעיף היציאה מהעסקה ברח' הבקעה.." (נספח 15 לתצהירי התובעים), דבר שלא מתיישב עם טענתם כי אך זמן קצר לפני כן (ביום 15.7.18) הוסכם לדחות את תשלום היתרה עד לקבלת היתר בנייה.

למרות מחדל זה ונוכח הנימוקים עליהם עמדתי לעיל, אני סבור כי התובעים לא עמדו בנטל.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, אני מורה על דחיית התביעה.

לפיכך, נותר לידון רק בסעד של פיצוי כספי, שהתבקש בעיניין זה. טענות חברת פלינר בתביעה שכנגד באשר לטענה כי היתר הבניה הוצא באיחור, חברת פלינר טוענת כי טענה זו הועלתה על ידי חברת פזית לראשונה בחודש נובמבר 2013, בשלב האחרון של המשא ומתן ביחס למגרש 1007 והרבה לאחר שסוכמו התנאים המסחריים בהסכם זה, תוך ניצול מצוקתה של חברת פלינר, בחוסר תום לב ועל מנת להפעיל עליה לחץ פסול.

חברת פלינר טוענת כי לא ניתן להורות על אכיפת החוזה, משום שתנאיו הכלכליים והמסחריים של הסכם 1007 איבדו ממשמעותם בחלוף הזמן, וכן לנוכח העדר אמון באיתן כשותף.

...

לא שוכנעתי כי כוונת הצדדים הראשונית היתה שהדירה הצפונית תשויך לחברת פזית.

לפיכך, אינני מקבלת את הטענה שחברת פלינר הפרה את הסכם החלוקה בכך שמכרה את דירת הפנטהאוז הצפונית.

התביעה שכנגד נדחית.

לאחר עיון בבקשה, בתגובה ובתשובה, לא מצאתי מקום להתיר פיצול סעדים, שכן התובעת לא הרימה את הנטל הכבד להוכיח כי יש הצדקה להטרחת בית המשפט פעמיים, בגין שני סעדים הנובעים מאותה עילה, בין היתר, מהשיקולים שלהן: ראשית, מדובר בתביעה לסעדים של צוי עשה הנוגעים לטענות לגבי חוסר תום לב במשא ומתן או הפרת החוזה.

חוסר תום לב או הפרת חוזה, עשויים להקים סעדים של אכיפה או ביטול, לצד סעדים של פיצויים.

...

עוד הדגיש בית המשפט העליון, כי הכלל לפיו אין לאפשר פיצול סעדים, מבוסס בין היתר על השאיפה שלא להטריד את הנתבע מספר פעמים באותו עניין, כמו גם הרצון להימנע מלהעמיס על המערכת שלא לצורך.

אשר על כן, הבקשה לפיצול סעדים נדחית.

התובעת תשלם הוצאות הנתבע בגין הבקשה, ללא קשר לתוצאות התיק העיקרי, בסך מינורי בלבד של 500 ₪.

גם אם תוכיח המבקשת, כך אליבא דמשיב, חוסר תום-לב במשא-ומתן, אזי תוכל, לכל היותר, לזכות בסעד כספי בגין פיצוי הסתמכות.

על-פי הפסיקה, כך נטען, גם במצבים של חוסר תום-לב קצוני, ואין זה המקרה בעניינינו, לא נתנו סעד של אכיפה, אלא הסתפקו, לכל היותר, בפצוי כספי.

ר' הודעתהּ של באת-כוחו של המשיב, מיום 11.01.2022: "לבקשת מרשי הריני מתכבדת להודיעך על הקפאת המשא ומתן בין הצדדים בשלב זה, בין היתר לאור המשכות הליכי המשא ומתן, אי עמידת הקונה בתנאים המקדמיים אותם העמיד המוכר (בין היתר כי מלוא כספי התמורה יופקדו בחשבון בארץ טרם חתימה על ההסכם) ולאור התנודות בשוק הנדל"ן בארץ.

...

גם אם אכן כטענת המבקשת, טען המשיב, היא פעלה רבות ושילמה הוצאות בסך גבוה במהלך המשא-ומתן, אין בכך כדי להקנות לה זכויות במקרקעין הואיל ורק גמירות-דעת ומסוימות מצד כל הצדדים בעסקה מובילים למסקנה, לפיה מדובר בהסכם מחייב.

יפים לענייננו דבריו של כב' השופט בדימוס י. דנציגר, ב-רע"א 5711/12 מצה בע"מ נ' דלק חברת הדלק הישראלית בע"מ (25.02.2013), פסקה 11: "יחד עם זאת, מוצא אני לנכון להדגיש את הרציונאל שעובר כחוט השני בכל ההחלטות שהוזכרו דלעיל – ואשר מקובל עלי במלואו – לפיו הסעד הזמני נועד לשמור על המצב הקיים בהתאם לחוזה ערב ההפרה, וכי הזכות החוזית הינה זכות שראוי להגן עליה כבר בשלב הסעד הזמני, ככל שסיכויי התביעה טובים וככל שמאזן הנוחות נוטה לטובת המבקש. בנסיבות אלה סבורני כי יש להיזהר מליתן משקל יתר לטענה – הנטענת במסגרת מאזן הנוחות – כי כאשר מדובר בחוזה מסחרי, הנזק תמיד ניתן לפיצוי כספי ולכן אין הצדקה למתן סעד זמני". שלישית, לא שוכנעתי, כי קיים סעד חלופי אשר ישיג את מטרת הצו, וכי גם נוכח שיקולים נוספים, אשר צריכים להיבחן בעת הכרעה בסוגית מתן סעדים זמניים, לרבות "תום לבם של בעלי הדין, הן בקשר לגוף העניין והן בקשר להגשת התביעה ובקשת הסעד הזמני, והאם המבקש לא השתהה יתר על המידה בנסיבות העניין בהגשת כתב התביעה או בהגשת הבקשה לסעד הזמני", סבור אני, כי מטים הם את כף-המאזניים אל עבר קבלת בקשת המבקשת, וזאת בשים-לב למועד הגשתהּ, שעה שהמבקשת לא השתהתה ומיהרה לפנות אל בית המשפט, לאחר שנודע לה, כי המשיב מבקש לחזור בו מן העסקה הנטענת, וכן לאור תום-ליבהּ, לכאורה, של המבקשת.

על יסוד האמור לעיל ובאיזון הכולל, סבור אני, כי תביעתהּ של המבקשת מעוררת שאלות מהותיות, כי אין מדובר בעילה קלושה, וכי מאזן הנוחות נוטה אל עבר המבקשת, ולפיכך אני מורה על הותרת צו-המניעה הארעי על כנו, כצו-מניעה זמני, עד למתן החלטה אחרת.

יחד עם זאת, סבור אני, כי אין להקל ראש בנזק, אשר עלול להיגרם למשיב, אם בסיום ההליך תדחה תביעת המבקשת, ולפיכך סבור אני, כי יש לאזן חשש זה על-ידי הפקדת ערובה משמעותית.

עם זאת, בפסיקה נשמעה דיעה מרחיבה לפיה צד הנפגע מחוסר תום לב במשא ומתן אף עשוי לזכות בתרופה של אכיפה, בין באכיפת הצדדים להמשיך בניהול המשא ומתן ביניהם ובין לשכלול החוזה (ע"א 579/83 זוננשטיין נ' אחים גבסו בע"מ, פ"ד מב(2) 278, 288-289 (1988)), ברם, העתרות לסעד האכיפה סויגה למקרים חריגים בלבד של חוסר תום לב במשא ומתן, וככלל על בית המשפט להמנע מכריתת חוזה עבור הצדדים (רע"א 3160/08 מזר נ' גאון חברה לבנין והשקעות בע"מ, פס' 9 להחלטת השופט מלצר (פורסם בנבו, 28.6.2009): "עוד יש לציין כי במקרים מיוחדים ונדירים ביותר, גם אכיפה אפשרית........ הפעלתו של כלל חריג מיוחד ונדיר זה עשויה לקרות רק כאשר ההסכמות אליהן הגיעו הצדדים מקיימות כבר כשלעצמן את יסודות גמירת הדעת והמסוימות, ובנוסף לכך יש "פערי כוחות" ניכרים ביניהם והועברה, או היתה נכונות להעביר סכומים נכבדים מתוך התמורה מ"הצד החלש" ל"צד החזק", כאשר "הצד החזק" מונע בחוסר תום לב את חתימתו של ההסכם הפורמאלי.

...

בענייננו וכאמור לעיל, הגעתי לכלל מסקנה כי בין הצדדים לא נכרת חוזה מחייב, וזאת נוכח העדרה של גמירת דעת מצד מזונית.

סיכומם של דברים, מסקנתי היא כי לא עלה בידי הקיבוץ לעמוד בנטל הדרוש להוכחת כריתתו של הסכם מחייב בין הצדדים ביחס למתקן הסולארי בלבד, בהתאם לאמור בטיוטה השלישית.

סוף דבר התובענה נדחית.