סמכות עניינית של המפקח על המקרקעין

ביהמ"ש קבע, כי: "יחד עם זאת, בהתאם לסעיף 3(ב) לתקנון המצוי, למפקח סמכות ייחודית לידון בדרישת בעלי דירה מהנציגות או מבעל דירה אחר לבצוע התיקון בדומה למקרה דנן ולפיכך על פי סעיף 3(ב) הסמכות העניינית לידון בצו המבוקש בתביעה הנה סמכות ייחודית של המפקח (ראו לעניין זה תא"מ 36831-02-10 לובוב נ' נציגות הבית המשותף ברח' יפה נוף 32, (10.10.2010); תא (נת') 9580/06 סולן מוטי נ' הירש פאולינה, (5.8.2007); תק (ת"א) 5888/05 יעקב מירה נ' גרינשטיין מיכל (10.8.2005). נוכח האמור אני קובעת כי בית המשפט אינו מוסמך לידון בצו המבוקש בתביעה." וכן ראה ת"ק (ים) 3883/01 חנוני יוסף ומרגלית נ' אמסלם יעקב ושולה: "מקבלת אני את טענות התובעים כי למפקח על המקרקעין קיימת סמכות ייחודית, מכוח סעיף 72(א) לחוק המקרקעין, לידון בזכויות ובחובות של בעלי דירות מכוח התקנון. מקבלת אני גם את טענתם כי טרוניותיהם לגבי הנתבעים לתיקון הנזילה והפסקתה הם בגדר סיכסוך בדבר זכויות וחובות על פי התקנון. סעיף 3(ב) לתקנון המצוי בתוספת לחוק המקרקעין, קובע בזו הלשון: "בעל דירה זכאי לידרוש מבעל דירה אחרת שיבצע תיקון בדירה האחרת, שאי ביצועו עלול לפגוע בדירתו של דורש התיקון". דרישת התובע לתיקון נזילה הנובעת מדירת הנתבע הוא בגדר זכות של התובע מכוח סעיף זה ותביעה בעיניין זה היא בגדר סמכותו הייחודית של המפקח על המקרקעין מכוח סעיף 72(א) לחוק המקרקעין.

...

ביהמ"ש קבע, כי: "יחד עם זאת, בהתאם לסעיף 3(ב) לתקנון המצוי, למפקח סמכות ייחודית לדון בדרישת בעלי דירה מהנציגות או מבעל דירה אחר לביצוע התיקון בדומה למקרה דנן ולפיכך על פי סעיף 3(ב) הסמכות העניינית לדון בצו המבוקש בתביעה הינה סמכות ייחודית של המפקח (ראו לעניין זה תא"מ 36831-02-10 לובוב נ' נציגות הבית המשותף ברח' יפה נוף 32, (10.10.2010); תא (נת') 9580/06 סולן מוטי נ' הירש פאולינה, (5.8.2007); תק (ת"א) 5888/05 יעקב מירה נ' גרינשטיין מיכל (10.8.2005). נוכח האמור אני קובעת כי בית המשפט אינו מוסמך לדון בצו המבוקש בתביעה." וכן ראה ת"ק (ים) 3883/01 חנוני יוסף ומרגלית נ' אמסלם יעקב ושולה: "מקבלת אני את טענות התובעים כי למפקח על המקרקעין קיימת סמכות ייחודית, מכוח סעיף 72(א) לחוק המקרקעין, לדון בזכויות ובחובות של בעלי דירות מכוח התקנון. מקבלת אני גם את טענתם כי טרוניותיהם לגבי הנתבעים לתיקון הנזילה והפסקתה הם בגדר סכסוך בדבר זכויות וחובות על פי התקנון. סעיף 3(ב) לתקנון המצוי בתוספת לחוק המקרקעין, קובע בזו הלשון: "בעל דירה זכאי לדרוש מבעל דירה אחרת שיבצע תיקון בדירה האחרת, שאי ביצועו עלול לפגוע בדירתו של דורש התיקון". דרישת התובע לתיקון נזילה הנובעת מדירת הנתבע הוא בגדר זכות של התובע מכוח סעיף זה ותביעה בעניין זה היא בגדר סמכותו הייחודית של המפקח על המקרקעין מכוח סעיף 72(א) לחוק המקרקעין.

אמנם, כאשר מדובר בתביעה נזיקית כספית, אין המדובר בתביעה המצויה בסמכות המפקח , אולם מאחר ולצורך הכרעה בתביעה הכספית נדרשת הכרעה בתביעה לצו עשה, המפקח יוכל לדון בנזקי הרכוש הנטענים כאמור בע"א (ת"א) 4165/98 גרינולד נ' סילוני (פורסם בנבו): "סמכויותיו של שופט בית-משפט שלום הדן בתביעה אזרחית מנויות בסעיף 75 לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], תשמ"ד1984- על-פי סעיף זה מוסמך שופט בית-משפט שלום ליתן "פסק דין הצהרתי, צו עשה, צו לא-תעשה, צו ביצוע בעין וכל סעד אחר, ככל שיראה לנכון בנסיבות שלפניו". די באמור להביאנו למסקנה כי אין בהגשת תובענה אל המפקח מכוח סעיף 72(ב) לחוק המקרקעין כדי לפגוע במגוון הסעדים להם זכאי התובע על-פי דין, ובכללם פיצויים.

נוכח מכלול הטעמים האמורים, ובהתאם לסמכותי לפי סעיף 79 לחוק בתי המשפט, אני מורה על העברת התביעה לדיון לפני המפקח על רישום מקרקעין בנצרת.

עוד ר' את הפסיקה בת"א (שלום חי') 41998-06-18 אביבה גרמה נ' ברכת הדרך לכם בע"מ [‏פורסם בנבו] (26.6.2019), אשר קבעה: "הסעד המבוקש של צו עשה נוגע אף הוא לנאמן ולרישום זכויות בפנקס הזכויות בלישכת רישום המקרקעין, וככזה - הסמכות העניינית לגביו ניתנה לבית משפט מחוזי" וכן ר' ההנמקה המפורטת בה"פ (שלום הרצליה) 17969-06-09 אפרתי מדפיס הרצליה בע"מ נ' אינבסטלום הולדינגס בע"מ ואח' [‏פורסם בנבו] (26.11.2017): "עתירה שהסעד המבוקש בה הנו רישום בית משותף מצויה בסמכותו העניינית של המפקח על המקרקעין או של בית המשפט המחוזי, והדבר תלוי בשאלה האם קיימת מחלוקת קניינית אם לאו.

...

דיון והכרעה לאחר ששקלתי את טענות הצדדים אני סבור כי דין הבקשה לעניין חוסר הסמכות העניינית להתקבל.

מכאן, אני מורה על העברת התובענה אל בית המשפט המחוזי בתל אביב.

לגבי שטח המעבר – המפקחת על המקרקעין קיבלה את טענתו של גלזר וקבעה שרק ה"רגל" של האות L (אותו חלק המסומן בכחול בשרטוט לעיל) שייכת לאיילת כהן ואילו המבואה (הרצועה המלבנית הקטנה) שייכת לרייך ולגלזר הזכות להשתמש בה. ראוי לציין שהכרעתה של המפקחת על המקרקעין איננה בבחינת מעשה בית דין אלא כוחה יפה לצורך הדיון שהתקיים בפניה, שכן הייתה זו הכרעה שבגררא בעיניין שאינו מצוי בסמכותה העניינית של המפקחת על המקרקעין.

...

התובעים טענו בהליך שם שאליאסיאן לא קיבלו את הסכמת כל הדיירים בבניין המשותף לבניה המבוקשת על ידם ועל כן אין לאפשר את הבניה.

בנסיבות אלה הגיעה המפקחת על המקרקעין למסקנה שמדרגות מסוג זה (שלא נועדו לשמש את רוב הדיירים בבניין, אלא רק את דיירי הקומה העליונה שמדרגות אלו מובילות אליה) ניתנות להצמדה לדירה מסוימת בבניין (בשונה מרכוש משותף שנועד לשמש את רוב הדיירים בבניין, אותו לא ניתן להצמיד לדירה מסוימת).

על-כן אני קובעת – לצורך הדיון שלפני – שלדיירי הבניין קיימת זכות של זיקת הנאה מכוח שנים בשטח המעבר.

בנסיבות אלו אני מקבלת את התביעה ומורה לאליאסיאן לאפשר את המעבר במדרגות ובשטח המעבר ללא כל הפרעה, ולשם כך אני מורה להם להסיר את שער הברזל שהתקינו ולפתוח מחדש את פתח הגישה משטח המעבר אל הגג.

כאן המקום לומר שמסקנה זו מתבקשת גם נוכח פסק דינה של המפקחת על המקרקעין שהורתה על השבת המצב לקדמותו, וברור מאליו שהכוונה הייתה לחדול מפעולות הבניה שביצעו בינתיים אליאסיאן ולהשיב את המצב לקדמותו כפי שהיה לפני שהחלו בפעולות הבניה.

טענות המבקש אשר לדחיית בקשתו למתן פסק דין בהעדר הגנה כמו גם בדבר סמכותו העניינית של המפקח על המקרקעין לידון בתביעתו הכספית נטועות בכללן בנסיבות המקרה וביישום הדין הקיים בגדריו (רע"א 1993/17 הגיחון בע"מ נ' ש.כ תמר שירותי מזון 2000 בע"מ, פסקה 5 (18.5.2017)).

...

נקבע, בין היתר, כי בנסיבות העניין, ומן הנימוקים שציין המפקח בפסק דינו, תביעת המבקש לדמי איזון אינה מצויה בסמכותו העניינית של המפקח; כי ייתכן שתביעת דמי האיזון על ידי המבקש היא מוקדמת, מאחר שההליך העיקרי עודנו מתנהל לפני המפקח; וכי לא היה מקום להיעתר לבקשת המבקש למתן פסק דין בהיעדר הגנה, מפני שמבחינה מהותית הגיש המשיב כתב הגנה בתובענה, הגם שזה הוכתר כ"תגובת הנתבע" ולא כ"כתב הגנה".

דין הבקשה להידחות.

הבקשה נדחית אפוא וממילא מתייתרת הבקשה לפיצול סעדים שהוגשה בצדה.

עוד נקבע כי בשל העדר סמכות עניינית, התובע רשאי להגיש תובענה בעילת תביעה שאינה מצויה בסמכותה העניינית של המפקחת על המקרקעין , לרבות עילה נזיקית- ומכאן התובענה.

...

עוד הוסיפו וטענו כי לאור הצהרות הנתבע כי ביצע את האיטום ו/או תיקן את הנדרש תיקון בנכסו –"הרי שאין כל מקום להגשת הבקשה על ידי הנתבע, וממילא הבקשה למחיקת סעיפים אשר הנתבע כבר הצהיר כי מילא אותם-איננה רלוונטית." לגופו של עניין- לאחר שעיינתי בטענות הצדדים, מצאתי לקבל את הבקשה בחלקה, זאת בשל הטעמים שיובאו להלן בהרחבה: יש לדחות את דרישת התובעים למתן צווי עשה כמבוקש בסעיף 41 לכתב התביעה התובעים עתרו בסעיף 41 לכתב התביעה : "ליתן צו עשה כנגד הנתבע המורה עליו כדלקמן:

אציין כי אין מקום בשלב זה להיעתר לבקשה.

סוף דבר- לאור האמור לעיל, הבקשה לדחייה חלקית של התביעה על הסף מתקבלת בחלקה, ובתוך כך אני מורה על דחיית הסעד המבוקש בסעיף 41 לכתב התביעה.