סמכות עניינית לביטול הסכמי מכר דירות

לפניי תביעה לביטול הסכם מכר דירה, להשבת תמורת עסקת המכר שהעבירו התובעים לידי הנתבעים, ולתשלום הוצאות התובעים שנעשו לצורך רכישת הדירה ופצוי מוסכם - בסך כולל של 1,164,818.50 ₪ (התביעה הכספית נמחקה מטעמי סמכות עניינית); ותביעה שכנגד לאכיפת ההסכם ולתשלום יתרת תמורת הדירה, פיצוי מוסכם, פיצויים בגין איחור בתשלום יתרת התמורה, דמי שכירות של התובעים שכנגד ונזק בלתי ממוני בסך כולל של 885,571.5 ₪.

...

גם סירובם של יוסלביץ במהלך ההליכים שלפניי לכל פתרון שאינו כולל בחובו את ביטול הסכם המכר, וזאת אף שכבר שילמו סך של 986,728.50 ₪ (!) מן התמורה החוזית, ואף שהוצע להם, ולא פעם אחת שתרופתם תהא הפחתת התמורה החוזית, מעיד על גישתה הדווקנית והעקרונית של גב' יוסלביץ באופן המבסס את הקשר הסיבתי הסובייקטיבי בין ההטעיה לכריתת ההסכם, בבחינת 'סוף דבר מעיד על ראשיתו'.

במקרה שלנו, שוכנעתי כי יוסלביץ, ובפרט, גב' יוסלביץ, לא היו מתקשרים בהסכם המכר אלמלא ההטעיה.

התביעה שכנגד נדחית.

בנוסף טענו כי בית המשפט נעדר סמכות עניינית לידון בתובענה משום שמדובר בבטול הסכם מכר ומסירת חזקה בדירה.

...

אני סבור כי לאור הוראות החוק המוצגות לעיל, בשים לב להפרת החוזה על ידי התובעת (אי מסירת ערבות בנקאית, הימשכות ההליכים מול עמידר ומניעה מהנתבעים לקבל במועד כתב התחייבות לרישום משכנתא, אי רישום הערת אזהרה בעמידר בסמוך לחתימת ההסכם), והפרת ההסכם על ידי הנתבעים בכך שלא שילמו את התמורה במועדים המוסכמים או מיד לאחר הסרת המניעה, מחדליהם הראייתיים, ההנאה שהפיקו מהדירה ועליית ערכה מבלי ששילמו מלוא תמורתה, וכן בשים לב לפרק הזמן הארוך שחלף ממועד מסירת החזקה בדירה- אותו אף אחד מהצדדים לא צפה, אני סבור כי הצמדת הסכום הנומינלי כעולה מעדותו של רו"ח של התובעת בסך 271,614 ₪ בתוספת מע"מ והצמדתם למדד תשומות הבנייה ולריבית שנתית רגילה בשיעור של ארבעה אחוזים מהווה איזון ראוי בין זכויות הצדדים, חובותיהם, מחדליהם ופרק הזמן הארוך שחלף.

סבור אני שיש לדחות תביעה זו עקב התנהגות שני הצדדים, כפי שפורטה לעיל, וכן עקב כך שהתובעת היה חברה בע"מ, ולחברה בע"מ, שהיא תאגיד, אין עגמת נפש.

סוף דבר: לאור כל האמור לעיל, על הנתבעים לשלם לתובעת כדלקמן: את הסך 697,927 ₪ בתוספת הצמדה למדד תשומות הבנייה ורבית שנתית בשיעור 4% מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל; ככל שיחפצו הנתבעים ליטול משכנתא לתשלום סכום זה, רצוי שהתובעת תסייע להם בעניין זה. את הוצאות המשפט בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל.

בנוסף טוענים הנתבעים כי זכרון הדברים "האמתי", זה אשר העתק ממנו צורף לכתב ההגנה מטעמם ולבקשה כאן, הינו זכרון דברים למכירת דירת התובעים לנתבעים ומכאן ובהתאם להוראות סעיף 40 וסעיף 51(א)(2) לחוק בתי המשפט, מדובר "בתביעה אחרת" הנוגעת למקרקעין והסמכות לידון בה הינה של בית המשפט המחוזי.

לטענת התובעים הנתבעים נימנעו מלחתום על הסכם המכר והחזיקו אותם "כבני ערובה" מכוח זכרון הדברים הנ"ל. על כן טוענים הנתבעים כי מדובר בסעד הצהרתי לביטול ההיתחייבות החוזית בין הצדדים ולא לביטול הסכם למכירת הדירה, הסכם אשר מעולם לא נחתם.

יפים לעניין זה דבריו של כב' השופט הנדל במסגרת רע"א 4890/15 אהרון אלוש ואח' נ' עריית טבריה ואח' (31.12.15), בסעיף 7 לפסק הדין: "... ההבחנה בין זכויות קנייניות לבין זכויות חוזיות במקרקעין חשובה גם לשאלת הסמכות העניינית. בהלכה הפסוקה מסתמנת גישה לפיה תביעה "הנוגעת למקרקעין", כמשמעה לפי סעיף 51 לחוק בתי המשפט, היא תביעה בה מדובר בקיום זכות קניינית או התחייבות להעביר זכות קניינית, ולא בתביעה העוסקת בזכות חוזית במקרקעין.

...

לא רק זאת, הנתבעים מודים בכתב ההגנה כי הוחלפו טיוטות של הסכם מכר בין ב"כ הצדדים וכי נוצרו נסיבות בהן נבצר מהם לחתום בסופו של דבר על הסכם המכר.

ר.פ.): "... גישה זו מקובלת עליי, ותואמת את פסיקת בית משפט זה בדבר בחינת הזכויות שבמוקד ההליך ולא רק בדיקת הסעד המבוקש בכתב התביעה. כפי שקבע השופט ת' אור:

סוף דבר הבקשה נדחית.

העילה יכולה להחשב "זהה" גם אם מדובר בתובענות שהן בסמכות עניינית שונה (ע"א 75 /9 אל-עוקבי נ' מינהל מקרקעי ישראל פ"ד כט (2) 477).

אמנם בפסיקה ישנם , מקרים בהם בית המשפט עיכב את הדיון בבית משפט המחוזי והורה על המשך הדיון בבית משפט השלום ואולם הדבר נעשה בנסיבות מיוחדות: בע"א 510/82 רינה חסן נ. יפה פלדמן, פ"ד לז(3) 1, נדונה תביעה לפינוי דירה ופצוי על העיכוב במסירתה בבית משפט השלום, ומנגד, תביעה לביטול חוזה מכר הדירה בבית המשפט המחוזי.

החוזה כולו לבית המשפט המחוזי, שבסמכותו היה לידון גם במסירת החזקה, וזאת כדי למנוע פיצול הדיון" (שם, פיסקה 7,8), ברם קבע בית המשפט שיש להחזיר הדיון לבית משפט שלום כיוון שכבר החלו בדיון.

...

מן הכלל אל הפרט לענייננו, יפים הדברים שנאמרו ברע"א 8120/10 יורשי המנוח יואל סרן נגד פז חברת נפט (מאגר משפטי נבו ) על ידי כב' השופט דנציגר כך : " אציין כי לעיתים הפתרון עשוי להימצא לא על דרך של הגשת התביעה שכנגד בבית משפט השלום אלא באופן שבעל הדין שהגיש תביעה לסילוק יד בבית משפט השלום יגיש אותה כתביעה שכנגד לתביעת הבעלות בבית המשפט המחוזי. השאלה באיזה דרך ראוי יותר לנקוט תוכרע על בסיס נסיבות המקרה לגופו של עניין, כשהמבחן המנחה צריך להיות לטעמי טיבו ומהותו של הסכסוך, דהיינו האם עיקר הסכסוך נוגע לזכות השימוש או לזכות הבעלות במקרקעין. אם המסקנה כי עיקר המחלוקת בין בעלי הדין עניינה בשאלת הבעלות כי אז טוב יעשו הצדדים אם ירכזו את תביעותיהם בבית המשפט המחוזי". ( הדגשה בקו שלי י.א ) .

מהנימוקים שלעיל ולצורך בירור המחלוקות באופן יעיל אני סבור שאין לעכב את ההליכים שבפני.

סוף דבר הבקשה לעיכוב הליכים מחמת הליך תלוי ועומד, נדחית.

ביום 5.9.17 הגישו יוסלביץ בבית משפט זה, תביעה כנגד לוין לביטול ההסכם, להשבת התמורה שהעבירו לידי לוין, ולתשלום הוצאותיהם של יוסלביץ שהוצאו לצורך רכישת הדירה ופצוי מוסכם - בסך כולל של 1,164,818.50 ₪ [התביעה הכספית נמחקה ביום 16.10.18 מחמת העידר סמכות עניינית; ת"א (מחוזי חי') 3758-09-17].

יש לראות בכך הפרת הסכם שכן הביקור נועד לאפשר ללוין להסדיר כל ליקוי שקיים, למניעת טענות עתידיות, בהתאם לסעיף 10 לטיוטת הסכם הפשרה; לא היה זכר לטענת הרטיבות גם בהודעת הביטול מיום 22.7.20 או בתכתובת אחרת בין הצדדים; הטענה לא הועלתה בפני המתווכים להם מסרו לוין מפתח כחלק ממתווה החזרה להסכם; הטענה לא הועלתה גם בפני השמאי שבדק את הדירה במסגרת הליך הכנוס בתיק ההוצל"פ; וגם לא צוינה בהסכם מכר הדירה בהליך ההוצל"פ. התמונות שצורפו כראיה מטעם יוסלביץ, אינן מעידות על רטיבות.

...

התביעה הכספית המונחת לפניי לעניין השבת כספים שנגבו על ידי ה"ה יוסלביץ במסגרת תיק הוצאה לפועל שפתחו, אינה בסמכותו של בית משפט זה, ולכן אני מורה על מחיקתה.

גב' יוסלביץ סברה כי ההצעה אינה מספיק אטרקטיבית לטעמה מבחינה כספית: "מעבר לזה אני מוסיפה עוד 50,000 ₪ על מה שכבר שילמתי שכר טרחה. אני מסתכלת על אותה נקודת זמן שגרתי בשכירות כבר 3 שנים שזה 150,000 ש"ח. אני מסתכלת על זה שבאותה נקודת זמן היה משבר קורונה, ועו"ד רוטנברג כשהוא נתן לי את הסיבות שלו למה כדאי לי ללכת על ההצעה הזאת הוא אמר לי שהדירה הזו שווה היום אולי מיליון, 200,300 ₪ (צ"ל 1,200,000-1,300,000 ₪). אני מסתכלת בכמה אני יכולה למכור אותה, לא בהרבה. הייתי צריכה להחזיק את הדירה עוד שנה וחצי כדי להמנע ממס שבח. כשאתה קונה את הדירה אם אתה מוכר אותה ברווח צריך לשלם מס. גם על זה הסתכלתי זה שאני צריכה להחזיק אותה עוד תקופה. בכל השקלול של כל הדברים האלה, הגענו למסקנה שההצעה הזו היא לא הטבה בשבילנו" (פרו', עמ' 15, ש' 22-14).

ואולם, קביעתי כי יוסלביץ נהגו בחוסר תום לב בעיתוי בו נסוגו מן המו"מ, אין בה כדי להוביל למסקנה כי יש להביא לשכלול ההסכם.

לפיכך, התביעה נדחית.