בהמשך להחלטתי מיום 19.12.22, לאחר עיון בתגובת המשיבה ובהיעדר תגובת המבקש, מצאתי לקבוע כי לאור הדין הקיים הסמכות לידון בתביעה נתונה למפקח על המקרקעין, והיא אינה נתונה לבית משפט זה.
התביעה ניפתחה כבקשה לבצוע תביעה על סכום קצוב על פי הוראות סעיף 81א1 לחוק ההוצאה לפועל, התשכ"ז – 1967.
התובעת עוסקת במתן שירותי ניהול ואחזקת מבנים, וכעולה מהסכם הניהול המצורף לכתב התביעה ומהאמור בכתב התביעה מונתה לתחזק ולנהל את עינייני הבית המשותף (ס' 3 לכתב התביעה).
כפי שנפסק בת"א 1561/98 (י-ם) יוסף נחמיה נ' דוד נבון (1.9.99):
"סמכות המפקח אכן הוקנתה במטרה לקיים מנגנון יעיל של הכרעה בסכסוכים בין דיירים, הנידרש כדי לאפשר חיים בצוותא תחת קורת גג בית משותף אחד."
ערכאה זו הנה איפוא בעלת הכלים והמומחיות המתאימים לידון בתובענות הנוגעות לסכסוך בבתים משותפים, לרבות בין מתחזק.
על כן, לא היה מקום להגיש התביעה במתכונתה ללישכת ההוצאה לפועל, בהיעדר סמכות עניינית של בית המשפט האזרחי.
...
המסקנה תתקבל בהתאם למכלול נסיבות העניין, וכך למשל, יש לבחון את תפקידיו המוסכמים של המתחזק, האם גביית כספי הוצאות החזקת הבית נעשית על ידו, האם הוא הגורם המבצע תשלומים לגורמים חיצוניים, דוגמת תשלומי ארנונה, מים, חשמל, האם הוא הגורם השוכר שירותים מקצועיים חיצוניים ומסדיר את התשלום ואופיו, האם הוא המהווה גורם מרכזי המשמש כתובת לפתרון סוגיות יומיומיות הקשורות בניהול הבית המשותף.
סמכות המפקח לדון בתביעה גם כאשר ההתקשרות עם המתחזק היא מכוח הסכם ניהול (וללא קביעה בתקנון) נקבעה ברע"א 6394/15 נציגות הבית המשותף קניון לב כרמיאל נ' חנית ניהול קניון כרמיאל בע"מ (17.3.16):
"אם כן, בכל מקרה ומקרה שבו נטען שהסכסוך הוא עם מתחזק, על המפקח לבחון האם מדובר במתחזק ובהמשך לכך האם הסכסוך הוא לפי התקנון או לפי סעיפי החוק הספציפיים שהוזכרו בסעיף 72 לחוק המקרקעין. אחד מסעיפים אלה הוא סעיף 58 לחוק, שמעגן את חובתו של בעל דירה להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף. לשיטתי, נובע מכאן כי המפקח מוסמך לדון בסכסוכים שעניינם חובת השתתפות בהוצאות הנובעות מהתקשרות עם מתחזק גם כאשר הכלל בדבר התקשרות עם מתחזק נקבע מכוח הסכמי ניהול. מאחר שהתקשרות עם מתחזק כרוכה מניה וביה בתשלום עבור החזקתו וניהולו של הרכוש המשותף, מוסמך המפקח לדון גם בסכסוכים בדבר התקשרות עם מתחזק ככל שהם נובעים מסעיף 58 לחוק. אם כן, בית המשפט המחוזי לא צדק בקביעתו כי המפקח לא היה מוסמך לדון בסכסוך שעניינו התקשרות עם מתחזק רק בשל העדרה של הוראה בתקנון שעוסקת בכך."
אף בהיבט המהותי, הסמכות נתונה למפקח ולא לבית המשפט, ובחינה מהותית של הסכסוך תביא למסקנה לפיה סכסוכים כגון זה הנדון יש להגיש למפקח על המקרקעין, ולא לבית המשפט האזרחי.
לאור כל האמור לעיל, בית משפט זה נעדר סמכות לדון בתובענה הכספית שבין הגוף המתחזק ובין הדייר - הנתבע, והסמכות נתונה באופן ייחודי למפקח על המקרקעין.
