סמכות עניינית ויריבות בתביעה נגד נציגות בית משותף

בית משפט השלום בהרצליה ת"א 49975-11-22 זוהר נ' גלובלינקס התחדשות עירונית בע"מ תיק חצוני: בפני כבוד השופט דוד יצחק תובעת נציגות הבית המשותף מרחוב הזמיר 20-22 קריית אונו נתבעת גלובלינקס התחדשות עירונית בע"מ החלטה

הנתבעת מוסיפה וטוענת כי דין התביעה כנגדה להמחק בשל העידר יריבות.

עוד טוענת הנתבעת כנגד זהות נציגי הנציגות שכן לטענתה נעדרת מכתב התביעה הגב' מירב קידר אשר מהוה חלק מהנציגות, ובהעדרה התביעה הוגשה בהיעדר הסמיכה כדין.

חוסר סמכות עניינית – גם בעיניין זה מקובלת עלי טענת התובעת הנסמכת על פסיקה של בית המשפט המחוזי, ולפיה תביעה לצוו עשה לתיקון ליקויי בנייה, הנה תביעה שעניינה שימוש במקרקעין.

בעיניין זה נקבע בת"א (מחוזי ת"א) 2132-07 נציגות הבית ברח' הסתיו 7 בהוד השרון ואח נ' י. בהרי יזמות והנדסה בע"מ (11.10.2010) אליו הפניתה התובעת כי: "...תיקון חיפויי הקירות החיצוניים, לרבות החלפתם, וכן תיקון הסדקים בקירות או ליקויי הרטיבות כרוכים מעצם טיבם וטבעם בשימוש התובעים במקרקעין. טענת התובעים, כי בבסיס התביעה עומדת רשלנות הנתבעת ו/או הפרת הסכמי המכר בין הצדדים אינה גורעת מהעובדה, כי הסעד המבוקש הנו לתיקון הליקויים בבניינים, באופן שיאפשר שימוש סביר בהם, ותו לא". מטעמים האמורים, מצא בית המשפט המחוזי שם כי הסמכות לידון בצו עשה לתיקון ליקויים ברכוש המשותף, שאין לצידה סעד כספי ולו חלופי, היא של בית משפט השלום.

...

בעניין זה נקבע בת"א (מחוזי ת"א) 2132-07 נציגות הבית ברח' הסתיו 7 בהוד השרון ואח נ' י. בהרי יזמות והנדסה בע"מ (11.10.2010) אליו הפנתה התובעת כי: "...תיקון חיפויי הקירות החיצוניים, לרבות החלפתם, וכן תיקון הסדקים בקירות או ליקויי הרטיבות כרוכים מעצם טיבם וטבעם בשימוש התובעים במקרקעין. טענת התובעים, כי בבסיס התביעה עומדת רשלנות הנתבעת ו/או הפרת הסכמי המכר בין הצדדים אינה גורעת מהעובדה, כי הסעד המבוקש הינו לתיקון הליקויים בבניינים, באופן שיאפשר שימוש סביר בהם, ותו לא". מטעמים האמורים, מצא בית המשפט המחוזי שם כי הסמכות לדון בצו עשה לתיקון ליקויים ברכוש המשותף, שאין לצידה סעד כספי ולו חלופי, היא של בית משפט השלום.

התיישנות - אשר לטענת ההתיישנות, הרי שגם בעניין זה אין בידי לקבל את טענת הנתבעת.

סוף דבר לנוכח כל האמור לעיל, התובעת תגיש בתוך 20 ימים מהיום כתב תביעה מתוקן במסגרתו תפרט את כלל הטענות המייחסות, לשיטתה, את אחריות אישית לנתבעת.

1) בפני בית המשפט מונחות שלוש בקשות לדיון והכרעה: בקשת הנתבעים לסילוק התביעה מפאת חוסר סמכות עניינית; בקשת הנתבעים לסילוק התביעה נגדם בשל חוסר יריבות; בקשה של התובעת לפי פקודת בזיון בית משפט (להלן: "הפקודה").

2) ההליך שלפנַי עניינו תביעה כספית על סך כ-450,000 ₪ שהגישה חברת תיחזוקה (שמוגדרת בסעיף 1 בכתב התביעה: "חברה הנותנת שירותי אחזקה וניהול בתי מגורים"), כנגד חברי נציגות הבית המשותף (להלן: "הנציגות").

...

בע"א 3700/15 אורי רוט נ' מיכל עגנון, פסקה 23 (27.6.2016), נקבע בזו הלשון: "23. ואולם, יש מקום לבחון לצורך הדיון שלפנינו הוראת חוק רלבנטית נוספת, היא הוראת סעיף 72 לחוק המקרקעין. סעיף 72(א) לחוק המקרקעין מקנה למפקח, כאמור, סמכות ייחודית לדון בסכסוכים לפי חוק החיזוק. אני סבור, כי לשון סעיף זה היא רחבה וחד-משמעית, כפי שמיד אבהיר. לטעמי, נכונה טענת המשיבים, לפיה סעיף 72(ב) לאותו חוק מחדד את ייחודיותה של אותה סמכות. זאת משום שס"ק (ב) מלמד, שכאשר היה המחוקק מעוניין להקנות למפקח סמכות מקבילה לזו של בית המשפט המוסמך, הרי שהוא עשה כן בצורה מפורשת, כמו שעשה לגבי "סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף"..

24) לאחר שבחנתי בעיון רב את תוכן ההתכתבויות באמצעות הדואר האלקטרוני בין הצדדים שהעתקה צורף, וכן נתתי את דעתי לטענותיהם שהועלו ביחס לבקשה לפי הפקודה, סבורני כי קיימת מחלוקת עמוקה, עד כדי חוסר אמון מוחלט, ביחס למהימנות הסכומים שהתובעת הציגה לנתבעים לצורך שיפוי ותשלום.

שכן, לנוכח טענת הנתבעים בדבר קשיי הפירוט והשקיפות לכאורה של הסכומים מושא הקבלות שהועברו בעקבות ההחלטה, סבורני כי קיים קושי בבחינת ביצוע או אי-ביצוע ההחלטה על רקע האמור.

סיכום 32) הבקשה לפי הפקודה - נדחית.

בפני בקשה לסילוק התביעה על הסף מחמת העידר סמכות עניינית והיעדר עילה או יריבות.

בע"א 3700/15 אורי רוט נגד מיכל עגנון (27.06.2016)‏‏ הבהיר בית המשפט העליון בצורה מפורשת, כי סעיף 72(א) לחוק קובע סמכות עניינית - ייחודית של המפקח להכריע בסכסוכים, מהסוג המפורט בו. יותר מכך, בית המשפט השווה בין הוראות סעיף 72(א) לסעיף 72(ב) והדגיש, כי הוראת סעיף 72(א) רחבה, חד משמעית ומקנה סמכות ייחודית, שאינה מקבילה, וזאת בנגוד לאמור בסעיף 72(ב), שם נקבעה סמכות מקבילה.

השני - מהות הסיכסוך - סכסוכים שעניינם זכויותיהם או חובותיהם של בעלי הדירות בבית המשותף לפי התקנון וכן, סכסוכים לפי סעיפי החוק הספציפיים המנויים בסעיף 72 לחוק המקרקעין (ראה רע"א 6394/15 נציגות הבית המשותף קניון לב כרמיאל נגד חנית ניהול קניון כרמיאל בע"מ (17.03.2016)‏‏), וזאת בנגוד לשאלת מבחן הסעד, הנמצאת בבסיס קביעת הסמכות של בית משפט זה. בעניינינו, הצדדים הם בעלי דירות בבית משותף ונציגות הבית המשותף והם עונים על התנאים הקבועים בסעיף 73(1) ו - (2) לחוק.

למעלה מן הצורך אוסיף, כי לטעמי, כתב התביעה לא מגלה עילת תביעה נגד חברי נציגות הבית המשותף (הנתבעים 2 - 6), באופן אישי.

...

יש, אפוא, לסלק את התביעה גם מטעם זה. סיכומו של דבר, הסמכות לדון בתביעה נתונה למפקח על הבתים המשותפים, כתב התביעה לא מגלה עילה נגד הנתבעים 2 - 6 ולא נדרש סעד נגד הנציגות.

לפיכך, אני מורה על מחיקת התביעה.

התובעים ישלמו לנתבעים הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך של 3,500 ₪.

כמו כן, נטען כי בית משפט זה נעדר סמכות עניינית לידון בתביעה.

למעשה, התובעת ממחזרת בכתב התביעה טענות שכבר נטענו על ידה בערכאות הקודמות, הן בפני המפקחת והן במסגרת העירעור שהוגש על פסקי הדין של המפקחת, הן בפני רשמת ההוצל"פ והן במסגרת העירעור על החלטות רשמת ההוצל"פ. כך, טענות התובעת כנגד המפקחת, לרבות הטענות כי שינתה את סדר הדיונים ואת מספרי התיקים, דרך נהולה את ההליך ואי חוקיות נציגות הבית המשותף, אינם בגדר "ראיות חדשות" שהתגלו לתובעת, וזאת מבלי להדרש כלל לטענה האם שינוי מספרי התיקים או סדר הדיונים יש בהם כדי להוות "מירמה" כטענת התובעת.

אין בעובדה כי עו"ד אריה אריאלי, אשר עובד גם אצל הנתבעת 2, ייצג גם את נציגות הבית המשותף, כדי להקים יריבות ועילה ביחס לנתבעת 2.

...

להלן החלטתי בבקשות התלויות ועומדות לסילוק התביעה על הסף בתביעה שבפני עותרת התובעת לביטול שני פסקי דין חלוטים, שניתנו על ידי כב' המפקחת על המקרקעין אסתי שחל (להלן המפקחת) מחמת מרמה, וכן להורות על סגירת תיק ההוצל"פ שנפתח לביצוע פסק הדין.

לאור כל האמור לעיל, התביעה כנגד כל הנתבעים, נדחית.

הבקשה לצירוף נתבעת נוספת, נציגות הבית המשותף, נדחית.

לפיכך, התביעה נדחית.

ביום 12/03/2023 הגיש המוסד לביטוח לאומי בקשה לסילוק התביעה על הסף בטענה להעדר עילה, העידר יריבות והיעדר סמכות עניינית.

בנסיבות אלו, אין לשילוב אחזקות עילת תביעה נגד המוסד לביטוח לאומי ועל בית המשפט להורות על מחיקת כתב התביעה לפי תקנה 41 לתקנות סדר הדין האזרחי החדשות.

נטען עוד, כי סעיף 72(א) לחוק המקרקעין, המתייחס בין היתר לתביעות לדמי ניהול/דמי אחזקה בבית המשותף מכח סעיף 58 לחוק, מגביל במפורש את סמכות המפקח על הבתים המשותפים לדיון בסכסוך בין בעלי דירות בבית המשותף.

נטען, כי סעיף 73(2) לחוק המקרקעין מקנה זכות עמידה בפני המפקח גם לנציגות הבית המשותף, וסעיף 72(ג) לחוק מרחיב זאת אף ביחס ל"מתחזק", ואולם – המתחזק הנו מי שעמד בתנאים המופיעים בסעיף 71(ב) לחוק, ואין זה המקרה.

מכאן, עסקינן בתביעה של חברת ניהול שאינה "המתחזק", אינה "הנציגות" ואינה "תביעת בעל דירה". לפיכך, הסמכות העניינית לידון בה נתונה לבתי המשפט האזרחיים.

...

יצוין כי ככל שיתברר בסופו של ההליך כי התובענה שהגיש התבועת נגד המוסד לביטוח לאומי אכן דינה להידחות, ניתן יהיה לפצות על הכללתו של המבקש בהליך, באמצעות פסיקת הוצאות ראויות ומתאימות.

משהוגש כתב הגנה מטעם המוסד לביטוח לאומי, אני מורה לצדדים להשלים את ההליכים המקדמיים ביניהם וכן לקיים דיון מקדמי כמתחייב מתקנות סדר הדין האזרחי ולדווח על תוצאותיו.

המזכירות תמציא החלטתי לב"כ הצדדים ותזמנם לדיון.