כמו כן, טוען התובע ששאלת הסמכות העניינית כלל לא הייתה במחלוקת ולא נטען על ידי הנתבעת שהסכסוך הוא עם המתחזק ולכן אין להדרש לשאלה זו.
לטענת הנתבעת, התובענה הוגשה בגין חוב בעלי הדירות עבור עלות תיחזוקה שוטפת של הבית המשותף, בהתאם לסעיף 58 לחוק.
בעניינינו, מדובר בתביעה של חברת הניהול נגד הנציגות בגין הסכומים אשר לטענת החברה חייבת לה הנציגות, בהתאם לסעיף 58 ומכח החובה לשלם עבור שירותים אשר נטען כי סופקו על ידי התובע בתקופה הרלוואנטית.
סמכות המפקח לידון בתביעה גם כאשר ההיתקשרות עם המתחזק היא מכוח הסכם ניהול (וללא קביעה בתקנון) נקבעה ברע"א 6394/15 נציגות הבית המשותף קניון לב כרמיאל נ' חנית ניהול קניון כרמיאל בע"מ (17.3.16)(פורסם במאגרים)):
"אם כן, בכל מקרה ומקרה שבו נטען שהסכסוך הוא עם מתחזק, על המפקח לבחון האם מדובר במתחזק ובהמשך לכך האם הסיכסוך הוא לפי התקנון או לפי סעיפי החוק הספציפיים שהוזכרו בסעיף 72 לחוק המקרקעין/ אחד מסעיפים אלה הוא סעיף 58 לחוק, שמעגן את חובתו של בעל דירה להישתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף. לשיטתי, נובע מכאן כי המפקח מוסמך לידון בסכסוכים שעניינם חובת הישתתפות בהוצאות הנובעות מהתקשרות עם מתחזק גם כאשר הכלל בדבר היתקשרות עם מתחזק נקבע מכוח הסכמי ניהול. מאחר שהתקשרות עם מתחזק כרוכה מניה וביה בתשלום עבור החזקתו וניהולו של הרכוש המשותף, מוסמך המפקח לידון גם בסכסוכים בדבר היתקשרות עם מתחזק ככל שהם נובעים מסעיף 58 לחוק. אם כן, בית המשפט המחוזי לא צדק בקביעתו כי המפקח לא היה מוסמך לידון בסכסוך שעניינו היתקשרות עם מתחזק רק בשל היעדרה של הוראה בתקנון שעוסקת בכך."
אף בהיבט המהותי, הסמכות נתונה למפקח ולא לבית המשפט.
כבר נפסק כי "סמכות המפקח אכן הוקנתה במטרה לקיים מנגנון יעיל של הכרעה בסכסוכים בין דיירים, הנידרש כדי לאפשר חיים בצוותא תחת קורת גג בית משותף אחד" (ת"א 1561/98 (י-ם) יוסף נחמיה נ' דוד נבון (1.9.99)(פורסם במאגרים)).
...
המסקנה תתקבל בהתאם למכלול נסיבות העניין, וכך למשל, יש לבחון את תפקידיו המוסכמים של המתחזק: האם גביית כספי הוצאות החזקת הבית נעשית על ידו, האם הוא הגורם המבצע תשלומים לגורמים חיצוניים, דוגמת תשלומי ארנונה, מים, חשמל, האם הוא הגורם השוכר שירותים מקצועיים חיצוניים ומסדיר את התשלום ואופיו, האם הוא המהווה גורם מרכזי המשמש כתובת לפתרון סוגיות יומיומיות הקשורות בניהול הבית המשותף.
בחינה מהותית של הסכסוך, תביא למסקנה זהה, לפיה סכסוכים כגון זה שלפניי יש להביא לפתחו של המפקח על המקרקעין, ולא לפתחו של בית המשפט האזרחי.
לאור האמור לעיל, מצאתי כי בית משפט זה נעדר סמכות לדון בתובענה הכספית שבין הגוף המתחזק לבין בעלי הדירות והסמכות לדון בה נתונה באופן ייחודי למפקח על המקרקעין ולא היה מקום להגיש התביעה במתכונתה לבית משפט זה.
סוף דבר
התביעה תועבר לבירור בפני המפקח על המקרקעין המוסמך לדון בה.
הדיון שנקבע לפניי מבוטל.
