סמכות המפקחת על רישום מקרקעין בתביעת יזם לפי חוק חיזוק מבנים

חוק החיזוק אשר פורסם ביום 24/1/2008, נועד להקל על יישומה של תמ"א 38 ומטרתו העיקרית, כפי העולה מדברי ההסבר לו היא : "להוריד את רף ההסכמה הדרוש על-פי חוק המקרקעין לשם ביצוע עבודה ברכוש המשותף, בנכס שהוא בית משותף, כאשר היא נעשית על-פי היתר בניה שהוצא מכוח תכנית החיזוק" (דברי ההסבר להצעת חוק המקרקעין (חזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), (הוראת שעה), התשס"ז-2007, ה"ח הממשלה התשס"ז 313, בעמ' 702) וזאת, תוך איזון בין זכויותיהם של בעלי הדירות לבין הצורך הצבורי החשוב בחיזוק בתים מפני רעידת אדמה (שם.; ע"א 3700/15 אורי רוט נ' מיכל עגנון (27.06.2016) (להלן: "פסק הדין בעיניין רוט") בסעיף 15).

בכלל כך, בשני הסעיפים נקבע על המפקחת ליתן "לכל בעל דירה בבית המשותף היזדמנות לטעון את טענותיו". נוסף על כך בסעיף 5א' כפי שהובא לעיל מונחה המפקח לשקול בהחלטתו, בין השאר: "את הנסיבות המיוחדות שבהריסת דירתו של בעל דירה המתנגד לבצוע העבודה כאמור והשלכותיהן;". בפסק הדין בעיניין שומרוני, נידרש בית המשפט העליון לפרשנות הסמכות הנתונה למפקח על רישום המקרקעין במסגרת תביעה המונחת להכרעתו בהתאם להוראת סעיף 5 לחוק.

אפתח ואציין כי במסגרת תמ"א 38, כמו גם במסגרת ההוראות וההתוויות הקבועות בחוק החיזוק, אין כל התוויות מפורשות המנחות את המפקח על רישום המקרקעין לבחון האם קיים איזון בין התמורות להם זכאים הדיירים בפרויקט ההריסה מחדש לבין היזם.

אלא שבכל אחד מסוגי הפרויקטים התכלית היא שונה - בפנוי בינוי התכלית היא התחדשות עירונית ואילו בהריסה ובנייה מחדש לפי סעיף 5א' לחוק החיזוק, התכלית היא חזוק מבנים מפני רעידת האדמה.

כך, אמנם במסגרת סעיף 6א' לחוק החיזוק מוסמך המפקח על רישום המקרקעין, אם ראה כי לשם קבלת החלטה בתביעה לפי סעיפים 5 ו – 5א' נידרשת חוות דעת בעיניין שבמומחיות של שמאי מקרקעין, לפנות למנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית כדי שימנה שמאי לשם מתן חוות דעת.

...

כיוון שכך, טענתם זו של המשיבים לא נשללה ובהתאמה לכך, הנני קובעת כי אמנם דין טענותיה אלו של המערערת דחייה על הסף וזאת, הואיל והמערערת לא הראתה כי הועלו במסגרת הדיון בפני המפקחת.

לאור כל האמור הנני דוחה גם טענותיה אלו של המערערת.

סוף דבר; אשר על כן – הערעור נדחה.

אציין עוד כי בהתאם לתיכנון, נכון למועד בו התבררה התביעה בפני המפקחת על רישום המקרקעין, מוקמו בסמוך לכל אחד מהמבנים תאי אשפה פתוחים, אשר שרתו באופן פרטני כל מבנה ומבנה.

כך, בכל הנוגע להקף סמכותו של המפקח על המקרקעין לידון בסכסוכים הנוגעים לפרויקט חזוק, נקודת המוצא לדיון מצויה בהוראת סעיף 72 לחוק המקרקעין, הקובעת את גדר סמכותו של המפקח על רישום המקרקעין ובכלל זה, קובעת בסעיף 72(א) לחוק המקרקעין, הרלוואנטי לענייננו, כי המפקח מוסמך לידון ב: "72. (א) סיכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם .... לפי חוק המקרקעין (חזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 ... יכריע בו המפקח." מתוך לשון החוק נמצא למדים כי זו על פניו, אינה מגבילה את המפקח לידון רק בתביעות המפורטות ככתבן וכלשונן בחוק החיזוק, אלא שסמכותו משתרעת באופן רחב על כל תביעה הנוגעת לזכויות או חובות של בעלי הדירות בבית המשותף לפי חוק החיזוק.

באותו עניין הוסיף בית המשפט העליון וקבע כי סמכותו הרחבה של המפקח להכריע בנושאים קניינים, תחול גם על הקביעה למי תוקנה הבעלות ביחידות הנוספות שתבננה ובכלל כך יוסמך המפקח להורות כי הבעלות בדירות אלו תוקנה ליזם וזאת, הגם שהוראות סעיף 5(ד) לחוק החיזוק הקובעות כי אלו תרשמנה על שמם של בעלי הדירות המקוריים בבית המשותף.

...

עוד אין בידי לקבל את הטענות ולפיהן ההחלטה בדבר מתן היתר אינה עומדת בתנאי חוק החיזוק – אשר לטענות אלו, מוצאת אני לקבל את קביעות המפקחת המושתתות על האישור כפי שהוצא על ידי המוסד התכנוני, במסגרתו נקבע מפורשות כי מדובר בהחלטה למתן היתר בתנאים – כפי הדרישה הקבועה בחוק החיזוק.

זאת ועוד, אשר להחלטה בדבר צירוף חוות דעת, הנני מוצאת לקבל את טענת המשיבים ולפיה, בשים לב לכך שלבקשה כלל לא צורפה חוות הדעת וכן, בהינתן שהבקשה לא פירטה נימוקים בגדרם יש להיעתר לה הגם שהוגשה באיחור – לא מצאתי כי נפלה שגגה בקביעת המפקחת במסגרתה נדחתה הבקשה.

סוף דבר; לאור כל האמור הערעור מתקבל – פסק דינה של המפקחת מיום 2/7/19- בטל.

לפני תביעה במסגרתה עותרת התובעת – הגב' יהודית בכר – לסעד המורה לחברת י.ע.ז ואנשי העיר תמ"א 2 בע"מ (להלן: "הנתבעת" או "החברה היזמית"), להגיש לתובעת את ההצעות אותן החברה מחויבת להגיש לה לטענתה, על פי החלופות המופיעות בתיקון 6 לחוק פינוי ובינוי (עדוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו-2006 (להלן: "חוק פינוי בינוי"), בהיותה מוגדרת כדייר "קשיש" על פי תיקון זה. הנתבעת בתיק, עתרה לסילוק התביעה על הסף מפאת העידר סמכות עניינית, העידר עילה או למצער להורות על עיכוב המשך בירורה של התביעה, עד להכרעת המפקחת על רישום המקרקעין בתל אביב- יפו (הגב' אושרת ארפי מוראי להלן: "המפקחת"), לפניה הונחה תביעה אשר הוגשה כנגד התובעת, בהתאם להוראות סעיף 5א' לחוק המקרקעין (חזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008 (להלן: "חוק החיזוק"), במסגרתה עולות לדיון טענות הזהות לטענות כפי שהן מועלות כאן.

כהשלמה להוראת סעיף זה, נקבע בסעיף 72(א) לחוק המקרקעין, כי :"סיכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם .... לפי חוק המקרקעין (חזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 ... יכריע בו המפקח." הפסיקה, אשר נדרשה להקף סמכותו של המפקח בהתאם להוראות סעיף 72(א), פירשה בהרחבה סמכותו של המפקח על רישום המקרקעין לידון בתביעות הנוגעות לחוק החיזוק וזאת, בהתאמה ללשון החוק, וכן, בשים לב לתכלית החקיקה,.

כך, בסעיף 22 נקבע על ידי בית המשפט העליון בעיניין שומרוני כי: " פעולה משותפת של בעלי זכויות בדירות בבית משותף במסגרת תמ"א 38 היא תנאי הכרחי ליישומה, הן משום שהחיזוק צריך להעשות במבנה כולו והן משום שזכויות הבנייה הנוספות הן זכויות המשותפות לכלל הדיירים בבניין. על מנת שניתן יהיה ליישם את ההסדרים המקלים הקבועים בחוק החיזוק, הלכה למעשה, ודוקא כאשר קיימת יותר מחלופה אפשרית אחת לחזוק הבניין – נידרש כי למפקח תהיה סמכות להכריע גם באשר לאופן ביצוע העבודות. רק באמצעות סמכות לאישור מתכונת העבודות יהיה באפשרות המפקח ליישם את מטרתו של חוק החיזוק – קביעת הסדרים מקלים לבצוע תמ"א 38. כל פרשנות אחרת תעקר את סמכויותיו של המפקח מתוכן ותסכל את המטרות שתמ"א 38 וחוק החיזוק נועדו לקדם. למעשה, במקרה הטיפוסי, המחלוקת בין בעלי דירות נסבה על אופן מימוש הזכויות לפי תמ"א 38, להבדיל מאשר על "תמיכה עקרונית" ביישומה.

...

אקדים אחרית לראשית - לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, נחה דעתי כי יש להורות על סילוק התביעה לפני על הסף, מפאת העדר עילה וכי ממילא, בנסיבות נשוא הדיון, יש להורות על התלייתה עד לסיום ההליך לפני המפקחת על רישום המקרקעין.

הנני סבורה כי יישום ההתוויות הנורמטיביות על המקרה דנן, יש בו כדי לתמוך במסקנתי ולפיה דין התביעה סילוק על הסף מפאת העדר עילה.

אשר לכך, אפתח ואבהיר כי קביעתי זו – בדבר העדר עילה - אינה נובעת מהכרעה בשאלה האם חלות בהקשר לתובעת הוראות תיקון 6 לחוק פינוי בינוי אם לאו, אלא שלטעמי – דין התביעה סילוק על הסף הואיל ואין לתובעת עילת תביעה, היוצרת יריבות בינה לבין היזם, בשלב זה של ההתקשרות - קרי בשלב הטרום חוזי.

סוף דבר; לאור כל האמור והמפורט הנני מורה על מחיקת התביעה.

לפניי ערעור על החלטת המפקחת על רישום המקרקעין א' שרייבר מיום 21.12.21.

בפני המפקחת מתבררת תביעה של היזם לפי סעיף 5(א) לחוק המקרקעין (חזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ה-2008 (להלן: "חוק חזוק בתים").

זאת, בהתאמה לסמכותה שעוגנה בסעיף 5(א) לחוק חזוק מבנים, ונועדה לספק פיתרון שיאפשר קידום פרויקט מהסוג בו מדובר כאן גם במצב דברים בו לא התקבלה הסכמת כלל הדיירים לבצוע הפעולות המתוארות בסעיף.

...

המפקחת קבעה, כך בתמצית, כי סעיפים בהסכם מעלים שלא הייתה כוונה להעביר לבוררות הליכים הנוגעים לאישור ההסכם והחתימות עליו, כגון ההליך שלפניה, כי המערערת אינה רשאית לטעון מחד שתניית הבוררות שבהסכם מחייבת ומאידך להתכחש למחויבותה להסכם, כי היות דיירים אחרים שלא חתמו על ההסכם צד להליך מחזקת את המסקנה לא דובר בבוררות לפי ההסכם וכך גם ניהול הבוררות שלא נגד היזם, וכי התנהלות המערערת בהליך לרבות באי הגשת כתב הגנה והגשת הבקשה הנדונה כאן באמצעות באי-כוח הדיירים שאינם חתומים על ההסכם מעלה חשש שהבקשה נועדה לעכב את ההליך.

דיון לאחר שבחנתי את הודעת הערעור ונספחיה ושקלתי את טענות המערערת, אני סבור שדין ערעורה להידחות ללא צורך בתגובה.

הכרעה הערעור נדחה.

כמו כן, דנתי בהרחבה בהוראות החיקוקים הרלוואנטיים ובסמכות המפקח על רישום המקרקעין, במסגרת דיון בתביעה לפי חוק החיזוק, בהתאמה להוראות הדין ולפסיקה.

כך, בסעיף 22 נקבע על ידי בית המשפט העליון בעיניין שומרוני כי: "פעולה משותפת של בעלי זכויות בדירות בבית משותף במסגרת תמ"א 38 היא תנאי הכרחי ליישומה, הן משום שהחיזוק צריך להעשות במבנה כולו והן משום שזכויות הבנייה הנוספות הן זכויות המשותפות לכלל הדיירים בבניין. על מנת שניתן יהיה ליישם את ההסדרים המקלים הקבועים בחוק החיזוק, הלכה למעשה, ודוקא כאשר קיימת יותר מחלופה אפשרית אחת לחזוק הבניין – נידרש כי למפקח תהיה סמכות להכריע גם באשר לאופן ביצוע העבודות. רק באמצעות סמכות לאישור מתכונת העבודות יהיה באפשרות המפקח ליישם את מטרתו של חוק החיזוק – קביעת הסדרים מקלים לבצוע תמ"א 38. כל פרשנות אחרת תעקר את סמכויותיו של המפקח מתוכן ותסכל את המטרות שתמ"א 38 וחוק החיזוק נועדו לקדם. למעשה, במקרה הטיפוסי, המחלוקת בין בעלי דירות נסבה על אופן מימוש הזכויות לפי תמ"א 38, להבדיל מאשר על "תמיכה עקרונית" ביישומה.

צירוף היזם להליך – קביעת המפקחת באשר לצרוף היזם להליך, מבוססת כדין על הוראות סעיף 72 לחוק המקרקעין ולפיהן סמכותו של המפקח היא לידון ב:"סיכסוך בין בעלי דירות בבית משותף ... לפי חוק המקרקעין (חזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה)". קרי סמכותו של המפקח מותנית בשני תנאים – ראשון נוגע לזהות בעלי הדין והשני נוגע למהות הסיכסוך.

...

המערערת סירבה לחתום על הסכם התמ"א ומשכך, הוגשה כנגדה התביעה אשר נדונה לפני המפקחת, במסגרתה עתרו המשיבים לסעד הכופה על המערערת חתימה על הסכם התמ"א. המערערת טענה כי דין התביעה כנגדה להידחות.

ובשולי הדברים – טענות המערערת באשר לגובה ההוצאות בהן חוייבה – אשר לכך, טוענת המערערת כי ההוצאות אשר נפסקו לחובתה אינן סבירות וזאת, בין היתר בהשוואה להוצאות אשר נפסקו על ידי המפקחת בתיק אחר אשר נדון לפניה (תיק 5/849/2020) במסגרתו - לטענת המערערת - חייבה המפקחת בהוצאות בסך 15,000 ש"ח. טענותיה אלו של המערערת אין בידי לקבל ראשית לאור ההלכה הפסוקה ובהתאם לה לא תיטה ערכאת הערעור להתערב בפסיקת ההוצאות על ידי הערכאה המבררת.

לכך יש להוסיף כי – בניגוד לטענת המערערת בתיק 5/849/2020 (אשר ערעור בהקשר אליו נדון לפני מותב זה) היו שתי נתבעות וכל אחת מהן חויבה בסך של 15,000 ש"ח, קרי פסיקת ההוצאות לטובת התובעים עמדה על סך כולל של 30,000 ש"ח. לאור זאת, נדחות גם טענותיה של המערערת בנוגע לפסיקת ההוצאות לחובתה.

סוף דבר; לאור כל האמור והמפורט – הערעור נדחה.