סמכות בית משפט לתיקון רישום שגוי בפנקס רישום של מקרקעין

בעיניין רוזנברג [ע"א 371/85 פיליפ נ' רוזנברג, פ"ד מב(1) 584, 596 (1988)], קבעה כב' השופטת מ' בן פורת כי: "גם רישום, שבוצע על פי הצהרה שאינה תואמת את הנתונים המהותיים בחוזה, או במירמה ואפילו בטעות בתום לב וכיוצא באלה מקרים, יכול הבעלים האמתי לתקוף בתביעה משפטית". השופטת בן פורת התייחסה בעיניין רוזנברג למצב שבו יש לתקן את המירשם כאשר "ניתנה הצהרה שאינה תואמת את הנתונים המהותיים בחוזה". השופטת בן-פורת הביאה כדוגמא מקרה של גזלן שאין לראותו כבעל קניין בנכס משום שהצליח באמצעות זיופים ורמאות להרשם כבעל הנכס, או מקרה של אפוטרופוס המוכר לצד שלישי נכס ללא היתר מבית המשפט.

היעדרו של רישום אמין בפנקס המקרקעין המשקף נכונה את מצבו של הנכס בפועל, עלול לגרום לתאונות משפטיות – בדמות הכשלת קונה תמים של נכס מקרקעין, המסתמך בתום לב על המירשם, בהניחו כי הוא משקף את מצבו של הנכס והזכויות בו. נוכח ייעודו של המירשם, לשקף מציאות משפטית כהויתה ולתת ביטוי אמין לזכויות בעלי הדירות בבית המשותף, שומה על בית המשפט להורות – בהיעדר טעם השולל זאת – על תיקון המירשם (ובעניינינו צו הרישום), זאת על מנת להתאים את הרישום, כך שהמצב המשפטי של המקרקעין ישקף את המצב התיכנוני הקיים בפועל.

בדבר סמכות בית המשפט להורות על תיקון צו הרישום, ראו למשל: ה.פ. (ת"א) 695/08 עברון נ' סגל (פורסם בנבו) (14/1/10); ת"א (ת"א) 1325/05 סרוסי נ' בהירי (פורסם בנבו) (4/1/07); ה.פ. (י-ם) 127/96 גל נ' ולדמן (פורסם בנבו) (16/11/99)".

...

לאור כל האמור לעיל, איני סבורה כי התובעת עמדה בנטל להוכיח כי "שטח התמרון" הוא רכוש משותף, ולכן לא ניתן לקבוע כי חלה טעות במרשם המצדיקה תיקון צו רישום הבית המשותף.

לאור כל האמור, אני קובעת כי התובעת לא הוכיחה כי המקרה שבפניי הוא אחד המקרים החריגים שבו יש מקום לתקן את המרשם ולגרוע מזכותם הקניינית של פנחס במקרקעין.

לאור כל האמור לעיל, התובענה נדחית.

התובעים התייחסו לסמכותו של בית המשפט להורות על תיקון רישום לפי סעיף 93 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין (נוסח חדש), תשכ"ט- 1969 (להלן: "פקודת ההסדר" או "הפקודה").

בת"א (מחוזי נצ') 1040-04 מען סלימאן כנג' אבו סאלח נ' מדינת ישראל מנהל מקרקעי ישראל צוין, כי "מגמת המחוקק לחזק מעמדו של הרישום, סופיותו ועליונותו, ולצמצם את העילות לפגיעה בעיקרון הסופיות של המירשם". בסעיף 93 לפקודת ההסדר נקבע, כי "שוכנע בית המשפט לאחר ההסדר שרישומה של זכות בפנקס הושג במירמה, או שזכות שהייתה רשומה בפנקס קיים הושמטה מן הפנקס החדש או נרשמה בו שלא כשורה, רשאי בית המשפט, בכפוף לדין החל על היתיישנות תובענות, להורות על תיקון הפנקס, אם דרך ביטול הרישום או בדרך אחרת כפי שבית המשפט ראה לנכון; אולם בית המשפט לא יורה על תיקון הפנקס אם רכש אדם מקרקעין בתום לב ובתמורה, מבעל רשום, אחרי ההסדר". בפסיקה נקבע, כי יש לפרש הוראה זו בצמצום וכי תיקון הרישום יעשה במקרים חריגים בלבד.

בית המשפט העליון הוסיף וקבע, כי "המילה תרמית אינה מילת קסם שיכולה להיזרק בחלל האויר ולפתוח את הדלת לתיקון פנקס המקרקעין. גם אם יוכחו העובדות שנטענו בכתב התביעה, לא נובעת מהן המסקנה שבוצע מעשה מירמה, להבדיל משגגה או התרשלות". דברים אלו יפים ונכונים, בשינויים המתאימים, לענייננו.

...

למעלה מהדרוש אציין עוד, כי לכל האמור לעיל מצטרפות טענות הנתבעת לעניין הוכחת זכויותיהם של התובעים בקרקע, כאשר מדובר בתנאי בסיסי לשם ביסוס טענותיהם בנוגע לפתיחת הליכי ההסדר לפי סעיף 93 לפקודת ההסדר.

לאור כל המפורט לעיל מצאתי, כי דין הבקשה לסילוק התובענה על הסף להתקבל.

בנסיבות אלו, התובענה נדחית.

הסעדים המתבקשים בפתיח לכתב התביעה (סעיפים 2-4) הם סעדים הצהרתיים ותיאורטיים שאינם נמנים עם הסעדים שלגביהם מוקנית סמכות עניינית לבית משפט זה. במענה לטענות הנתבעת מוסיפה התובעת בסיכומי התשובה כדלקמן; הנתבעת נמנעת מלטעון בסיכומיה להיותה בעלת זכות כלשהיא במקרקעין והיא מודה כי איננה מחזיקה בהם.

האם התובעת הוכיחה כי היא בעלת המקרקעין או מי שזכאית להחזיק בהם סעיף 125 לחוק המקרקעין קובע: "רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו, אולם אין בכך כדי לגרוע מהוראות סעיפים 93 עד 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969". התובעת הציגה את נסח הרישום ממנו עולה כי המקרקעין בשלמות מצויים בבעלות המדינה; כי כ"יח היא החוכרת הראשית שלהם ואילו היא עצמה הנה חוכרת המשנה למשך 99 שנים החל משנת 1956.

אוסיף; אין בעובדה שלא כל חלקה 46 רשומה בחוק מקווה ישראל כמיועדת לתובעת, כדי ללמדנו באופן וודאי כי הרישום בנסח הרישום מוטעה או כי חלה טעות בחוק; אי הצגתה של המפה הנזכרת בתוספת לחוק מקווה ישראל מעלה תמיהה, אולם בהנתן הרישום בנסח הרישום אין בכך כדי לשנות מהכרעתי; רישומה של התובעת כחוכרת משנה בנסח הרישום נעשה ביום 6/3/2017 ואילו חוק מקווה ישראל חוקק בשנת 1976.

עם זאת, אין בהם כדי לשנות מהתוצאה אליה הגעתי בעיקר מהטעם שלנתבעת אין זכויות במקרקעין מושא תביעה זו. ככל שהנתבעת סבורה כי רישום המקרקעין שגוי, פתוחה בפניה הדרך לפעול לתיקונו בדרכים הישירות שהחוק הקצה לשם כך. כך או אחרת, מדובר בפסק דין העוסק בחלקות אחרות וככזה חורג ממסגרת הדיון שבעניינינו.

...

סוף דבר לתובעת קמה הזכות לתבוע את סילוק ידה של הנתבעת מהמקרקעין בהתאם לסעיף 16 לחוק המקרקעין.

מכאן שדין כלל הסעדים המבוקשים על ידה, ואשר אינם מתייחסים למקטע א', להידחות.

הנתבעת תשלם לתובעת הוצאות משפט בסך כולל של 7,500 ₪ וכן שכ"ט עו"ד בסך 35,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק.

עם זאת, בע"א 4140/97 חב' האוניברסיטה העברית בי-ם נ' הסתדרות נשים ציוניות הדסה באמריקה אינק פ"ד נג(3) 49, 60 (1999), הדגיש בית המשפט העליון: "ואולם, אף שככלל, הרישום של זכויות במקרקעין מוסדרים מהוה סוף פסוק, מותיר החוק פתח לתקיפת הרישום. סעיפים 93-97 לפקודה, המגדירים את עילות התקיפה, מיועדים לספק מענה למקרים חריגים שבהם מוצדק לתקן את הרישום. הכלל כפוף איפוא לחריגים, וכפיפות זו באה לידי ביטוי בכלל גופו. נשוב ונביא כסדרם, והפעם במלואם, את סעיף 81 לפקודה ואת סעיף 125(א) לחוק המקרקעין ...

משהוכח כי הרישום אינו משקף נכונה את זכויות הצדדים, לבית המשפט סמכות לתקן רישום מוטעה במירשם ללא קשר להליכי הסדר, ויש להעדיף את האמת על היציב (ת"א 1268/08 הדרי נ' ממ"מ וקק"ל (נבו, 12.3.2012) (להלן: "עניין הדרי").

כן ראה ע"א 496/75 דבורה נ' דבורה [6], שבו מבהיר בית-המשפט כי גם סעיף 125(א) לחוק אינו שולל זכות שביושר: 'אף סעיף 125(א) של החוק, בדבר כוחו ההוכחתי החותך של הרישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים (וכנראה מקרקעין אלה עברו את ההסדר) אין בכוחו לשלול זכות שביושר אשר נרכשה אחרי גמר ההסדר ולפני שהחוק קיבל את תקפו, כי כאמור, סעיף 166(א) שומר על הזכות לפי הדין הקודם" .

...

אני דוחה את הטענה.

סוף דבר נוכח כל האמור לעיל, מששוכנעתי כי נפלה טעות ברישום זכויות יהוד, אני מקבלת את תביעת רמ"י ומורה על תיקון הסכם החכירה עם יהוד באופן שישקף את זכויותיו הקנייניות בחלק מחלקה 172 ובחלק מחלקה 170 ותיקון רישום זכויותיו במרשם המקרקעין בהתאם.

אני דוחה את תביעות יהוד.

על מעמד הרישום ואפשרות תיקון צו רישום; סעיף 145 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969, (להלן: "חוק המקרקעין") קובע: "145. (א) המפקח רשאי, על פי בקשת בעל דירה או בעל זכות בדירה, לתקן צו רישום בפנקס, ובילבד שנתן לכל בעל דירה או לבעל זכות בדירה שלא הגיש את הבקשה הודעה מוקדמת והזדמנות לטעון טענותיו." חרף לשון סעיף 145 לחוק המקרקעין , לבית המשפט המחוזי סמכות מקבילה לידון בתביעה לתיקון צו רישום בית משותף ( ראו: ת"א (מחוזי ירושלים) 1170/98‏ ‏ האגודה לתרבות הדיור נ' ידיד יוסף (13.4.2000)); סעיף זה זכה להתייחסות בת"א (י-ם) 1561/98 נחמיה נ' נבון, דינים, מחוזי לב(4) 732 בו נקבע: "האם סעיף 145 לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969, התכוון לשלול את סמכותו העניינית של בית המשפט המחוזי, כך שהתובעת יכולה להעלות את עניינה בדבר תיקון הרישום רק בפני המפקח על הבתים המשותפים? לדעת השופטת פרוקצ'יה, שאליה אני מצטרף בכל הכבוד, המחוקק גילה את דעתו, כי בעניינים הכרוכים בבירור זכויות קניין נתונה סמכות מקבילה למפקח על בתים משותפים ולבית המשפט המחוזי, בהתאם לבחירת התובע. למסקנה זו הגיעה השופטת פרוקצ'יה מהשוואה בין סעיף 72(א) לסעיף 72(ב) לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969". לפי הדין, רישום בפנקסי לישכת רישום המקרקעין לגבי מקרקעין מוסדרים מהוה, ככלל, משום "ראיה חותכת" לתוכנו (סע' 125(א) לחוק המקרקעין.

עם זאת היה ובית המשפט מוצא כי הרישום בפנקסי המקרקעין איננו תואם את המציאות העובדתית בשטח או מכוח רישום בטעות או הוצמד חלק בדרך לא חוקית, מוסמך הוא להורות על תיקון צו הרישום, חרף הקונקלוסיביות של הרישום.

...

בנוסף כך ציין פרופ' מיגל דויטש, 'קניין', כרך א, בעמ' 658 - : "העולה מדברים אלו הוא, שאם מסקנת הדיון, לגופו של עניין, תהיה כי צודקת המבקשת שלא ניתן על פי חוק המקרקעין לרשום את קומת הכניסה כרכוש פרטי, הרי שאין בסעיף 125(א) לחוק המקרקעין כדי למנוע את שינוי הרישום. לעניין זה, אני סבור כי אין מקום להבחנה שניסו המשיבות לעשות בין רישום של "יצור פיקטיבי" לבין רישום של שטח אמיתי שנעשה בטעות או שלא כדין.

סוף דבר; לאור כל האמור לעיל, דין התביעה להידחות.

הנני מחייב את התובעת לשלם לנתבעים שכ"ט עו"ד בסכום 10,000 ₪ כולל מע"מ, שישולמו תוך 30 ימים מיום קבלת פסק הדין.