סכסוך עסקאות נוגדות במיטלטלין לא מוסדרים

רקע והליכים קודמים הפרשה נסבה על דירתו של המשיב 4 (להלן תורג'מן) הממוקמת בבית-שאן, במקרקעין לא מוסדרים.

המבקש שימש כעורך-דין לצדדים בעיסקה זו. כאמור, בשל היות הדירה ממוקמת במקרקעין לא מסודרים, וממילא אינה רשומה במירשם המקרקעין, כך שאין אפשרות לרשום הערת אזהרה "רשמית", המוסדרת בדין, לגביה; עם זאת, עסקת המכר לא דווחה גם לחברה המשכנת, המנהלת רישום עצמאי.

באשר לתחרות בין זכותו של ששון לזכותו של הבנק בדירה טוען המבקש, כי ידו של הראשון על העליונה; כך, שכן עסקינן בזכות במטלטלין – והרי בהעדר רישום אין זכות קניינית – אשר ששון קיבל עליה בעלות בעת מסירת הדירה לחזקתו.

הלכה פסוקה נודעת היא, כי רשות ערעור בגילגול שלישי נשקלת במקרים המעוררים שאלה עקרונית, משפטית או ציבורית החורגת מעניינם הפרטי של הצדדים לסכסוך, או כאשר עלול להגרם למבקש, אם תדחה בקשתו, עוות דין חמור.

בנדון דידן מתקיימת הן צפיות טכנית, שכן עיסקאות נוגדות במקרקעין אינן בגדר מדע בדיוני אלא – למרבה הצער – חזון נפרץ; והן צפיות נורמאטיבית, שכן, על פניה, אין סיבה להסיר את אחריות הרישום מעורך-הדין שטיפל בה. כפי שנזדמן לי לומר בעבר (ע"א 624/13 מורדכיוב נ' מינץ, פסקה מ"ב (2014): "אחריות עורך הדין המייצג את הצדדים לעסקה, או למצער אחד מהם, אינה מסתכמת רק בזיהוי הצדדים לעסקה (תקנה 16 לתקנות המקרקעין); אימות חתימותיהם (תקנה 14(א) לתקנות המקרקעין); וצרוף כלל המסמכים הדרושים לבקשה לרישום העסקה והגשתם לרשם (תקנה 9(ג) ותקנה 14(ג) לתקנות המקרקעין). עורכי הדין נדרשים לפעול 'גם בשלבים המוקדמים יותר של עיסקאות, שבהם ניתן למנוע מראש הסיכונים שעשויים להווצר' (זנדברג (הסתמכות), 289; הדבר עולה גם מתקנה 14(ב) לתקנות המקרקעין). מלאכת הבדיקה, בשלבים אלה, מורכבת ודורשת מומחיות [...]. זו מלאכתם. וזו מומחיותם של עורכי הדין, המייצגים צדדים שעל פי רוב אינם מוצאים ידיהם ורגליהם בסבכי הפורמאליות המשפטית והרישומית". לפיכך, קמה חובת זהירות כלפי הבנק גם מצד המבקש.

...

דיון והכרעה לאחר עיון, לא ראיתי מקום להיעתר לבקשה.

איני נעתר איפוא לבקשה.

כחלק מהליך רישום הבית המשותף, נדרשים הצדדים להסדיר את הכשרתם של חלק מהמבנים הבנויים במקרקעין ללא היתר.

בהחלטתו בעיניין זה, קבע כב' סגן הנשיא, השופט יצחק כהן: "העובדה שזכויות במקרקעין אינן רשומות בפנקס הזכויות במקרקעין, אינה מחילה עליהן באופן אוטומאטי את דיני החוזים או את דיני המיטלטלין. כך למשל, בפסק הדין שניתן בע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל, פ"ד נ"ז 385 (2003), דן בית המשפט העליון בעיסקאות נוגדות במקרקעין שלא היו רשומים בפנקס הזכויות במקרקעין. בית המשפט המחוזי סבר שסעיף 9 לחוק המקרקעין אינו חל על העניין, ואחד מטעמיו היה, שמדובר בזכויות שאינן רשומות. בית המשפט העליון לא קיבל נימוק זה, ובחן את כוונת הצדדים בעיסקה. משהגיע בית המשפט העליון למסקנה, שכוונת הצדדים הייתה להקנות זכות בעלות, הוסיף וקבע, שגם אם הזכות עדיין לא נרשמה, והיא בגדר התחייבות לעשות עסקה, כי יש להחיל עליה את הוראת סעיף 9 לחוק המקרקעין." וכן – "למותר לציין, כי בחוזה החכירה שנכרת עם שלושת האחים לבית זייד, כוונת הצדדים הייתה להעניק לשלושת האחים זכות חכירה, בקרקע ששיטחה כ - 903 דונם, לצורך ניהול משק חקלאי. הזכות שהוענקה היא איפוא זכות חכירה במקרקעין, ולא רק זכות חוזית" (ההדגשה במקור-מ"י).

כב' סגן הנשיא כהן אימץ את קביעת כב' השופט עמית בהחלטתו הנ"ל, וקבע כי כאשר הקרקע היא הדבר העומד בלב הסיכסוך, התביעה הנוגעת לחלוקתה תהיה מסורה לסמכותו העניינית של בית משפט השלום, בין אם הקרקע רשומה בפנקס הזכויות במקרקעין ובין אם לאו (פסקה 15).

...

בהחלטתו בעניין זה, קבע כב' סגן הנשיא, השופט יצחק כהן: "העובדה שזכויות במקרקעין אינן רשומות בפנקס הזכויות במקרקעין, אינה מחילה עליהן באופן אוטומטי את דיני החוזים או את דיני המיטלטלין. כך למשל, בפסק הדין שניתן בע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל, פ"ד נ"ז 385 (2003), דן בית המשפט העליון בעסקאות נוגדות במקרקעין שלא היו רשומים בפנקס הזכויות במקרקעין. בית המשפט המחוזי סבר שסעיף 9 לחוק המקרקעין אינו חל על העניין, ואחד מטעמיו היה, שמדובר בזכויות שאינן רשומות. בית המשפט העליון לא קיבל נימוק זה, ובחן את כוונת הצדדים בעסקה. משהגיע בית המשפט העליון למסקנה, שכוונת הצדדים הייתה להקנות זכות בעלות, הוסיף וקבע, שגם אם הזכות עדיין לא נרשמה, והיא בגדר התחייבות לעשות עסקה, כי יש להחיל עליה את הוראת סעיף 9 לחוק המקרקעין." וכן – "למותר לציין, כי בחוזה החכירה שנכרת עם שלושת האחים לבית זייד, כוונת הצדדים הייתה להעניק לשלושת האחים זכות חכירה, בקרקע ששטחה כ - 903 דונם, לצורך ניהול משק חקלאי. הזכות שהוענקה היא אפוא זכות חכירה במקרקעין, ולא רק זכות חוזית" (ההדגשה במקור-מ"י).

סיכומו של דבר, מצאתי כי בנסיבות העניין שבפני יש לבית משפט זה סמכות עניינית לדון בתביעה.

מאחר והנתבעים הודיעו כי התובעים 5-1 מכרו את חלקם במקרקעין לצד ג', והתובעים אישרו בתשובה כי אכן מכרו את זכויותיהם אך טרם שולמה מלוא התמורה, סבורני כי בטרם תינתנה הוראות להמשך ההליך לרבות להגשת הראיות, יש לצרף להליך זה את מלוא בעלי הזכויות במקרקעין כבעל דין דרוש.

על דיני העיכבון חלות שתי מערכות דינים: האחת המסגרת הכללית המסדירה את עקרי העיכבון וקובעת מה הם הכללים החלים על הפעלתה של זכות זו, משקמה, הקבועה בסעיף 11 לחוק המטלטלין, תשל"א-1971 (להלן: "חוק המטלטלין").

לכך השיב ב"כ הנתבעת מספר ימים לאחר מכן ביום 7.3.2018 כי : "1.כדי להיות עינייניים ולסיים את הסיכסוך בין הצדדים, מרשתי חוזרת ומציעה לכם לשלם את מלוא החוב כנגד החזרת התבניות על פי המתוה המפורט בהמשך. מרשתי תפקיד בידי סכום החוב כפי שפורט במכתבי אליכם מיום 30.1.2018 והוא יימסר לידיכם כנגד השבת התבניות כשהן תקינות, השבת כל השיקים שמרשתי מסרה לכם בין שטרם ניפרעו ובין שניתנה לגביהם הוראת אי פירעון, יושבו צבעים של מרשתי הנמצאים בידיכם וכן יימסרו למרשתי חשבוניות מס במקום חשבוניות עסקה שטרם הוצאתם. אצין כי מרשתי דרשה את החזר התבניות במכתבי אליכם מיום 8.1.18 ומיום 30.1.18 . מכתבים אלה לא נענו. דבר שהותיר את מרשת חסרת אונים לגבי המשך פעילתה העסקית ...

...

בסיכומים טענה התובעת כי "במקרה דעסקינן התובעת פעלה כפי המוקנה לה עפ"י החוק ועכבה בידיה את הבטוחה היחידה עבורה לאחר ששיקים אישיים של מר יהודה כהן חללו ולנוכח סירובו של מר אברהם כהן ליתן בטוחות חלופיות" איני מקבלת טענה זו. מהראיות עולה כי השיקים סורבו רק לאחר שהתבניות עוכבו ולכן ביטול השיקים לא היו הגורם לעכבון.

סוף דבר השבת התבניות - הנתבעת עתרה לכך שהתובעת תשיב לה את התבניות המעוכבות (במסגרת ס' 38 ח לבר"ל וסעיף 33ח לכתב ההגנה).

חוב התובעת עומד על סך של 151,540 ש"ח. מסכום זה יש לקזז עלות התבניות החלופיות שהוכח בסך של 49,891 ₪, ומכאן, הנתבעת תשלם לתובעת סך של 101,649 ₪.

לענין ההוצאות, תוך התחשבות במסקנותיי בנוגע להתנהלות הצדדים ביחס לחובות נשוא התביעה, הנתבעת תשלם לתובעת סך של 5500 שח בגין הוצאת משפט ושכ"ט עו"ד. הסכומים ישולמו בתוך 30 ימים שאם לא כן, יישאו הפרשי הצמדה וריבית.

הסוגיה של עיסקאות נוגדות מוסדרת הן בחוק המיטלטלין והן בחוק המקרקעין.

יחד עם זאת, עושה בית המשפט שם אבחנה מהותית לעניין היקפה של חובת תום הלב בהתאם לאופי האינטרסים של בעלי העסקאות הנוגדות וקובע כדלקמן: "התשובה לשאלה זו תיבחן על פי מהותו של היחס בין בעל העסקה (הקונה) לבין המעקל. היקפה ותוכנה של חובת תום הלב ילמדו מאופייה של זכות הקניין ומאופי האינטרסים הנוגעים לסכסוך. אין די בעצם אי הרישום כדי לקבוע כי הופרה חובת תום הלב של בעל העסקה הראשונה.

אך חזרו המבקש ומר ביטון והפנו את בית המשפט להוראות ההסכם לפיהם, בין השאר, התחייבה המוכרת לשאת בכל תשלומי מס שבח ודמי הסכמה למינהל (ראה סעיף 8 א' להסכם) וכי מאחר ובפועל לא הסדירה המוכרת את התשלומים לרשויות, עיכב המבקש תחת ידיו את יתרת התשלום האמורה כדי להסדיר את התשלומים אל מול שלטונות המס.

...

גרסתו כי לא ידע אודות עסקת המכר-נדחית.

סוף דבר לאור כל מכלול השיקולים שפורטו לעיל, בהתנגשות הזכויות שבין הצדדים מצאתי לנכון להעדיף את זכויותיו של המבקש.

התביעה מתקבלת, אפוא.

בפרשת בן צבי אמר הנשיא ברק כי: "ההכרעה בסכסוך שלפנינו יכולה למצוא פתרונה בדיני עיסקאות נוגדות", ובאותה פסקה הניח "מבלי לפסוק בדבר", כי מכוח הילכת השתוף, "כל מה שיש לבן זוג א'...

חשוב לציין, כי בפסקה 9 לפסק דינו, התייחס הנשיא ברק לחזקת השתוף במיוחד, והשאיר בצריך עיון את השאלה, האם חזקת השתוף היא "התחייבות לעשות עסקה". וכך נאמר ע"י כב' השופטת שטרסברג-כהן בעיניין אהרונוב: "אין אני סבורה, כי הפתרון לתחרות בין התחייבות קודמת שלא נרשמה לבין עיקול מאוחר שנרשם בתום לב, גלום בסעיף 9. סעיף 9 מסדיר מצב בו מעומתות זו מול זו שתי זכויות אובליגטוריות זהות במהותן (עיסקאות נוגדות) עקב מכירת הנכס על ידי בעליו, פעמיים. מהותו של הסעיף להסדיר רק את התחרות הזו שבין שתי זכויות שוות במהותן. אין הוא מתיימר לקבוע כלל עדיפות בכל תחרות אחרת בין זכויות אחרות עשויות עור שונה, ואין הוא שולל או מחייב עדיפותה של ההתחייבות האובליגטורית בעימותים אחרים שאינם באים בגדר הסעיף...

בעיניין אהרונוב, השתמש הנשיא ברק בסעיף 9 גם לצורך הפיתרון של התנגשות הזכויות באומרו: "אמת, דיני העיסקאות הנוגדות, כשמן, עוסקים בהתנגשות בין התחייבויות נוגדות להענקת זכות במקרקעין או במיטלטלין. ניתן להקיש מהסדרים אלה למצבים נוספים של התחייבויות נוגדות (ראו פרשת בן-צבי, עמ' 24).

...

מסקנה נוספת באמתחתו של הבנק והיא, שאין לייחס לתצהיר המבקשת כל משקל ראייתי.

לאור כל האמור, דין התובענה להיתקבל.

ניתן בזה פסק דין הצהרתי לפיו למבקשת מחצית הזכויות בדירת המגורים, ואני מורה לרשם המקרקעין לרשום זכויות אלה על שם המבקשת.