סכסוך בעלות במקרקעין חקלאיים במושע

בעקבות הגשת תביעות סותרות לפקיד ההסדר, הועבר הסיכסוך להכרעת בית המשפט בהתאם להוראת סעיף 43 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969 (להלן: "פקודת ההסדר").

בשלב השני, היה על פקיד ההסדר לבצע הליך של חלוקת המושאע הכפרי, על מנת לרשום חלקו של כל בעל זכות כחלקת קרקע ללא שותפות של יתר תושבי הכפר טייבה.

שנית ולגופו של עניין, בהתאם להסכמה אליה הגיעו הצדדים: "... אם בעל דין מכר חלק מהזכויות שלו בשטח החקלאי, מכירה זו לא תגרע מהזכויות שלו בשטח הבנוי, ככל שלא נמכרו". על כן, עצם העובדה כי קק"ל רשומה כבעלים של 50% מהשטח החקלאי באדמות הכפר טייבה, אין בה כדי לסייע לה ולהעניק לה אותו אחוז מהשטח הבנוי.

...

בהתאם לשיטת החישוב שהובאה לעיל, לתובע הראשון מגיע 13.3 מ"ר בחלקה זו, בעוד שלתובע השני מגיע 62.08 מ"ר בחלקה זו. לסיכום- אני קובע כי זכויות התובעים בחלקה סופית 3 בגוש מס' 23196 הן כדלקמן: שם התובע החלק היחסי במ"ר סעיד עבדאללה אבראהים זועבי ת.ז. 2104639 5.4/1,148 מוסטפא עבדאללה אבראהים זועבי ת.ז. 2079029 5.4/1,148 תאופיק עבדאללה אבראהים זועבי ת.ז. 2104640 5.4/1,148 יוסף עבדאללה אבראהים זועבי ת.ז. 2079035 5.4/1,148 גאזי פייסל עבדאללה אבראהים זועבי ת.ז. 5895384 2.35/1,148 ראיפה פייסל עבדאללה אבראהים זועבי ת.ז. 5628806 0.981,148 מונא פייסל עבדאללה אבראהים זועבי ת.ז. 5816662 0.98/1,148 סנאא פייסל עבדאללה אבראהים זועבי ת.ז. 5987730 0.98/1,148 עבדאלרחמאן אבראהים עבד אלרחמאן זועבי, ת.ז. ת.ז. 2052726 53.22/1,148 מחמד אבראהים עבד אלרחמאן זועבי, ת.ז. 2052725 53.22/1,148 טארק אבראהים עבד אלרחמאן זועבי, ת.ז. 2052730 53.22/1,148 פוזי אבראהים עבד אלרחמאן זועבי, ת.ז. 2052729 53.22/1,148 האפוטרופוס בנעליה של נג'לה אבראהים עבד אלרחמאן זועבי 7.84/1,148 עזבון המנוח ח'ליל אבראהים עבד אלרמאן זועבי 53.22/1,148 עזבון המנוח אבראהים עבד אלרחמאן אחמד חוסין זועבי 94.16/1,148 קק"ל 515.3/1,148 האפוטרופוס, בנעליהם של אחמד אבראהים מוסטפא עבדאללה והאחים שלו הבאים: יוסרא, מוחמד, עומר, עזאת וחוסני.

בהתאם לשיטת החישוב שהובאה לעיל, לתובע מגיע 48.5 מ"ר בחלקה זו. לסיכום- אני קובע כי זכויות התובעים בחלקה סופית 36, בגוש מס' 23199 הן כדלקמן: שם התובע החלק היחסי במ"ר עזבון המנוח פלאח עבד אלרחמאן אחמד חוסין 784.23/3,144 תופיק פלאח עבד אלרחמאן זועבי ת.ז. 2078862 185.84/3,144 עבד אלמג'יד פלאח עבד אלרחמאן זועבי ת.ז 2078863 185.84/3,144 עבד אלראוף פלאח עבד אלמרחמאן זועבי ת.ז. 2078864 185.84/3,144 עבד אלרחמאן אבראהים עבד אלרחמאן אלזועבי, ת.ז. 2052726 193.96/3,144 טארק אבראהים עבד אלרחמאן זועבי, ת.ז. 2052730 193.96/3,144 פוזי אבראהים עבד אלרחמאן זועבי, ת.ז. 2052729 193.96/3,144 בשם המנוח חליל אבראהים עבד אלרחמאן זועבי 193.96/3,144 מחמד אבראהים עבד אלרחמאן זועבי, ת.ז. 2052725 193.96/3,144 האפוטרופוס בנעליה של נג'לה אבראהים עבד אלרחמאן אלזועבי 28.57/3,144 יורשי המנוח אבראהים עבד אלרחמאן אלזועבי 343.19/3,144 האפוטרופוס בנעליו של סובחי עלי אחמד זועבי 412.16/3,144 אדריס מחמד עלי זועבי, ת.ז. 2078979 48.53/3,144 תיק ת"א 8696-07-15 מתייחס לחלקה סופית 13 בגוש מס' 23196, ששטחה עומד על 526 מ"ר. מגישי תזכירי תביעה בתיק זה הם כדלקמן: קאסם מחמד שחאדה ג'ומעה; עזבון המנוח אבראהים עבדאלרחמאן זועבי; עבד אלרחמאן אבראהים עבד אלרחמאן זועבי; טארק אבראהים עבד אלרחמאן זועבי; פוזי אבראהים עבד אלרחמאן זועבי; עזבון המנוח חליל אבראהים עבד אלרחמאן זועבי; מחמד אבראהים עבד אלרחמאן זועבי; האפוטרופוס בעניינה של נג'לה אבראהים עבד אלרחמאן זועבי; האפוטרופוס בעניינה של הנפקדת פאטמה מחמד שחאדה ג'ומעה; פוזי מחמד עלי זועבי ועזבון המנוח מחמד עלי אחמד חוסין.

בהתאם לשיטת החישוב שהובאה לעיל, לפוזי מגיע 14.1 מ"ר בחלקה זו, בעוד שלעיזבון מגיע 66.05 מ"ר בחלקה זו. לסיכום- אני קובע כי זכויות התובעים בחלקה סופית 13 בגוש מס' 23196 הן כדלקמן: שם התובע החלק היחסי במ"ר קאסם מחמד שחאדה ג'ומעה ת.ז. 2078964 54.29/526 עזבון המנוח אבראהים עבדאלרחמאן זועבי 100.2/526 עבד אלרחמאן אבראהים עבד אלרחמאן אלזועבי, ת.ז. 2052726 56.6/526 טארק אבראהים עבד אלרחמאן זועבי, ת.ז. 2052730 56.6/526 פוזי אבראהים עבד אלרחמאן זועבי, ת.ז. 2052729 56.6/526 בשם המנוח חליל אבראהים עבד אלרחמאן זועבי 56.6/526 מחמד אבראהים עבד אלרחמאן זועבי, ת.ז. 2052725 56.6/526 האפוטרופוס בנעליה של נג'לה אבראהים עבד אלרחמאן זועבי 8.29/526 פוזי מחמד עלי זועבי ת.ז. 2045772 14.17/526 עזבון המנוח מחמד עלי אחמד חוסין 66.05/526 לפני סיום כפי שניתן להיווכח מן המתואר לעיל, זכויותיהם של התובעים השונים בחלקות נשוא פסק דין זה מפוזרות בחלקות השונות, כאשר מדובר לעיתים בחלקים קטנים מאוד, של מספר מטרים בודדים.

מכאן, שהמבקש הוא הבעלים והמחזיק של 500 מ"ר קרקע חקלאית בחלקה הנ"ל. ביום 6/2/2020 (בסעיף 9 של תגובת המשיבים נכתב: "22/2/20" אך ברי שהכוונה ל-6.2.20) היתקיים קדם משפט שבו פירטו הצדדים את טיעוניהם ובית-משפט קמא הורה על הגשת תצהירי עדות ראשית מטעם הצדדים וכן קבע, שהצו הזמני מיום 19/12/18 ייוותר על כנו, אלא אם יתקבל בידי המשיבים היתר בנייה כדין ואזי יפוג תוקפו של צו המניעה הזמני, בתוך 14 ימים מן המועד שבו יודיעו המשיבים למבקש על קבלת היתר בנייה.

תוהים המשיבים: האם זקוק בית-משפט קמא להסכמת מי מן הצדדים על-מנת לידון בעיניין שבפניו, לרבות סעד זמני? מה גם, שבעניינינו, עסקינן בתביעה המתבררת בפני בית-משפט קמא, לרבות הסעד הכלול בה. לטענת המשיבים, לא חרג בית-משפט קמא מן הסמכות המוקנית לו על-פי דין, אלא פעל מכוח הסמכות הטבועה המוקנית לו על-פי דין, לפי סעיף 75 של חוק בתי המשפט, וסמכות זו נתונה לבית המשפט מעצם טבעו ותפקידו שנועד להכריע בסכסוכים המובאים בפניו.

בעניינינו, קיימת מחלוקת בין הצדדים כאשר המבקש טוען, שיש לו זכויות קנייניות במקרקעין, ובהיותו שותף במקרקעין משותפים (מושאע) הוא לא נתן את הסכמתו לבצוע עבודות בנייה במקרקעין המשותפים, מה גם שאין לאף אחד מן השותפים חלק מסוים בהם, בעוד שהמשיבים טוענים, כי המבקש מחזיק לפי הסכם מכר שבינו לבין המשיב ב-500 מ"ר קרקע חקלאית ואילו המשיבים מחזיקים בשטח (1435 מ"ר) שייעודו למגורים, ואף מתגוררים בשטח זה מזה עשרות שנים.

...

דין הערעור להתקבל, בשים לב לנימוקים שציינתי לעיל.

לפיכך, אני מורה על ביטול החלטת בית-משפט קמא מיום 6/2/20, כך שצו המניעה הזמני שניתן ביום 19/12/18 יוסיף לעמוד בעינו ללא שינוי.

בנסיבות העניין החלטתי שלא יהא צו להוצאות.

העובדות הצריכות לעניין ושאינן שנויות במחלוקת, לפי סדרן הכרונולוגי המנוח, אביהם של מחמוד ואבראהים, היה רשום כבעלים במושאע של אדמות חקלאיות בערערה - 100/240 חלקים בחלקה 10 בגוש 12157, (להלן: חלקה 10), ו-10/20 חלקים בחלקה 16 בגוש 12165.

בין האחאים או מי מהם התגלעו סכסוכים בנוגע לקרקע שקבלו מן המנוח, ובבית המשפט לעינייני מישפחה בחיפה ניפתחו בשנת 99' שני הליכים: 1) תמ"ש 39580/99: תובענה שהגיש מחמוד נגד אברהים בעיניין זכויות בחלקה 16, במסגרתה הוצא ביום 30/11/99 צו זמני בזו הלשון: "ניתן בזה בהעדר המשיב צו מניעה זמני האוסר על המשיב לבצע טרנזקציה לנכס הידוע כגוש 12165 חלקה 16, שבכפר ערה ובכן להימנע מכל פעולה בנוגע לנכס זה". (נספח י"ג לתצהיר מחמוד).

...

למעלה מן הצורך ייאמר, כי על פני הדברים, אפילו הוגשה תביעה מעין זו - הרי שדינה היה להידחות אף לגופה.

סוף דבר נוכח כל האמור לעיל, אני רואה לקבל את תביעת התובעים בת"א 33939-05-12 נגד אבראהים, אבו עקל ואלח'טיב, ולדחות את תביעתם של אבו עקל ואלח'טיב בת"א 16386-04-16 למתן צו מניעה נגד הנתבעים בתיק זה. בהתאם, אני מורה על מחיקת רישומו של אבראהים כבעלים של 511/8273 חלקים בחלקה 16 (מיום 11/6/09 על פי שטר מספר 027007/3), את רישומו של אבו עקל (מיום 11/6/09 על פי שטר מספר 027007/03) ושל רישומו של אלח'טיב (מיום 26/1/16 על פי שטר4306/2016/1), הרשומים כבעלי זכויות של 444/41365 חלקים בחלקה 16.

אשר לסמארה, משלא נרשם כבעל זכויות בלשכת רישום המקרקעין, אין הסעד המבוקש על ידי התובעים חל לגביו, ואילו טענותיו בדבר זכויותיו מכוח העסקה שבצע עם אבראהים נדחות מהטעמים המנויים לעיל.

יוזכר כי רוב החוזים שהוצגו הנם מגידולי בעל/ שלחין בעיקר, בעוד שעל פי התכנית המנדטורית בקרקע חקלאית הותרו שימושים חקלאיים נוספים כגון רפתות, לולים ועוד שלא בא לידי ביטוי בהסכמי שכירות אלו".

באשר לטענה בדבר קביעת מקדם 3.5 כשאין כל עסקה ביחס לשנת 2017 הרי שיש קושי לקבל טענה זו כשרמ"י בעצמה הציגה בחוות דעתה את שווי המקרקעין לאחר הכפלה במספר מקדמים ("ביטול גורם המושאע" – מקדם התאמה אשר עמד על 1.1, "התאמה לקיבולת בניה" – 0.39 ו- "התאמה למיקום בשטח חקלאי מרוחק מהכפר ומתשתיות מפותחות" – 0.85, ראו נספח ג' לנ/6) ללא השענות על עסקת השוואה (ראו סע' 14.4-14.13 לנ/6).

כאמור מר דרעי הנו מומחה מטעם בית המשפט כך שהנו מומחה ניטראלי שאין לו עניין בתוצאות הסיכסוך בין בעלי הדין ושיקול זה יש להביאו בחשבון גם כן בעת מתן משקל לחוות הדעת השונות (ראו למשל ע"א 5509/09 חאלד עבד אלקאדר מוחמד תיים מסארוה נגד עזבון המנוח אברהים חסן מסארוה, (23.2.14)).

...

כן אני מורה כי החישוב במתווה האמור יעשה עד למועד פסק הדין נוכח הפסיקה לפיה יש לחשב את הפיצויים עד למועד התשלום בפועל.

לסיכום: דין התביעה להתקבל.

אני קובע כי שיעור דמי החכירה שתשלם רמ"י לתובעים יעמוד על 5% משווי הקרקע, כפי שנקבע בחוות דעתו של שמאי בית המשפט והוא יחול לפי אותו שיעור גם לתקופות הזמן שחוות הדעת של מר דרעי לא מתייחסת אליהן ועד למועד מתן פסק הדין, לפי הפיצוי שחושב לשנת 2018.

ענייננו בסכסוך בין קק"ל לבין בית אב שמקורו באחמד חוסין זועבי, שאת עיזבונו ירשו שני בנים והם: עלי אחמד חוסין זועבי (להלן: עלי) ועבד אלרחמאן אחמד חוסין זועבי (להלן: עבד אלרחמאן).

בדחותו את התזה של קק"ל בדבר התאמה בין החלקים בשטח הכפרי לחלקים בשטח הבנוי, השתית בית משפט קמא את החלטתו על ספרות מלומדים, כלהלן (ההדגשות בקוו הן כפי שהוספו בפסק דינו בפסקות 32-31, 35): "שתי צורות של זכויות קנין-הבעלות ביחס לקרקע 'מושע' נהוגה בארץ:

בסעיף 2 לפסק הדין המקביל נכתב כי "תובעי הזכויות בשטח הבנוי, אמורים להיות גם בעלי זכויות רשומים בשטח החקלאי במושאע הכפרי המוסדר" וכי הצדדים הגיעו להסכמה הבאה, עליה חזרו פעם נוספת במהלך הדיון: "יש הסכמה לעקרון כי החלוקה בשטח הבנוי תהייה נגזרת מהזכויות בשטח החקלאי, במובן זה שאחוזי החזקה בשטח החקלאי ההסטוריים תהווה בסיס לקביעת הזכויות בשטח הבנוי. מובהר כי אם בעל דין מכר חלק מהזכויות שלו בשטח החקלאי, מכירה זו לא תגרע מהזכויות שלו בשטח הבנוי, ככל שלא נמכרו. מובהר עוד, כי אם גורם מסוים רכש חלק ספציפי מהזכויות שלו בחלק הספציפי לא יהיה זכאי לזכויות בחלק הבנוי.

...

ודוקו: גם אם איננו מקבלים את הטענה העקרונית של קק"ל, אין משמעות הדבר שאין לקק"ל זכויות בשטח הבנוי.

בשורה התחתונה, אני מקבל באופן חלקי את ערעור עזבון טארק, כך שהוא יהיה זכאי להירשם כבעלים של 2,429 מ"ר בחלקה 16.

סוף דבר, שאמליץ לחברותי לדחות את ערעור קק"ל (ע"א 2644/19) ולקבל באופן חלקי את ערעור עזבון טארק (ע"א 2644/19), כך שמתוך השטח של 7,415 מ"ר בחלקה 16, יהיה עזבון טארק זכאי להירשם כבעלים של 2,429 מ"ר. בנסיבות העניין לא ייעשה צו להוצאות.