סכסוך בנייה בין שכנים: מחלוקת בנייה בין שכנים

במקרה שבפנינו, לא מצאתי כל סיבה לסטות מחוות דעתו הבהירה, היסודית, המשכנעת והממצה של מר חיים גלנצר, למעט במקרים שנידרש תיקון ו/או מסקנה שונה כפי שינומק להלן; סטייה מהיתר בניה בתביעה אזרחית; עוד מקדמת דנא נפסק, כי עבירות על דיני תיכנון ובניה בין שכנים יכולות להוות עוולה, במקרה בו הבניה גרמה לניזוק נזק לרבות פגיעה בנוחיות או הנאה מרכוש זאת אף אם פגיעה זו אינה מגיעה לכדי מיטרד (ע"א 140/53 אדמה חברה בינלאומית בישראל בע"מ נ' לוי, פ"ד ט 1666(1955) - להלן: "הילכת אדמה"; בג"צ 16/50 איגרא-רמא בע"מ נ' ועדת בנין ערים ת"א, פ"ד ה229; ר"ע 62/83 ברוך בעל טכסא נ' רחל גונן פ"ד לח(1) 281 (1984)).

בפסיקה נחלקו הדיעות אם הילכת אדמה נכנסת בגדרי העוולה של הפרת חובה חקוקה או שמא מדובר בעוולה עצמאית העומדת על רגליה שלה, לכל הפחות בדיני התיכנון והבנייה (ע"א 416/58 ג'דעון נ' סלימאן, פ"ד יג 916, 923; בג"ץ 527/74 ח'לף נ' הוועדה המחוזית לתו"ב מחוז הצפון, פ"ד כט (2) 319 (1975); ע"א 119/86 קני בתים בע"מ נ' הועדה המקומית לתו"ב נתניה ואח' פ"ד מו (5) 727, 744; בג"צ 1821/94 סוקר נ' הוועדה לבניה למגורים ולתעשיה, פ"ד מח (4) 237 (1994); א' ברק, פרשנות במשפט - "פרשנות חוקתית" (כרך שלישי-תשנ"ד) עמ' 777-792).

עוגמת נפש: שלומית טוענת כי ההליכים והסכסוך והתנהלות צביקה במשך הבניה גרמה לה למתחים רבים, עלבונות והתרגזויות והיא דורשת בפריט זה פסיקת של 25,000 ₪ בגין עגמת הנפש שנגרמה לה. שוכנעתי כי המתח בין האחים, שלא ידוע מקורו, הנו רב, תחילת היחסים עוגנו בהסכם שתוף, ושניהם דאגו לעגן כל הסכמה מאוחרת בכתב, תיכתובות אינסופיות של מיילים הועברו בין הצדדים, ובנקודה מסוימת שניהם כעסו אחד על השני והערימו קשיים אחד לשני ולא חסכו לפנות לגורמים חצוניים כגון המישטרה, צוי מניעה וכיו"ב וחבל שיחסי קרבה הפכו להיות יחסי איבה.

...

מכל האמור לעיל, דין התביעה שכנגד להידחות.

סוף דבר: התביעה העיקרית מתקבלת בחלקה: הנתבע מס' 1 ישלם לתובעת סך של 59,799 ₪ , בצירוף הפרשי ריבית והצמדה כחוק החל מיום הגשת חוות הדעת 2/12/12 ועד יום מתן פסק הדין.

בנוסף הנני מחייב את הנתבע מס' 1 לשלם לתובעת הוצאותיה כלהלן: 2925 ₪ הוצאות המודד פוקס.

כמו כן צויינה מטרת הקצאת המיגרש כ-"תעשיה ומלאכה". בחוזה הפיתוח צוין כי לתובעים ידוע שעל פי המלצת משרד הכלכלה לפטור ממכרז, קיימת להם חובה לבנות מינימום שטח עקרי של 800 מ"ר, ונקבע כי: "בניית 800 מ"ר תיראה על ידי המנהל כעמידה בתנאי הסכם הפיתוח ותאפשר המרתו בחוזה חכירה. כל זאת בנוסף לבצוע יתר תנאי ההסכם". עוד צוין בחוזה הפיתוח כי: "ידוע ליזם כי תוכנית חלוקת המיגרש טרם אושרה כחוק בוועדות התיכנון וכי לא יבוא בטענות כלשהן כלפי המנהל בענין זה". אין מחלוקת בין הצדדים על כך שהתובעים שילמו תמורת המיגרש דמי הוון בסך 178,358.79 ₪ המהוים 31% מערך הקרקע כפי שנקבעה בחוות דעת שמאי.

כן טענו התובעים לעיכובים שונים באפשרות הבנייה במיגרש גם בטרם הוגשה הבקשה להיתר בנייה , בשל סיכסוך בינם ובין שכנם בענין חלוקת מיגרש 2 בכללותו ואף צויינו הליכים משפטיים שהתנהלו בין הצדדים, אך התובעים לא צרפו לתביעתם או לתצהיריהם ראיות כלשהן בענין ההליכים האמורים והסכסוך הנטען.

...

משלא נתבקש בכתב התביעה סעד כספי כלשהו או סעד הצהרתי שעניינו ההתחשבנות הכספית שבין הצדדים , אינני קובע קביעה כלשהי בנושא , ואני נעתר לבקשה לפיצול סעדים כך שהתובעים יוכלו לתבוע בנפרד כל סעד כספי הנוגע להתקשרות שבין הצדדים.

בניגוד לטענת הנתבעות אני סבור כי טענותיהם ותביעותיהם הכספיות של התובעים היו תלויות גם בתוצאות הליך זה ולפיכך לא היה מקום לחייב את התובעים להגיש תביעה כספית שאינה מגובשת במלואה ושעשויה הייתה להשתנות באופן מהותי בשים לב לתוצאות הליך זה. בהקשר זה אציין גם כי ספק בעיני אם קיים צורך במתן היתר לתובעים לפיצול סעדים נוכח האפשרות הסבירה שלפיה , התובעים היו נדרשים בכל מקרה לפצל את תביעתם ולהגיש את תביעתם הכספית לבית משפט השלום (בהנחה כי אין מדובר בתביעה כספית המצויה בסמכות בית המשפט המחוזי) וזאת לאור הלכת "עקריש" (ע"א 29/58 לוי נ' עקריש פ"ד יב 1457,1458 (1958), העומדת בתוקפה עד היום (ראו ע"א 5639/13 יעל סגל נ' מיכל ורמז ואח' (14.8.14, פסקה 9).

בכל מקרה ולמען הזהירות אני מאשר פיצול סעדים כמבוקש.

בשל המחלוקת בין השכן לנתבע, סירב השכן לאפשר את כניסת התובע לחצרו לצורך ביצוע עבודות בניה בתוך חצר השכן.

הנתבע טען כי הסרוב של השכן לאפשר ביצוע עבודות בניה בחצרו נבע מסכסוך בין השכן לבין התובע ולא מההסכם עליו חתם הנתבע עם השכן.

...

העובדה שהנתבע נמנע מלטעון באותו מועד שאין כל מקום להתייחס לטענה זו שכן הדרישה לפיצוי זה לא פורטה בכתב התביעה, חקר חקירה נגדית עניינית בשאלה זו ואיפשר את הבירור העובדתי המלא, מחייבת את דחיית הטענה בשלב הסיכומים לפיה בית המשפט חייב להתעלם מהדרישה לפיצוי בראש נזק זה. לאותה מסקנה – לפיה אין לפסול "על הסף" את הטענה כי הוא זכאי להחזר הפיצוי ששילם לשכן, בשל העובדה שלא פורטה בכתב התביעה – ניתן להגיע בדרך אחרת, תוך שימוש בעקרון העל של תום הלב.

סוף דבר התביעה מתקבלת בחלקה.

מצאתי כי בנסיבות המקרה, אין מקום לחייב את הנתבע בהוצאות משפט או בשכ"ט עו"ד לטובת התובע, בשים לב לתוצאה הסופית, ועל כן אני מורה שכל צד יישא בהוצאותיו.

לטענתם, נכון הוא כי אין בסמכותה של ערכאה אזרחית לידון ולבחון את תוקפו של היתר הבניה במישור המינהלי, אולם, בסמכותה הנגררת לידון בשאלת תוקפו של היתר הבניה במסגרת סיכסוך בין שכנים לבין עצמם; ומכאן, כי גם בורר מוסמך לידון בשאלת מתן התוקף להיתרים כאמור.

ואם בבורר עסקינן, הרי כל עוד מוסמך בית המשפט ליתן סעד מסוג צו הריסה, גם בידי הבורר הסמכות ליתן סעד מסוג זה. נמצאנו למדים, לענייננו, כי במחלוקת דנן הייתה סמכות לבורר להחליט בדבר הריסת המבנה.

...

ואם בבורר עסקינן, הרי כל עוד מוסמך בית המשפט ליתן סעד מסוג צו הריסה, גם בידי הבורר הסמכות ליתן סעד מסוג זה. נמצאנו למדים, לענייננו, כי במחלוקת דנן הייתה סמכות לבורר להחליט בדבר הריסת המבנה.

ברם, אין בכך כדי לגרוע מן המסקנה דלעיל כי סמכותו של הבורר למתן צו עשה כוללת אף הסמכות לצוות על הריסת מבנה.

לשם כך, אני קובע בזה מועד לדיון הוכחות ליום 29.9.13 שעה 10:00.

לטענתה היתנהגותו של השכן אבו אסעד היהתה הפתעה מבחינתה והיא נקטה בכל ההליכים האפשריים לרבות תביעת פינוי בה הוכח כי גבול הבניה בין הצדדים הוא קו האפס ואף בית המשפט המחוזי ובית המשפט העליון דחו את עירעורו בנקודה זו. על כן, אין בסיס לטענת השוכר כי הוסתרו ממנו הסכסוכים עם מישפחת אבו אסעד שכן לא היו כאלו.

בסעיף 27 לתצהירו של ואסים, שלא נסתר נטען כי: "היחסים ביננו לבין השכן אבו אסעד ועד שהתובע ביקש לבנות בגבול ביתו של התובע היו יחסי שכנות טובים וכי מעולם לא העלה השכן אבו אסעד לפני זה כל טענה באשר למרחק מגבול הבניה וכי מעולם לא היתה ביננו לבין השכן אבו אסעד כל מחלוקת באשר לבניה בגבול החלקות שלנו ושלו". גם המשכירה אישרה זאת בחקירתה הנגדית (עמוד 46 שורות 21- 23): "ש: האם בעבר הרחוק היו בעיות עם מישפחת אבו אסעד

...

על כן אני דוחה את תביעת השוכר שמספרה 49700-02-20 וכן את תביעת המשכירה שמספרה 3181-04-20.

לאחר ששקלתי את מורכבות ההליך, השכר הראוי לאור ההשקעה המוערכת בו וכן את הסכמתה החוזית של המשיבה לתשלום שכ''ט ב''כ, אני מחייב את השוכר – התובע בת.א 49700-02-20 לשלם למשכירה – הנתבעת שכר טרחת עו''ד בסך כולל של 40,000 ₪.

אני מחייב את המשכירה – התובעת בת.א. 3181-04-20 לשלם לשוכר – הנתבע שכ''ט מינימלי על פי כללי לשכת עורכי הדין בסך כולל של 13,000 ₪.