סכסוך בין שכנים בבית משותף עלול להוביל לתביעה משפטית

מהו שיעור הפצוי המגיע לשכן בגין ניזקי רטיבות מתמשכים בתיקרת חדר הרחצה אשר תוקנו רק לאחר הגשת תביעה? רקע וטענות הצדדים הצדדים הם שכנים בבית משותף ברחוב בר כוכבא באשקלון בו דירת הנתבעת ממוקמת מעל לדירת התובעים.

גם אם התובעים לא עמדו על זכויותיהם קודם להגשת התביעה, סביר כי יותר כי נזילה מתמשכת מעין זו הובילה אותם להתלונן באוזני הנתבעת.

יפים לעניין זה הדברים של כב' השופט צ' זילברטל ברע"א 2095/15 אולמי נפטון בת ים בע"מ נ' אילנה משיח, 20.5.15: "הפרשה דנא היא דוגמה למצב דברים (לדאבון הלב שכיח במקומותינו) של מחלוקת (לגיטימית) בין שכנים, שהיקפה הכספי אינו רב (גם אם אינו מבוטל), שראוי היה לפתרה בהדברות ישירה, מחלוקת אשר צמחה למימדים בלתי סבירים רק בשל עמידה על קוצו של יוד, אי ויתור על טענות וחוסר נכונות להתפשר. לרקע זה בולט במיוחד חוסר הסבירות שבפניה לבית משפט זה, בניסיון להביא לפתחו את הסיכסוך האמור, שלהכרעה בו אין שום היבט עיקרוני או השלכות על הכלל, כדי שיתקיים, כארבע שנים לאחר הגשת התביעה, דיון חמישי בפרשה, כמפורט להלן.

ברי שזו הדרך הראויה, הסבירה והזולה, שגם מבטיחה יחסי שכנות טובים; במיוחד שאין מדובר, לשמחת כולם, בעלויות כבדות במיוחד, כאשר עלויות ההיתדיינות - ובכללן תשלום למומחים - עלולות שלא לעמוד ביחס סביר לשווי המחלוקת".

אמנם קבלתי טענת התובעים כי התלוננו במשך השנים על ליקויי הרטיבות, אולם לא נקטו בהליך משפטי, ולמעט מכתב דרישה סמוך לתביעה, לא עשו דבר.

...

לעניין האחריות במקרה דומה נקבע בע"א (מח' ת"א) 39413-10-12 שניאורסון נ' טוויג, 23.6.14: "סבורים אנו, כי אין מקום להתערב בממצאים שכאלו, ובמיוחד שעדים ומומחים הופיעו בפני בית משפט קמא, וכשלמעשה גם התיקון היסודי בתכוף לאחר הנזילה, תומך אף הוא במסקנת בית משפט קמא. יתר על כן, בהתחשב במכלול הנסיבות כפי שקבע בית משפט קמא, וכך גם באשר נקבע עוד בע"א 302/67 חברת מפ"י בע"מ נ' משק אשר אשכנזי ושות' פ"ד כב(1) 211, וכן ראו בע"א (ת"א) 39304-09-11 שירביט חברה לביטוח בע"מ נ' ישפאר הום טק בע"מ, (9.5.13) מפי כב' השופטת לבהר-שרון, ניתן היה להגיע למסקנה בדבר אחריותם של המערערים שכנגד מכוח הוראות סעיף 41 לפקודת הנזיקין. הנה כי כן, מעת שמדובר בנזקי נזילה אשר חוזרים ונישנים, כאשר אין מחלוקת כי הנזק נגרם כתוצאה מנזילה מצנרת המערערים שכנגד, צדק בית משפט קמא בקביעתו בנושא האחריות". ראשי הנזק לאור התיקונים שביצעה הנתבעת בדירתה, שיפוץ כולל של חדר הרחצה, מתייתר הצורך לדון בצו העשה.

סוף דבר התובעים סבלו מנזקי רטיבות בדירתם עקב כשלי איטום בחדר רחצה של הנתבעת.

אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים 3,568.5 ₪ בגין הנזק לתקרה וסך של 6,000 ₪ בגין הנזק הלא ממוני.

מיהות הצדדים: התובעת והנתבעים בעלי דירות בבית משותף המצוי ברחוב ויצמן 3 א' בבת ים (להלן: "הנכס") הידוע כגוש 7153 חלקה 243 (נסח טאבו צורף כנספח א' לכתב התביעה ).

שיפוי בגין ציוד וריהוט גן וצמחי נוי =9,000 ₪ שיפוי בגין תיקון חשמל כבל הארקה וכן ביקורת חברת החשמל =2,040 ₪ שיפוי בגין עלויות התקנת דוד שמש 2,800 ₪ שיפוי בגין עלות הובלת תכולת הבית 1,500 ₪ אי השלמת העבודות שפסקה המפקחת כגון הסרת בטון, נקוי תריסים, רטיבות, צביעת חדר שינה, השלמת ריצוף =4,000 ₪ שיפוי בגין שכ"ט דו"ח שמאי 1,770 ₪ עוגמת נפש ונזק לא ממוני = 20,000 ₪ סה"כ 131,810 ₪ .

אינני מקבלת טענה זו, שכן מעצם היותם הבעלים הרשומים של הנכס, קיימת יריבות בינם לבין השכנים, ככל שמהנכס שבבעלותם נגרמים נזקים לנכס גובל, ואין זה המקרה לדחיית התביעה על הסף בהיעדר יריבות.

ברי שזו הדרך הראויה, הסבירה והזולה, שגם מבטיחה יחסי שכנות טובים; במיוחד שאין מדובר, לשמחת כולם, בעלויות כבדות במיוחד, כאשר עלויות ההיתדיינות - ובכללן תשלום למומחים - עלולות שלא לעמוד ביחס סביר לשווי המחלוקת.

" דברים אלו נכונים גם למקרה הנידון, בו מדובר על סיכסוך שכנים שנבע מבצוע הרחבה שביצעו הנתבעים לדירתם.

למרות הסכם זה שקבל תוקף של פסק דין ומהוה פסק דין חלוט בעיניין, הגישה התובעת תביעה זו. בנסיבות אלו השאלה הראשונה שיש לברר היא האם הייתה לתובעת מניעות מהגשת תביעה זו שבפניי? מניעות עקב מעשה בית דין: הפן הנורמאטיבי: בעיניין זה נקבע ב: תא (י-ם) 9263-10-20 צבי עקיבא אייזנבך נ' מאיר יצחק בורקיס (ניתן ביום 28.11.22 ) 17 ".התורה של מעשה-בית-דין קובעת כי "משנתן בית-משפט מוסמך פסק-דין סופי בהתדיינות כלשהיא, מקים פסק-הדין מחסום דיוני לפני בעלי-הדין, המונע כל היתדיינות נוספת ביניהם בנושא או בשאלה שהוכרעו בפסק-הדין. כל עוד לא בוטל פסק-הדין, בין על-ידי ערכאת ערעור ובין על-ידי בית-המשפט שנתנו, מחייב פסק-הדין את הצדדים לו ביחס לכל קביעה עובדתית או משפטית הכלולה בו, ואין איש מהם יכול להעלות, במסגרת היתדיינות אחרת כלשהיא ביניהם, טענה העומדת בסתירה לקביעה זו" (נ' זלצמן מעשה-בית-דין בהליך אזרחי [51], בעמ' 4-3)" (ראו: ע"א 5610/93 זלסקי ואח' נ' הוועדה המקומית לתיכנון ובניה ראשון לציון, פ"ד נא(1) 68))." במקרה שבפניי התובעת פירטה את ראשי הנזק בסעיף 29 לכתב התביעה, כפי שפורט לעיל.

...

לטענת הנתבעים יש לדחות את התביעה.

אינני מקבלת את טענת התובעת שהתביעה בפני המפקחת הייתה רק לצו עשה, שכן כותרת התביעה היא "כספית וצו עשה" ואף מצוין סכום התביעה (198,034 ₪).

למעשה, לאור האמור לעיל, דין התביעה להידחות מבלי להתייחס לטענות נוספות שהעלו הצדדים, אך אתייחס לטענות אלו בקצרה.

סוף דבר: לאור האמור לעיל אני קובעת כי התובעת לא עמדה בנטל המוטל עליה להוכחת התביעה, לפיכך אני דוחה את התביעה.

כללי לפניי תביעה ותביעה שכנגד, על סך של 75,000 ש"ח כל אחת, שבמרכזן סיכסוך בין שכנים שהתגוררו בצמידות זה לזה, והסתכסכו על רקע זה. הנפשות הפועלות הן אלה: מצד אחד, התובעים - מר יניב אוזנה וגב' לירז דהאן ("התובעים"); ומצד שני, הנתבעים, ה"ה אריה וחנה שרון ("הנתבעים").

כמו כן, מהשוואת כתבי הטענות לבין התצהירים שהגישו התובעים עולה כי טענות מסוימות נזנחו (למשל, ומבלי למצות, טענות אודות פנייתם של הנתבעים לרשויות שונות, כגון אגף הרשוי והפיקוח בערייה ולמס הכנסה בתלונות שונות על התובעים, אשר הובילו אף לנקיטת הליכים משפטיים או לביקורות אצל התובעים).

במהלך שיחתם, החלה הנתבעת לומר, מעבר לגדר, "אתה יודע שיש להם בבית מעבדת סמים ושהחבר שלך הוא סוחר סמים" וכן כי "אישתו גם מנהלת בית זונות בבית". האמירה בפני ילדי התובעים: בעת ששהו בחצר ביתם, הנתבעת החלה להטיח בתובעת, בפני ילדיה בגילאי 13-7 שנים: "את זונה ואת מנהלת בית בושת בבית וכל השכנים יידעו על כך". אמירות בפני שכנים: על מנת שלא נצא חסרים, אוסיף, כי בכתב התביעה נטען עוד, שבמהלך השנים הפיצו הנתבעים בקרב השכנים כי התובעים מנהלים בית בושת ומעבדת סמים בביתם, הכל כדי לפגוע בעיסוקם של התובעים ולהכפיש את שמם בכוונת זדון.

עוד מכחישים הנתבעים כי הנתבעת אמרה לנתבעים או למי מהם את המיוחס לה, או כי שוחחה עם מי מהם, לרבות חבר של התובע, "מעבר לגדר המשותפת". אשר למסיבת הרווקות הנטענת, טוענים הנתבעים כי הסיפור מוכחש; כי לא צורפה כל תמונה לכתב התביעה; כי מדובר בעיניין שהתיישן וממילא עילת התביעה היא של המשתתפות במסיבה ולא של התובעים.

הפירסום שפירסם התובע מביאים לפגיעה בשמו ובמעמדו של הנתבע, ועלול לפגוע במשלח ידו ועסקו.

...

בעניין זה, ראיתי לקבל את טענות הנתבעים לפיהן דין טענה זו להידחות: ראשית, משום שעילת התביעה, ככל שאכן קיימת, הייתה של אותן משתתפות במסיבה, ולא של התובעים; שנית, משום שלפי סעיף 26 לחוק הגנת הפרטיות, התשמ"א-1981, עילת התביעה התיישנה בעת הגשת התביעה.

לא צורף ולו מסמך אחד התומך בטענה, או בסכום הנזק הנטען, ודינה להידחות.

אלא שלשון ההודעה אינה מעידה על ניסיון כאמור, ולכן ראיתי לדחות טענה זו. בגין ארבעת האירועים הנ"ל ראיתי לפסוק לטובת הנתבעים סך כולל של 12,000 ש"ח. סיכום יוצא אפוא, כי על הנתבעים לשלם לתובעים סך כולל של 3,606 ש"ח; ואילו על התובעים לשלם לנתבעים סך כולל של 12,000 ש"ח. כעת לסוגיית ההוצאות.

המחוקק הכיר בכך שסכסוכים בין שכנים לבית משותף הם ענין לערכאה נפרדת, שלה המיומנות וההתמקצעות המתאימים להדרש להם, ושמעמדה שווה לזה של בית המשפט, וזאת על מנת להקנות להחלטותיה תוקף וכוח, המסור להכרעות של בית המשפט.

מצב שבו עניין נדון לפני המפקח על רישום מקרקעין, יונח מחדש לפני שופט של בית משפט השלום, עלול להוביל למצבים בהם יאלץ בית משפט השלום, המתבקש להפעיל את הפקודה, לפנות אל המפקח או להפנות אליו את הצדדים, על מנת להבין לאשורה את ההחלטה הנאכפת (ה"פ (שלום חיפה) 3486-06-09 תירוש נ' רשוק אילון (פורסם ביום 21.9.09)).

לתפיסתי, על בית משפט זה לילך בדרך אותה התוה בית המשפט המחוזי בהרכב תלתא בפסק דינו (ע"פ (נצ') 37276-07-19 אלי אלעד נ' נאוה מלכה ברסלב (פורסם ביום 3.6.20), לאחר שסקר את פסיקת הערכאות הדיוניות בנושא, והצביע על שקולי המדיניות המשפטית ועל תכלית החקיקה המובילים, כולם למסקנה אליה הגיע : "1. לתפקיד המפקח על רישום מקרקעין מתמנה על פי הוראות החוק מי שכשיר להיתמנות כשופט בית משפט השלום (ראו סעיף 117(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969), ומוקנות לו כל הסמכויות הנתונות לשופט שלום הדן בתביעה אזרחית (ראו סעיף 74 לחוק זה);

עניינינו בסכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון ולכן הסמכות הייחודית להכריע בסכסוך, נתונה למפקח על רישום המקרקעין.

...

לתפיסתי, על בית משפט זה לילך בדרך אותה התווה בית המשפט המחוזי בהרכב תלתא בפסק דינו (ע"פ (נצ') 37276-07-19 אלי אלעד נ' נאוה מלכה ברסלב (פורסם ביום 3.6.20), לאחר שסקר את פסיקת הערכאות הדיוניות בנושא, והצביע על שיקולי המדיניות המשפטית ועל תכלית החקיקה המובילים, כולם למסקנה אליה הגיע : "1. לתפקיד המפקח על רישום מקרקעין מתמנה על פי הוראות החוק מי שכשיר להתמנות כשופט בית משפט השלום (ראו סעיף 117(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969), ומוקנות לו כל הסמכויות הנתונות לשופט שלום הדן בתביעה אזרחית (ראו סעיף 74 לחוק זה);

הפרשה התובעת, גב' גולדה בלומנפלד והנתבעים, ה"ה צבי וברוריה גולדקנוף, הם שכנים בבית משותף בעיר בני-ברק.

נכון הדבר כי הפרתו של סעיף 31 עלולה להקים גם עוולה בנזיקין (למשל, של הסגת גבול ברכוש משותף) וגם את זאת כתבה כבוד השופטת חיות בע"א 7156/10 חברת הירקון הנ"ל (בפיסקה התשיעית).

באילו נסיבות תיושם ההוראה האחת ובאילו האחרת? פסיקה עדכנית, שהפנתה לספרות המשפטית, הסבירה לאמור: "מה היחס בין שני הסעיפים? אימתי יזכה בעלים משותף בנכס לדמי שימוש ראויים ואימתי לפירות הנכס? סעיפים 33 ו-35 לחוק המקרקעין אינם נוקטים עמדה באשר לאופן ההכרעה בין שני המסלולים. פרופ' [יהושע] ויסמן מסביר, כי הבעלים המשותף אינו זכאי הן לתשלום שכר ראוי בעבור שימוש שנעשה בנכס המשותף על-ידי בעלים משותף אחר, והן לחלק בפירות שהופקו כתוצאה מאותו שימוש; זאת – שכן השכר הראוי כבר מחושב בהסתמך על שווי הפירות שהנכס עשוי להניב (קניין – בעלות ושתוף (התשנ"ז), עמ' 244). פרופ' [מיגל] דויטש גורס, כי ההכרעה בין שני המסלולים תהא לא על פי בררת הזכאי, אלא על פי הכרעה נורמאטיבית של בית המשפט באשר לשיטת ההשבה הראויה בנסיבות הנתונות של כל מקרה (קניין חלק א' (התשנ"ז) עמ' 545). לטעמי ברי כי צדקו שני המלומדים, שעמדותיהם מתיישבות – בכל הכבוד – עם שורת ההיגיון וזו עם זו" (ע"א 6035/07 חברת החניון המרכזי בבת ים בע"מ נ' אשורי, בפיסקה ל"ד לפסק דינו של כבוד השופט אליקים רובינשטיין (פורסם באתר הרשות השופטת, 5.7.2010)).

ביתר דיוק, יש לשאול מהו היסוד המוביל, המאפיין את ההתעשרות שצמחה מן המקרקעין ואת המחלוקת, שהניבה התעשרות זו. יש נסיבות, שבהן מרכז הכובד של הדברים יוליך למסקנה כי מתאים יותר להחיל את סעיף 33.

אלא, שגם בנידון מכריעה, לדעתי, מהותו של הסיכסוך ככזה, המערב את השותפים לבדם ומבקש להעמיד על מכונם אך את היחסים בינם לבין עצמם.

אסכם עד כה: התובעת זכאית לפצוי בגין 84 חודשים שקדמו למועד ההגשה של תביעתה (מיום 4.3.2014), במכפלה של דמי שכירות למגורים (2,250 ש"ח לחודש), לפי שיטחו של חדר האשפה מתוך שטחה הכולל של יחידת הדיור (כחמשה מטרים רבועים) כפול חלקה היחסי ברכוש המשותף (124/705) ובסך הכל: 4,155 ש"ח. השמוש במקום החניה הבעלויות בחניות בבית המשותף לא נרשמו במירשם המקרקעין, אולם מצאתי כי התובעת הוכיחה כל צורכה, ודאי לפי הנידרש במשפט האזרחי, כי לה זכות במקום החנייה הנידון.

...

ביתר דיוק, יש לשאול מהו היסוד המוביל, המאפיין את ההתעשרות שצמחה מן המקרקעין ואת המחלוקת, שהניבה התעשרות זו. יש נסיבות, שבהן מרכז הכובד של הדברים יוליך למסקנה כי מתאים יותר להחיל את סעיף 33.

עניין זה מעמיד את הסעד בראש זה של התביעה על סך של 37,800 ש"ח. התוצאה אני מקבל את התובענה, על שני ראשיה.

בתוך 30 ימים מיום, שקיבלו לידיהם את פסק דיני זה ישלמו הנתבעים, יחד ולחוד, לתובעת סך של 4,155 ש"ח בגין דמי השימוש בחדר האשפה ועוד סך של 37,800 ש"ח בגין מניעת השימוש בחניה ובסך הכל: 41,955 ש"ח. בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין, מיום הגשתה של התובענה ועד היום עומד הסכום לתשלום על 48,483 ש"ח. עוד ישלמו הנתבעים לתובעת הוצאות משפט בסך של 7,000 ש"ח וסך, כולל מע"מ, של 7,600 ש"ח לשכר טרחה של עורך דינה.