סירוב לתת היתר בנייה לתכנית שינויים במקרקעין

בישיבת ועדת המשנה של הועדה המקומית מיום 6.4.2021 הוחלט לדחות את הבקשה להיתר ולקבל את ההתנגדויות, מהנימוקים כדלקמן: "קיימת עדיפות לפרויקט פינוי ובינוי במקום בו מצוי הבניין נשוא הבקשה להיתר. הכתובת הנ"ל כלולה במיתחם המקודם במסגרת תכנית פינוי בינוי ועמדה בתנאי הסף ... תכנית פינוי בינוי מהוה עוגן ובסיס מיטבי להתחדשות עירונית. במידע להיתר צוין מפורשות, כי קיימות תכניות בתכנון ביחס למקרקעי הבקשה להיתר, ואלו הן: תכנית המתאר הכוללנית העירונית וכן תכנית התחדשות עירונית רובע ו'. ... מדיניות עריית אשדוד לגבי תהליכי התחדשות עירונית ברובעים ו' ו-ג' הנה לתת דגש על הרחובות המערביים של רובעים אלו ... בכך שהוחלט על עדוד בנייה לגובה לאורך ציר שדרת בני ברית, על מנת לקדם תכניות פינוי ובינוי חדשות במתחמים אלו ובכך לייצר תהליכי התחדשות 'רדיקאליים' יותר באיזור זה. משמעות הדבר, כי בקשה להיתר המוגשת כיום לפי תמ"א 38 ביחס למתחמים שנקבעו בתכניות הנ"ל כמתחמי פינוי ובינוי, מנוגדת למגמת התיכנון והמדיניות העירונית העדכנית בנושא". על החלטה זו עררה העותרת.

אשר לנימוקה של הועדה המקומית בדבר הדחיפות למיגון התושבים בעיר נוכח המצב הבטחוני בעקבות מבצע "שומר החומות", ציינה ועדת הערר, כי המצב הבטחוני "...אינו חדש לצערנו והוא שורר מזה שנים. מבצע שומר החומות היה תיזכורת כואבת נוספת, אך קשה לטעון כי מדובר בארוע ששינה את הנסיבות באופן מהותי". עוד קבעה, כי "...האיום התמידי על העיר אשדוד בירי טילים לעולם יצדיק החלטה על העדפת היתרר לפי תמ"א 38 שככלל הנו הליך קצר יותר, על פני תוכנית פינוי בינוי... תוצאה זו אינה סבירה ולא ניתן להשלים עימה, שכן מדובר בבטול האפשרות לקדם תכניות פינוי בינוי". הועדה הוסיפה, כי כלל לא ברור האם יהיה יתרון לתמ"א 38 מבחינת מהירות השלמת המיגון, מכיוון שלשני הצדדים טענות קנייניות הדדיות הצפויות להתברר בערכאות המתאימות; ומכיוון שמשך הזמן הממוצע הנידרש לאיכלוס בפרויקט המתוכנן עומד על שלוש שנים ממועד קבלת ההיתר.

על פי סעיף 22 האמור, הועדה המקומית מוסמכת " לסרב לתת היתר לבניה הכרוך בתוספת זכויות בניה על פי סעיפים 11-14א אם מצאה משיקולים תיכנוניים, או אדריכליים, נופיים, כושר נשיאה של תשתיות, כי יש לסרב לבקשה להיתר או אם מצאה כי תוספת הבניה צריכה להבחן במסגרת תכנית שתסדיר עניינים נוספים אלו לאור התוספת המבוקשת". לעמדת ב"כ העותרת, "שיקולים תיכנוניים", כאמור בסעיף 22 לתמ"א 38, "מתייחסים לבקשה הספציפית למשל פיתרון חניה, או האם הכביש מספיק רחב למעבר ולא מדובר בססמה שיכול להיות תיכנון יותר טוב בעתיד" (עמ' 3, ש' 9-6 לפרוטוקול מיום 6.12.22).

...

שלא כטענת העותרת, סבורני כי את המונח "שיקולים תכנוניים", המאפשרים לוועדה לסרב ליתן היתר, יש לפרש פרשנות מרחיבה, בהתאם לשיקול הדעת הרחב המוקנה לה (הש': עת"מ (תל אביב-יפו) 28736-06-19 התאחדות בוני הארץ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת-גן (16.9.2019), עמ' 16-17 לפסה"ד בדבר העדפת תכנון מתחמי כחלק משיקולים תכנוניים).

בין השיקולים התכנוניים שנשקלו, נכללה המסקנה שאישור ההיתר יוביל לתוצאה מאולצת של תכנון נקודתי בלב המתחם, ויטיל בספק את אפשרות המשך קידומה של התכנית לפינוי-בינוי, מהטעמים שפירטה ועדת הערר, יסכלו את המדיניות התכנונית לעתיד, ומכך ייפגעו חמשת הבניינים האחרים במתחם והעיר כולה.

העתירה נדחית אפוא.

מתברר, כך טוען התובע שבפועל גג היחדה ניבנה שלא בהתאם לתוכניות עליהם הסתמך בטרם רכש את הדירה וכי גג הבנין ניבנה בדגם BM כך שגובה גג הבניין בחלק של דירתו הנו 6.55 מ' ואילו גובה הגג בדירה השכנה הנו 9 מ' וזאת בנגוד להיתר ומבלי לתאם את השינוי עם התובע.

יתרה מזו, סעיף 4.10 להסכם השתוף מונע מהשותפים לעכב או לסכל את הבניה בין היתר על ידי נקיטת פעולות משפטיות העלולות גרום לעיכוב הבניה, אלא אם ההחלטה על כך התקבלה על ידי 80% מהשותפים במקרקעין וכי הפרת סעיף זה מהוה הפרה יסודית של ההסכם.

הם גם סירבו לתת לו את היתר הבניה והתוכניות הרלוואנטיות.

...

לאחר ששקלתי בטענות הצדדים אני מחליטה כדלקמן: סמכותו של בימ"ש לעכב את בירורה של תביעה על מנת לאפשר לצדדים להתדיין בבוררות, קבועה בסעיף 5 לחוק הבוררות.

מדובר בצד חיוני להליך שהינו הנפגע הישיר ממנו, שצירופו להליך תביא בהכרח למסקנה כי מדובר בסכסוך שהוסכם לבררו בהליך של בוררות.

בספרה של אוטולונגי , בוררות - דין ונוהל (מה' 3, 1991 בעמ' בעמ' 118 נאמר כי ניסיונות להגיע לפשרה כשלעצמם, אינם מונעים הגשת התביעה לבוררות אם בסופו של דבר לא עלו יפה, הן גם אם לפני הגשת התביעה לבית המשפט מנסים הצדדים ליישב את המחלוקת ביניהם בדרכי שלום.

המבקש בבקשתו הדגיש את המאמצים שהשקיע למציאת אתר חלופי בברכת כל הגורמים, להביא להקצאת הקרקע כדין, שינוי התכנית וקבלת היתר בניה.

בית המשפט נימק את סרובו בהיעדר סמכות ליתן ארכה, לפי הכללים שנקבעו בתיקון 116 לחוק התיכנון והבניה.

...

בהקשר זה, אוזכרה הפסיקה בפרשת דני דהן (תו"ב (ק"ג) 8164-08-17 דני דהן נ' מדינת ישראל (17.9.20); הערעור אשר דן, בין השאר, ישירות בשאלת הסמכות עפ"א (ב"ש) דני דהן נ' מדינת ישראל (25.11.20); והחלטת בית המשפט העליון בה נדחה הערעור אף כי דן בעיקר בחלקים אחרים של המחלוקת ע"פ 128/21 דני דהן נ' מדינת ישראל (21.2.21), מפי השופט אלרון).

דיון לאחר עיון, לא מצאתי שיש בטענות המבקש ממש, ולפיכך אין מנוס מדחיית הבקשה.

נוכח כל האמור, הבקשה נדחית.

בתאריך 30.4.2019 הבקשה אושרה וניתן לתובעת היתה בנייה מכוח אותה תכנית גל 117 (ראו, נ/1 ו- נ/2), מבלי שהיה שינוי תיכנוני כלשהוא ביחס למגרש שבבעלותה, מיגרש 112.

לסיכום, התובעת לא הוכיחה, כי קיימת תוכנית נוספת הסותרת את תכנית גל 117, לא הוכיחה, כי התכנית הנוספת נעשתה ביוזמת הנתבעת, לא הוכיחה כי רשות מקרקעי ישראל סירבה לתת היתר בנייה במגרשה 112 (הגם שרשות מקרקעי ישראל אינה הגוף שנותן היתרי בנייה) וכן לא הוכיחה את נזקיה ואת שיעור הנזק בכל אחד מראשי הנזק שפורטו בכתב התביעה.

...

לסיכום, התובעת לא הוכיחה, כי קיימת תוכנית נוספת הסותרת את תכנית גל 117, לא הוכיחה, כי התכנית הנוספת נעשתה ביוזמת הנתבעת, לא הוכיחה כי רשות מקרקעי ישראל סירבה לתת היתר בנייה במגרשה 112 (הגם שרשות מקרקעי ישראל אינה הגוף שנותן היתרי בנייה) וכן לא הוכיחה את נזקיה ואת שיעור הנזק בכל אחד מראשי הנזק שפורטו בכתב התביעה.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, אני מורה על דחיית התביעה.

התובעת תשלם לנתבעת הוצאות משפט בגין שכ"ט עו"ד בסכום כולל של 12,000 ₪, אשר ישולם בתוך 30 יום מהיום, אחרת יישא ריבית והצמדה כחוק מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

נטען כי לפי סעיף 1 א לחוק רשות מקרקעי ישראל הוקמה רמ"י לפעול לטובת הציבור ובמקרה דנן פועלת רמ"י בנגוד לתכלית זו. נטען כי ממילא אין במתן היתרי בניה כדי לפגוע בהליך המשפטי אותו מנהלת רמ"י בתביעות הכספיות או להפחית מסיכויה לזכות בו. עוד נטען כי סרובה הנ"ל של רמ"י הוא זה שיביא לחריגה בהשלמת בנית הבתים תוך 10 שנים מיום אישור תכנית השינויים.

...

טרם סיום, אני דוחה את טענת רמ"י להיעדר יריבות בין העותרים לבינה בשל אי היותם צד להסכם החכירה.

לאור האמור אני קובע כי התנהלות רמ"י בסירובה להסכם למתן היתרי בניה הינה מטעמים לא ענייניים, כמפורט לעיל.

סיכומו של דבר לאור כל האמור לעיל מתקבל העתירה באופן שלהלן.