סירוב לפינוי בינוי: זכויות דיירים

במהלך השנים לא עשתה הנתבעת כל שימוש בחדר וממילא סירבה להישתתף בעלויות בנייתו.

זאת, בשל העובדה שהאיזור מיועד להליכי "פינוי בינוי", וממילא אין לעירייה אינטרס להקנות זכויות נוספות לדיירים סמוך לפני ביצוע הליכי ה"פינוי בינוי".

...

לכל האמור לעיל, יש להוסיף את הסכמתה מכללא של הנתבעת לקיום החדר ולבנייתו לצד דירתה, כאשר במהלך השנים מעולם לא דרשה את הסרתו ו/או פעלה להריסתו! חובת הפיצוי במקום שבו אין כל הנאה לזוכה ממעשהו של המזכה: הנתבעת העלתה טענה לפיה התובעת אינה זכאית לכל שיפוי בגין בניית החדר לאור העובדה שנוכח קביעת העיריה בדבר העדר היתר בנייה לא ניתן להשתמש בחדר.

לעניין זה ראו את דבריו של השופט אשר בע"א 32/77, טבוליצקי נ' בית כנסת, פ"ד לא(3), 210, בפסקה 6: "נשארה אם-כן לדיון השאלה האחרונה והיא, אם מגיע למשיבה פיצוי בעד המרפסת שהוקמה על-ידה. שופטת השלום המלומדת סברה, כי אין למשיבה זכות לפיצוי מפני שהמרפסת לא תעבור לרשות המערער, כי אם תיהרס על-פי פסק-דינו של בית-המשפט - משמע שלמערער לא תהיה כל הנאה בהשקעה שנעשתה על-ידי המשיבה. משיב על כך בית-המשפט המחוזי, כי בעיית הפיצוי בעבור השקעה במקרה של ביטול רשיון אינה נפתרת לפי המבחן אם ובאיזו מידה יהנה בעל המקרקעין מההשקעה של בעל הרשיון, אלא שבכל מקרה של ביטול רשיון יש לפצות את בר-הרשות בשווי השבחת הקרקע, בתנאי שהשבחה זו נעשתה בידיעת בעל המקרקעין... בענין זה דעתי כדעת בית-המשפט המחוזי, וגם אני סבור שעל המערער לפצות את המשיבה על השקעותיה בהקמת המרפסת.... ". (ההדגשות כאן ולהלן אינן במקור.

סוף דבר: אשר על כן אני מורה לנתבעת לשלם לתובעת סך של 11,700 ₪ בצירוף אגרת משפט בסך של 878 ₪ (צירוף האגרה ששולמה אצל המפקח על המקרקעין יחד עם מחצית אגרה שנייה) ושכר טרחת עורך דין בסך של 3,500 ₪.

את אשדר חברה לבניה בע"מ (הנתבעת 5 (להלן: חברת אשדר)), שחתמה על הסכם פינוי-הבינוי עם בעלי הדירות; את חברי ועד הבנייה (נתבעים 18-6) שהם גם בעלי זכויות בפרויקט (להלן: ועד הבנייה); ואת יתר הדיירים בעלי הזכויות.

חלוקת יחידות הדיור בין הבעלים אכזבה אותם, ולכן סירבו לחתום על מיסמכי הלווי הבנקאי, והם עושים כל שביכולתם לעכב הבוררות.

ושאלה היא האם כך צריך לעשות גם ביחס לדיירים בפרויקט פינוי בינוי בסוגית שכר הטירחה.

...

זוהי גישה פרגמטית במהותה, המקנה לבית המשפט שיקול דעת רחב כיצד לנהוג במקרה בו חלק מהצדדים הבאים בפניו קשורים בהסכם בוררות וחלק לא. בנסיבות המקרה אני סבור כי צירוף משרד עוה"ד לתובענה שבפני הוא צירוף של אמת.

הסכם הפינוי בינוי צפה חילוקי דעות אלה, וקבע מנגנון של שמאות מכרעת, אך חילוקי דעות סביב שכר טרחת השמאים המכריעים מנעו, בסופו של דבר, את מימוש השמאות, וחבל.

כמובן שכל טענותיהן המשפטיות בעניין זה שמורות להם, ולא אנקוט לגביהם עמדה משפטית מטוב ועד רע. התוצאה אני דוחה את בקשת התובעים לעכב את הליכי הבוררות, ומקבל את בקשת החברה לעכב את התובענה דנא.

עוד מוצאת הנתבעת להפנות כי במסגרת חוק החיזוק קיים הסדר ספציפי בנוגע לדיירים המוגדרים כ"קשישים", הסדר אשר אינו כולל תנאים וחלופות כפי שנקבעו במסגרת תיקון 6 לחוק פינוי בינוי ובכלל כך בפרט, אשר מקנה זכאות לדיור חלוף רק מקום בו מבוצע פרויקט חזוק הבית המשותף מפני רעידות אדמה, בהבדל מפרויקט הריסת הבית המשותף ובנייתו מחדש.

בהקשר לכך, יש להדגיש כי – מבלי לקבוע מסמרות באשר לשאלה האם חל על פרויקט כאמור האמור בחוק פינוי בינוי (ובמאמר מוסגר אציין כי ספק רב בעיני ועל פניו מסכימה אני עם טענות הנתבעת בנושא), הרי שממילא, מקום בו מדובר בדייר קשיש, ברי כי במסגרת בחינת סבירותו של ההסכם וסבירותו של הסרוב, יבחן המפקח גם האם יש מקום להציע לו חלופות דיור, הגם שקביעה כאמור אינה קבועה מפורשות באשר לפרויקט עליו חל סעיף 5א' לחוק החיזוק.

...

אקדים אחרית לראשית - לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, נחה דעתי כי יש להורות על סילוק התביעה לפני על הסף, מפאת העדר עילה וכי ממילא, בנסיבות נשוא הדיון, יש להורות על התלייתה עד לסיום ההליך לפני המפקחת על רישום המקרקעין.

הנני סבורה כי יישום ההתוויות הנורמטיביות על המקרה דנן, יש בו כדי לתמוך במסקנתי ולפיה דין התביעה סילוק על הסף מפאת העדר עילה.

אשר לכך, אפתח ואבהיר כי קביעתי זו – בדבר העדר עילה - אינה נובעת מהכרעה בשאלה האם חלות בהקשר לתובעת הוראות תיקון 6 לחוק פינוי בינוי אם לאו, אלא שלטעמי – דין התביעה סילוק על הסף הואיל ואין לתובעת עילת תביעה, היוצרת יריבות בינה לבין היזם, בשלב זה של ההתקשרות - קרי בשלב הטרום חוזי.

סוף דבר; לאור כל האמור והמפורט הנני מורה על מחיקת התביעה.

אני קצת חששתי עם ההיתקשרות עם עופר נמרודי, ונמנעתי מלעשות שותפות עם עופר נמרודי, אחרי 5 שנים, כל מתווכי ישראל ניסו לחבר אותי עם עופר, בסוף נכנעתי ונפגשתי עם עופר בביתו, ועם בני שחזר בתשובה והיום רב, הגענו לעופר, ועופר אמר לי נעשה שותפות 50:50 על כל החברה, ולא רציתי לשים את כל הביצים על סל אחד, אמרתי נעשה שותפויות פלורנטין ולה-גרדיה וחתמנו בתחילת 17 וגם בהסכם ה7וא קיבל זכות סרוב ראשוני, שכל פינוי בינוי הוא.

התחלתי לטפל בפרוייקט לה גרדיה, ולא עדכנתי את הדיירים, ואחרי זה עשיתי היתקשרות עם עופר ובמשך הזמן העבירו עליי ביקורת קשה וקיבלנו מכתב שמסלקים אותנו מהפרוייקט, זה היה בשנת 2021 בתחילת השנה, אמרו שזורקים אותנו מהפרוייקט וזה גרם להפסדים עצומים, בסוף זרקו אותי ואת הכשרה מהפרוייקט, מדובר על לה גרדיה כביש הטייסים, זה פרוייקט אטרקטיבי, מפה התחלנו במשבר עם הכשרת הישוב.

...

לאחר הדיון הודיעה המשיבה שאינה רואה דרך חליפית לסילוק המחלוקת, ומשכך אין מנוס לתן החלטה בבקשה.

דיון והכרעה לאחר שבחנתי את מלוא טענות הצדדים ועיינתי בראיות שהוגשו, באתי לכלל מסקנה, שבהתאם לדין החל, יש לתן למבקש רשות להתגונן בכפוף להפקדת ערובה כספית, וזאת בהינתן שיכול וקיימת למבקש הגנה לכאורה ולו חלקית בנוגע לסכום שנדרש ובשים לב לטענת הקיזוז שהועלתה, אף שזו לא פורטה כדבעי.

סוף דבר טענות המבקשים קיימות ומסייעות להם לצלוח בקושי רב את שלב ההתנגדות ועדיין יהא צורך בראיות והוכחות מפורטות הכל גם בשים לב לעדותו של המבקש, בנסיבות אלה נכון להתנות את הרשות להגן בהפקדה כספית.

מספר חודשים לאחר מכן, בהיעדר התנגדויות, פורסמה ההקצאה בספר ההקצאות של עריית קרית גת. על אף האמור לעיל, לטענת הנתבעת, קידמה הערייה מאחורי גבה של העמותה (כלשון כתב ההגנה), תכנית הקרויה תמ"ל 2010, להריסת המבנים והעברת הקרקע ליזמים פרטיים לצורך פרוייקט נדל"ן במסגרתו קיבלו היזמים זכויות לבניית 2,700 יחידות דיור ו- 4,000 מ"ר שטחי מסחר.

"אכן, ניתן להניח כי הכוונה היתה להתקשרות מתחדשת ממושכת, בכפוף לתניות ההסכם, אולם אין להלום כל עיקר שמיום שדרכה כף רגלו של המבקש במקום, והגם שהוא מצוי שם בחינם, קנה לו זכויות מעתה ועד עולם. השקעות שהשקיע המבקש היו לצורך עסקו, אך הוא סרב לחתום על חוזה לאורך כחצי יובל שנים. איני יודע עד כמה נמרצת היתה המשיבה בטיפולה בכך, אך בודאי לא שקטה על השמרים למצער מאז 1980. רשות חינם – לא כל שכן ברכוש הציבור – אינה יכולה ככלל להיות בלתי הדירה; ראו רע"א 1156/02 חיר נ' לידאי פ"ד נז(3) 949, 957-955 (השופט טירקל) והאסמכתאות דשם. והרי הוצע למבקש, מאז 1980, לחתום על חוזה חדש שאם לא כן עמד בפני סכנת פינוי, וסוף דבר שסכנה זו מתממשת. רשות חינם אינה בלתי הדירה, ומכל שכן שאינה יוצרת זכות לדיירות מוגנת, והמגמה, כפי שנתבטאה גם בחקיקה, צריכה לדידי להיות צימצום מופעיה של האחרונה ולא הרחבתם (ראו רע"א 5727/01 בן עמי נ' ברסלב (לא פורסם) [פורסם בנבו]; רע"א 10343/05 עמידר נ' נגה משה (טרם פורסם) [פורסם בנבו])." (רע"א 977/06 בן חמו נ' מ"י משרד הבריאות [פורסם בנבו] (17/5/06), מפי כב' הש' רובינשטיין; ההדגשה אינה במקור).

...

אני מקבל בעניין זה את טענתו של ב"כ התובעות, לפיה בית משפט זה אינו הפורום המתאים להכריע בשאלת פרשנותה של תכנית תמ"ל 2010 ואופן יישומה, והאם כוונת המתכננים הייתה לפנות את מבני הציבור ללא מתן פתרון חלופי, אם לאו.

לפיכך, אני מורה כי על הנתבעת לסלק את ידה מהמקרקעין בחלקה 135, גוש 1914, ברחוב נפתלי 5, בקריית גת ולהחזירם לידי התובעות כשהם פנויים מכל חפץ ו/או אדם ו/או מבנה השייכים לנתבעת, וזאת בתוך 60 ימים מיום שיוצא צו הריסה למבנה המצוי על המקרקעין.

הנתבעת תשלם לתובעות שכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪ והוצאות המשפט בסך 1,000 ₪.