סילוק יתרת תשלום בהתאם להסכם מכר

בהסכם זה נקבע כי בתמורה להעברת הבעלות בדירה לידיו ישלם הקונה לחברה סך של 1,800,000 ש"ח – וזאת, באופן הבא: סך של 600,000 ש"ח שולמו לחברה עובר לחתימה על הסכם המכר; הקונה יסלק את חוב החברה לבנק מרכנתיל בסך של 542,000 ש"ח; הקונה יפרע את חוב החברה לחברת איתמר בסך של 500,000 ש"ח; ואילו יתרת התמורה, בסך של 158,000 ש"ח, תשולם במעמד מסירת החזקה בדירה לקונה.

כראיה לכך שהתשלומים האמורים בוצעו בקשר עם קיומו של הסכם המכר, המערערת הציגה ארבע קבלות שהוצאו על-ידי החברה ביום 14.9.2016 לטובת "חשבון נאמנות אלי כהן/מאי אזוגי": (1) קבלה על סך כולל של 842,000 ש"ח המורכב משני רכיבים: "שיק ממנורה השייך ל**** אזוגי לפקודת איתמר" בסך של 500,000 ש"ח, וכן "שיק בנקאי מאזוגי אתי לסילוק משכנתא" בסך של 342,000 ש"ח; (2) קבלה על סך כולל של 250,000 ש"ח בגין "מזומן 150 + 100"; (3) קבלה בסך של 200,000 ש"ח בגין "העברה מאתי אזוגי ליורם ודורית יוסיפוף להחזר משכנתא במרכנתיל"; וכן (4) קבלה בסך של 508,000 ש"ח בגין "תשלום ע"ח פלורנטין [הכוונה לדירה – א.ש.] כנגד תשלום חוב לחברת סקיי נט בגין חשבונית מס מספר 10021 מיום 31/7/2021". בית משפט קמא ציין כי קבלות אלה מעוררות מספר תהיות: עו"ד כהן העיד כי כלל לא ניפתח חשבון נאמנות, וכי מעולם לא ראה את הקבלות האמורות.

· לטענת המערערת, הסכם המכר עצמו אינו משקף את הסכמת הצדדים בנושאים מהותיים ביותר, ובפרט בנוגע לכך שבהתאם להסכם המכר הקונה יעביר לחברה 758,000 ש"ח בלבד, ויפרע רק את חובותיה אשר קשורים במישרין לדירה (החובות לחברת איתמר ולבנק מרכנתיל) – בעוד שלטענת המערערת ההסכמה בפועל הייתה שתשלום התמורה כולה יבוצע באמצעות קזוז חובותיה של החברה, לרבות חוב לחברת סקיי נט, שאליבא דכולי עלמא אינו קשור לדירה כלל ועיקר.

...

ייתכן שכך ראוי לעשות במקרה זה. עם זאת אציין כי לגופו של עניין, לטעמי לא היה מקום להיעתר לבקשת המערערת לברר את המחלוקת מושא ההליך בהליך נפרד-עצמאי.

כיום, דברים אלו נקבעו מפורשות בסעיף 45 לחוק חדל"פ הקובע כך: (א) הנאמן רשאי לפנות לבית המשפט בבקשה למתן הוראות בכל עניין הנוגע למילוי תפקידו או להפעלת סמכויותיו לפי חוק זה. (ב) היה בבקשה למתן הוראות כדי להשפיע על זכויות צד שלישי שאינו התאגיד או הנאמן והיא אינה בעניין תביעת חוב המוגשת לפי פרק א': תביעות חוב, לחלק ד', תידון הבקשה בבית המשפט אם מצא בית המשפט כי התקיימו כל אלה: (1) בירור העניין במסגרת בקשה למתן הוראות נדרש לשם ביצוע יעיל של תפקיד הנאמן; (2) העניין אינו מחייב בירור עובדתי מורכב; (3) אין בבירור העניין במסגרת בקשה למתן הוראות כדי לגרום לפגיעה מהותית בזכות דיונית של בעל דין.

שותף אני למסקנה זו, ודאי נוכח העובדה שניתנה למערערת האפשרות על פי בקשתה להגיש בשלב מתקדם של ההליך, לאחר שהסתיים שלב שמיעת הראיות, ראיות חדשות (החלטת בית המשפט המחוזי מיום 25.3.2020).

יתרת התמורה בסך של 480,500 ₪ נקבע כי תשולם חלקה (בסך של 212,750 ₪) לאחר קבלת מכתב כוונות מעודכן והיתרה לאחר אישור זכויות נקי וכנגד קבלת החזקה במישור המשפטי בהתאם לסעיף 4 להסכם.

סוף דבר ביחס לתביעה העיקרית התובע אשר מכר דירתו לנתבעת לא הוכיח כי העביר לנתבעת אישורי גרירת משכנתא ואישור לאחר סילוקה, במועדים שהיו מאפשרים לה לעמוד במועדי התשלום בהסכם.

...

על כן אני מורה על דחיית התביעה.

סוף דבר הצדדים התקשרו בהסכם מכר ולמרות עיכובים ביישומו, לאחר כריתתו ערכו נספח המסדיר את מועדי התשלום.

על כן אני מורה על דחיית התביעה ועל דחיית התביעה שכנגד.

ביום 16/03/16 ניתן תוקף של פשרה להסכם פשרה שגובש בין הצדדים במעמד ישיבה שהתקיימה בפני הבורר ביום 16/03/16 שעיקריו הנם כדלקמן: המבקש 2 מאשר כי הוא חב למשיב את הסכומים שנפסקו בפסק הדין הכספי, דהיינו סך של 426,940 ₪ וכן תשלומים נוספים בהתאם לחוזה המכר שסכומם הכולל הנומינלי מגיע לכדי 1.2 מיליון ₪; המבקש 2 ישלם למשיב סך של 600,000 ₪ ב-30 תשלומי חודשיים החל מיום 12/04/16 ויסלק את יתרת התמורה על פי חוזה המכר עד ליום 20/10/19; בכפוף לבצוע תשלומים אלה, יסולקו כל חובותיו של המבקש 1 כלפי המשיב בתביעת הפינוי, וכן יעמדו בתוקף הוראות הסכם המכר; התשלומים הראשונים על פי הסכם הפשרה יועברו ישירות למשיב, וזה יוכל לעשות בהם כברצונו, ואילו חוב המשכנתא הרובץ על הנכס יסולק מהתשלומים האחרונים עד לפרעון המלא.

...

לנוכח כל האמור, לא נפלה כל טעות מלפני בית משפט קמא ביישמו את פסק דינו של בית המשפט המחוזי מיום 24/10/18 ובקבעו כי המבקשים לא עמדו בתנאים בהם הורה בית המשפט המחוזי לשם עיכוב פינוים מהנכס.

סוף דבר דין ערעורם של המבקשים להידחות.

המבקשים ישלמו למשיב באמצעות המנהל המיוחד הוצאות בסך כולל של 5,000 ₪.

במידה והנתבעים 4 ו-5 אינם עומדים בלוח זמנים של התשלומים, אזי יתבטל הסדר זה וימונה כונס נכסים כאשר 30,000 ₪ יועברו לתובעת בגין פיצוי מוסכם על הפרת ההסכם, ויתרת כל סכום ששולם או הופקד לתובעת או בא כוחה תועבר בחזרה לנתבעים 4,5.

במקביל, היתנהלה בין ב"כ הצדדים חלופת מכתבים כדלקמן: במכתב מיום 13.2.2019 הודיע ב"כ הנתבעים לב"כ התובעת כי הנתבעים מנסים לקבל הלוואה לסילוק יתרת התשלום על פי פסק הדין.

בכתב התביעה המתוקן עתרה התובעת לסעדים הבאים: מינוי ב"כ התובעת ככונס נכסים למכירת חלקת מטר; ביטול ההסכם עם הנתבעים וחיוב הנתבעים 1-3 (להלן: "הנתבעים") בתשלום הפצוי המוסכם בהתאם לפסק הדין; חיוב הנתבעים להמנע מבצוע דיספוזיציה בזכויותיהם בחלקה; חיוב הנתבעים בתשלום דמי שימוש בסך 126,000 ₪; חיוב הנתבעים בתשלום דמי שימוש בסך 4,000 ₪ בגין כל חודש ממועד הגשת התביעה ועד מסירת החזקה בדירה לידי התובעת.

...

אני מורה על ביטול הסדר התשלומים.

בנסיבות העניין אני מורה כי כל צד יישא בהוצאותיו.

אני קובעת את התיק לתזכורת פנימית ומתן הנחיות בעניין מינוי כונס הנכסים ביום 2.12.2021.

במבוא להסכם, הצהירו הנתבעים כי הם הבעלים והמחזיקים הבלעדיים של הדירה וכי הדירה נקיה מכל חוב או זכות לטובת צד שלישי, מלבד משכנתא לטובת הנתבע 3, כאשר היתרה לסילוקה עומדת על כ- 250,000 ₪ (ראו: ב"הואיל" הראשון והשני וסעיף 5 להסכם).

בסעף 5.9 להסכם הצהירו הנתבעים, כי ידוע להם כי התובע אינו יכול להשלים את רישום הדירה על שמו כל עוד לא סולקה המשכנתא שנטלו מנתבע 3 והם מתחייבים להמשיך ולשלם את התשלומים החודשיים של הלוואת המשכנתא עד ליום 31.12.2016, ומתחייבים לסלק את המשכנתא באופן סופי עד ולא יאוחר מיום 1.1.2017 ולהמציא לתובע אישור על סילוק המשכנתא ובטול המישכון, לצורך השלמת רישום הדירה ע"ש התובע.

באשר לאי-תשלום התמורה על-פי סעיף 7.2 להסכם המכר: "התמורה במלואה שולמה לידי המוכרים במעמד חתימת הסכם זה, וחתימת המוכרים על הסכם מכר זה מהוה אישור לתשלום מלוא התמורה שסוכמה ע"י הקונה". מדובר בסעיף ברור המדבר בעד עצמו, לא כל שכן, משהצהירו הצדדים כי "הם חותמים על ההסכם לאחר שקראוהו והבינוהו לאשורו, לאחר שהוסבר להם תוכנו ומשמעותו" (סעיף 11.7 להסכם).

בהתאם להלכה הפסוקה, לא בנקל יוסק מהתנהגותם של הצדדים הרצון בשינוי של החוזה ביניהם ונידרש כי כוונת הצדדים לסטות מהחוזה תבוטא בבירור (ע"א 8427/12 יעקבסון נ' ויגדור, עמ' 13 וההפניות שם, 22.12.2014).

...

אשר על כן, אני מקבל את התביעה וקובע כי התובע זכאי להירשם כבעלים של הדירה מושא התובענה, דירה הידועה בתור תת-חלקה 83, חלקה 4, גוש 17754 בנוף הגליל, כפוף לתשלום יתרת התמורה לנתבעים – סך 52,871 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית החל מיום 30.11.2010 ועד התשלום המלא בפועל.

בנוסף, אני מחייב את הנתבעים, יחד ולחוד, לסלק את יתרת המשכנתא לטובת הנתבע 3 ולהמציא לתובע אישור על כך. לשם מימוש האמור, ועל מנת למנוע מחלוקות נוספות בעתיד, אני מורה לתובע להפקיד את סכום יתרת התמורה כאמור בחשבון נאמנות משותף שייפתח ע"ש ב"כ התובע וב"כ הנתבעים, וזאת תוך 45 ימים מיום קבלת פסק הדין; ב"כ הצדדים רשאים להורות על העברת הסכום הנ"ל לזכות הנתבע 3 על חשבון חוב המשכנתא של הנתבעים; ככל שיסלקו הנתבעים את חוב המשכנתא ממקורותיהם, יהיו ב"כ הצדדים רשאים להעביר את הסכום הנ"ל לזכות הנתבעים; מכל מקום, על הנתבעים לסלק את יתרת המשכנתא לטובת הנתבע 3 ולהמציא לתובע אישור על כך תוך 45 ימים מיום הפקדת סכום יתרת התמורה ע"י התובע.

אני מחייב את הנתבעים, יחד ולחוד, לשלם לתובע הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪ תוך 30 יום מיום קבלת פסק הדין, שאם לא כן, יישא סכום זה הפרשי הצמדה וריבית החל מהיום ועד התשלום המלא בפועל.