סילוק יד עקב זכות שימוש בלעדית חרף הסכם שיתוף שלא נרשם בטאבו

השופט חגי ברנר: מבוא ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב (כב' השופטת כרמלה האפט) מיום 6.11.2013 (ת"א 9111-05-11), אשר דחה את תביעתו של המערער נגד המשיבים לסילוק יד ולמתן צו עשה וכן לתשלום סך של 36,400 ₪, כפצוי בגין שימוש בלעדי ברכוש משותף.

בנוסף טען המערער כי הוא זכאי לשכר ראוי בגין השמוש הבלעדי שעשו המשיבים ברכוש המשותף בשיעור חלקו היחסי, בסך של 36,400 ש"ח. מנגד, טענו המשיבים כי טרם בוצעה חלוקה של המקרקעין וכי אין להסתמך על התשריט עליו נסמך המערער, אלא יש להתייחס לבעלי המניות כשותפים במקרקעין בחלקם היחסי לפי בעלותם במניות.

נקבע כי הסכם השותפות לא נרשם במירשם המקרקעין בהתאם לסעיף 29(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין").

יחד עם זאת, משטרם נרשם המבנה כבית משותף, ובהעדר הסכם שתוף אחר, הוראותיו של הסכם השותפות הן בנות תוקף עד להשלמת פירוקה של החברה ורישומו של המבנה כבית משותף.

בנוסף טוען המערער כי בית המשפט קמא שגה בכך שהסתמך על מכתב שהציג המשיב 1 מחברת הביטוח בעיניין העידר כסוי בטוחי להחלפת כבל החשמל וכי לא היה מקום לייחס משקל ראייתי למסמך אשר לא צורף מלכתחילה לתצהיר עדות ראשית מטעם המשיב 1, חרף היותו של המסמך בידיו באותה עת. כמו כן, טוען המערער כי המשיבים לא זימנו לעדות את עורך המסמך ולא ניתנה אפשרות לחקרו.

...

נוכח מסקנתי, לפיה המשיבים אכן השתלטו שלא כדין על השטח המסומן בקו ירוק מקווקו, אין מנוס אלא להורות על החזרת התיק לבית המשפט קמא, על מנת שידון לגופו של ענין בשאלת הפיצוי שראוי לפסוק למערער בגין השימוש האמור.

למרבה הצער, בחלוף הזמן התברר כי תקווה זו נכזבה, וכי אין מנוס אלא להכריע בערעור לגופו, בבחינת "יקוב הדין את ההר". הצדדים עצמם גם ביקשו לאחרונה הכרעה בערעור, למרות שבתיק הפירוק של החברה כבר הוגשה לפני מספר חודשים חוות דעת של מודד מומחה, ובה המלצות כיצד יש לרשום את המבנה כבית משותף.

סיכומו של דבר, דעתי היא שיש לקבל את הערעור ברובו וליתן צו המורה למשיבים להרוס את הגדר שבמחלוקת ולפנות את השטח המסומן בקו ירוק מקווקו מכל אדם וחפץ תוך 60 יום.

לראייה, על בסיס אותה חלוקה תיכננו את ביתם מאחר וידעו כי הנתבעת, באמצעות בניה, תסרב לכל תואי אחר.

עם זאת, לעיתים זכות השמוש ניתנת להגבלה מכח נוהג שהיה קיים בחלוקת השמוש עד שישכילו הצדדים להסדיר את השמוש בהסכם שתוף אשר ישקף את חלוקת הזכויות ברכוש המשותף בהתאם לתקנון המוסכם הרשום בצו רישום הבית כבית משותף.

מדובר בחלוקה ששררה בפועל במיגרש במשך עשרות שנים, ולמרות שלא מצאתי כי מקימה לנתבעת זכות בעלות במלוא השטח המוחזק, עד עריכת הסכם שתוף ראוי להשאיר את המצב הקיים ולהימנע ממתן צו לסילוק יד. הסעד המבוקש אינו בפועל סילוק יד אלא מתן צו אשר יורה לנתבעת לאפשר לתובעים לעשות שימוש בחצר הסמוכה לביתה, ואשר הייתה בשימושה הייחודי עשרות שנים.

למרות שיש לקבל את הטענה כי התובעים ידעו, או היה עליהם לדעת, את חלוקת המיגרש בפועל, לא מצאתי כי טענתם כי יש להם זכויות מכח הבעלות לפי מירשם המקרקעין מהוה שימוש חסר תום לב בזכות המונע מבעדם לעמוד על זכויותיהם.

את עילת סילוק היד, ביחס למקרקעין שניתנו לשימושה הבלעדי של הנתבעת, יש לבחון אפוא במשקפי הרשיון במקרקעין.

...

מקבל אני את הסברו של התובע כי הדבר נעשה כדי להימנע מעימותים עם משפחת שלום ולקדם בהקדם האפשרי את השלמת בניין הבית.

אמנם אין בידי לקבל את עמדת הנתבעת, המנוגדת לרישום, כי זכאית היא להצמדת מלוא השטח בו משתמשת בפועל היום, אולם על הצדדים להגיע לחלוקה אחרת על בסיס הרישום הקיים.

בנסיבות המקרה, למרות הכרה בזכות הבעלות של הנתבעים בחלקים נוספים מהרכוש המשותף המשמש בפועל את הנתבעת ומופרד פיזית מחצר התובעים, אין להעתר לסעד של סילוק יד אשר אינו מסייע לפתרון המחלוקת בין הצדדים.

בעיניין זה יפים גם דבריה של כב' השופטת מ' בן פורת בע"א 127/77 קפה נ' לוי, פ"ד ל"א (3) 455, 465 (1977) לפיהם: "הלכה פסוקה היא, כי בעל בית יכול לבסס תביעת פינוי או סילוק-יד על זכות קנינו, בטענה שהנתבע מחזיק ברכושו ללא כל זכות... ואז על הנתבע להראות, ולו גם לכאורה, זכות חוקית לישיבתו במקום". לפיכך, הכלל הוא כי על בעל דין הטוען לפלישה למקרקעין, להוכיח את זכותו לבעלות או להחזקה כדין במקרקעין הספציפיים עליהם נסובה תביעתו, ואז נטל הראיה יעבור לנתבע להוכיח כי כניסתו ו/או שימושו באותם המקרקעין הנם בזכות וכדין.

בספרו "פירוק שתוף במקרקעין" כותב השופט יעקב שקד: "במקרה מסוים נקבע כי אפשר לראות בתשריט חלוקה החתום על ידי כלל השותפים בקרקע, כהסכם המבטא הסכמה לחלוקת המקרקעין בהיבט קינייני, ומאידך גיסא, אפשר לראות בו הסכם המבטא הסכמה לחלוקת השמוש בקרקע וניהולם, ובדבר זכויותיהם וחובותיהם של השותפים בכל הנוגע למקרקעין כהוראת סע' 29(א) לחוק המקרקעין. לשני ההיבטים הללו - חלוקה קניינית או חלוקה לצרכי שימוש – סממנים משותפים של חזקה בלעדית, ולפעמים אף ממושכת, בחלק מהמקרקעין על ידי מי מהשותפים או כולם, מה שמקשה על ההבחנה ביניהם. בתי המשפט נחלקו בהתייחסותם לתשריט חלוקה מוסכם בין שותפים – יש שראו בתשריט, כאמור, הסכם שתוף, ויש שראו בו הסכם פירוק שתוף לכל דבר ועניין" (י.שקד, פירוק שיתוף במקרקעין, תש"פ – 2020, עמ' 46-47).

ברע"א 8267/07 סאמר נ' סאמר, ביהמ"ש העליון דן במקרה שבו הסכם שתוף בין שותפים לא נרשם ולמרות זאת קבע כי הוא בר תוקף כלפי צד ג' נוכח הידיעה על תשריט החלוקה המוסכם בין השותפים שלא נרשם.

השני - כפי שציינתי, החלוקה שבאה לידי ביטוי בת/1 קיבלה ביטוי בנסח רישום המקרקעין, מה שתומך במסקנה כי החלוקה הייתה מוסכמת על השותפים אף ללא חתימה, אחרת כיצד נרשמה חלוקה זו במירשם המקרקעין? לטעמי ניתן היה לעתור למתן צו להמצאת מלוא תיק הנכס במירשם המקרקעין על מנת ללמוד כיצד בוצע רישום הזכויות, אולם הנתבע בחר מטעמיו שלא לעשות כן. השלישי – כאמור לעיל, אין בחוק דרישה צורנית לאופן בו יש לערוך הסכם בין השותפים ביחס לניהול המקרקעין וביחס לשימוש בהם ולכן די גם בסיכום בעל-פה. במקרה דנא, אמנם דובר על סיכום בעל-פה, אולם הוא קרם עור וגידים לצורת תשריט חלוקה, שאף קיבל ביטוי בנסח הרישום.

...

אני סבורה כי הדבר לא היה נחוץ לצורך הכרעה מחלוקת שבפני, משום שאין מחלוקת כי אותם צדדים שלישיים לא רכשו כל זכות במגרש מושא המחלוקת.

התביעה מתקבלת במלואה.

אני מורה לנתבע לסלק ידו ולסלק כל אדם וחפץ ממגרש הידוע ומסומן במפה המצבית נ/1, כמגרש 18/1-2, בחלקה 18 גוש 12165 בכפר עארה, ולהשיב את החזקה המלאה והבלעדית בו לתובעת, כשהוא נקי כאמור מכל אדם וחפץ, ובכלל זאת פירוק הסככה שבנה במגרש, וזאת תוך 45 יום ממועד קבלת פסק הדין.

לאחר מכן, במסגרת הסכם שתוף וחלוקה בין בעלי הבניין, עברו זכויות הבעלות במושכר לגב' אסתר שטיימן.

משכך, נעשה שימוש על ידי הנתבעים בשטח דירה הגדול בכ- 58 מ"ר משטח הבניה המותר בהיתר; תוספות ושינויי הבניה הנ"ל נעשו ללא פקוח הנדסי ומבלי שבעל מיקצוע יוודא כי העמסת המשקל הנוספת על גג, האסבסט, אינה מסכנת את יציבות הבניין כולו; הנתבעים אף עושים שימוש בלעדי הן במחסן בבעלות התובעים הממוקם בחדר המדריגות של הבניין וצמוד לדירה והן בגג הבניין, ללא הסכמת התובעים ותוך חריגה מתנאי הסכם השכירות; הנתבעים אף ביצעו שיפוצים מאסיביים בתוך הדירה, אף זאת ללא הסכמת התובעים ובנגוד לתנאי הסכם השכירות; הנתבעים אינם מאפשרים לתובעים או מי מטעמם לבקר בדירה, ואינם משלמים באופן סדיר את תשלומי ועד הבית והתובעים נאלצו לשאת בתשלומים אלו; מניעת הכניסה לדירה מנעה הצגת ראיות שלמה ומלאה בהליך דנן, לעניין נתוני שטח הדירה בפועל כיום, ונזקפת לחובת הנתבעים; מדובר בשורת הפרות של תנאי הסכם השכירות.

בעת שנרכשו זכויות הדייר המוגן הקודם בדירה על ידי הנתבעים, הדירה כבר כללה בשטחה מרפסת סגורה; כך גם לגבי המתקן עליו הונח מדחס המזגן, כאשר הנתבעים רק החליפו את המזגן במזגן חדש; השינויים היחידים אשר הנתבעים ערכו בדירה, הנם שיפוצים פנימיים וזאת באישורה של הבעלים עימה התקשרו בהסכם השכירות, גב' קלינג, אותו קיבלו בכתב ובעל פה; כחלק מאותם שיפוצים פנימיים, חילקו הנתבעים לשני חדרים את המרפסת הסגורה (אשר כאמור לא ניסגרה על ידם על פי טענתם), אשר קודם לשינוי פנימי זה שימשה כסלון; התובעים כשלו בהוכחת טענתם בדבר בניה בלתי חוקית בדירה.

בחוות דעתה, ציינה השמאית עסיס כי השטח הרשום (בפנקס הבתים המשותפים, במירשם המקרקעין) של הדירה הנו 77.57 מ"ר, וכי שטחה ברוטו על פי מדידה גרפית מתשריט בית משותף הנו כ-82 מ"ר. עוד ציינה השמאית עסיס כי על פי היתר מס' 28 שניתן ביום 30.4.1945, שטח הדירה שהותר לבנייה הוא כ- 21 מ"ר, בהתאם למדידה גרפית.

לא נהיה זכאים עקב ביצוע השפוצים להנחה בדמי השכירות ו/או לניכוי מדמי המפתח .

בנוסף לכך, ובכל הנוגע לטענות התובעים ועילות התביעה בהליך דנן, מובהר, כי התובעים עצמם למרות טענותיהם להפרת הסכם השכירות, לא דרשו פינוי וסלוק יד של הנתבעים מהדירה ואף הבהירו במפורש כי הם אינם עותרים לפסיקת סעדים על יסוד מסכת האירועים והטענות מושא ההליך דנן.

...

שהרי, נוכח הקביעות לעיל, המסקנה היא שהנתבעים קיבלו את הדירה לחזקתם בשנת 1987 מידי גב' קלינג והדייר המוגן הקודם בשטחה הנוכחי.

כן אני קובעת כי עד לביצוע האמור לעיל, ישוכפלו מפתחות המחסן ע"י הנתבעים וימסרו אף לתובעים, כך שהן לתובעים והן לנתבעים תהא בשלב ביניים זה אפשרות גישה לארון החשמל.

נוכח הקביעות לעיל בהן נדחו בעיקרן טענות התובעים השונות לעניין הפרת ההסכם, נדחות ממילא אף טענות ודרישות התובעים הכספיות לפיצויים בסך 250,000 ₪ בגין ההפרות הנטענות ועוגמת נפש בגינן.

פתח דבר לפני תביעה שהגישו התובעים כנגד הנתבעים אשר במרכזה דרישה לפינוי וסלוק יד מחדר עגלות המצוי בקומת הכניסה בבניין ברחוב מקובר 9 בני ברק, הידוע כגוש 6123 חלקה 888 (להלן: "הבניין" או "הבית המשותף"), וכן תביעה שכנגד שהגישו הנתבעים כנגד התובעים במרכזה דרישה למתן צוי עשה וצוי הריסה לאור טענות להפרת הוראות תקנון הבית המשותף והפרת חובות חקוקות שעיקרן בניה שאינה כדין.

התובעים טוענים בנוסף, כי הם זכאים לקבל דמי שימוש ראויים בגין הישתלטות הנתבעים על חדר העגלות במהלך שבע השנים האחרונות בהן החזיקו הנתבעים במחסן והשתמשו בו באופן פרטי ובלעדי.

אבקש להוסיף, כי נתתי דעתי לטענת שיבר לפיה שתיקת שטראובר והעדר ההיתנגדות לאורך שנים רבות מעידה כי השמוש היה בידיעתם וכי אין להם במה לתמוך טענותיהם שכן משנת 2011 ועד לשנת 2015 הם לא דרשו להשתמש בחדר למרות שהיו להם ילדים קטנים בתקופה זו. אני סבורה שיש ממש בטענה זו והיה על שטראובר לפנות ולהביע מחאה עוד קודם להגשת התביעה ובטרם נרשם הבית כבית משותף.

יודגש, איני קובעת דבר באשר לטענות מי הצדדים לרישום שאינו תואם את המצב הקיים בשטח או שינוי בזכויות הרשומות במירשם המקרקעין, שכן זו אינה הערכאה המתאימה לשם בירור הבעלות בחלקי הנכס השונים.

המסמך האחד הוא הסכם השתוף מיום 29.12.2022 בו נקבע בסעיף 7.2 כך: "...בתקנון הבית המשותף ייקבע כי השמוש בכל אחד מחלקי הבניין ישמש למגורים בלבד ולא לשום שימוש אחר, ובנוסף לכך תיאסר כל בניה הפוגעת בחזותו החיצונית של הבניין ללא הסכמת שאר הדיירים". עוד הודגש והובהר בהסכם השתוף, כי זכויות אשר יועברו לצד שלישי כלשהוא, יהפכו את הצד השלישי לצד להסכם השתוף כך שהוראות ההסכם יחולו גם עליו.

...

אין ספק כי בכל אחד מהסעדים המבוקשים בתביעה שכנגד קיימת סטייה מחזות הבית כפי שהייתה בתום הבנייה וקיימים שינויים שאינם רק שינויים פנימיים, ממועד האכלוס ועד לרגע זה. בנסיבות אלה, ומאחר שהצדדים לא הגיעו ביניהם להסכמות, אין מנוס מקבלת התביעה ומהשבת המצב לקדמותו.

סיכומו של דבר, כפי שהוסבר מעלה, ועל בסיס הצטברות הראיות שנפרשו בפניי, לאחר שבחנתי את עמדות הצדדים ושקלתי את נסיבות העניין, הגעתי למסקנה לפיה דין התביעות שתיהן להתקבל.

סוף דבר התביעה העיקרית מתקבלת כך שחדר העגלות יהיה מעתה בשימוש משותף לכלל הדיירים כראוי לרכוש משותף, ולא יהיה בשימושו הייחודי של שיבר.