סיווג של חדר דירת מגורים המשמש כמשרד עו"ד של בן זוג

המשיבה טענה בערר, כי הפעילות בנכס כולה עסקית; כי אין מדובר בדירת מגורים של בני הזוג אלא בבית עסק בעל אופי מסחרי; כי השירותים שניתנו במקום משקפים את אופי הפעילות העסקית; וכי השמוש במלוא שטח הנכס מצדיק את סיווגו כ"מש"מ".

בכל הנוגע לסוגיית שינוי הסווג של הנכס כסיווג למשרדים, שירותים ומסחר, טענו המערערים, כי רק שניים מהחדרים שמשו את המערערים לצרכי משרד; כי בקביעת הועדה עצמה, שלפיה שניים מחדרי המשרד משמשים כמשרד, היה מקום לסווג את יתר הנכס כשימוש למגורים; וכי הועדה טעתה, איפוא, בכך שלא מצאה הצדקה להפריד בין החלקים השונים ולסווגם בנפרד, כאשר עסקינן, על-פי הנטען, בנכס "רב-תכליתי" שניתן להפריד בין חלקיו השונים, ועל-כן היה מקום להפרדת הסווג בהתאם, שכן מדובר לשיטתם בשימוש של חלק מהנכס כמשרד עורכי דין ושל חלק מהנכס "כדירת מגורים", כאשר השימושים נפרדים ולא משולבים זה בזה.

...

בבואי להחיל בענייננו את המבחן הראשון – מבחן הסמכות, סבורני כי במקרה שלפנינו קיימות נסיבות הסותרות את החזקה נגד תחולה למפרע, בזיקה לעקרונות שהובאו בסקירה המשפטית שלעיל; זאת, הואיל וההחלה הרטרואקטיבית בענייננו – נועדה לאפשר לעיריית ירושלים לאכוף חיובי ארנונה מנישום בהתאם לשימוש בפועל שהוא מבצע בנכס וכן לשטח העדכני, לצורך גביית מס אמת, ובאופן המקדם נשיאה שוויונית בנטל בין כלל הנישומים; ובכך להגשים את עקרונות דיני המס, כפי שנסקרו לעיל.

התוצאה על-יסוד האמור לעיל, הערעור נדחה.

המערערים ישלמו למשיבה הוצאות בסך 8,000 ש"ח. מזכירות בית-המשפט תעביר למשיבה, עיריית ירושלים, את הפיקדון שהפקידו המערערים בערעור, על חשבון החיוב ההוצאות.

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו בשבתו כבית-משפט לעניינים מינהליים עמ"נ 50279-07-18 דומיסיל טי אל וי בע"מ נ' מנהל הארנונה בעריית תל אביב . לפני כבוד השופט הבכיר אליהו בכר מערערת דומיסיל טי אל וי בע"מ ע"י ב"כ עו"ד משה אלחרר משיב מנהל הארנונה בעריית תל אביב-יפו ע"י ב"כ עו"ד ליטל בן-צבי חסיד השרות המשפטי עריית ת"א פסק דין

הועדה קבעה כי "בבקורת מיום 14.6.15 ניראו בנכס ציוד הכולל מערכת הגברה, בר עם משקאות רבים, מקרר משקאות, כיסאות ופריטים רבים. נציג העוררת הסביר במהלך הבקורת כי הציוד שנותר במקום היה שייך לבר והוא בשלבים לפנותו. מימצאי הבקורת כמו גם התמונות שצורפו לדו"ח הבקורת, מעידים על כך שרובו של הבר עדיין עמד על תילו בזמן הבקורת, לרבות בר המשקאות, הציוד, הכלים והריהוט. אומנם נחזתה בנכס מיטה שעליה נראתה חברתו של נציג העוררת שעדיין ישנה בשעת הבוקר בה בוצעה הבקורת, אולם מיטה בלבד גם אם היא משמשת לשינה, עדין לא הופכת נכס ל'דירת מגורים'". ועדת הערר התייחסה לפסיקה שדנה במהותה של דירת מגורים לצרכי סיווג נכס, ולכך שאין די בשימוש אירעי כגון הצבת מיטה במשרד לשם מנוחה, אלא שיש צורך באיתור מרכז חייו של אדם – היכן מצויים עיקר נכסיו, היכן הוא מעורב בקהילה, היכן הוא מרגיש בבית וכיו"ב, תוך הפנייה לעמ"נ (מינהלי תל אביב-יפו) 143/03 ליפשיץ נ' מועצה אזורית עמק חפר (25.06.2003); ע"א 4127/95 זלקינד (מיכאל) נ' בית זית – מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ, נב(2) 306 (1998); עת"מ (מנהליים ת"א) 249/08 רולדין בע"מ נ' עירית תל-אביב יפו (03.01.2011); וע"מ (מנהליים חי') 28132-04-10 בלטינסקי נ' פקיד שומה עכו (06.03.2012).

נטען שבביקורת נימצאו "ספת ישיבה, מעט ביגוד, מיטה זוגית עם מצעים, מטבחון, חדר שירותים ורחצה" – היינו כל מה שצריך אדם בנכס המשמש לו דירת מגורים, ואף תועדה בת זוגו של בעלי המערערת בעת שישנה במיטה הזוגית.

ועדת הערר – לאחר שמיעת עדויות והתרשמות בלתי אמצעית מהראיות, השתכנעה כי עד ליום 2.12.2015 לא היה מקום לסווג את הנכסים לפי סיווג "מגורים". ועדת הערר התרשמה כי "רובו של הבר עדיין עמד על תילו" ולא השתכנעה שיש די בציוד המגורים החלקי שנימצא (ספת ישיבה, מעט ביגוד, מיטה זוגית עם מצעים), כדי להוכיח מגורים בנכס במובן של "משק בית שוטף ומרכז חיים", אלא שהדבר דומה יותר לשימוש אירעי.

...

ועדת הערר קבעה כי "לא שוכנענו כי במחצית השנייה של שנת 2015, עד סוף חודש נובמבר 2015 השימוש שנעשה בנכס תואם את האמור לעיל, ולכן אנו סבורים כי אין לסווג את הנכס כדירת מגורים, בתקופה זו". לעומת זאת, בנוגע לדצמבר 2015 ולשנת 2016, קבעה ועדת הערר כי טענות המערערת לכך שהיא חילקה את הנכס לארבע דירות מגורים והשכירה אותן בשכירות משנה נתמכת בהעתקים של חוזי שכירות אותם המציאה, והן לא נסתרו על ידי המשיב שבחר שלא לחקור את נציג המערערת בחקירה נגדית על כך. כך גם מצאה ועדת הערר תימוכין לטענות המערערת בממצאי הביקורת מיום 19.7.2016 שמצאו מסדרון ובו 4 דלתות, כשמאחורי אחת מהן נמצא שטח המשמש למגורים, ואת ה-3 האחרות לא ניתן היה לפתוח כיוון שהביקורת לא תואמה מראש.

אין בידי לקבל גם את טענת המערערת כי ועדת הערר שגתה במסקנתה כיוון שלא היה שינוי פיזי בנכסים בין שנת 2015 לשנת 2016 וכי לא היה מקום להכריע רק על הסכמי השכירות, כיוון שלשנת 2015 המערערת לא יכלה להציג הסכם שכירות למגורי בעליה משום ששכרה את הנכס לצרכי הפעלת הבר ולא לצרכי מגורים.

סוף דבר הערעור נדחה.

המערערת תשלם את הוצאות המשיב בסך 10,000 ₪.

הרקע לערעור בפני ערעור מנהל הארנונה בעירית חיפה המופנה כנגד החלטת ועדת הערר לעינייני ארנונה כללית שליד עריית חיפה בערר מס' 189/14, מיום 27.11.14, לפיה יש לסווג חדר בדירת מגוריו של המשיב המשמש כמשרד עו"ד של אשת המשיב בפריט סיווג "מגורים" וכי אין מקום לפצל בין סיווג אותו חדר (או חלק מחדר) לבין סיווג שאר דירת המגורים, באופן בו יסווג אותו חדר או חלק מדירה כשטח המיועד ל"עסקים".

סעיף 8(א) לחוק הסדרים במשק המדינה קובע כי: "מועצה תטיל בכל שנת כספים ארנונה כללית, על הנכסים שבתחומה שאינם אדמת בנין; הארנונה תחושב לפי יחידת שטח בהתאם לסוג הנכס, לשימושו ולמקומו, ותשולם בידי המחזיק בנכס". המחלוקת בעניינינו מיתמקדת בשאלה האם חדר העבודה, המהוה חלק מהסלון, מהוה בנסיבות העניין יחידת שטח נפרדת המשמשת לעסקים (עסקה של עו"ד בן דור) ולכן יש למסותה בארנונה לפי סיווג עסקים, בשונה משאר הדירה המשמשת למגורים וממוסה לפי סיווג מגורים.

בחוק ההסדרים נקבע כי הארנונה תחושב לפי סוג הנכס, שימושו ומקומו ושר האוצר ושר הפנים הוסמכו לקבוע בתקנות את סוגי הנכסים וכן כללים בדבר קביעת שימושו, מקומו וסיווגו של נכס לעניין הטלת ארנונה כללית.

התוצאה אליה הגעתי היא בהתאם לעובדות המתיחסות לנתוני הנכס המסוים ושגרת עבודתה וחייה של הגב' בן דור ובן זוגה, המערער.

...

עוד נכתב שם כי: "מדובר במרתף ומחסן הצמודים לבתיהם של המערערים, כך שהם מהווים חלק אינטגראלי מהם. למרות שהם אינם הכרחיים לתכליתו של מבנה המגורים לא ניתן להתייחס אליהם כחלק נפרד ממנו. המערערים יכולים בכל רגע נתון להפוך את המרתף והמחסן למקומות למגורים, או לחדר עבודה של בני הבית. איני רואה כיצד ניתן לצפות מהמשיבה לעקוב אחרי כל המרתפים והמחסנים בתחומה הצמודים לבתים פרטיים ולקבוע מהו שימושם בפועל. מסקנה זו אף נתמכת מדבריו של הנשיא ברק בע"א 6501/98 עיריית הרצליה נ' חרל"פ, תק-על 2000(1), 574 (2000) (להלן: עניין חרל"פ)". כאמור, בענייננו סבורני כי החלטת ועדת הערר בענייננו הינה החלטה סבירה, המבוססת על ממצאים עובדתיים וממצאי מהימנות שקבעה הוועדה ואין להתערב בה. בנסיבות העניין, קבעה הוועדה כי הדירה מהווה יחידת שומה אחת ואין מקום לבצע הפרדה מאחר שבנסיבות מקרה זה השטח שבנדון מהווה חלק אינטגראלי מיחידת המגורים ולא ניתן להתייחס אליו כחלק נפרד בעל סיווג שונה לעניין חיוב בארנונה.

סיכום: בסיכומו של דבר, ועל פי העובדות כפי שהובאו בפני וועדת הערר ובפני, לא מצאתי עילה להתערב בהחלטת ועדת הערר נשוא ערעור זה שבפני.

אשר על כן הערעור נדחה.

בית משפט השלום בחיפה ת"א 42952-03-13 נציגות הבית המשותף נ' מנדנך תיק חצוני: בפני כבוד השופטת נסרין עדוי התובעת נציגות הבית המשותף ע"י ב"כ שדה את אנג'ל ושות' – משרד עו"ד וגישור הנתבעת אריקה מנדנך ע"י ב"כ עו"ד צבי הרשקוביץ ואח' פסק דין

בטרם ערכה שיפוצים בדירה, הנתבעת נפגשה עם הגב' רבקה דנק, מדיירי הבית המשותף והמשמשת יו"ר ועד הבית, ועם בן זוגה מר עמוס דנק, וגילתה בפניהם את רצונה לפתוח מרפאת שיניים בדירה.

בנוגע למימצאי דו"ח החוקר שהופעל מטעם התובעת, הנתבעת טענה כי הנה נוהגת לבקר בדירה השנייה לבילוי זמן איכות עם ילדיה ואף לשהות איתם שם, וזאת בהתאם להסכם בינה לבין בן זוגה לשעבר, לפיו נקבע בסעיף "משמורת משותפת" כי על הנתבעת וילדיה להתגורר בדירה השנייה כל עוד שהם קטינים.

דיון והכרעה המצב התיכנוני: על החלקה עליה הוקם הבית המשותף (להלן: החלקה) חלה, בין היתר, תוכנית מיתאר חפ/229 (עתון רישמי 442 מיום 15.2.1934), לפיה סווגה החלקה כאיזור מגורים א'.

· ביום 30.9.2014 בשעה 21:42 רכבה של הנתבעת היה בחניה הפנימית של הבניין בו נימצאת הדירה האחרת.

לא נעלם מעיניי כי הסרט אינו מתעד את כל החדרים בדירה.

...

לאחר שאמרתי כל אלה, שוכנעתי אכן כי הנתבעת אינה עושה שימוש בדירה לצורכי מגורים.

מכאן, ובהעדר קיומו של היתר לשימוש חורג או אישור הקלה מתוכנית, שיתירו לנתבעת את השימוש המסחרי בלבד, אין מנוס אלא מלהורות לנתבעת להימנע מעשיית שימוש בדירה לצורך עסקי בלבד ומהפעלת המרפאה בדירה ללא מגוריה שם. מטרד ליחיד: לביסוס הטענה בדבר קיומו של מטרד ליחיד, על התובעת, וכמצוות סעיף 44 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש], להוכיח קיומה של "הפרעה של ממש" לשימושם הסביר של הדיירים במקרקעין או להנאתם הסבירה מהמקרקעין.

לסיכום אין כל מקום להיעתר לדרישה לחיוב הנתבעת בפיצוי התובעת בתשלום פיצוי בגין עוגמת נפש וטרדה.

יצוין כי המערערת, מרים ויסולי, מיוצגת בהליך זה ובהליכים הקודמים שיתוארו, על ידי בן זוגה, עו"ד אביעד ויסולי.

ביום 6.9.2018, לאחר שלא הצליחה לתאם עם המערערת ביקור בדירה, הודיעה הערייה למערערת על שינוי סיווג הדירה לצורך חישוב דמי הארנונה מ"מגורים" ל"עסקים" וזאת בנימוק שלפיו "מבדיקות שערכנו עלה כי הנכס שבנידון משמש לטעמנו כמשרד עו"ד". בהודעה צוין כי סיווג הדירה תוקן החל מיום 1.11.2017, כך שיתרת חוב הארנונה של המערערת עד לסוף שנת 2018 עמדה על סך של 16,396.18 ש"ח. ביום 28.10.2018 פנתה המערערת למנהל הארנונה בערייה והגישה השגה על שינוי סיווג הנכס.

בעתירה שבה המערערת על טענותיה לפני הערכאות הקודמות, ובהן הטענות כי למעט חדר אחד המשמש את העמותה והאגודה, הדירה משמשת למגורים; כי השלוט המפנה למשרדו של עו"ד ויסולי הוא ישן ואינו מתייחס לדירה שבמוקד ההליך; כי תיקון שומת הארנונה החל מחודש נובמבר 2017 מהוה חיוב רטרואקטיבי פסול; וכי דרישת נציגת הערייה לצלם את פנים הנכס מהוה פגיעה בפרטיותה.

בעניינינו ההודעה על שינוי הסווג של הנכס ועל תיקון החיוב נימסרה למערערת במכתב מיום 6.9.2018, וההשגה הוגשה ביום 28.10.2018, כך שהעתירה שהוגשה ביום 29.10.2019 הוגשה בשיהוי ניכר ובדין נדחתה.

...

ביום 6.9.2018, לאחר שלא הצליחה לתאם עם המערערת ביקור בדירה, הודיעה העירייה למערערת על שינוי סיווג הדירה לצורך חישוב דמי הארנונה מ"מגורים" ל"עסקים" וזאת בנימוק שלפיו "מבדיקות שערכנו עלה כי הנכס שבנדון משמש לטעמנו כמשרד עו"ד". בהודעה צוין כי סיווג הדירה תוקן החל מיום 1.11.2017, כך שיתרת חוב הארנונה של המערערת עד לסוף שנת 2018 עמדה על סך של 16,396.18 ש"ח. ביום 28.10.2018 פנתה המערערת למנהל הארנונה בעירייה והגישה השגה על שינוי סיווג הנכס.

כך או אחרת, גם בנושא זה דין הערעור להידחות.

משנדחה הערעור על כל חלקיו אין המערערת יכולה להישמע בטרוניה על כי בית המשפט הורה על חילוט הערבות, כפי שעשה, על חשבון הוצאות המשפט והחוב לעירייה.

סוף דבר אם תישמע דעתי, אציע לחבריי כי הערעור יידחה על כל חלקיו, והמערערת תישא בהוצאות העירייה בסך 10,000 ש"ח. ת השופט י' עמית: אני מסכים.