סיווג נכסי מוסכים לצורך ארנונה עירונית

עד שנת 2012 סווג הנכס לצרכי ארנונה כ"תעשיה ומלאכה".

ההשגה נדחתה מן הטעם שהוגשה בחלוף המועד הקבוע בסעיף 3(א) לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל"ו – 1976 (להלן : "חוק הערר") ,והן לגופו של עניין ,מהטעם כי על פי מימצאי ביקורת שנערכה במקום, הנכס משמש לפעילות עסקית ומסחרית (תצוגה ואחסנה של סחורה המיועדת לשיווק), פעולה המתאימה לסיווג "משרדים שירותים ומסחר" על פי ההגדרה בסעיף 2.1 לצוו המיסים העירוני.

אמנם המבחנים לסיווג "תעשיה" אינם חופפים לחלוטין את הסווג "מלאכה", אולם אין חולק כי הסווג מלאכה על פי פרשנותו המילונאית מכוון למלאכת אֻמן, מלאכת כפיים מקצועית של צוורון כחול, כגון מסגריה, מוסך, נגריה.

...

לאחר שעיינתי בטענות הצדדים, ושמעתי טיעוניהם בעל-פה, הגעתי לכלל למסקנה כי דין הערעור להידחות מהנימוקים להלן; ראשית, צודקת המערערת כי שאלת חוקיות שינוי הסיווג בהעדר החלטת שרים לא נטענה בכתב הערר ואף לא נידונה על ידי וועדת הערר, ועל כן חורגת מגדרי הערעור על החלטתה ואין להידרש לה במסגרת ערעור זה. בהקשר זה יש לציין כי סעיף 3(ב) לחוק חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) התשל"ו-1976, החריג מסמכות מנהל הארנונה וועדת הערר מתן החלטה "בטענה שמעשה המועצה של הרשות המקומית בהטלת הארנונה או בקביעת סכומיה היה נגוע באי-חוקיות שלא כאמור בפסקאות (1) עד (3) של סעיף קטן (א)". זאת ועוד, העירייה רשאית לשנות את סיווג הנכס מסיווג אחד לסיווג שני הקיים בצו הארנונה על מנת לתקן טעויות או לצורך ביצוע התאמות אף אם בפועל לא השתנה השימוש בו (עע"מ 4068/10 עיריית חולון נ. קר פרי בע"מ (20.12.11).

יחד עם זאת, הואיל והחלטת וועדת ערר מאזכרת את עע"מ 2503/13 אלי זהר, אדרש גם לגופו של עניין ומסקנתי היא כי אין מקום לסווג את עסקה של המערערת כמלאכה.

בעיניין זה נקבע, כי טענה הנוגעת לסיווג הנכס לצרכי ארנונה היא בסמכותם הבלעדית של הגופים המינהליים בלבד, ויש להעלות אותה במסגרת הליך השגה, ערר וערעור מינהלי.

אין ממש בטענותיו של לוי בעיניין זה. סעיף 318 שלעיל קובע את מעמדם של תדפיסי החיוב כ'ראיה לכאורה על קביעת הארנונה' (ראו: ע"א 4452/00 ט.ט. טכנולוגיה מיתקדמת בע"מ נ' עריית טירת הכרמל, פ"ד נו(2) 773, 786 (2002); הנריק רוסטוביץ, פנחס גלעד, משה וקנין ונורית לב ארנונה עירונית ספר שני 901-900 (מהדורה חמישית, רונית כהן כספי ושגיב חנין עורכים, 2001)).

(והשווה – ת"א (חיפה) 16868-05 עירית נשר נ' מוסך תל חנן (אופל) בע"מ. פסק דין מיום 18.8.08 בעמוד 6 ואילך).

...

הנתבעת טענה בכתב הגנתה כי יש לדחות את התביעה נגדה, ממספר נימוקים.

עוד הוסיפה הנתבעת וטענה, כי יש לדחות את התביעה נגדה על הסף, גם משום שהעירייה הגישה את התביעה נגדה בשיהוי ניכר ועילות התביעה התיישנו.

לכן, אני קובעת כי על הנתבעת לשלם גם את החיובים הנוספים בגין שילוט, שמירה והוצאות אכיפה, כפי שמצוין בדפי החשבון שצירפה העירייה לכתב התביעה.

התוצאה היא שאני מחייבת את הנתבעת לשלם לעירייה את מלוא סכום התביעה, בסכום של 30,979 ₪, בצרוף הפרשי הצמדה וריבית לפי חוק הרשויות המקומיות (הפרשי הצמדה וריבית) התש"מ -1980, מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.

בנוסף, תשלם הנתבעת לעירייה את הוצאות התביעה (אגרות ומסירות לפי חשבונית), ועל כל אלה שכ"ט עו"ד לעירייה בסכום של 7,500 ₪.

בהיותם המחזיקים בנכסים נדרשו המערערים לשלם ארנונה עירונית לעריית חיפה.

כל הנכסים משמשים את המערערים לניהול מוסכים ובצוע טיפולים שונים לרכבים; צמיגי אסחאק בע"מ מפעילה מוסך לתיקון תקרים והחלפת צמיגים; האני חניפס מחזיק במוסך לפחחות רכב; מרדכי לגזיאל מחזיק במוסך למכונאות רכב; ופאח'ר בשאראת מחזיק במיתקן לרחיצת רכבים.

השינויים שעליהם הצביעו המערערים, אף אם יש להם ביטוי מעשי, אינם רלבאנטיים לסיווג הנכסים לצרכי ארנונה, ולכן לא נפל כל פגם בהחלטת ועדת הערר שלא לערוך ביקור במקום.

...

גם הטענה בדבר פגם בתשובת המשיב לעררים, דינה להידחות.

סוף דבר בשים לב לכל האמור, אני דוחה את הערעור.

המערערים ישלמו למשיב הוצאות הערעור בסך של 12,000 ₪.

יצוין, כי באותו מקרה הודעת החיוב המתייחסת לתשלום החוב, מכוח סעיף 8(ג) לחוק ההסדרים, נשלחה לנתבע (אך לא מכוח היותו מחזיק), בעוד שבעניין שלנו- הודעת החיוב הייתה כללית ולא צוין בה מקור החיוב, לא כן שכן, עילות ההשגה או הערר העומדות לנתבע, דבר הפוגם בהליך החיוב של הנישום, בהיותה חלק אינטגראלי בהליך גבייתה של הארנונה העירונית (ראו: ע"א 8417/09 עריית ירושלים נ' לוי (ניתן ביום 21.8.12), פיסקה 13).

במקרה שלפנינו, במכתב ההתראה שנשלח לחברה ובעל השליטה בה, הוא הנתבע, לא ציינה המועצה הפרטים החיוניים, למעט סכום החוב (קרן והוצאות בנפרד), וכל שצוין בה הוא שמדובר בחוב תשלומי ארנונה ותשלומי חובה נוספים שלא סולקו, בגין נכסים אשר בחזקתם באיזור התעשייה אלון תבור, באופן שאינו ממלא אחר הפרוט הדרוש של מלוא יסודות השומה (צוינה כתובת הנכס, אך לא צוין מספר הזיהוי של הנכס, מספר חשבון הארנונה, מספר אסמכתא, השנים המדויקות של החוב וסיווג הנכס, והחשוב מכל לענייננו- לא הודע בדבר האפשרות להגיש השגה למנהל הארנונה, או עתירה מנהלית ולא נימסרה הודעה באשר לעילות התקיפה וכדומה).

עוד הוכח עובדתית, למשמע עדותו של הנתבע, כי לאחר שהחברה הנתבעת צברה חובות ארנונה כלפי המועצה, הוקמה חברה חדשה שלישית במספר, מוסך דיזל ע. לתיקון ומסחר בע"מ, על ידי הנתבע, בסיוע בני משפחתו, אשר כרתה הסכם שכירות עם צד שלישי ובגדרו הצהירה כי הנה המחזיק בנכס, ובכך הפכה הלכה למעשה לגורם הנהנה מתקבולי דמי השכירות.

אשר לגובה החוב, אני קובעת כי דין התביעה בעיניין זה להיתקבל באופן חלקי, כך שהנתבע יחויב בתשלומי הארנונה בגין התקופה שבין השנים 2010-2012, בעוד שתשלומי הארנונה לגבי התקופה שבין השנים 2004-2009 לא תוטל עליו חובת תשלום אישית למועצה בגינם.

...

סוף דבר לשיטה אחרונה, התביעה מתקבלת בחלקה.

אני קובעת כי הנתבע חייב אישית בתשלום חוב החברה וזאת מכוח הוראות סע' 8 לחוק ההסדרים וסע' 6 לחוק החברות לאחר שהתנאים שנקבעו בחוקים הללו התקיימו בענייננו.

אשר לגובה החוב, אני קובעת כי דין התביעה בעניין זה להתקבל באופן חלקי, כך שהנתבע יחויב בתשלומי הארנונה בגין התקופה שבין השנים 2010-2012, בעוד שתשלומי הארנונה לגבי התקופה שבין השנים 2004-2009 לא תוטל עליו חובת תשלום אישית למועצה בגינם.

בהתאם לנוהל B 90.04 בדבר חידוש חכירה במסגרת יובל והיוון חכירה בנכסי מגורים, מוסדות ציבור ותעסוקה במיגזר העירוני, אין חובה לחתום על עסקת חידוש חוזה חכירה עם מי שמפרה את הוראות החוזה, מיתעלמת מדרישת רמ"י לחדול מפעילות זו ואינה פועלת להסדרת הפעילות בהתאם לנהלים.

אין אנו עוסקים בסווג של נכס לצרכי ארנונה, אלא בפרשנות המונח "מלאכה" בחוזה חכירה שהוצא על ידי רמ"י. גם אם ניתן לומר כי חלק מן המבחנים שנקבעו בעיניין רעיונות מתקיימים בעניינינו, הרי שאני מתקשה ליישם את ההלכות בעיניין סיווג ארנונה ביחס לפרשנות הספציפית של חוזה החכירה שבו עסקינן.

הנתבעת מפנה לכך שבעת שחתמה גב' לסמן על חוזה החכירה, חלה על המקרקעין תוכנית ק/170; שבה נקבע כי "איזור תעשיה- מיועד להקמת בתי חרושת ומיני תעשיה בלבד", וכי מסעדה אינה שימוש מותר בהתאם לתוכנית שחלה אותה עת. כן מפנה הנתבעת לכך שגם בעת שחתמה התובעת, יורשתה של מלכה לסמן ז"ל, על חוזה החכירה, חלה תוכנית ק/253 שבה נקבע כי ייעוד הקרקע הוא "אזור תעשיה- מיועד להקמת בתי חרושת ומבני תעשיה בלבד". עוד טוענת הנתבעת כי בטופס סיכום עסקת הקצאה מיום 18.2.1987 שנערך בקשר עם העברת הזכויות מגלבוע יעקב ללסמן מלכה, הוגדר ייעוד הנכס: "אזור תעשיה- מיועד להקמת בתי חרושת ומבני תעשייה בלבד". כן מפנה הנתבעת לכך שבמכתב שנשלח לעו"ד הנדלסמן ביום 23.12.1987 על ידי רמ"י בקשר עם העברת זכויות זו, צויין במפורש בהערה בכתב יד כי: "השטח הוערך לתעשיה ולא לשום מטרה אחרת". לא שוכנעתי כי יש בטענות אלו של הנתבעת כדי ללמדנו על משמעותו של המונח "מלאכה" בהגדרת מטרת החכירה שבחוזה החכירה; שהרי אם ייעוד המקרקעין הנו תעשיה בלבד, תעשיה ולא מלאכה, מדוע הוסיפה רמ"י בחוזה החכירה את המונח "מלאכה"? וכיצד הערת רמ"י כי השטח הוערך לתעשייה, ולא לשום מטרה אחרת (היינו: תעשיה ולא מלאכה, ע"א), מסייעת לנו להבין את אומד דעת הצדדים באשר למונח "מלאכה" בחוזה החכירה? לא נעלם מעיניי כי ב"כ הנתבעת טענה בסעיף 18 לסיכומיה כי החוסר בהגדרת "תעשיה ומלאכה" ניתן להשלמה בהתאם לתוכניות שחלות במקום, ובשתי התוכניות, אליהן הפניתה ב"כ הנתבעת בסיכומיה, הן תוכנית ק/170, והן תוכנית ק/253, מוגדר איזור מלאכה כאיזור ש- "מיועד להקמת מבני תעשיה קלה ומלאכה, סדנאות, מחסנים, מוסכים, בתי עסק וכן משרדים ומגורים בתנאים מיוחדים" וזאת בשונה מאיזור תעשיה המיועד לבתי חרושת ומבני תעשיה בלבד".

...

הנתבעות טענו בסיכומיהן כי דין התביעה להידחות מחמת הטענות הבאות: יש לדחות את התביעה על הסף מחמת העדר עילה (רמ"י אינה הגוף המנהל את הרישום במרשם המקרקעין), ו/או העדר יריבות (בהתאם להוראות החוזה עליו חתמה התובעת, ועל פי נוהל B 22.04, בדבר פעולות לצורך רישום/עדכון זכויות בלשכת רישום המקרקעין, החובה לפעול לרישום הזכויות במקרקעין מוטלת על החוכר).

ואולם, משעה שגם הנתבעת הרחיבה טענותיה בסעיף 18 לסיכומיה עת הקדישה פרק נפרד לטענותיה כי לא נפל פגם בהתנהלותה, וכי אין לצפות ממנה לערוך ביקורות באלפי העסקים שבמקרקעיה, הרי שיש לראות בכך הסכמה לפריצת המסגרת הדיונית, גם בסוגיות החורגות מן המחלוקת הפרשנית בשאלה אם מסעדה נופלת לגדר "מלאכה". שוכנעתי כי יש ממש בטענת התובעת כי הנתבעת ידעה שנים ארוכות על השימוש העסקי שנעשה במקרקעין, כמו בעסקים מסחריים סמוכים, שהנתבעת מודה כי נעשה בהם שימוש מסחרי.

בנסיבות מעין אלו, בהן התעלמה רמ"י מהשימוש הנוגד את תנאי החכירה, אני סבורה כי אין מקום להתנות את רישום החכירה וחידושה, בתשלומי עבר בגין תקופה המוקדמת למועד שבו גילתה רמ"י דעתה לראשונה כי היא עומדת על הפסקת השימוש המסחרי שאינו תואם את חוזה החכירה, ולחלופין, מתנה את חידוש החכירה בהסדרת עסקת שינוי יעוד/ניצול.

בשולי הדברים אוסיף כי בעניין מנש לא הייתה מחלוקת שמסעדה אינה עולה בקנה אחד עם מטרת חוזה החכירה שכמו בענייננו, היה למטרת תעשייה ומלאכה; מה שמחזק את מסקנתי כי על פי פרשנות תכליתית אובייקטיבית, "מסעדה" אינה בבחינת "מלאכה". סוף דבר: אני קובעת כי ניהול המסעדה אינו תואם את מטרת החכירה בחוזה החכירה.