סיווג נכס כמחסן לצורך הפחתת ארנונה

לענייננו רלוואנטיות תקנות הסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות), התשס"ז-2007 (להלן: "תקנות ההסדרים"), הקובעות בין היתר כדלקמן: תקנה 3(ב) בתקנות ההסדרים: "לצורך הטלת ארנונה כללית לשנת כספים מסוימת, יראו את סך כל שיטחו של נכס, כסך כל השטח כפי שחושב לצורך הטלת ארנונה כללית בשנת הכספים הקודמת, זולת אם נתגלתה טעות בחישוב השטח, שאינה תוצאה של שיטת חישוב שונה". תקנה 5(א) בתקנות ההסדרים: "מועצה לא תשנה בשנת כספים מסוימת סוג, סיווג או תת-סיווג של נכס, באופן המשפיע על סכום הארנונה שרשאית הרשות המקומית להטיל לפי תקנות אלה, ולפי החוק, ואולם רשאית היא לשנות סיווג נכס אם בפועל השתנה השמוש בו". תקנה 12 בתקנות ההסדרים: "בכפוף לאמור בסעיף 9ב לחוק, לא הוטלה בשנת הכספים הקודמת ארנונה כללית על סוג נכס, לא יפחת סכום הארנונה הכללית שתטיל עליו הרשות המקומית לראשונה מהסכום המזערי ולא יעלה על הסכום המירבי הקבוע לאותה שנת כספים". בעיניין גלבר, היתייחס בית המשפט העליון לעקרונות המנחים שנקבעו בחקיקת ההקפאה לסוגי השינויים האפשריים בחיובי הארנונה, על פי תקנות ההסדרים: "תקנות אלו מסדירות את חוקיות השינויים שעורכות רשויות ציבוריות בחיובי ארנונה במסגרת צוי הארנונה שלהן. תקנות ההסדרים מבחינות בין שלושה סוגי שינויים אפשריים בחיובי הארנונה. סוג השינויים הראשון עניינו בשיטת חישוב החיוב בארנונה [תקנה 3(ב) בתקנות שבעניינינו – מ' נ'] ...

בעע"מ 104/03 קפלן נ' עריית רמת גן, פ"ד נח(3) 769 (2004) היתייחס השופט ת' אור לעובדה כי דיני ההקפאה נועדו למנוע העלאת הארנונה אך לא לשמר טעויות או מחדלים, וכך כתב: "תכליתה של תקנה 4(א) אינה למנוע הטלת ארנונת אמת על פי צו הארנונה כפי שהיה בתוקף גם שנה קודם לכן. אין תכליתה לשמר טעויות, אם היו כאלה, במדידת שטחי דירות, או לקבוע חיובי ארנונה מוטעים בשיעור פחות מן המגיע על פי צו ארנונה תקף ומחייב. צודקת המשיבה בעמדתה על פיה לא שינוי של הסוג או הסווג או תת הסווג נעשה על ידה בשנת 2000 - שהרי השינוי שבתקנה 4(א) מתייחס לשינוי בצו הארנונה - אלא התאמה של חיוב הארנונה לסיווג המתאים בצו הארנונה, אשר בו לא חל כל שינוי. אין זה מתקבל על הדעת שטעות או מחדל יונצחו עקב דיני ההקפאה של הארנונה... תוצאה כזו גם גורמת לחוסר שויון בין מי שמשלמים ארנונת אמת לבין מי שמשלמים ארנונה בשיעור מופחת רק בשל טעות או מחדל בעבר". בעיניין סלע היתייחס בית המשפט העליון לאפשרות לפיה התחלת החיוב שם בשנת 2001 נבעה ממדיניות שהשתנתה או "בטעות כללית בטעות כללית בשקול דעת שגרמה למשיבה שלא לחייב עקרונית בארנונה עד לשנת 1999, ובפועל עד לשנת 2001". בית המשפט קבע במקרה מעין זה מדובר בהטלת ארנונה לראשונה וציין בין היתר כי "תוצאה, לפיה לא תוכל המשיבה לחייב לעולם (כל עוד תקנות ההסדרים הנוכחיות יוותרו במתכונתן) מרתפים ומחסנים הצמודים לבתי מגורים בארנונה בשל טעות בשקול דעתה בעבר, אינה נשמעת תוצאה סבירה. לפיכך, איני סבורה כי מדובר בשינוי שיטת חישוב, אלא בהטלת ארנונה לראשונה" (שם, בפיסקה 21 ור' גם עניין קופלביץ בפסקות 24-21).

...

הצוות הגיע למסקנה כי לא קיים שוני מהותי המצדיק דין שונה בעניין האגרה והציע להביא לשוויון מוחלט בין הערכאות.

סוף דבר לאור כל האמור עד כאן, אני מוצאת כי המבקש לא הרים את הנטל הנדרש כי יש אפשרות סבירה ששאלות מהותיות של עובדה או משפט המשותפות לכלל חברי הקבוצה, שמעוררת התובענה, יוכרעו בתובענה לטובת הקבוצה.

בקשת האישור נדחית.

לחלופין, ביקשו העותרות כי כל עוד לא יעשה כן על-ידי המשיבה – יורה בית-המשפט שתעריף הארנונה אשר הוטל על מחסנים עיליים לא יעלה על 173 ₪ למ"ר, שכן המשיבה עצמה ביקשה את אישור שרי הפנים והאוצר בשנת 2011 לקבוע סיווג ותעריף למחסנים בשיעור זה; וכי תעריף הארנונה בגין מחסנים תת-קרקעיים – יעמוד על מחצית מהתעריף למחסנים עיליים, קרי – כ-87 ₪ למ"ר לכל היותר.

בהקשר זה היא טוענת, כי חיוב המחסנים בארנונה, לפי הסווג והתעריף של בתי העסק שאותם הם משרתים, הִנו סביר וחוקי; כי אין כל בסיס עובדתי או משפטי לקבוע חיוב מופחת בארנונה לגבי מחסנים; וכי מכל מקום, העותרות כלל לא הוכיחו שהנכסים אשר בידיהן משמשים דוקא כמחסנים.

...

זאת ועוד, הסעד המבוקש על-ידי העותרים, לפיו לנוכח המחדלים הנטענים של המשיבה בהימנעותה מלפנות לשרים, על בית-המשפט לקבוע סיווג נוסף בארנונה לשנת 2013 שיתייחס למחסנים אגב קביעת שיעור מופחת של ארנונה בהתאם לסיווגי משנה של מחסנים עיליים ומחסנים תת-קרקעיים – דינו אף הוא להידחות, שכן הוא ניגף בהוראותיהם של חוק ההסדרים ודיני ההקפאה, לפיהן שינוי והפחתה בתעריפי ארנונה יכול להיעשות רק באישור שרי הפנים והאוצר; והשרים כלל לא נדרשו לדון בסוגייה הנדונה בשנת 2013, וממילא אף לא הוגשה נגדם עתירה לבג"ץ (שהוא בית-המשפט המוסמך לבקר את החלטותיהם).

מכל מקום, לאחר דחיית השרים את בקשת המשיבה לשנת 2014, ניתן להניח שגם בקשה לשנת 2013, לוּ הוגשה, הייתה נדחית.

אשר על כן, העתירה נדחית; ובנסיבות העניין אין צו להוצאות.

על-רקע הוראת החוק כי הארנונה מוטלת בהתאם "לסוג הנכס, לשימושו ולמיקומו", ולנוכח המשמעות הרחבה של המונח "שימוש" בפסיקה, לצורך סיווג בארנונה יש להתייחס ל"מהות" ו"תוכן" הפעילות בו, ואין מקום להתייחס רק לפעילות ה"פיזית" הצרה המתבצעת בו. על-כן גורסת המשיבה, כי אין להיתמקד בשימוש הפונקציונלי, "הטכני", "הצר", בנכס כמחסן; אלא לבחון את המהות והתכלית של הנכס שאותו הוא משרת, שהיא תכלית עסקית לכל דבר ועניין, ולסווגו בהתאם.

התוצאה סיכומם של דברים: החלטת המשיבה, לפיה חויב העותר בארנונה בגין המחסנים על-פי סיווג העסק שאותו הם משרתים, קרי – החנות, ניתנה בסמכות בהתאם לצוו הארנונה ואינה לוקה בפגם של אי-סבירות; זאת לאחר שהמשיבה ביקשה משרי הפנים והאוצר לאשר לה לתקן את צו הארנונה באופן שעל מחסנים עיסקיים, כמו אלו של העותר, תחול ארנונה מופחתת, ובקשתה זו נדחתה על-ידי השרים.

...

מסקנה זו של המשיבה אף נתמכת, באמור, בכתב-העתירה עצמו, שבו צוין, בין-השאר, כי "המחסנים משמשים לאחסנת סחורה הנמכרת בחנות בלבד ולתקופת אחסון ארוכה, כאשר לקוחות החנות אינם מבקרים במחסנים ולא מתנהלת בהם כל פעילות מסחרית ו/או עסקית כלשהי" (כאמור בסעיף 5 לעתירה; ההדגשה הוּספה).

אשר-על-כן, העתירה נדחית.

בהתחשב במכלול הנסיבות, ישלם העותר למשיבה הוצאות בסך כולל של 4,000 ₪.

בכל הקשור לסיווג הנכס העקרי יש לחייב את העוררת (המשיבה בפני – ז.ב) בתשלום ארנונה לשנים 2010; 2011; 2013ו-2014 בסווג "מחסן שיווק" ע"פ סעיף 3.2.13.4 לצוו הארנונה ובתעריף "מחסן שיווק" ע"פ סעיף 2.2.6 לצוו הארנונה.

ביום 12.1.16, לאור דרישת המשיבה, הוציא מנהל הארנונה מכתב יישום עדכני בו הופחת סכום החוב הנטען על ידי מנהל הארנונה לסך 485,946 ₪ על פי הפירוט הבא: "1. נכס מס' 4402300013 (חניה)

...

נוכח כל האמור בנקודה זו ובניגוד לקביעתה של וועדת הערר, אני קובעת כי חל החריג הקבוע בסיפא לסעיף 326 לפקודת העיריות, לפיו בהשכרה לתקופה הקצרה משנה אחת, יהיה המשכיר חייב בארנונה.

לפיכך אני סבורה בשונה ממה שקבעה ועדת הערר כי את שטחי המעברים והרמפות יש לחלק בין כל המשתמשים בהם ולא כלל המחזיקים בבנין.

סוף דבר: נוכח כל האמור לעיל, דין הערעור להתקבל בחלקו, במובן זה שהחבות בתשלום ארנונה על שטחי הנכס שהושכרו בשכירות משנה תחול על המשיבה ולא על שוכרי המשנה בתעריף "תעשיה". החבות בתשלום ארנונה בגין השטחים המשותפים (דרכי הגישה ושטחי הרמפות) תחול על כל המחזיקים בנכסים שלהם גישה לרמפות ועל בעלי החניות בקומת הגג באופן יחסי, בסיווג של "חניונים" בתעריף של "קרקע תפוסה". לאור התוצאה אליה הגעתי, אין צו להוצאות.

במסגרת המענה לבקשת האישור החריג שהגישה המועצה, אישרו השרים מספר בקשות ולאחר מכן הוסיפו כי שהם מסרבים לבקשת השינוי: "הרינו מחליטים כדלקמן... 4. לדחות את החלטת המועצה/הערייה לשינוי סיווג/ תת סיווג/ העלאה חריגה/ הפחתה בארנונה לכל הנכסים שלא פורטו בסעיף 1-3 לעיל". חרף מענה השרים אשר דוחה את הבקשה לאישור המחיקה, המשיכו המשיבים לפרסם את צו הארנונה מידי שנה ללא תת הסווג "מחסנים בתעשייה / מלאכה". רקע עובדתי – עתירה שניה: בשנת 2011 התגלעו חילוקי דיעות בין העותרת למשיבים בנוגע לאופי השמוש בנכס, ובהתאם לכך, בנוגע לסיווגו לצורכי חיוב ארנונה.

קיומו של תעריף החורג ממגבלת המינימום הקבועה בתקנות, רק מוכיח שתכלית תת הסווג האמור הייתה להטיל מס מופחת בגין מחסנים ביחס למס המוטל בגין הנכסים העקריים החוסים תחת הסווג של תעשייה ומלאכה.

...

סוף דבר: העתירה הראשונה מתקבלת.

העתירה השנייה נדחית.

לאור התוצאה אליה הגעתי לפיה עתירה אחת התקבלה והשנייה נדחתה, ולקחתי בחשבון לעניין ההוצאות גם את העובדה שלא כל העובדות הנדרשות הוצגו על ידה (ראה ס' 9 לעיל להכרעת הדין), אני קובע כי כל צד יישא בהוצאותיו ובשכ"ט עורך דינו.