סיווג נכס בנקאי לצורך חיוב בארנונה בירושלים

במסגרת כך, צו הארנונה קובע בסעיף 3.3 רשימת סווגם שעבורם נקבעו תעריפים מיוחדים (כגון "בתי מלאכה ומפעלי תעשיה", "מחסנים", "בתי תוכנה", "בנקים", "בריכות שחייה" ועוד).

מנהל הארנונה מפנה את תשומת הלב לתיקון שהוכנס בהגדרת המונח "תעשיה" בתקנות, תיקון שבמסגרתו נוספו להגדרה המלים "לרבות בתי תוכנה". לשיטתו של מנהל הארנונה, הרחבה זו מלמדת כי "בתי תוכנה", שהם מקרה קרוב לזה של פוסט פרודקשן, לא היו נופלים ברגיל לגדרו של המונח "תעשיה". דיון והכרעה אכן, ברגיל מחלוקות שעניינן סיווג נכסים לצורך חיוב בארנונה אינן נחשבות לשאלות המצדיקות הענקתה של רשות ערעור (ראו למשל: בר"ם 8940/10 אפריקה ישראל להשקעות בע"מ נ' מנהל הארנונה בעריית תל אביב יפו (6.3.2011); בר"ם 7095/11 יהודה טוניק ושות' משרד עורכי דין נ' מנהל הארנונה של עריית תל אביב (9.11.2011); בר"ם 6518/11 מרכז לוינסקי נ' עריית ת"א יפו (26.3.2012)).

על האופן שבו הוגדרו סווגם אלה בתקנות ההסדרים עמד בית משפט זה בעע"ם 2503/13 זהר נ' עריית ירושלים (4.2.2015), מפי השופט מ' מזוז בדברים אלה: "הגדרותיהם של סווגם אלה בתקנות לוקות בחסר, ולמעשה אין מדובר בהגדרות של ממש, שכן אלה אינן כוללות כל הגדרה עניינית-אנליטית, או מאפיינים של נכסים שבגדרן, אלא אך פירוט דוגמאות אחדות לנכסים ועסקים הבאים בגדר סווגם אלה" (שם, בפיסקה 17.

...

אם כן, האם נכון להתייחס למונחים "מפעל תעשיה" ו"בית מלאכה" בהתאם לשיוך המסורתי שלהם, מקום בו אין בשפה ייצוג מספק לפעילות שאינה "מסורתית"? לדעתי המסקנה היא הפוכה, ואין מנוס מלהתאים את המונחים "המסורתיים" למציאות בשטח (בהקשר אחר, ראו והשוו: עע"ם 8518/11 הוועדה המחוזית לתכנון ובניה נ' אליודן חברה לבניין בע"מ, פסקה 33 לחוות דעתי (4.2.2013)).

סוף דבר על סמך כל השיקולים שפורטו, אציע לחבריי לקבל את הערעור.

כשלעצמי סבורני ששיקול זה אינו בעל משקל מועט כל עיקר, כיון שאין לטעמי להלום כי הרשות לא תתאמץ לעשות לסיווג ספציפי הוגן, ותקל על עצמה ועל כיסה בסיווג שיורי ששיעורו גבוה יותר.

ערעור על החלטת ועדת הערר לעינייני ארנונה שליד עריית ירושלים מיום 13.10.13, בה דחתה הועדה את עררו של המערער בנוגע למשך התקופה בה החזיק בנכס נשוא הערר ואת טענתו כי מנהל הארנונה לא נתן מענה להשגה לשנת 1998-1997 ולפיכך יש לראותה כאילו התקבלה; קיבלה באופן חלקי את טענתו לעניין סיווגו של הנכס וקבעה כי מחציתו תסווג בסווג "מלאכה" אולם המחצית האחרת תסווג כ"משרדים, שירותים ומסחר"; וקיבלה באופן מלא את טענתו לפיה השטח לחיוב הוא 444 מ"ר ולא 500 מ"ר כפי שחויב בפועל.

העירעור מלכתחילה הוגש העירעור הן ביחס לקביעות ועדת הערר שעניינן משך תקופת ההחזקה של המערער בנכס לצורך החיוב בארנונה, הן ביחס להשגה לשנת 1998-1997 והן ביחס לסיווג הנכס.

צו הארנונה מגדיר "משרדים, שירותים ומסחר - לרבות מיתקני חשמל, תחנות אוטובוס, מסעדות, תחנות דלק, רשתות שיווק, דוכנים, מרכולים ובתי מרקחת, למעט בנקים", ו"בתי מלאכה - לרבות מוסכים".

...

משהגיעה ועדת הערר למסקנה כי מחצית מהשטח שימשה ל"מלאכה", רוצה לומר, שהמדובר בפעילות משמעותית, ובהינתן הנתונים המפורטים לעיל, מסקנתי היא כי המערער עמד בנטל להוכיח כי שימושו העיקרי של הנכס היה "מלאכה" ופעולת האחסון נעשתה בזיקה לפעילות זו וכחלק ממנה.

סוף דבר, הערעור מתקבל במובן זה שהנכס במלואו יסווג בשימוש "מלאכה" בתקופת החזקתו על ידי המערער.

המשיב ישלם למערער הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 10,000 ₪.

אולם, אל לו לבית המשפט לשים את שיקול דעתו תחת שיקול דעתה של הועדה [בג"ץ 441/97 יוסף צנוירט נ' ראש-עריית ירושלים, נג(2) 798, 815-814 (1999); עע"מ 803/15 עריית פתח תקווה נ' קונטאל אוטומאציה ובקרה בע"מ, בפיסקה 38 (13.9.2017); עמ"נ (מנהליים ת"א) 41787-10-12 רשת משחקיות פעלטון בע"מ נ' מנהלת הארנונה בעריית רמת גן, בפסקות 13, 25 ( 22.4.2014)].

ראו גם עמ"נ (מנהליים חי') 26486-11-14 בנק הפועלים בע"מ נ' מנהל הארנונה עריית טירת כרמל (9.2.2015) (להלן – עניין בנק הפועלים), בפיסקה 5.4(ב): "המקרים שנדונו בפסקי הדין לעיל, עסקו בנכסים שהיו ריקים לחלוטין, שלא נעשה בכל הנכס כל שימוש. הפסיקה הנ"ל איננה מתייחסת לחלק מהנכס שהוא ריק. במקרה שבפני מדובר על נכס שנעשה בו שימוש, ולטענת המערער, בקומה ב' שהיתה חלק בלתי נפרד מהנכס כולו, לא נעשה שימוש . הממצאים העובדתיים כי לא ניתן לבצע הפרדה בין החלקים השונים של הנכס לא נסתרו. נוכח העידר יכולת הפיקוח של העיריה אם במקרה כזה נעשה שימוש כלשהוא, אם לאו, הסרבול שכרוך בכך, אין מקום לתפישתי לסווג את קומה ב' או את מהלך המדריגות אליה בסווג שונה. יש משקל ניכר לטענה שלא ניתן לפקח אם נעשה שימוש אם לאו, כל עוד שתי הקומות מהוות מכלול אחד." וראו גם ע"א 1130/90 חברת מצות ישראל בע"מ נ' עריית פתח-תקוה, מו(4) 778, בפיסקה 9 (1992); עמ"נ (מינהלי תל אביב-יפו) 246/04 מנהל הארנונה-מועצה מקומית כפר שמריהו נ' חב' סקסון בע"מ, בעמוד 5 (20.9.2005).

לאור כך, הרי שהמקלט מיועד לשמש לצרכי פעילותו של סניף הבנק ועל כן יש לחייבו בהתאם לסיווג המתאים ל"בנק" [עת"מ (מינהלי תל אביב-יפו) 302/08 בנק מזרחי טפחות נ' עריית חולון, בעמוד 7 (3.4.2011)].

...

המקלט מיועד לשימוש מסוים של עובדי הבנק ולקוחותיו בעיתות חירום – ואף אם השימוש מיועד למצבים וזמנים מיוחדים וייעודיים – אין בכך כדי להוביל למסקנה כי מדובר בחלק של הנכס שאינו בשימוש.

מקובלת עליי עמדת המשיב לפיה הגדרות אלו נועדו לתת הקלה בחיוב הארנונה, בהתאם לקומות הבניין או חלקיו, אך אין מדובר בפיצול הנכס לשני נכסים נפרדים – כפי שמבקש הבנק לפרש זאת.

לפיכך, הערעור נדחה על כל חלקיו.

לפניי תביעה כספית להשבת 1,814,786 ₪ שנגבו ביתר ע"י הנתבעת בגין חיובי ארנונה בקביעת תעריף שלא כחוק לבנק ובחריגה מהעלאה המותרת ושימוש באישור חד פעמי בהכללת בסיס המס בקביעת התעריף השגוי.

הואיל ובצו הארנונה לשנת 1990 לא נקבע תעריף נפרד לנכס מסוג "בנק" לפיכך התעריף צריך שיהיה בהתאם לצוו ארנונה לנכס שיורי כהגדרתו "כל נכס שלא פורט" בסך של 58.8 ₪ למ"ר. הנתבעת העלתה בפועל את תעריף הנכסים המסווגים כבנק לסך של 260 ₪ למ"ר, העלאה של 342% בעת שהיה עליה לחייב בארנונה לפי סך של 69.15 ₪ למ"ר. גבייה שגויה וחריגה זו גררה אחריה חריגות בכל שנות הכספים הבאות.

בענינינו, הסווג לבנק אושר כדין ואף קיבל את אישור השר ואין בהחלתו משום יצירת סיווג חדש הטעון אישור של השרים (ראו: עע"מ 7518/09 משואה למלונאות ונופש בע"מ נ' עריית ירושלים, ניתן ביום 20/11/11 ).

...

אין בידי לקבל את טענתה של הנתבעת כי "הדעת נותנת כי הטיוטה שהוגשה ע"י התובע תוקנה " כאמור בסעיף 18 לסיכומיה.

לפיכך, אני מקבלת את טענת התובע בדבר שימוש שלא כדין בהכללת "תוספות הארנונה" בבסיס המס בשימוש באישור ספציפי וחד פעמי שניתן לנתבעת לשנים 2001, 2004 ו- 2005.

לאור זאת ומשלא חזר התובע על טענתו זו במסגרת סיכומיו, דין טענתו זו להידחות.

בין המערערת לעירייה נתגלעו מחלוקות לעניין סווגם של הנכסים לצורך החיוב בארנונה בשנת 2020.

כך, למשל, על סוגי עסקים ריווחיים במיוחד, כדוגמת חברות-ביטוח ובנקים, בידי העיריה להטיל שיעור ארנונה קצוב וגבוה (ראה בג"צ 345/78, 364, 461, 462הנ"ל ובג"צ 397/84 הנ"ל), אך מכאן אין משתמע כי רמת הרווחיות מהוה שיקול מרכזי, או חיוני, בקביעת שעורי הארנונה בהם יחויבו כלל העסקים האחרים (השווה בג"צ 764/88, 1437/90, 1985 הנ"ל, בעמ' 805).

כדי שנכס יוגדר כמגורים, נידרשת מידה מינימלית של עצמאות ופרטיות המעידים כי השוהה "מתגורר" במקום, בדומה למגורים בנכס עצמאי ונפרד (ראו והשוו עמ"נ (י"ם) 27590-11-11 עידן - עמותה לשירותים קהילתיים לקשישים בירושלים נ' מנהל הארנונה בעריית ירושלים (9/10/2013); עת"מ (חיפה) 577/02 בית אבות בני ברית נ' עריית חיפה (4/11/2003); עמ"נ (חיפה) 401/07 מעון הורים סיני נ' מנהלת הארנונה בעריית חיפה (28/8/2007); עמ"נ (ת"א) 322/08 בית אבות ויטמן רזי נ' מנהל הארנונה של עריית בני ברק (19/8/2009).

...

די בכך כדי להצדיק את המסקנה כי יש לאמץ פירוש המקל עם הנישומים.

סוף דבר לאור כל האמור, אני מקבל את הערעור באופן חלקי, מבטל את החלטת ועדת הערר ומורה כי המערערת תשלם ארנונה עירונית על פי הסיווג השיורי, עסקים אחרים.

מאחר שהחלטת ועדת הערר מיום 7/7/2021 בעניין העררים לשנת 2021 ניתנה ללא כל דיון, וללא בירור של העובדות הרלבנטיות, ובניגוד לעמדת באי כוח הצדדים, ברי שדינה להתבטל וכך אני מורה.