סיווג מגורים בערר לארנונה

האסמכתות אליהן הפניתה העוררת העוסקות בסווג שטחים נלווים לשטחי מגורים בהקשר של בתי אבות (ערר (ועדת ערר – ארנונה ירושלים) 123/08 בית טובי העיר נ' מנהל הארנונה – עריית ירושלים (7.4.2020); בר"ם 9138/10 עריית פתח תקוה נ' בית אבות מונטיפיורי )13.6.2013)) – אינן רלוואנטיות לענייננו אלא לסיווג השטחים המשותפים שבשימוש דיירי בית האבות כשטחי מגורים.

...

לשיטת המערערת, לא כל מבנה הפנימייה הוא יחידת מגורים אחת, אלא לכל היותר – כל קומה מהווה יחידה נפרדת, מסקנה הנתמכת בעדויות המשיב וגם בכך שלא חישב את שטח המדרגות.

עוד טוענת המערערת כי לו תדחה עמדתה לפיה יש לראות במטבחונים כמטבח, הרי שהמשמעות היא שבכל מבנה יש מספר מטבחים כמספר הקומות, וגם בכך יש בכך כדי לתמוך במסקנה שכל קומה מהווה יחידה נפרדת כך שהסיווג הנכון הוא מגורים סוג 2.

סוף דבר הערעור נדחה בזאת.

המשיבה הגישה השגה על כך למנהל הארנונה, בטענה לפיה מדובר בדירות קבלן שאינן בגדר "דירות רפאים". ביום 18.6.2017 דחה מנהל הארנונה את ההשגה, וקבע כי הדירות יוותרו בסווג של "מבנה מגורים שאינו בשימוש". כנגד החלטתו האמורה של מנהל הארנונה, הגישה המשיבה ביום 10.7.2017 ערר לועדת הערר לעינייני ארנונה שליד עריית ירושלים (להלן גם: ועדת הערר או: הועדה).

...

ועדת הערר עמדה על כך בפס' 13 להחלטתה, ואינני רואה להתערב בקביעה זו. עם זאת, אני סבורה כי לא הובאה לפני ועדת הערר הוכחה לכך שהדירות לא נמכרו עקב נסיבות שאינן בשליטת המשיבה.

דין טענה זו להידחות.

סוף דבר נוכח מכלול הטעמים שפורטו, הערעור מתקבל.

בעיניין שינוי סיווג הנכסים שבחזקת המערערת מ-"נכסים שאינם משמשים למגורים (משרדים, שירותים ומסחר)" ל-"מגורים". רקע ענייננו בנכס בשטח 122 מ"ר ובנכס בשטח 20 מ"ר שבחזקת המערערת, הנמצאים בקומה א' בבניין ברח' אלנבי 99 בת"א, ובהם הפעילה המערערת בר בשם "אחד העם 25", ובהתאם הם סווגו לצרכי ארנונה כ"בניינים שאינם משמשם למגורים" (להלן יחד "הנכסים").

ועדת הערר – לאחר שמיעת עדויות והתרשמות בלתי אמצעית מהראיות, השתכנעה כי עד ליום 2.12.2015 לא היה מקום לסווג את הנכסים לפי סיווג "מגורים". ועדת הערר התרשמה כי "רובו של הבר עדיין עמד על תילו" ולא השתכנעה שיש די בציוד המגורים החלקי שנימצא (ספת ישיבה, מעט ביגוד, מיטה זוגית עם מצעים), כדי להוכיח מגורים בנכס במובן של "משק בית שוטף ומרכז חיים", אלא שהדבר דומה יותר לשימוש אירעי.

...

ועדת הערר קבעה כי "לא שוכנענו כי במחצית השנייה של שנת 2015, עד סוף חודש נובמבר 2015 השימוש שנעשה בנכס תואם את האמור לעיל, ולכן אנו סבורים כי אין לסווג את הנכס כדירת מגורים, בתקופה זו". לעומת זאת, בנוגע לדצמבר 2015 ולשנת 2016, קבעה ועדת הערר כי טענות המערערת לכך שהיא חילקה את הנכס לארבע דירות מגורים והשכירה אותן בשכירות משנה נתמכת בהעתקים של חוזי שכירות אותם המציאה, והן לא נסתרו על ידי המשיב שבחר שלא לחקור את נציג המערערת בחקירה נגדית על כך. כך גם מצאה ועדת הערר תימוכין לטענות המערערת בממצאי הביקורת מיום 19.7.2016 שמצאו מסדרון ובו 4 דלתות, כשמאחורי אחת מהן נמצא שטח המשמש למגורים, ואת ה-3 האחרות לא ניתן היה לפתוח כיוון שהביקורת לא תואמה מראש.

אין בידי לקבל גם את טענת המערערת כי ועדת הערר שגתה במסקנתה כיוון שלא היה שינוי פיזי בנכסים בין שנת 2015 לשנת 2016 וכי לא היה מקום להכריע רק על הסכמי השכירות, כיוון שלשנת 2015 המערערת לא יכלה להציג הסכם שכירות למגורי בעליה משום ששכרה את הנכס לצרכי הפעלת הבר ולא לצרכי מגורים.

סוף דבר הערעור נדחה.

המערערת תשלם את הוצאות המשיב בסך 10,000 ₪.

ביום 9.11.04, או בסמוך לכך, פנה המערער בכתב לאגף לחיובי ארנונה בעריית תל-אביב ומסר את החוזה המזויף, ללא הסכמת עמנואל או ידיעתו וטען, בכזב, כי הנכס הושכר לעמנואל למגורים, ועל-כן הוא מבקש לשנות את סיווג הנכס למגורים.

כפי שציינו לעיל, בית-משפט קמא לא קבע ממצאים של ממש בנושא זיוף הערר (ת/7) למעט הקביעה כי עמנואל לא מסוגל לנסח את האמור בו, ומן הטעמים שפורטו על ידינו (ראה פסקה 29), לא ראינו להוסיף על מסקנותיו בנקודה זו. יחד עם זאת, לא יכול להיות ספק בכך שבנוסף לזיוף החוזה (ת/3), עליו התעכבנו, מדובר בהתנהלות רבת-שלבים שכללה מספר הזדמנויות שבהן קידם המערער את נושא שינוי סיווג הנכס (ובדיעבד, הפחתת הארנונה), כשהוא איננו מבחין בין תפקידו כסגן ראש הערייה לבין מעמדו כאדם פרטי בעל נכס, המעוניין, מטבע הדברים, לשלם סכום קטן ככל האפשר על-חשבון הארנונה.

...

על פסק-דינו של בית-משפט קמא מונחים בפנינו שני ערעורים: · המדינה מערערת על החלטתו של בית-משפט קמא להימנע מהרשעתו של המערער ובהמשך להימנע מקביעה כי דבק קלון במעשיו; · המערער מלין על-כך שבית המשפט מצא אותו אשם, הגם שהרשעתו בוטלה.

אמרנו כבר מה שאמרנו באשר לכך שמקובלת עלינו הטענה, כי המערער זכה לשבחים והערכה רבה על פעילותו בתחום איכות הסביבה.

בזוכרנו כי "הקלון בא מעולם הממשל והמינהל" ותכליתו תימצא "בממלכת הממשל והמינהל", נראה לנו כי המעט שניתן לומר הוא כי לא יהא זה "ממשל ומינהל" תקין, אם התנהגות מסוג זה של מי שמצוי בצמרת אותו מנהל, לא תוקע.

סוף דבר: אנו מקבלים את ערעור המדינה על שני נדבכיו.

קביעה זו של ועדת הערר, אשר מעוגנת היטב בחומר הראיות, מקובלת עלי, ואין כל יסוד להתערב בה. הועדה סברה גם כי למרות השמוש בפועל למגורים, העובדה שניתן למערערת רישיון משרד הבריאות כמוסד סיעודי גראטרי, דנה באחת את גורלו של הנכס לסיווג כמוסד סיעודי גראטרי, בבחינת מוסד רפואי (בית חולים), לצורך צו הארנונה.

...

על יסוד כל האמור, סבורני כי עצם קיומו של סיווג המשנה "מוסד סיעודי גריאטרי" (סמל 863) אינו מחייב פרשנות כפי שקבעה ועדת הערר וכעמדת העירייה, ואני דוחה טענה זו. סיכומם של דברים וביישום הדין לענייננו – מקובלת עלי, כאמור, קביעתה של ועדת הערר כי מבחינה עובדתית השימוש בנכס קרוב יותר לשימוש כבית אבות (מגורים), והוא מרכז חייהם של הקשישים, כאשר המעטפת הרפואית שניתנת לדיירים היא ברמה השגחתית מניעתית בלבד, שאינה עולה כדי מוסד רפואי.

ההתערבות בהחלטתה נדרשה שעה שלא הוסקה המסקנה המתחייבת מממצאים עובדתיים אלה, שכן ועדת הערר טעתה כמפורט לעיל, בפרשנותה לצו הארנונה (ראו בין היתר עמ"נ 5340-09-16 איי פוינט מערכות בע"מ נ' מנהל הארנונה בעיריית רמת גן (4.3.2017), כבוד השופט חגי ברנר לפיהם "הביקורת השיפוטית על החלטותיה של וועדת ערר לענייני ארנונה מתמקדת בעיקר בשאלה האם הוועדה הסיקה את המסקנה המשפטית המתחייבת מתוך הממצאים העובדתיים שנקבעו על ידה והאם נפלה טעות משפטית בהחלטתה").

סוף דבר מהטעמים דלעיל, הערעור מתקבל באופן שיש לסווג את הנכס (למעט מרכז היום) כ"מגורים" (בית אבות).