סטייה מהיתר בנייה - איכלוס בניין ללא תעודת גמר

כעולה מההיתר "...ההיתר ניתן מחדש עבור בית הכנסת לצורך השלמת הבנייה לקבלת אישור איכלוס ותעודת גמר הואיל ורוב מהבניין כבר ניבנה לפי היתר מקורי...". היתר זה שמספרו 17-0812 (להלן: "ההיתר החדש") אושר על ידי המשיבה 3 ביום 26.10.17.

באשר למאזן הנוחות, יבחן בית המשפט, בין יתר שיקוליו, אם אי מתן הצוו יסכל את בירור ההליך העקרי, וכן יבחן את הצורך לשמר מצב קיים לעומת יצירת מצב חדש בטרם התברר ההליך לגופו (בר"מ 301/03 אחים סקאל בע"מ נ' רשות שדות התעופה (פורסם בנבו, 18.03.03)).

זאת כאשר פרשנות הגיונית וסבירה של ההיתר המקורי שניתן, מצביעה על כך שהכוונה הייתה לאפשר שני גרמי מדרגות, ובפרט כשלא ניתן להיתעלם מכך שהמבקשים לא היתנגדו לבקשה החדשה להיתר או להיתר עצמו שניתן לכאורה בהתאם לתב"ע וללא סטיה מהוראות התכנית עוד ב-26.10.17, ומצוי, לכאורה, באתר הבניה.

...

לטענת המשיבות 1 ו-3 דין העתירה והבקשה לסילוק על הסף מטעמי היעדר עילה, הגשת העתירה בשיהוי ניכר, מניעות, השתק, חוסר תום לב והסתרת עובדות מהותיות העולים לכדי חוסר ניקיון כפיים.

דיון והכרעה לאחר שעיינתי בבקשה ובתגובות, כמו גם בעתירה עצמה, אני סבור כי בנסיבות העניין דין הבקשה להידחות.

שגה בית משפט קמא בהתעלמו ממוצגי המערער בהם נמצא מענה לתהיות שהעלו המשיבים באשר למתן תעודת הגמר לבניין, כשלטענתם, חזקה שניבנו 3 דירות.

הפסיקה עמדה על כך שתכליתו של הצוו למניעת פעולות היא: "הקדמת תרופה למכה ומטרתו, אם כן, להקנות בידי הרשויות כלים יעילים להיתמודד עם עבירות בנייה בעודן באיבן. הריסת בניינים שכבר אוכלסו, או הטלת איסור על דיירים לעשות שימוש כזה או אחר בנכס שכבר תפסו חזקה בו כרוכות, מטבע הדברים, בבעיות מורכבות, מן ההיבט האנושי ומן ההיבט הכלכלי." (שם, ר' גם ע"פ (מרכז) 6655-08-07 ועד מקומי געש נ' וועדה מחוזית לתיכנון ובנייה – מרכז (פורסם בנבו, 15.9.08)).

(1) שהמצהיר ביקר במקום שעליו מבוקש מתן הצוו; (2) פעולות ההכנה לבניה או לשימוש במקרקעין ללא היתר, או בסטייה מהיתר או מתכנית, שמצא באותו מקום; (3) שיש למצהיר יסוד סביר להניח שאם לא יינתן הצוו לאלתר ומבלי להזמין את מי שביצע את פעולות ההכנה כאמור, יכביד הדבר הכבדה רבה על ביצועו של צו העשוי להנתן על פי סעיפים 206 או 212 לחוק בשל העבירה שבבניה או בשימוש במקרקעין כאמור, או יסכל הדבר את ביצועו כליל, או ייגרמו נזק, הטרדה או הפרעה חמורים לציבור, וכן מה הוא היסוד להנחה כאמור.

...

דיון והכרעה לאחר ששמעתי את טיעוני ב"כ הצדדים ועיינתי בחומר הראיות המצוי בתיק בית משפט קמא, שוכנעתי, כי דין הערעור להתקבל מהטעמים שיפורטו בהמשך.

עוד ציין בית משפט קמא כי "משלא הונחה תשתית ראייתית לכאורה לכך כי העבודות מושא הצו נוגדות את ייעוד השטח על פי המצב התכנוני העדכני, כפי שציין המפקח בדוח הביקורת, אני מורה על ביטול הצו." בחינת תצהיר המפקח מגלה כי מרכז הכובד בבקשה למתן הצו הושם על היות השטח מיועד לשימוש סניף דואר.

אני מקבלת את הערעור וקובעת כי לא היה מקום לבטל את צו הפעולות.

קחו לדוגמא את אותם מצבים בו טופס 4 לא ניתן בשל חריגות בניה, העידר היתר בניה או סטיה מהיתר.

" (ההדגשה לא במקור) ומבהיר המחבר ומוסיף (עמ' 325) - "אם הסתיימה בנייתו הפיזית של הבניין, ראוי להשית בגינו ארנונה גם אם טרם הוצאה תעודת גמר. אולם, אם לאחר איכלוסו של הבניין, ניתן צו שפוטי האוסר על השמוש בבניין מהטעם שלא הוצאה תעודת גמר, ניתן לומר כי בנייתו של הבניין לא הסתימה מבחינה משפטית. כל עוד ממשיך המחזיק לעשות בבניין, יש להשית עליו ארנונה , שאין זה מן הראוי, כי החוטא יצא נשכר. אולם, אם ציית המחזיק לצוו בית המשפט, וחדל לעשות שימוש בנכס מהטעם שלא הוצאה תעודת גמר ובית המשפט אסר עליו להשתמש בנכס, אזי , ניתן לומר כי בנייתו של הבניין טרם נסתיימה". דיעה זו הושמעה כזכור כאימרת אגב גם על ידי ועדת הערר בשנת 2012.

...

בשל כל אלה נדחה הערר.

שם אומנם המשיך להשתמש במקום אך חשובים דבריו של כב' השופט זיאד הווארי - "למותר לציין כי מקובלת עליי לחלוטין עמדת ועדת הערר לפיה עצם קיומו של צו סגירה או אי מתן היתר בנייה לנכס אינו מבטל באופן אוטומטי את חיובו בארנונה, שכן חובת התשלום בארנונה כללית חלה על מחזיק פונקציונלי של נכס על אף שאינו בשימוש. לעניין זה נקבע ברע"א 9813/03‏ ‏ מדינת ישראל משרד הבריאות נ' עיריית ראשון לציון, (פורסם בנבו 4.2.07):

למותר לציין כי המערער איננו עומד בתנאי זה. בשל כל האמור לעיל – הערעור נדחה.

טיעוני הצדדים בתמצית ב"כ המאשימה עמדה על חומרת מעשיהם של הנאשמים אשר בשנת 2008 קיבלו היתר להקמת ביניין, בנו בסטייה מהיתר הבניה ואכלסו אותו עוד בשנת 2011, תוך קביעת עובדות בשטח ובכך סיכנו את שלומם של רוכשי הדירות, אשר התגוררו שנים רבות ללא אישור שירותי הכבאות, שניתן רק ביום 27.01.19.

עד היום אין לבניין תעודת גמר כיוון שאצה לנאשמים הדרך לאכלס את הבניין טרם קבלת תעודת גמר, בשל מקסום רווח כלכלי על חשבון בטיחות הדיירים.

...

נוכח כל האמור לעיל, אני קובעת שיש למקם את עונשם של הנאשמים בתוך השליש התחתון של מתחם העונש ההולם.

מקובלת עלי עמדת ב"כ הנאשם, כי הגם שהמחדלים הם פועל יוצא של התנהלות הנאשמים, הרי שבנקודת הזמן הנוכחית אין ביכולתם להסיר המחדלים שנעשו על ידי חלק מהדיירים ובעתיים לא ניתנת תעודת גמר.

סוף דבר נוכח כל האמור לעיל, אני גוזרת על הנאשמים את העונשים הבאים: הנאשמת 1: קנס בסך 25,000 ₪.

התביעה הוגשה ע"ס של 1,606,367 ₪ בפירוט הבא: תשלום יתר בגין עבודות גמר שלא בוצעו בפועל – 5,903 ₪; עלות תיקון ליקויי הבניה והתאמת הבנוי להיתר על-פי חוות דעת הנדסית – 393,164 ₪; עלות העבודות הנדרשות לסיום הבניה ועבודות נוספות – 529,000 ₪; עלות עבודות נוספות לאחר טופס 4 – 40,000 ₪; קנס על איחור במסירה – 10,000 ₪; הפסד ימי עבודה – 30,000 ₪; עיכוב בסיום הבניה – 94,500 ₪; עלות הכנת חוו"ד שמאית – 2,000 ₪; עלות חוו"ד הנדסית – 1,800 ₪, נזקים כלליים, הוצאות שונות ועוגמת נפש – 500,000 ₪.

לכן היה עליהם, לפני התחלת הבניה, לבקש מהאדריכלית לבצע תכנית חדשה שתענה על צרכיהם ולא לבנות מראש עם חריגות בניה אשר לא יאפשרו קבלת טופס 4 ותעודת גמר.

- ביום 26.6.2013 הוציאה עירית ראשון לציון צו הפסקת מינהלי על פי סעיף 224 לחוק התיכנון והבניה, התשכ"ה-1965, למקרקעין נושא ההליך לפיו מתבצעות עבודות הטעונות היתר ללא היתר ובסטיה מהיתר כדלקמן: "בצדו הדרומי של המקרקעין בונים גרם מדרגות המוביל מקומת קרקע למרתף ונבנה פתח כניסה חצוני למרתף ללא היתר בניה. בבניין מבצעים הכנות לפיצול מבנה ל-3 יחידות דיור – בסטיה מתוכנית המאושרת. כמו כן, התקבלה התפטרות של עורך הבקשה ואחראי לבקורת בהיתר מס' 200800338 מתאריך 13.3.2012". הצוו הוצא כנגד התובעים כאחראים לבצוע העבודות.

- התובעים צירפו לכתב התביעה חשבוניות וקבלות שהפיק להם הקבלן, החל מתאריך 13.12.2012 ועד 18.7.20213, עבור תשלומים שקבל מהם בסך כולל של 1,620,503 ₪ כולל מע"מ. בניה בנגוד להיתר הבניה התובעים אישרו בכתב התביעה כי לכתחילה רכשו את המיגרש לשם בניית בית אשר יוכל לאכלס את כלל בני המשפחה ואשר יכיל מספר יחידות דיור.

...

נוכח כל האמור, הגישו התובעים תביעה כנגד הקבלן דוד עמר, רעייתו רותי עמר, האדריכלית אושר נהוראי והחברה פ. הרשקוביץ – הנדסה אזרחית בע"מ, זאת בעילות חוזיות, נזיקיות ושטריות.

מאחר וכאמור, התובעים אינם מחזיקים בשטר, הרי שאינם יכולים לתבוע מכוחו ודין התביעה כנגד רות עמר להידחות.

סוף דבר הנתבע 1 ישלם לתובעים סך של 7,073 ₪.

התביעה כנגד הנתבעת 2 נדחית.