סוגי השבחות החייבות בהיטל השבחה

בעקרו של דבר, ועדת הערר קיבלה את העררים וקבעה כי אין מקום לחיוב בהיטל השבחה במקרים מסוג זה. החלטתה העקרונית של ועדת הערר בשאלה זו ניתנה ביום 1.3.2016, במסגרת ההכרעה בערר שהגישה המשיבה 1, נכסי יד חרוצים בע"מ, בגין שומת היטל השבחה שהוציאה לה הועדה המקומית לאחר שנתנה לה היתר לשימוש חורג מהיתר (ערר תא/85241/11).

...

אני מגיע למסקנה זו בהישען על לשון החוק ולא רק בהתבסס על תכליתו של היטל השבחה כמקדם צדק חלוקתי.

תכלית זו הובילה את חברתי אל המסקנה כי היתר ל"שימוש חורג" מקים חבות בהיטל השבחה רק כאשר הוא מכשיר חריגה מהתכנית הקיימת.

הנני מגיע לאותה מסקנה בסדר הפוך של מהלכים פרשניים, שלדידי, הוא הסדר הנכון.

היום הקובע ביום 21.7.09 אישרה הועדה המקומית בקשה להיתר לשימוש חורג מהיתר קיים, בקומת הקרקע של הנכס שעל המקרקעין, בגודל של 710 מטר למסחר ומסעדות (בקשה 2009326), הבקשה נידונה על פי פנייה של המוכרות והמשיבה, בעמוד 2 להחלטה צוין כי הבקשה להקלות או לשימוש חורג חייבות בהיטל השבחה בכפוף לחו"ד שמאי הועדה וכי הוצאת ההיתר מותנית בין היתר בתשלום היטל ההשבחה (להלן: "ההחלטה לשימוש חורג").

הילכת קנית הבחינה בין שני סוגים של מחזיקים בקרקע: חוכר לדורות - אשר הוא בעל הזכויות לשימוש בחזקה במקרקעין (ולצורך כך גם אם חוכר זה טרם נרשם בלישכת רישום המקרקעין), לבין בר רשות – אשר מחזיק בקרקע מכוח הסכמת הבעלים (גם כזה שברבות הימים ובהתקיים תנאים מסוימים יכול להפוך לחוכר לדורות).

...

הנטל להוכיח את היקף הזכויות במקרקעין באשר לטענה כי המחזיק הינו בר רשות, מוטל היה על המשיבה שלא עמדה בנטל ההוכחה ולכן החלטת וועדת הערר גם בהיבט זה היא שגויה, ומעבר לכך, וועדת הערר הייתה מודעת שמשכנות ראשונים הסתירה מפני הוועדה את העובדות הנכונות המבהירות את מעמדה ואת מעמד בעלי זכויות החכירה מהם רכשה את הקרקע, כאשר משכנות ראשונים ידעה שחשיפה של עובדות נכונות אלו, הייתה מביאה בהכרח למסקנה כי היא חוכרת ועליה לשלם היטל השבחה.

אך, מאידך, ברור כי גם אם עסקינן במסקנה משפטית הרי שזו לא יכולה להתקבל על בסיס מסמכים ונתונים חסרים כמו בענייננו.

לאור כל האמור לעיל, אני מורה על ביטול החלטת וועדת הערר וקובע כי המשיבה חבה בהיטל השבחה מכוח היותה בעלים ו/או חוכרת לדורות במועד החבות, בין אם חבותה היא לחוד או ביחד ולחוד עם המוכרות.

לאור התוצאה אליה הגעתי, ובהתחשב בכך בין היתר שוועדת הערר החליטה שלא להשית הוצאות על מי מהצדדים, אני קובע כי על המשיבה לשלם למערערת הוצאות הליך זה בסך כולל של 9,000 ₪.

לא הוצגו בפני כל תשובות של הערייה לפניות הנ"ל, אולם ראה איזה פלא, כעבור ימים ספורים נוספים, הועדה המקומית לתיכנון ובניה של עריית עפולה, מנפיקה לתובעת חיוב מס מסוג אחר, חיוב היטל השבחה, בגין שימוש חורג, על סך 168,367 ₪, לתשלום "בתוך 21 יום". באותו היום של הנפקת החיוב הנ"ל, 28/7/02, גזבר הערייה, "במקרה" עורך אישור נוסף לתשלום דמי שכירות (בקיזוז), שבו הוא מתייחס לתשלום הפרישי שכירות מיום 25/3/09 (עבור תוספת השטח שבנספח שנחתם) וכן, תשלום שכירות בגין כל השטח, לתקופה שבין יום 25/7/02 ועד ליום 25/9/02 (סוף תקופת השכירות החוזית).

...

לא פורט בחוזה, באופן מפורט, השטח הכולל שהעירייה שוכרת מהתובעת, אולם, כן מקובלת עלי טענת הנתבעת (אשר הוכחה דיה), כי הסכום הנ"ל חושב על בסיס תעריף דמי שכירות מוסכמים, בסך של 4$ למ"ר וכפועל יוצא מהאמור, השטח המושכר המוסכם, שנקבע בין הצדדים, הועמד על 491 מ"ר. אמנם התובעת טענה ל"פלישת" העירייה לשטחים נוספים בגלריה, אולם חומר הראיות מלמד שהשטח המוסכם המושכר בעת חתימת החוזה (של 491 מ"ר), כלל גם את שטחי הגלריה.

בהתחשב במכלול הנסיבות, מקובלת עלי טענת הנתבעת, כי אין כל סיבה לפטור את התובעת (או לחילופין מי מטעם הבנק), מהאחריות להחזקת חלקי המבנה הריקים, כולל הגלריה, באופן המונע שריפות, עזובה, ונדליזם וכדומה.

לאור האמור, התובעת לא הוכיחה את אחריות העירייה לנזקים שהתגלו במבנה וטענותיה בנדון, על כן טענות אלה, נדחות.

כפי שהשיהוי והעדר הבאת כל ראיות כנגד, מובילים לאימוץ גרסת הנתבעת באשר להיקף ומועדי החזקת השטחים השונים, הרי ששיהוי זה אף מוביל למסקנה שאין מקום לפסוק חיובי הפרשי הצמדה וריבית על תשלומים אלה, אלא ממועד הגשת התביעה, ועד ליום התשלום המלא בפועל (ובהתחשב בעובדה שדמי השכירות חושבו מלכתחילה על-פי שערי הדולר דאז, כמפורט דלעיל).

עקב כך נדרשו המערערות לשלם מס השבחה (החיוב בהיטל השבחה החליף את מס ההשבחה מאוחר יותר, בשנת 1981).

כך בעניין ע"א 4390/90 אלישר נ' מדינת ישראל-הועדה המחוזית לתיכנון ולבנייה, מחוז מרכז ואח', ציין הנשיא שמגר, בעמ' 876-877: "לפי האמור ברישא לסעיף 200, אין חובה לשלם פיצויים בכל אחד מ-11 סוגי המקרים המפורטים בסעיף 200. אולם סעיף 200 מסייג את עצמו וקובע, כי הפטור מתשלום פיצויים מתגבש רק אם הפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר, ואם אין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים.

...

מסקנה זו מקבלת חזוק נוסף לנוכח ההגנה החוקתית שנקבעה לקניינו של הפרט בחוק-יסוד: כבוד האדם וחרותו (ראה ע"א 1188/92 הנ"ל, בעמ' 482-483).

דין טענתן להיתקבל.

התוצאה היא שאנו מקבלים את העירעור, מבטלים את פסק-דינו של בית המשפט המחוזי וקובעים כי המשיבה 1 חבה בפיצוי המערערות בסך 15,750 דולר בערכי יום 27.1.91, וסכום זה נושא הצמדה וריבית כחוק, החל מיום 27.1.91 ועד למועד תשלומו בפועל.

המבקשות טוענות כי על המקרקעין רובצים חובות מסוג היטל השבחה, והיטלי סלילה (להלן: "החובות הערוניים"), אשר היה על הכונסת לשלמם כתנאי למתן אישור לרישום עסקת מכירת המקרקעין, וזאת עוד בטרם נפרע החוב לנושה המובטח, קרי הבנק.

על יסוד האמור קבע בית המשפט העליון בפסק דינו, בעיניין בג"ץ 199/88 קהילת ציון אמריקאית (בפרוק) נ' יו"ר הועדה המקומית לתיכנון ולבניה קרית אתא, פ"ד מג(1) (1989) (להלן: "בג"ץ קצ"א") כי "חובת תשלום ההיטל נוצרת ביום שנעשה המעשה שהשביח את המקרקעין והעלה את שוויים, ולענייננו – ביום אישור התכנית. ביום זה עלה שוויים של המקרקעין, ובעליו נהנה מהשבחה זו, ומיום זה ואילך חל עליו חיוב בתשלום היטל ההשבחה" (בעמ' 94-95).

...

מכאן הגיע בית המשפט העליון למסקנה כי אם ההשבחה קדמה למועד פירוק החברה, הרי שחוב היטל ההשבחה הוא ככל חוב בר תביעה בפירוק, שיש לפרוע אותו לפי סדר הנשייה המקובל, בלא לתת לעירייה או לוועדה המקומית עדיפות על פני נושים אחרים.

וכך בלשון כב' השופט מלץ (בעמ' 97-96): "התוצאה היא לכן שהיטל ההשבחה הוא חוב שנוצר לפני תחילת הפירוק ומאחר שכך לא היו המשיבים רשאים להתנות את מתן התעודות המבוקשות בפירעונו. תשלום החוב בגין היטל ההשבחה יעשה בדרך הרגילה של פירעון חובות בפירוק וכך תימנע העדפת נושה אחד על פני נושים אחרים". על פי העובדות המתוארות בפסק דינו של בית משפט קמא, חובות היטלי ההשבחה הנטענים על ידי המבקשות נוצרו מכוח שתי תכניות משביחות האחת מיום 5.7.1996, כלומר כשבע שנים לאחר שניתנה הלוואת המשכנתה, וכ-11 שנים טרם החל הליך כינוס הנכסים; והשניה, מיום 18.7.2007, כשלושה חודשים לפני הליך כינוס הנכסים.

סוף דבר כמפורט, נדחית בקשת רשות העירעור.