הוא קובע כי "חלוקת השטחים בין הקומות תחושב בכפוף למגבלת תכסית (40%), ובהיתחשב בצורך בשטח שרות בקומת הקרקע. לשם ניצול שטחי השירות, יובאו בחשבון זכויות בניה בשיעור של כ-30% עקרי בקומת הקרקע למסחר, ויתרת הזכויות תיוחס לקומה א' למשרדים. לעניין זה אציין כי תכנית רצ/2/27/2/2/1 אמנם כפופה להוראות תכנית רצ/1/1/י"ג, אך אושרה מאוחר יותר. מאחר ובתכנית המאוחרת נקבעה מיגבלת תכסית בשיעור של 40%, אני מוצא כי אין לחרוג מהוראה סטאטוטורית זו".
החלטת ועדת הערר ונימוקיה
ועדת הערר, בהחלטתה מיום 10/8/21, סברה אחרת, וקבעה כי יש לפרש את טבלת הזכויות בתכנית 2 באופן שלא מגביל את תכסית השטח העקרי במיגרש בתוספת שטחי שרות ל-40%.
כלומר, גם לפי קביעת השמאי המוסכם שם, אין להניח שנוידו שטחים עקריים ושטחי שרות דוקא מקומת הקרקע, באופן שמקטין את התכסית הכוללת (עקרי ושירות) שהתאפשרה במצב הקודם לתכנית זו.
מכלול הנסיבות מצביע, לדעת הוועדה, באופן ברור על תכליתה של תכנית 2 ועל כוונתה, באופן שאינו מגביל את הקף השטחים העקריים והשרות ל-40% בלבד בקומת הקרקע, ולכן הוועדה אינה מקבלת את ההנחה, שבמצב הקודם ניתן היה לבנות בקומת הקרקע רק 30% שטח עקרי ו-10% שטחי שרות.
...
ב"כ המערערת, עו"ד ברכה, נתן לכך מענה – שאני מקבל אותו – כלהלן:
"ראשית, העובדה שהמשיבה היתה היזמית של התכנית זה לא אומר שהיא קובעת הבלעדית של הוראותיה. היא מגישה תכנית, והתכנית הזאת מגיעה לדיונים בוועדת התכנון ובסופו של דבר נקבע מה שנקבע, גם לאחר דין ודברים. אנו כיום לא יכולים לומר וחבריי לא הוכיחו כוונה מיוחדת בענין הזה. אנחנו מסתכלים על דבר חקיקה לפי מה שכתוב בו. בתכניות אחרות, איפה שאין מגבלת תכסית, אז אין. כאן, באופן מפורש יש מגבלה של תכסית. יכול להיות במהלך התכנון היתה דרישה כזאת מצד המוסד התכנון להוסיף מגבלת תכסית, וחבריי הסכימו לכך, זה הכל תיאוריה. בסופו של דבר ישנו מסמך שהוא המסמך המאושר, הוא הדין, ואותו אנו צריכים לפרש לפי לשונו ותכליתו" (פרו', עמ' 6).
על כן אני מקבל את הסברו של עו"ד ברכה כמצוטט לעיל.
לסיכום, אני מקבל את ערעורה של הועדה המקומית, מבטל את החלטת ועדת הערר, ומחזיר על כנה את קביעת השמאי המכריע, יעקב פז, כי תכנית מק/2/27/2/2/1 (שהיא "המצב הקודם" לענין היטל ההשבחה בענייננו) התירה תכסית כוללת (עיקרי + שרות) של 40%.
