ניוד זכויות בניה בבניין לשימור האם יש להכיר גם במדרכות

בהתאם לתכנית השימור לא ניתן לממש זכויות בנייה במבנים לשימור, אך על פי סעיף 10.7 לתקנון תכנית השימור, הועדה המקומית רשאית להתיר ניוד זכויות בנייה למגרש אחר (להלן: המיגרש המקבל).

המחלוקת בין הצדדים נסבה על שיטחו של המיגרש עליו נמצא הבניין לצורך חישוב זכויות הבנייה הניתנות לניוד למגרש המקבל.

עם זאת, בהנתן התקופה הארוכה בה הציבור משתמש במדרכה, יש להכיר כי למערערת זיקת הנאה במדרכה מכוח שנים.

סוף דבר שהערעור מתקבל במובן זה שמשטח המיגרש יש לנכות את שטח המדרכה לצורך חישוב זכויות הבנייה שניתן לנייד למגרש המקבל.

...

דין הערעור להתקבל.

במקרה דנן, מצאנו כי לא יכולה להיות מחלוקת של ממש כי קיימות מספר תכניות מאושרות, החל מתקופת המנדט ואילך, שבהן מסומן השטח הכולל את המדרכה כ"דרך".

סוף דבר שהערעור מתקבל במובן זה שמשטח המגרש יש לנכות את שטח המדרכה לצורך חישוב זכויות הבנייה שניתן לנייד למגרש המקבל.

בעיניין כאן בונים לעיל, נקבע בין השאר: "ניתן לראות כי לעת הזו, החזקה שנקבעה בעיניין זדה ובפסקי הדין המאוחרים לו ולפיה הפסדי הניזוק לעתיד יחושבו על פי ריבית הוון של 3%, נותרה על כנה. דומה כי כל עוד לא שונתה החזקה האמורה על ידי בית המשפט העליון מצווים כל בתי המשפט להמשיך ולהחיל את החזקה. לא ייתכן כי בכל הליך יידרש בית המשפט לשמוע ראיות לעניין שיעור ריבית ההוון לחישוב ההפסדים ולשמוע ראיות לעניין התשואה הסבירה על השקעה של כספי הפצוי. בית המשפט העליון צפוי לקבוע עמדתו בעיניין בקרוב והבאת ראיות בכל אחד ואחד מאלפי התיקים המתנהלים בבתי המשפט בכל הארץ אינה מעשית ואינה סבירה. יתרה מזו, לקביעת שיעור ריבית הוון אחיד ישנה חשיבות רבה, לא רק לצורך פישוט וייעול ההליכים אלא גם כדי להבטיח אחידות בפסיקה, ולהבטיח את יציבות חברות הביטוח שצריכות לכלכל את צעדיהן ולשמור עתודות לתשלום פיצויים לניזוקים בהתאם" (ההדגשה אינה במקור) זכויות סוציאליות התובע זכאי לפצוי בגין הפסד פנסיה בשיעור של 12% מסכום הפסדי השכר [ע"א 8930/12 הפניקס הישראלי חברה לביטוח בע"מ נ' צחי טוויג, מיום 31.7.2014 (פסקה 7); ת.א. (המחוזי - חיפה) 16951-04-10 ע.מ.מ נ' ע.מ.ר, מיום 31.12.2013].

בין השאר, הסיוע באכילה, הניוד ממקום למקום ולווי בטיפולים הרפואיים, וכו'.

הוצאות רפואיות ונסיעות לטיפולים ולטיפולי שיניים התובע טוען, כי למרות שרוב ההוצאות ממומנות במסגרת הרפואה הציבורית, אך בעתיד הוא יצטרך לשאת בעלויות הנסיעות לטיפולים, משככי כאבים ובטיפולי השיניים (המל"ל לא הכיר בטיפולי השיניים).

בעתיד הוא יצטרך לרכוש דירה בבניין עם מעלית בעלות גבוה מדירה בבניין ללא מעלית נוכח נכותו בקרסול והשפעתה על תיפקודו.

...

לאחר שנתתי את דעתי לטיעוני הצדדים בנדון, לאחר שבחנתי את הקבלות שצירף התובע לראיותיו, זאת גם בהתחשב בהיקף הנכויות שנקבעו בעניינו, לרבות ההוצאות הצפויות לטיפולי שיניים, והצורך ברכישה מוגברת של משככי כאבים או לשם טיפולים שיש בהם להפחית את הכאב, ומנגד - בהתחשב בכך שהתאונה השנייה היא תאונת עבודה כך שרוב הוצאות התובע ככל שהיו או יהיו, הן מכוסות במסגרת זו [ראו והשוו: ע"א 5557/95 סהר חברה לביטוח בע"מ נ' דוד אלחדד, פ"ד נא(2) 724 (1997), נפסק בזאת דרך האומדנה סך 25,000 ₪ בגין תקופות העבר והעתיד, וכל זאת עקב התאונה השנייה [לעניין הפסיקה דרך האומדנה, ראו והשוו: ע"א 10508/08 דור זהב בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה, מיום 4.2.2010 (פסקה 61)].

לאחר שנתתי את דעתי לעמדות הצדדים בנדון, סבורני כי דין עתירות התובע - להידחות.

רביעית: גם לעניין פרמיות הביטוח, סבורני כי אין בסיס לתביעת התובע בנדון.

בהתאם לתכנית השימור לא ניתן לממש זכויות בנייה במבנים לשימור (סעיפים 10.3-10.4 לתכנית השימור) והועדה המקומית רשאית להתיר ניוד זכויות בנייה ל"מיגרש מקבל" (סעיף 10.7), להלן בהתאמה: "הזכויות לניוד" ו"המיגרש המקבל").

הצדדים חלוקים בשאלה: האם בקביעת השטח, לצורך חישוב הקף זכויות הבנייה לניוד, יש לכלול את שטח המדרכה שבחזית הבניין (להלן: "המדרכה" או "שטח המחלוקת"), כעמדת התובעות, או שיש לנכות את שטח המדרכה, כעמדת הנתבעת.

דיון והכרעה ההלכה הכללית המושרשת היטב בפסיקה, היא כי לא בנקל בית המשפט יורה על סילוק תובענה על הסף טרם שמיעת הראיות - פן יאיין את זכותו של בעל הדין להביא את ריבו בפני בית המשפט, מקום שזכותו לעשות כן, זכות אשר הוכרה כזכות חוקתית מהמעלה הראשונה (ראו: ע"א 693/83 שמש נ' רשם המקרקעין תל אביב – יפו פ"ד מ (2) 669, 672-671; ע"א 1747/04 אלפי נ' לב (20/12/05); רע"א 359/06 עו"ד מועיין נ' עו"ד פרג' [פורסם בנבו] (26/4/06).

...

פסק הדין ביטל את פסק הדין שניתן לטובת התובעות בבית המשפט המחוזי, וקבע כי: "קניין לחוד ותכנון לחוד. במקרה דנן, מצאנו כי לא יכולה להיות מחלוקת של ממש כי קיימות מספר תכניות מאושרות, החל מתקופת המנדט ואילך, שבהן מסומן השטח הכולל את המדרכה כ"דרך". תכניות אלה פורטו בסיכומי המערערת וצורפו כנספחים למוצגיה: תכנית מס' 55 שפורסמה למתן תוקף בשנת 1938; תכנית מס' 44 שפורסמה למתן תוקף בשנת 1941; תכנית מס' 995 שפורסמה למתן תוקף בשנת 1968; ותכנית מס' 1795 שפורסמה למתן תוקף בשנת 1978.

כפי שיפורט להלן, יש לקבל את הבקשה לסילוק על הסף.

סוף דבר תביעה זו מוטב היה לה שלא הוגשה משהוגשה; ומשהוגשה – דינה להידחות על הסף.

על הבניין חלה תכנית שימור תא/2650/ב (להלן: תכנית השימור) והוא מוגדר כמבנה לשימור בהגבלות מחמירות, ובהתאם לכך לא ניתן לממש בו זכויות בנייה.

עם זאת, לפי סעיף 10.7 לתקנון תכנית השימור, הועדה המקומית רשאית להתיר ניוד זכויות בנייה של בעליו למגרש אחר.

בעתירה המינהלית שהתבררה בין הצדדים בנקודה זו, בית המשפט לעניינים מנהליים קבע כי לצורך קביעת הקף הזכויות הניתנות לניוד, יש לראות את הזכויות בשטח המדרכה כשייכות במלואן למערערות שכן אלה לא הופקעו כדין (עת"מ 5027-12-15 (מנהליים ת"א) מ.ע.ג.ן – יעוץ ניהול נכסים בע"מ נ' עריית תל-אביב-יפו (15.3.2018)).

וכך נאמר בע"א 5572/20 פטריאך הכנסיה היוונית האורתודוכסית של ירושלים נ' Berisford Investments Limited (8.6.2022): "ההכרה בהיותו של משפט חוזר אזרחי חריג לעיקרון סופיות הדיון מחייבת להתייחס ברצינות הנדרשת לאפשרות של דחייה על הסף. שער הכניסה להליך כזה אינו יכול להיות רחב יתר על המידה. פתיחת השער לכך לרווחה עלולה לכרסם באופן ניכר ביציבותו ובסופיותו של ההליך המשפטי. משפט חוזר הוא חריג, וכזה הוא צריך להשאר" (שם, פסקה 14).

...

ברם, גם דינו של ערעור זה להידחות.

דינה של טענה זו להידחות מכמה סיבות.

המסקנה מן האמור היא כי בצדק הורה בית המשפט המחוזי על דחיית תביעת המערערות על הסף, ודין ערעורן להידחות על הסף גם כן. כמו כן, נוכח השימוש לרעה בהליכים משפטיים שעשו המערערות בכך שבחרו פעם אחר פעם להעלות את אותן טענות לפני ערכאות שונות, בהתעלם מעקרון סופיות הדיון; גם לאחר שהובהר להן כי מדובר בטענות חסרות בסיס; ותוך בזבוז זמן שיפוטי יקר ועל חשבון ציבור המתדיינים הרב שממתין שענייניו יישמעו – ראיתי לחייבן בהוצאות לטובת אוצר המדינה בהתאם לתקנה 151(ג) לתקנות בסך של 30,000 ש"ח. ניתן היום, א' בטבת התשפ"ד (‏13.12.2023).