נטל ההוכחה להפרת תנאי הסכם שכירות מוגנת

וכלשונו של הנשיא שמגר בע"א 977/91 הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה ירושלים נ' נוסייבה פ"ד מו (5) 758, 765 (1992): "מי שנטש עבר מן הסתם להתגורר במקום אחר, כך שיש לו קורת גג או לחלופין מצא מקור פרנסה אחר. אין כל סיבה להחיל על נוטשים את הגנת החוק". רוצה לומר, שכדי להוכיח כי התגבשה עילת הנטישה - על הטוען זאת, ובעניינינו על התובעים, להראות כי התמלאו שני תנאים מצטברים: הן עזיבה פיזית של הנכס, והן העידר כוונה של הדייר המוגן לשוב למושכר.

די בכך כדי לקבוע, שהתובעים לא עמדו בנטל המוטל עליהם להוכיח הפרה של תנאי ההסכם.

...

על כן, אין מנוס מהקביעה כי לא קמה עילת פינוי כתוצאה מאי-תשלום דמי השכירות.

בהקשר זה יש לציין, כי מאחר שחלקם של התובעים (וחלקו של אליעזר לפניהם) בחנות הוא כ-20%, ומאחר שממילא דמי השכירות המוגנים הם נמוכים, אין זה מן הנמנע שעלויות הגבייה עלו על התועלת שבגביית סכומים זניחים מסוג זה. משכך, אני קובע כי לא קמה עילת פינוי נגד הנתבע בשל השכרת משנה של החנות.

סוף דבר דין התביעה לפינוי הנתבע להידחות, וכך גם ביחס לתביעה הכספית.

בכתב ההגנה, אשר נתמך בתצהירו של מי שניהל את המתנ"ס מספטמבר 2014, רונן שטיינברג, הבהיר המתנ"ס כי מטרת השכירות שנקבעה כשלושה עשורים לפני הגשת התביעה הינה "מגורי אורחי מדרשת האומנים מצפה רמון". המתנ"ס הבהיר כי פעל בהתאם למטרת השכירות בכל החוזים שנחתמו בין הצדדים (יוער כבר עתה כי ישנם חוזים דומים שלא הוגשה בגינם תביעה) ומשנת 1988 ועד לימים אלה לא השכיר הדירות בתמורה כלשהיא ולא נתן ידו להשכרתן בשכירות משנה, ודאי לא באופן המנוגד לתנאים המוסכמים.

מאחר ומושבת האומנויות לא סתרה את השמוש הנטען בדירות, ולא טענה כי הדיירים היו אורחי מדרשת האומנויות, עמדה התובעת בנטל להוכיח כי הפרה היא את הסכם השכירות.

גם לטענה המשתמעת של דיירות מוגנת חסרת עגון, הן לאור מועד מסירת החזקה בדירות, והן לאור העובדה כי העמותה השכירה בשכירות משנה את הדירות, בנגוד לתנאי השכירות.

...

מדרשת האומנויות לא הוכיחה זכות להמשיך ולהחזיק בדירות מכל האמור לעיל עולה כי מדרשת האומנויות לא הוכיחה כל זכות להמשיך ולהחזיק בדירות.

סוף דבר בסוף שנות השמונים של המאה הקודמת נרכשו דירות ונרשמו על שם מדינת ישראל, והועברו על ידי עמיגור לשימוש מושבת האומנויות כדי שימשו את אורחיה.

אני מחייב את מדרשת האומנויות, הנתבעת 2, בהוצאות התובעת ובשכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 20,000 ₪.

הלכה היא כי בעל בית המבקש לבסס עילת פינוי על יסוד סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר, נידרש להוכיח שלושה יסודות מצטברים: (א) קיומו של תנאי מפורש בחוזה השכירות אשר אוסר או מחייב פעולות מסוימות; (ב) הפרת תנאי זה על ידי הדייר המוגן; (ג) הפרת התנאי מעניקה לבעל הבית על פי תנאי הסכם השכירות, את הזכות לתבוע את פינוי הדייר המוגן מהמושכר (ר': בר-אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, (עידכון 10, נובמבר 2019) עמ' 15 - להלן – בר אופיר; ע"א 460/77 דרוקר נ' פלטין פ"ד לב (2) 809).

על התכלית המונחת ביסוד ההגנה על הדייר המוגן עמד בית המשפט בע"א 477/67‏ רבינוביץ נ' ארגש, פ"ד כב(1) 309, 311: "...המטרה של חוק הגנת הדייר להבטיח גג מעל ראש של דייר ושלא יושלך מדירתו בזמנים שהמחוקק רואה אותם כזמני חרום, וכן למנוע איבוד המקום בו מנהל אדם את עסקו בזמנים כאלה; אבל אם המקום חדל לשמש מקום מגורים לדייר או מקום בו הוא מנהל את עסקו, אין זה מן הצדק שימשיך להחזיק בדירה..." על בעל נכס התובע את פינוי הנכס בעילה של נטישת הדייר המוגן, מוטל הנטל להוכיח שני תנאים מצטברים: הראשון, היסוד העובדתי של הנטישה – יסוד זה עוסק בהיבט ה"פיזי" ולפיו הדייר המוגן כבר אינו מחזיק פיזית במושכר; השני, היסוד הנפשי – שענייננו בהוכחה כי אין בכוונת הדייר לשוב ולהחזיק במושכר (רע"א 3666/16 פלונית נ' חברת הירקון 278 בע"מ (פורסם בנבו, 5.9.2017) (להלן – עניין פלונית).

...

נוכח כל האמור, אני קובע כדלקמן: הנתבעים נטשו את המושכר ולפיכך התובעת זכאית לפינוי הנתבעים מהמושכר.

פינוי הנתבעים מותנה בכך שהתובעת תשלם לנתבעים פיצוי בסך של 447,500 ₪ אשר מהסכום האמור יופחתו דמי השכירות שהופקדו בידי ב"כ הנתבעים ואלה יושבו לנתבעים (הואיל ומדובר בדמי שכירות עבור התקופה בה הנתבעים המשיכו לתפוס חזק המושכר ולהפעיל בו עסק).

נוכח התוצאה אליה הגעתי ובהתחשב ובמכלול הנסיבות, אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 40,000 ₪.

ביום 1.11.76 נחתם הסכם שכירות מוגנת בין התובע לנתבע.

לטענת התובע האמור לעיל מוכיח כי הנתבע הפר את תנאי הסכם השכירות וכי קמות לו עילות לפינוי הנתבע מהדירה בגין הפרת תנאי ההסכם ובהתאם לדין.

עוד נטען כי בעדותו הודה התובע כי הנתבע חייב לו 100 ₪ בלבד וממילא הוא לא הרים את הנטל להוכיח קיומו של חוב והפרת ההסכם בהקשר זה. הנתבע מדגיש, כי התובע לא הגיש כל ראיה לפניה שלו אליו, עובר להגשת התביעה, בעיניין אי תשלום דמי שכירות וכי בעדותו אף חזר וטען התובע כי הנתבע חייב לו 100 ₪ בלבד ועבור סכום זה לא "שווה" לו לרדוף אחריו.

...

כך או אחרת, מצאתי, כאמור, שדינה של התביעה להידחות ועל כן לא מצאתי צורך להכריע בשאלה זו. שנית, מעדויות הצדדים והתנהלותם אכן התרשמתי כי התובע מבקש "למצוא" עילה על מנת לפנות את הנתבע מהדירה, יותר מאשר שהוא מוטרד מהפרות כאלה ואחרות של הסכם השכירות להן הוא טוען.

בנסיבות אלה, הגעתי למסקנה כי התובע לא הוכיח במידה מספקת את טענתו לפיה הנתבע לא שילם לו את דמי השכירות, בשנים המדוברות, כפי שנטען.

לפיכך התביעה נדחית.

בסיכומיו טען הנתבע כי התובע הטוען להפרה של תנאי השכירות הוא שבקש ליצור הפרה כזו "ע"י המנעותו מגביית חלקו היחסי הנטען בדמי השכירות המוגנת" (סעיף 6(ד) לסיכומי הנתבע), ובנוסף בעדותו טען הנתבע כי עד לשנת 2014 הוא ואביו הפקידו את דמי השכירות בבנק הדואר על שמו של התובע (עמודים 126-127 לפרוטוקול).

זכות הדיירות המוגנת - האם הנתבע מחזיק בנכס כדין? בכתב ההגנה טען הנתבע כי הוא מחזיק בנכס מכוח הסכם שכירות מוגנת שנחתם בשנת 1979 בין התובע ובן דודו לבין אביו ודודו, וכי ההסכם בין הצדדים חודש מעת לעת "תוך שימור זכויותיהם המוגנות של השוכרים". היות שהנתבע מבקש לבסס את זכות החזקה שלו על זכות לדיירות מוגנת, הנטל להוכיח קיומה של זכות נטענת זו מוטל על כתפיו (ראו: ע"א (מחוזי חיפה) 12340-10-16‏ חדד נ' גרשוני, פסקה 63 (4.5.2017); ע"א (מחוזי ירושלים) 7118-02-12 עמותת יד יפה נ' פרג', פסקה 3 (25.11.2012); דוד בר-אופיר סוגיות בדיני הגנת הדייר 250(3) (כרך שני, 2021) (להלן: בר-אופיר)).

תנאים אלו הקבועים בהסכם שהוגש מתיישבים יותר עם גרסת התובע, כי אמנם בני משפחתו של הנתבע שכרו את הנכס לאורך השנים אך בשכירות "רגילה", והטענה שנטענה בכתב ההגנה כי "בתחתית העמוד הראשון למסמך ההסכם" (אותו הסכם אליו מתייחס כתב ההגנה) "השכירות סווגה כשכירות מוגנת" (סעיף 6 לכתב ההגנה), לא הוכחה.

...

דמי שימוש ראויים בגין השימוש בנכס נוכח המסקנה כי הנתבע לא הוכיח את זכות הדיירות המוגנת, כך שלמעשה החזיק בנכס שלא כדין, קמה עילה לחייבו בתשלום דמי שימוש ראויים בגין הנכס (ובמאמר מוסגר יצוין כי ממילא משלא שולמו דמי מפתח דמי השכירות המרביים הקבועים לדיירות מוגנות לא היו חלים בענייננו, בהתאם לסעיף 1(22) לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק - אי תחולת השיעורים המרביים והפחתות), תשמ"ג-1983).

הנתבע לא הוכיח הפקדת דמי שכירות או תשלום דמי שכירות לבנק הדואר או לידי יחיא, והיות שאת גרסתו ועדותו מצאתי בלתי מהימנה, איני מקבלת את טענותיו גם בעניין זה. עם זאת, נוכח אי הבהירות אשר נותרה ביחס למועד גם לגרסת התובע, משהתובע - אשר עליו מוטל הנטל בעניין זה - ועדיו מסרו גרסה שאינה אחידה; וכן משום שהתובע לא התייחס בסיכומיו לשאלה, שאינה נקיה מספקות, בדבר מידת אחריותו של הנתבע (גם כיורש) לחובות אביו, סבורה אני כי יש לחייב את הנתבע רק בגין התקופה שלאחר פטירת אביו.

סיכומם של דברים מכל הטעמים המפורטים לעיל התביעה מתקבלת (ברובה), וניתן בזאת סעד המורה לנתבע, ולכל אדם מטעמו, לפנות את הנכס ולהותירו כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ, וזאת עד ליום 17.3.2024.