נזילות בגלל תוספות בניה של שכן, בהתאם לחוק המקרקעין

במסגרת הדיון שהתקיים כאמור ביום 1.9.2019 הגיעו הצדדים להסכמה בדבר מינוי מומחה מטעם בית המשפט בהתאם לתקנה 130 (ג) לתקנות סדר הדין האזרחי התשמ"ד-1984 ובהתאם לכך הוריתי על מינויו של אינג' יוסף ליברמן כמומחה מוסכם לבדיקת טענות הצדדים.

בחוות הדעת השמאית מטעם הנתבע נטען כי בוצעו על ידי התובעת חריגות בנייה לכאורה וזאת בהסתמך על תיק הבניין שהיתקבל מהועדה לתיכנון ובניה לפיו בין היתר קומת הקרקע חורגת מקוו הבניין והבניה בוצעה שלא כדין.

כך הדבר גם לגבי הטענה כי התובעת היא שמכרה לבעלים הקודמים של דירת הנתבע את זכויות השמוש בגג שנוצר עקב תוספת הבניה שביצעה (המשמש כמרפסת לנתבע) ועל כן אחראית כביכול לכל ליקוי או פגם הקיימים בו- אין לקבל טענה זו: מעת שנמכרו זכויות השמוש בגג דירת התובעת לדי המוכרים–הועברה גם החזקה והאחריות להמשך תקינותו ותחזוקתו- לידי המוכרים ומהם הועברה האחריות ליד הנתבע שרכש מהם את הדירה.

כן ראה לעניין זה פסק דינו של ביהמ"ש המחוזי בירושלים בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים מפי כב' השופט רם וינוגרד ברע"א 11704-10-13 גוטפרב נ' רביע [ניתן ביום 17.10.2013] פורסם במאגרים: "אם לא די בכך, הרי שלכל פחות הטענות בעיניין הנזילות מצנרת המבקש לדירת המשיבה מהוות טענות בעיניין ביצוע עוולות של הסגת גבול ומטרד, ויש לראותן כעוולות מתמשכות שעילת התביעה בגינן לא היתיישנה (ראו ע"א 9413/03 אלנקוה נ' הוועדה המקומית לתיכנון ולבניה, ירושלים, מיום 22.6.2008; ע"א 573/12 הבנק הבנלאומי הראשון בישראל בע"מ נ' גולדסיל בע"מ, מיום 29.8.12).

גם עדותה של התובעת הבהירה את הדרוש הבהרה ולפיו מצב הדברים בעת שמכרה את זכויות השמוש בגג ביתה למוכרים היה שונה בתכלית ממצבו היום- שכן המרפסת לא הייתה מרוצפת ולא הייתה מוקפת במעקה/חומה, דבר אשר בוצע רק בהמשך על ידי המוכרים וגרם לכך שהמים לא נוקזו באופן הראוי מהמרפסת ואף המרזבים עם השנים בהיעדר תיחזוקה מתאימה וריצוף שבוצעה- נסתמו.

...

בעניין אחד בלבד סבורני כי לא היה מקום שהמומחה מטעם בית המשפט יערוך בדיקתו והוא נושא הפיצוי שקיבלה התובעת בהליך הקודם שהתנהל כאמור בין הצדדים והאם הוא משקף נכונה את עלותו.

וככל שהעלו הצדדים ו/או מי מהם טענות בעניין זה- היה על המומחה להבהיר להם שאין המדובר בנושא שהוסמך לבחון אותו לפיכך אני מורה על מחיקת סעיף זה מחוות דעתו של המומחה אשר ממילא אינו מוריד ואינו מעלה לעניין מסקנותיו של המומחה לגבי המחלוקת בין הצדדים.

לסיכום: לאור כל האמור לעיל, אני קובעת כי האחריות לנזקי הרטיבות בדירת התובעת מוטלים על הנתבע, אשר ביצע את התיקונים הדרושים במרפסת דירתו; ולפיכך אני מחייבת את הנתבע לשלם לתובעת את הסך של 9,300 ש"ח שנקבעו בחוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט כעלות התיקונים בדירת התובעת, בצירוף הוצאות משפט של התובעת בסך של 2,000 ש"ח ובצירוף אגרת המשפט בסך של 875.16 ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 1,800 ש"ח. הסכומים ישולמו לתובעת בתוך 30 יום מהיום, אחרת יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

התובעים סבורים כי על הנתבעים לשאת במחצית הוצאות ההליך (שכן הנתבעת 1 תישא במחצית הנוספת) ולתקן את ניזקי הרטיבות שבדירת התובעים.

באשר לחדר ההסקה נטען כי הוא אינו הגורם לנזילות וממילא הוא חלק משטח הגינה ועל כן אף חלק זה לא מחויב להיות אטום בשל בניה בלתי חוקית של התובעים.

דיון והכרעה יש להדגיש כי בנגוד לטענות הצדדים אין מדובר בעניינינו בחובה של בעל דירה לתקן את הדרוש תיקון על מנת לא לפגוע בדירתו של האחר על-פי סעיף 3(ב) לתקנון המצוי בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, ולפיכך אין צורך להתייחס למחלוקת בין הצדדים האם סעיף זה חל על בנייה בלתי חוקית.

בעוד שכדי להחיל אשם תורם יש להראות קשר סיבתי בין אשמו של הניזוק לניזקו, הרי שבהתאם לסעיף 65 לפקודת הנזיקין מדובר במקרה בו היתנהגותו של הניזוק הביאה סיבתית לאשמו של המזיק, כגון שהניזוק תקף את המזיק וזה תקף אותו בתגובה.

כמו כן, המומחה בחוות דעתו לא היה חד משמעי בעיניין זה, אך יש מקום לסברה כי הסרת חדרון ההסקה למצער הפחיתה את בעיית הרטיבות בתוספת הבנייה של התובעים.

...

לפיכך אני סבורה כי את רוב הנזק הנידון בין צדדים אלו יש להטיל על התובעים וחלק פחות ממנו אמור להיות מוטל על כתפי הנתבעים בהתאם למידת האשם במעשיהם והקשר שלהם לנזקים.

באשר להוצאות ההליך אני סבורה כי לאור תוצאה זו יש להורות לתובעים לשאת בכלל הוצאות המומחים בהליך ובאגרות ההליך, אך בשכר טרחת עו"ד יישא כל צד בהוצאותיו שלו.

כמו כן, בהתאם לאמור ישלמו התובעים לנתבעים סך של 6,850 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום התשלום למומחים ועד התשלום בפועל.

בגין כך התובע עתר לסילוק יד הנתבעים מהגג בהתאם לסעיף 16 לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969.

עוד, ציין השמאי מטעם התובע בחקירתו כי הנזק שניגרם לתובע הוא כתוצאה מעבירת בנייה של תוספת בניית החדר הנמצא קומה מעל לחלון השירותים בדירת התובע ובמרחק של מטר או שניים (הנתבע טען כי החדר נמצא במרחק 2.5 מטר, עמ' 32 לפרוטוקול מיום 27.01.2019), וכתוצאה מכך גם נחסם האויר והאור מאותו חלון ומחלל הדירה (עמ' 21-22 לפרוטוקול מיום 27.01.2019).

בע"א 119/86 קני בתים בע"מ נ' הועדה המקומית לתיכנון, פ"ד מ(5) 727 (1992) נקבע: "הפרות של דיני התיכנון והבניה, על דרך של בניה בלא היתר או מכוח היתר שאינו חוקי או בנגוד לתכנית המיתאר, הוכרו בפסיקה ככאלו המהוות בסיס מתאים לעוולה של הפרת חובה חקוקה, במסגרת תביעתו של 'השכן' (משמע - הבעלים או המחזיק של מקרקעין שכנים) כנגד הבונה-המפר." מאחר ומדובר בבניה ללא היתר אשר בין היתר הפכה את המבנה למסוכן, הרי שהתובע הרים את הנטל המוטל עליו להוכחת הפרת חובה חקוקה על דרך של בניה ללא היתר אשר גרמה לו נזק בין אם בגין המיטרד ובין אם בגין בשל חסימת אור השמש והאויר לדירה.

צו הריסה: סעיף 17 לחוק המקרקעין תשכ"ט - 1969 קובע: "המחזיק במקרקעין זכאי לידרוש מכל מי שאין לו זכות לכך שיימנע מכל מעשה שיש בו משום הפרעה לשימוש במקרקעין ושיסלק כל דבר שיש בו משום הפרעה כזאת." על פי ההלכה, מי שניפגע עקב הקמת מבנה ללא היתר או על פי היתר שאינו חוקי, זכאי בין היתר לסעד של צו הריסה, אף אם הפגיעה איננה מגיעה לכדי מיטרד ודי כי יראה שהבנייה גורמת לו לאי נוחות (ר"ע 62/83 בעל טכסא נ' גונן (פ"ד לח(1) 281, (25.01.1984) (להלן:"עניין גונן"), ת"א (חי') 21079-09-11 ותד נ' ותד (16.12.2012).

לצד זאת, בהיתחשב בכך שניתן סעד של הריסה, ולצידו קנס כספי יומי למקרה שהצו לא יקוים, הרי שאין מקום לפסיקת פיצוי בגין ירידת הערך שהיא תיאורטית במקרה זה. אובדן דמי שכירות: התובע טען לאובדן דמי שכירות כתוצאה מהגדרת המבנה כמסוכן בעקבות הקמת בריכת השחייה, וכן בעקבות הנזילות והרטיבות בדירה שנגרמו לו מהבריכה.

...

אני מקבלת את חוות דעת השמאי, לפיה במצב הדברים כפי שהוא כיום, חלה ירידת ערך בסך 68,000 ₪.

בת"א (שלום ת"א) 25510-07 חנן קמינסקי נ' טייל סיטי הפקות בע"מ, תק-של 2010(1), 8971 , 8981 (2010) קבע כבוד השופט שיינמן: "נזק של עוגמת נפש איננו נזק קצוב הניתן למדידה מדויקת, וניתן כאמור לפוסקו על סמך הערכה ואומדנה. הערכה ואומדנה, מושפעים בין היתר, מהתרשמותו ומהשקפתו האישית של ביהמ"ש, לגבי חומרת העוולה מחד, ומאידך לנזק שנגרם לנפגע". התובע סבל מהמטרד שיצרו הנתבעים במשך מספר שנים, ואכן שוכנעתי כי נגרמה לתובע עוגמת נפש רבה, בנוסף לפגיעה בזכות לחיים בתנאים סביבתיים ראויים.

סוף דבר לאור זאת, אני מצווה על הנתבעים, ביחד ולחוד, כדלקמן: להרוס כל בנייה שבנו על הגג, כולל הבריכה ותוספת הבנייה (החדר) המשקיפה אל תוך דירת התובע וחוסמת את חלון דירתו תוך 60 יום ממועד המצאת פסק הדין.

המבקשים ציינו, כי בין הצדדים קיים סיכסוך המתברר בפני המפקחת על רישום המקרקעין, זאת בעקבות סגירת חלק ממרפסת המשיבים - לטענת המבקשים, באופן לא חוקי - מה שגורם לנזילות ולנזקים בדירת המבקשים.

לטענת המשיבים, בשל תוספת בנייה שעשו המבקשים לפני מספר שנים הם מיקמו את חדר השינה שלהם מתחת למטבחם של המשיבים, המהוה את מרכז חיי הבית בשעות הבוקר; עוד טענו, כי מרבית שעות היום הם אינם נמצאים בבית, אלא בעבודה, ואילו הילדים נמצאים בבית הספר ולאחר מכן בחוגים, וכי הרעש עליו מלינים המבקשים הנו רעש סביר של התארגנות בשעות הבוקר ושל ארוחת ערב משפחתית בשעות הערב, ובודאי שאיננו נגרם במזיד על מנת להפריע למבקשים.

דיון והכרעה לאחר ששקלתי את טענות הצדדים, אני קובעת כי אין מקום למתן צו בהתאם לחוק.

כב' השופט יורם דנציגר נידרש להיבט המהותי הגלום בצו למניעת הטרדה מאיימת ברע"א 2327/11 פלוני נ' פלוני [28.4.2011] בקובעו: "צו מניעת הטרדה מאיימת פוגע בזכויות ואינו עניין דיוני גרידא: צו מניעת הטרדה מאיימת מגביל זכויות יסוד בסיסיות של הפרט כמו חופש התנועה, זכות הקניין, חופש הביטוי, הזכות לחרות ולאוטונומיה". ביישום כל האמור לעיל בעניינינו, לא מצאתי כי המבקשים הניחו בפניי תשתית עובדתית מספקת להוכחת טענתם בדבר הקמת רעש חריג, בשעות בלתי סבירות, לא כל שכן מתוך כוונה תחילה לפגוע במבקשים, להפריע לשגרת חייהם או להטרידם.

...

כב' השופט יורם דנציגר נדרש להיבט המהותי הגלום בצו למניעת הטרדה מאיימת ברע"א 2327/11 פלוני נ' פלוני [28.4.2011] בקובעו: "צו מניעת הטרדה מאיימת פוגע בזכויות ואינו עניין דיוני גרידא: צו מניעת הטרדה מאיימת מגביל זכויות יסוד בסיסיות של הפרט כמו חופש התנועה, זכות הקניין, חופש הביטוי, הזכות לחרות ולאוטונומיה". ביישום כל האמור לעיל בענייננו, לא מצאתי כי המבקשים הניחו בפניי תשתית עובדתית מספקת להוכחת טענתם בדבר הקמת רעש חריג, בשעות בלתי סבירות, לא כל שכן מתוך כוונה תחילה לפגוע במבקשים, להפריע לשגרת חייהם או להטרידם.

לאור כל האמור לעיל, אני מורה על דחיית בקשת המבקשים למתן צו על פי החוק.

מכל אלו, ולא בלי היסוס, וכיוון שסבורתני כי פסיקת הוצאות עלולה להביא להסלמת הסכסוך הקיים ממילא ולהגבהת הלהבות, דבר ממנו יש להימנע, ומתוך תקווה כי הצדדים ישכילו ללבן את המחלוקות ביניהם בהבנה ובהסכמה, אני קובעת כי כל צד יישא בהוצאותיו בגין הליך זה. המזכירות תמציא את ההחלטה לצדדים ותסגור נא את התיק.

יתר על כן, פרייב בנו במקרקעין תוספות בנייה בחריגה מההיתר כאשר לאור ההכבדה על הקרקע, נוצרו סדקים שהובילו לנזילות.

מנגד, בכתב ההגנה בתביעה שכנגד טענו פרייב להשתק, שכן מומחי בית המשפט בהליכים קודמים קבעו מפורשות שהנזק בדירת ניסנוב מקורו בבנייה לקויה ואף שלא הושלמה, שנבנתה על ידי ניסנוב באמצעות קבלן בלתי מקצועי.

התביעה שכנגד - פיצוי כספי בגין נזקים שארעו כתוצאה מליקויים בגג וברכוש המשותף : במסגרת התביעה שכנגד ביקש ניסנוב פיצוי כספי בגין נזקים שארעו כתוצאה מליקויים בגג וברכוש המשותף שחלה חובת תקונם בהתאם לחוק המקרקעין.

...

עוד יצוין, כי טענת ב"כ ניסנוב בסיכומיו לפיה היות וקיים פיצוי מקסימלי בהסכם לא ברור מדוע הוגשה התביעה כפי שהוגשה אינה מקובלת עליי.

לאור כל האמור, שעה שהגדר נשוא התביעה שכנגד אינה בבחינת גדר חדשה שהוקמה על ידי פרייב, כי אם גדר שכבר הייתה בבניין בעת רכישת דירת ניסנוב; הגדר נהרסה במסגרת עבודות הבנייה אך נבנתה שוב ע"י ניסנוב, בבחינת השבת המצב לקדמותו בהתאם להוראות ההסכם בין הצדדים עליו עמדתי לעיל; עד להגשת התביעה שכנגד ניסנוב לא טענו כל טענה בקשר עם הגדר או דרשו להסירה לאור כך שלכאורה יוצרת חסם ברכוש המשותף ומונעת מניסנוב שימוש סביר במקרקעין וכן נוכח העובדה שניסנוב עושה מנהג בעלים בחצר האחורית באופן הנראה כי עולה בקנה אחד עם טענת פרייב לכך שלדירת פרייב מוצמדת החצר הקדמית ולדירת ניסנוב מוצמדת החצר האחורית על פי נוהג - הגעתי למסקנה כי אין ליתן צו להריסת הגדר.

סוף דבר: התביעה העיקרית מתקבלת בחלקה והתביעה שכנגד נדחית.