מתי התוכנית לא לפגוע בחלקה שלא דרך הפקעה

הצדדים אינם חלוקים בשאלת הטעות שבהגדרת ייעוד חלקה 57 כיעוד לדרך, כעולה מהחלטת וועדת ערר לפיצויים מיום 15.4.2018 במסגרתה צוין "שני הצדדים אף מסכימים, כי מדובר בטעות הנובעת מאי-הטמעת החלטת כבוד בית המשפט העליון לגבי תת"ל 3, 6/4 במסגרת מיסמכי התכנית הפוגעת " (סעיף 103 להחלטה), וכי "הסימון השגוי בתכנית 2020 אכן פגע בחלקה 57" (סעיף 107 להחלטה), ובשים לב לכך שבמסגרת החלטת ועדת ערר לפיצויים מיום 12.8.2020 ,נקבע במפורשות כי "תכנית תת"ל 31 לא שינתה את המצב התיכנוני הקודם כפי שהוא משתקף מתכנית חד/2020" (עמוד 17 שורות 4-5 להחלטה).

כך גם, מיתקיים הקשר הסיבתי בין התכנית ובין הפגיעה בערך החלקה, בשים לב לכך שבנסיבות המקרה נגרמה לחלקה פגיעה ישירה כתוצאה מאישור התכנית מבלי להורות על תיקון הטעות, שגרמה לשינוי הנורמות המשפטיות החלות עליה, לרבות בכל הקשור להליכי ההפקעה וחישוב הפיצויים בגינה.

...

בהחלטתי מיום 11.11.2021 הוריתי למשיב להגיש כתב תגובה לטענותיהן המקדמיות של המבקשות, במסגרתו, התייחס המשיב לכלל הטעמים בגינם טוענות המבקשות כי דין התביעה להידחות.

"פגיעה ישירה במקרקעין מתרחשת כאשר התכנית חלה על המקרקעין עצמם ומשנה את הנורמות המשפטיות החלות עליה, ובגין כך נפגע ערכם באופן ישיר; פגיעה עקיפה היא פגיעה שהקשר הסיבתי בינה לבין הנזק לערך המקרקעין רחוק יותר. ...הפסיקה הכירה בכך שככלל קמה חובת פיצוי גם בגין פגיעה עקיפה ...; יחד עם זאת נקבע כי ככל שהקשר בין התכנית ובין הפגיעה הוא עקיף יותר, כך תפחת ההצדקה לתשלום פיצויים מכוח הסעיף...". עוד נקבע כי ההסדר הקבוע בסעיף 197 לחוק הוא הסדר מחויב ואין לפנות לדרך חלופית – בהליך האזרחי: "אולם לא זו בלבד: שעה שקבע המחוקק הסדר ספציפי המסדיר כיצד ניתן לקבל פיצוי בשל פגיעה על-ידי תכנית, שוב לא ניתן לפנות לאפיק האזרחי הרגיל לצורך קבלת אותו פיצוי. לפיכך, אין לראובן זכות לבחור אם לתבוע את הוועדה המקומית בהליך נזיקי רגיל או בהליך על-פי סעיף 197; הוא חייב לילך בדרך השנייה, זו שהמחוקק התווה באופן ספציפי, תוך עריכת איזונים הנוגעים לנסיבות המיוחדות המאפיינות פיצוי מעין זה. דיני התכנון והבנייה מסדירים במספר רב של הקשרים את האופן שבו יש לתקוף את החלטות רשויות התכנון ולהשיג עליהן, תוך עריכת איזונים שונים בין האינטרסים של הפרט מזה ושל הצרכים התכנוניים מזה. לא ניתן לעקוף הסדרים אֵלו באמצעות פנייה לבית המשפט האזרחי..." החריג לכלל: "לסיכום, אפוא, יֵאמר כי הכלל הוא שמי שיכול היה לתבוע פיצוי במסגרת סעיף 197 ולא עשה כן, הריהו מנוּע מלתבוע אותו פיצוי בתביעה נזיקית; ואולם, בנסיבות המתאימות, כאשר הניזוק מראה כי מחדלוֹ מלתבוע במסגרת סעיף 197 נובע מן העוולה הנזיקית הנטענת, יהא זה מוצדק להורות על הארכת מועד ההתיישנות, כמובן בכפוף למכלול נסיבות העניין. " (הדגשה אינה במקור ס.ג.א) מן הכלל אל הפרט: כאמור, המשיב תובע לנזק של הפסדי פיצויי הפקעה, אשר לטענתו נגרמו בשל רשלנותן של המבקשות שלא פעלו לתיקון הטעות שנפלה בתוכנית חד/2020, טעות שנגררה לאחר מכן לתוכנית תת"ל 31 .

יוצא אפוא, כי הנזק הנטען נגרם עקב אישור תכנית חד/2020 שכללה את הטעות, ומכאן שהיא מהווה "התכנית הפוגעת" כהגדרתה בסעיף 197 לחוק.

אשר לטענת המשיב לפיה הנזק מושא התובענה התגבש מאוחר יותר כאשר בוצעה ההפקעה לפי תכנית תת"ל/31, ומכאן שהדרך העומדת לו לקבל פיצויי בגין הנזק היא בדרך של תביעת נזיקין, דינה להידחות.

לפי האמור בדברי ההסבר לתכנית, התכנית כוללת הסדרה ופיתוח של אתר עתיקות הכולל מבנה מהתקופה הרומית והביזנטית ורצפת פסיפס ייחודית, ומציעה להסיט דרך סטאטוטורית העוברת באתר, ולקבוע את ייעוד הקרקע כך שיאפשר הקמת האתר, מרכז מבקרים, וחנייה (עמ' 2 לתכנית).

אמנם חלקה 122 הופקעה בשלמות אולם חלקה 107 הופקעה רק בחלקה, ולא הוכח שזכויות התובע הן בחלקה 122 ולא בחלקה 107.

בחרתי לידון יחד בכלל הטענות, שכן לוז הטענה היא פגיעה לא צודקת בנתבעות.

השמאי העיד כי פעל כפי שפעל שכן: "המזמין של חוות הדעת מה שהוא אמר שהקרקע לא מוסדרת ולא הגיע אליהם מידע לגבי סעיף 5 ו – 7 בכלל לגבי אישור התכנית, אזי הוא רוצה להחזיר את מצבו בהנחה והיו מודיעים לו את הכל לפי הסדר. כי הוא היה צריך לתבוע גם 197 ירידת ערך ממגורים לשצ"פ וגם פצויי ההפקעה שזה אמור להחזיר אותו למצבו בטרם אישור התכנית הפוגעת. בשל העובדה שהוא כפי שנימסר לי שלא היה מודע לכל ההתנהלות וכל ההתרחשות לאורך השנים אז אני הערכתי את החוות דעת בייעוד שצ"פ למועד הקובע ל – 2018 למועד חווה"ד ולא לפי סעיף 5 ו – 7" (עמ' 33 שורות 7 – 20).

...

עם זאת, ואף שאין מחלוקת כי הגורם המפקיע היא הוועדה המקומית לוד, נוהלה התביעה גם נגד רמ"י, נוכח חששו של התובע כי טענות הנתבעות יתקבלו, והוא יצא "קירח מכאן ומכאן". זאת, אף שמבחינתו שלו, הנתבעות כולן הן רשויות ציבוריות ואין לאפשר להן להעביר את חובת הפיצוי מזו לזו, ולהותירו לבסוף ללא זכויות או כסף.

בנסיבות אלו, עת עולה כי אין בחוות הדעת שהוגשו כדי לאפשר קביעה של גובה פיצויי ההפקעה שעל הנתבעות לשלם, אני מחליטה להורות על מינוי שמאי מטעם בית משפט.

אעיר, למניעת טענה עתידית כי בנסיבות אלו דין התביעה להידחות בהעדר הוכחה, כי לאורך השנים הנתבעות כפרו בחובתן לשלם לתובע פיצויי הפקעה, ובניגוד לדין, אף שהפקיעו את החלקה בשלמותה לא הציעו לשלם לתובע כל פיצוי.

תוצאה התביעה נגד נתבעת 3 (רמ"י) נדחית.

הרקע לערעורים הערעורים הם בשאלת הזכאות לפצוי לפי סעיף 197 לחוק התיכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן: "סעיף 197"), בהקשר עם תוכניות תת"ל/2 שפורסמה ברשומות למתן תוקף ביום 11.02.14 (להלן גם: "התכנית הפוגעת") ותמ"מ 1/30 (להלן: "התוכניות"), העוסקות בקביעת הוראות מפורטות להתוויית כביש כניסה חדש לירושלים, דרך דו-מסלולית מספר 16.

בנוסף נקבע, כי מלבד חלקות 147, 153 ו-154 שנמצאות בתחום מיגבלות הבנייה על פי התכנית ולכן נקבע פיצוי לבעלי הדירות בחלקות אלו, בנוגע לשאר החלקות אין מקום לשמיעת טענה לירידת ערך בשל פגיעה ישירה כתוצאה ממגבלות הבנייה שהוטלו על חלקה זו, שעה מדובר בתביעה שלא נטענה בתביעה המקורית.

לחילופין נטען, כי התוכנית הפוגעת וההפקעה נעשו במהלך אחד, ובהתאם לעקרונות של יושר וצדק, יש לשלם לחברת טאורו פיצויים, כפי שהיו משולמים להם, במידה והמקרקעין היו מופקעים ישירות, שכן על מנת להיטיב עם האזרח נקבע כי את עיקר הפצוי הוא יקבל עם אישור התוכנית הפוגעת ולא יצטרך להמתין שנים רבות עד לבצוע ההפקעה בפועל.

...

סיכום בשים לב להכרעות שניתנו בפסק דין זה, ובהתאם להסכמות הצדדים, התוצאה היא כדלהלן: טענת חברת טאורו בעמ"נ 49303-12-22 בעניין תכנית 2000 – נדחית.

מסקנה זו עמדה ביסוד דחיית הערר של המערערים בהליך זה. לכן, הדיון בעניין זה יחזור לוועדה, לדון בשאלת זכותם של המערערים בערעור זה לפיצוי, בשים לב לכך שהמקרקעין שלהם מצויים בגבול התכנית.

בעמ"נ 35217-11-22, הטענה בדבר הפגיעה הנופית – נדחית.

כפי שנטען במסגרת העתירה, העותרים 1 – 5 הנם בעלי מקרקעין בגוש 18559 חלקות 31, 32, 35, 36 וקרקע שבבעלותם מיועדת להפקעה לכביש 3 שהנו תואי הדרך המזרחית שאושרה בתכנית.

כן נטען כי יש להורות למשיבה 1 לבטל את תוקף התכנית בכל הנוגע לכביש 3 ולדון שוב בתוואי הדרך המזרחית כפי שהופיעה בתמל 1028, תמל 1033 ותמל 1070 שקדמו לתמל 1101 (על בסיס המטרוקה הידועה גם כדרך אל עייש) ולבחור בחלופה הראויה ביותר תוך ניטרול שיקולים לבר תיכנוניים שהביאו לשינוי תואי הדרך ולקיים את הוראת בית המשפט העליון בעע"מ 6929/17 ועע"מ 684/19 בו התחייב נציג הפרקליטות כי הותמ"ל יקיים דיון בתמל 1070 על כלל המשמעויות התכנוניות לרבות הבטיחותית, הכלכלית, הסביבתית והפגיעה בקניין, תוך מתן אפשרות לעריית טמרה להשמיע טענותיה.

בכל מקרה, כפי שציינו המשיבים המדינתיים, ככל שהעירייה סבורה כי היא יכולה ליזום תכנית עתידית שעומדת בהוראות סעיף 27 לחוק הותמ"ל, היא רשאית לעשות כן. יש לדחות טענות העותרים גם לענין זכות הטיעון שכן העותרים נטלו חלק בהליך, כפי שציינו המשיבים, טענותיהם נשמעו וזכויותיהם לטיעון לא נפגעו.

...

לאור המפורט לעיל ולאחר שבחנתי את טענות הצדדים, גם לגופו של עניין לא מצאתי כי יש בטענות העותרים כדי להצדיק התערבות בהחלטת המוסד התכנוני הבכיר ובתכנית שאושרה ופורסמה.

סיכום וסעדים: לאור כל המפורט לעיל אני סבור כי גם לגופו של עניין העותרים לא הניחו בסיס לטענתם כי נפל בהליך או בהחלטה פגם המצדיק את התערבותו של בית משפט לעניינים מנהליים.

אשר על כן העתירה נדחית.

סעיף 126 לחוק התיכנון והבניה קובע, כי ועדה מקומית עשויה לרכוש בעלות במקרקעין בשתי דרכים: דרך הפקעה ו- "דרך אחרת מכוח חוק זה או על פיו". הפרשנות המקובלת היא שהדרך השנייה היא דרך הליך איחוד וחלוקה מחדש (ראו, בג"צ 4914/91 איראני נ' שר הפנים, פ"ד מו(4), 749 (1992)).

סעיף 125(ג) לחוק קובע, כי "אי שמירת המועדים האמורים בסעיף זה, לא תיפגע בתוקפה של החלוקה החדשה ובזכויות שנרכשו מכוח סעיף 124" (ראו, תקנות התיכנון והבניה (תכנית איחוד וחלוקה), תשס"ט- 2009).

מ' כהן הוסיף וציין במאמריו הנ"ל, כי: "משאושרה תכנית איחוד וחלוקה בעל הזכויות ניתק מחלקת המקור שלו. הבעלות מועתקת למגרש אחר, שבדרך כלל מצוי במיקום שונה גיאוגרפית מחלקת המקור. למעשה, אין כל עוד עניין כלכלי בחלקת המקור, אלא במיגרש שהוקצתה לו, שכן זכויות הפיתוח ואפשרויות הניצול של הקרקע להן הוא זכאי מיוחסות למגרש ההקצאה. לבעלים יהיה אינטרס מובהק לבצע השקעות והשבחות במיגרש ההקצאה ולא בחלקת המקור. לפיכך ראוי לאמץ כלל משפטי המגן על זיקתו למגרש החדש" (ראו, מ' כהן, עמוד 9).

...

טענות הנתבעות 1-2 הנתבעות טענו, כי דין התביעה להידחות בשל התיישנות מאחר ועילת התביעה נולדה עם אישור התוכנית או סלילת הכביש ומאז חלפו 34 שנים.

מאז אישור התכנית אשר הקצתה את שטח הכביש לעירייה חלפו 34 שנים ועל כן דין התביעה להידחות.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל הגעתי למסקנה, כי דין התביעה להידחות.

אני מחייב את התובעת לשלם לנתבעות הוצאות משפט בגין שכ"ט עו"ד בסכום כולל של 12,000 ₪ לנתבעות 1-2 וכן סכום כולל של 12,000 ₪ לנתבעת מספר 3.