מספרה שמשלמת ארנונה האם נחשב בית עסק או מלאכה

בהשגה ובשני העררים שהוגשו טענה המשיבה כי השטח בגודל של 1,464 מ"ר שסיווג "כמחסן מסחרי" משמש כמרכז לוגיסטי ונוכח לאקונה בצו הארנונה של עריית באר שבע אשר אינו כולל סיווג נפרד של מרכז לוגיסטי, יש לסווג את הנכס מחציתו "תעשייה ומלאכה" כולל שטח המשרדים ומחציתו "חניון ללא תשלום". החלטת וועדת הערר לאחר שהועדה שמעה את הצדדים נערך על ידה סיור בנכס, והצדדים השלימו טיעוניהם בכתב, החליטה הוועדה לקבל את העררים וקבעה כי מחצית מהנכס תסווג בסווג של חניון ללא תשלום, והמחצית השנייה בסווג של תעשייה ומלאכה.

באותו עניין נקבע כי בהעדר סיווג מתאים וייחודי למספרות יש לסווג את הפעילות כמלאכה ולא כבניינים אחרים.

אפשר איפוא שחניה תהיה "בתשלום" ועדיין לא תיחשב כחניון הזכאי לתעריף המוזל של ארנונה, משום שאופן השמוש בה – והוא העיקר - איננו מצדיק זאת".

האם הפעילות בנכס מתאימה לסיווג של "תעשייה ומלאכה" כפי שקבעה הועדה לאחר שמצאתי כי אין מקום לחלוקה רעיונית של הנכס ואף לא היה בסיס לסווג את מחציתו כחניון ללא תשלום, אבחן את טענות הצדדים ביחס לסיווג הראוי לנכס, כאשר הועדה קבעה כי המחצית השנייה של הנכס תסווג כ"תעשייה ומלאכה" - סיווג בו תומכת המשיבה, ואילו הערייה טוענת שיש לסווג את הנכס כולו בסווג "משרדים שירותים ומסחר" או למצער "מחסן עסק"( לא ברור כיצד היא טוענת לסיווג של "משרדים שירותים ומסחר" הגבוה מהסיווג של מחסן עסק, בעוד שהיא עצמה לא סיווגה בסווג זה).

על כן עלינו לבחון, האם פעילותה של המשיבה קרובה יותר לפעילות של תעשייה ומלאכה כפי שראתה זאת וועדת הערר, או האם הפעילות קרובה יותר לפעילות של משרדים, שירותים ומסחר או מחסן עסק, כפי שמבקשת הערייה מבית המשפט לקבוע.

...

טענות המשיבה לטענת המשיבה יש לדחות את הערעור ולהותיר את החלטת ועדת הערר על כנה, החלטה אשר ניתנה לאחר סיור ממושך של חברי הוועדה בנכס בנוכחות כל הצדדים.

אין בידי לקבל את הילוכה של הוועדה אשר למעשה קיבלה את הערר מבלי שהכריעה כלל בטענות הסף, שהן טענות סף ויש להכריע בהן טרם הכרעה בערר לגופו, או למצער בד בבד.

מבלי להביע עמדה לגוף הטענות בשאלה האם יש לקבל את בקשת העירייה לסילוק הערר על הסף, אם לאו, ברי כי לא ניתן לדון בערר ולקבלו, מבלי שתוכרע הבקשה לסילוק על הסף, ומבלי שהוועדה תדון כלל בטענות העיריה לפיהן יש לסלקו על הסף.

סוף דבר אשר על כן הערעור ביחס לערר69/19 מתקבל באופן חלקי במובן זה שהחלטת הועדה ביחס לסיווג מחצית הנכס כחנייה ללא תשלום בטלה, ומשכך יש לסווג את כל הנכס תחת סיווג של "מלאכה ותעשיה", סיווג אשר קבעה הוועדה ולא מצאתי לנכון להתערב בו. באשר לערר 23/19 הרי הערעור מתקבל והדיון מוחזר לוועדת הערר אשר תדון בתוך 30 יום בבקשה לסילוק על הסף ותיתן ראשית החלטה אם לסלקו על הסף אן לאו, ובהתאם להחלטתה ובמידת הצורך, תינתן הוראות משלימות.

בבקשת הרשות להיתגונן טען הנתבע כי שילם לבעל הנכס, מר וליד פראח, שכר דירה שכלל את חיוב הארנונה ומר פראח היה אמור להעבירם לעירייה, כפי שהתחייב, אולם לא עשה זאת; כי הסכם השכירות שעל פיו עודכן מר שאדי ח'דיר כמחזיק בנכס על מנת לזכות מהטבת "הנחת נכה", נעשה בנוכחותו של מר וליד פראח אשר הסכים ולא היתנגד לכך, בין אם בהסכמה בשתיקה ובין אם בהסכמה בהתנהגות; כי מר וליד פראח נמצא בהליכי פש"ר והוצאה לפועל בעקבות פסקי דין ותיקי הוצל"פ בגין חובות ארנונה של הנכסים של מישפחת פראח; כי סיווג הארנונה שגוי, ומדובר ב"בית מלאכה" ולא "עסקים מסחרי", שכן הנכס שימש כמספרה עד שנת 2017, ומשנת 2018 הוא משמש כחנות למכירת שמלות; כי פירוט החוב לרבות ההצמדה והריבית אינו ברור ולא ניתן להבין מה הבסיס לקביעתו על ידי התובעת; כי מי שבקש את שינוי המחזיקים הוא שאדי ח'דיר בעצמו, שכן הוא הגיע פיזית למשרד התובעת ופקידי מחלקת הארנונה אינם מבצעים שינוי שם של מחזיק מבלי שמר ח'דיר יהיה בפניו ויחתום על מסמכים; כי הוא מעולם לא קיבל מכתב דרישה ו/או התראה, וככל שהתובעת רצתה לחייבו באופן רטרואקטיבי היה עליה לזמנו למשרדיה לבירור העניין ולא לעשות זאת ללא ידיעתו, שכן עומדת לו הזכות להעמידה על ממצאיה, ולקבל ממנו הסברים בדבר היותו של וליד פראח כחייב לאור קבלת הכספים מהנתבע.

" (ע. 1, ש. 16-21) ככל שכך, ובהתאם להוראות החוק כאמור לעיל, הנתבע הוא מחזיק בנכס והוא אשר חב בחובות הארנונה, בגין השנים שנתבעו במסגרת תביעה זו, שכן בהתאם להודאתו אין מחלוקת על כך. אין בטענת הנתבע כי לא קיבל דרישה לתשלום ארנונה כדי להוות הגנה.

על כך עמד על כך בית המשפט העליון עוד ברע"א 2987/91 ריינר נ' עריית ירושלים, פ"ד מו (3) 661, ושם נקבע - "כשם שרישום מוטעה אין בכוחו להטיל חובת תשלום, כך השמטה מוטעית מן הרישום אין בכוחה לפטור חייב מחבותו. המבקשת לא חלקה על העובדה, שהחזיקה בדירה בכל השנים שבגינן חויבה. נמצא, שתיקון הרישום, הגם שנעשה בחלוף שנים ובתוקף למפרע, לא שינה ולא עוות מאומה, אלא רק התאים את הרישום למצב העובדתי". טענות הנתבע לאופן סיווג הנכס סעיף 3 לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשל"ו-1976 (להלן: חוק הערר) מתיר לנישום להגיש השגה במקרים אלו: (א) הנכס שבשלו נידרש התשלום אינו מצוי באיזור כפי שנקבע בהודעת התשלום; (ב) נפלה בהודעת התשלום שמשיגים עליה טעות בציון סוג הנכס, גדלו או השמוש בו; (ג) הוא אינו מחזיק בנכס כמשמעותו בסעיפים 1 ו-269 לפקודת העיריות; (ד) היה הנכס עסק כמשמעותו בסעיף 8(ג) לחוק הסדרים התשנ"ג – שהוא אינו בעל שליטה או שחוב הארנונה הכללית בשל אותו הנכס נפרע בידי המחזיק בנכס.

...

ביום 03.02.2020 דחה מנהל הארנונה את הנטען בהשגה והשיב בשני רבדים: האחד, האיחור שבהגשת ההשגה אינו מאפשר בחינה עניינית של הסיווג ולכן הטענה נדחית שכן החיוב הפך סופי וחלוט.

אך לא מדובר במצב בענייננו, בו נישום טוען, בחוסר תום לב, להסכם פיקטיבי שמטרתו לקבל הנחה בארנונה שלא כדין בדרך של ניצול הטבות הניתנות לנכים בשל מצבם הרפואי והתפקודי, לא השיג על חיוב הארנונה עד להגשת התביעה נגדו, ולכן איני רואה מקום לדון בטענות הנתבע לעניין סיווג הנכס בהליך זה. אכן, זכות הגישה לערכאות היא זכות יסודית וחשובה, וכל אימת שיש בפי מבקש ולו "קצה חוט" להוכחת הגנתו יאפשר בית המשפט לנתבע את יומו בבית המשפט, אולם "הליך סדר הדין המקוצר נועד למנוע דיוני סרק מקום בו ברור הדבר ונעלה מספק כי אין לנתבע כל סיכוי להצליח בהגנתו (ע"א 3374/05 אוזן נ' בנק איגוד לישראל בע"מ, 1.5.2006); ע"א 1471/06 עגיב יעוץ וניהול בע"מ נ' רבינוביץ, 6.3.2008); כפי שראינו לעיל, אין בפי המבקש טענות הגנה הראויות להתברר כאן, ולכן איני מקבלת את בקשת הרשות להתגונן והבקשה נדחית.

דיון והכרעה סעיף 8 לחוק ההסדרים במשק המדינה (תקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), תשנ"ג-1992 קובע כי:        (א)  מועצה תטיל בכל שנת כספים ארנונה כללית, על הנכסים שבתחומה שאינם אדמת בנין; הארנונה תחושב לפי יחידת שטח בהתאם לסוג הנכס, לשימושו ולמקומו, ותשולם בידי המחזיק בנכס.

תקנות הסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות) תשס"ז-2007 אשר חוקקו מכח החוק האמור קובעות בסעיף 2 כי "מועצה תטיל ארנונה כללית בכל שנת כספים בהתאם לתקנות אלה". סעיפים 6 ו-7 קובעים את סכומי הארנונה המירביים והמזעריים ל-12 קטגוריות שונות של סיווגי נכסים וביניהן "משרד, שירותים ומסחר", "תעשייה", "בית מלאכה" ו"קרקע תפוסה".

מכל מקום באותו מקרה היה נכון בית המשפט לראות במספרה משום "בית מלאכה ליצור". בעע"מ 1024/10 מאיר מלכה נ. מועצה מקומית גבעת קמא נדון בין היתר סווג עסקו של המערער המנהל מחסן לשווק פרופילי אלומיניום לעוסקים בתחום.

בית המשפט קבע כי גם אם נחתכים במקום פרופילי אלומיניום בהתאם להזמנה אין לראות במקום משום "בית מלאכה" ויש לסווג את המקום כ"עסק" שכן "בית מלאכה מתאפיין בעיקר בעבודת ידיים במקצוע מסוים (ראו פרשת מישל מרסיי, פס' כ' לפסק דינו של השופט רובינשטיין). בעניינינו, אף אם אניח כי נכונה טענת המערערים לפיה נחתכים פרופילי האלומיניום לאורך שאותו דורש הלקוח, ברי שאין בפעולה זו כדי להוות ביטוי של "מיקצוע" שבעבודת ידיים במובן של בית מלאכה.

...

לטענת המערערת אילו הפעילה הועדה את מבחני הפסיקה לסיווג מלאכה היתה מגיעה למסקנה כי השימוש בנכס אינו מהווה "מלאכה". רחיצת רכבים, קל וחומר ידנית, אינה "מלאכה" אלא לכל היותר בגדר מתן שירותים.

טענת המערערת ולפיה לא היה בסמכות הועדה להידרש לטענת האפליה דינה להידחות.

לשיטתה היה בכך כדי לחזק את המסקנה כי הסווג המתאים הוא של בית מלאכה ומוסכים ולא של משרדים, שירותים ומסחר.

לנוכח האמור הערעור נדחה.

במשך שנים רבות חויבו המערערים בתשלום ארנונה עבור נכסיהם בהתאם להגדרות ולסיווגים שבצווי המיסים של עריית חיפה.

מקום בו מדובר בבית מלאכה או חנות - ההנחה היא כי נכס שכזה יניב למחזיק בו רווחים גבוהים מאשר נכס שאינו מצוי בקומת קרקע, שכן הוא נגיש יותר לעוסקים, לקהל הלקוחות ולסוחרים עם בעל העסק (ראו גם פסק דיני בעמ"נ (חי') 33228-04-14 דפוס מבט - ע"ש ירוסקי מיכאל נ' מנהל ארנונה בעריית חיפה (12.10.2014); ולעניין קביעת תעריף בהתאם לתועלת הכלכלית למחזיק ראו למשל: בג"צ 345/78 ירדניה חברה לביטוח בע"מ נ' עריית תל אביב יפו, פ"ד לג(1) 113 (1978); בג"צ 397/84 בנק דיסקונט לישראל בע"מ נ' עריית גבעתיים, פ"ד לט(2) 013 (1985)).

לענייננו רלבאנטי התנאי המופיע בסיפא להגדרה, דהיינו כי הנכס מהוה בית מלאכה, חנות או מחסן ש"כניסתם היחידה אינה מהחנות הפונה לרחוב או לדרך".

...

גם הטענה בדבר פגם בתשובת המשיב לעררים, דינה להידחות.

סוף דבר בשים לב לכל האמור, אני דוחה את הערעור.

המערערים ישלמו למשיב הוצאות הערעור בסך של 12,000 ₪.

בעיניין זה נקבע ברע"א 3666-16 פלונית נ' חברת הירקון 278 בע"מ (05.09.2017) כי: " לענייננו, יושם אל לב כי עילת הנטישה אינה מנויה בין עילות הפינוי הקבועות בסעיף 131 לחוק הגנת הדייר. עילה זו פרי הפסיקה היא, והוכרה כעילה לפינוי דייר מוגן מנכס. תחילה באנגליה, נוכח הוראות החוק להגנת הדייר שהונהגו שם, ואחר כך בארץ, וזאת מימים ימימה" וכן ראה דוד בר-אופיר בספרו סוגיות בדיני הגנת הדייר (מהדורה שניה, נובמבר 2019) (להלן: בר-אופיר): "עילת נטישה איננה נזכרת במפורש בחוק הגנת הדייר. למרות זה מחייבים בתי המשפט את הדייר בפנוי כאשר הוא נוטש את המושכר. הפסיקה מבוססת על העקרון שלפיו באה מטרתם של חוקי הגנת הדייר להבטיח לדיירים קורת גג בזמנים שהמחוקק רואה אותם כזמני חרום. אולם אם מושכרו של הדייר הפסיק לשמש לו מקום מגורים או עסק, אין זה צודק שימשיך להחזיק בו למרות נטישתו." (כרך ראשון, עמ' 126) הנטל להוכיח את עילת הנטישה ביחס לנכס המושכר בשכירות מוגנת מוטל על בעל הנכס התובע את החזרתו לחזקתו.

בכל מקרה יכול דייר להחשב כדייר מוגן בבית עסק, אף אם אין הוא מצוי בו דרך קבע ואף אם העסק, מנוהל בידי אחר (דברי כב' הנשיא מ' שמגר בע"א 977/91 הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה, ירושלים נ' נוסייבה, מו(5) 758, 766-767 (1992)).

בהקשר זה אפנה לפסק הדין שניתן ברע"א 3666/16 פלונית ואח' נ' חברת הירקון 278 בע"מ, (להלן: חברת הירקון) שאמנם עסק בנטישת בית מגורים, אולם האמור בו רלוואנטי, בשינויים המחוייבים, גם לנטישת בית עסק: "... יודגש כי לא כל אילוץ, ואפילו יהא מתמשך, שולל קיומה של עילת הנטישה. ייתכנו מקרים בהם האילוץ מיתקיים בשלושת מימדי הזמן – הוא שהוביל לעזיבת הנכס בעבר, הוא מתמשך בהווה, והסרתו אינה צפויה בעתיד הנראה לעין – אך עדיין, מתקיימת עילת הנטישה. כך למשל, כאשר חרף קיומו של אילוץ, אין כל סיכוי, ולו מיזערי, שהדייר יחזור; או כאשר למרות שמתקיים אילוץ, עולה מנסיבות המקרה כי התגבשה בחירה שלא לדור בנכס. יש לבחון כל מקרה על פי מכלול נסיבותיו, וניתן להתייחס אף לחלופה העומדת בפני הדייר אם וכאשר יוסר האילוץ". בעניינינו, טוען התובע כי הנתבעים נטשו את המושכר, ולשם כך מצרף תמונות ממועדים שונים שיש בהן ללמד כי אכן המושכר ננטש על ידם שכעולה מהן כלל החדרים במושכר ריקים ללא כל ציוד; חומרי גלם או חומרי מלאכה; ציוד מועט כגון שולחנות ישנים, וציוד עבודה ישן שנראה שאינו בר שימוש; פסולת ולכלוך כגון, ארגזים, קופסאות; מדפי איחסון ריקים.

תשלום מיסי הארנונה וחשבונות המים אינם מעידים על נוכחותו בבית העסק והיא אינה בגדר הפעלתו, ולכל היותר ניתן לראות בכך שימוש בבית העסק למראית עין.

...

המסקנה מתחזקת לאור השלט שמוצב על דלת העסק שמפנה את כלל הלקוחות שהיו אל עסקו של הנתבע 2, לא נראה שיש לנתבע 1 כוונה כלשהי לשוב ולעבוד כבעבר, שאחרת לא היה מוותר על כל הלקוחות ומפנה את כל הלקוחות העתידיים לעסק אחר.

המסקנה המתבקשת היא אפוא שהמושכר ננטש.

סוף דבר, התביעה מתקבלת ואני מורה כי הנתבעים יסלקו ידם מן המושכר בתוך 30 יום.